Primarno stambeno tržište je Karakteristike, prednosti i nedostaci

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Primarno stambeno tržište - ovo su prostorije koje po prvi put djeluju kao roba. Drugim riječima, radi se o privatnim kućama i stanovima za koje nikada nije uspostavljeno pravo vlasništva. Prodavci na primarnom stambenom tržištu su država i razne građevinske kompanije.

Osnovni koncepti

Primarni stan je stan koji je prvi put naveden kao roba. Primarno stanovanje se stiče ili učešćem u izgradnji tokom izgradnje kuće, ili u gotovim novogradnjama sa stanovima koji nisu upisani u državni registar.

Što se tiče cijena kvadrata takvog stambenog prostora, u prvim fazama izgradnje trošak je minimalan i raste proporcionalno napredovanju izgradnje određene kuće. Svrsishodnost kupovine nekretnine na primarnom tržištu direktno zavisi od vremena izgradnje, naknadnih novčanih ulaganja u poboljšanje ovog stambenog prostora i stepenarizik prilikom učešća u zajedničkoj izgradnji. Hajde da analiziramo primarno tržište nekretnina.

Ima li smisla kupovati takav stan?

Kupovina primarnog tipa stanovanja ima smisla samo ako dobijanje boravišne dozvole i mjesta stanovanja nisu primarni problemi i mogu se odgoditi na određeno vrijeme dok se ne završi izgradnja kuće. Inače se takva opcija može sigurno odbaciti. Treba imati na umu da nakon što ste dobili takvo stanovanje, nećete moći odmah ući u njega. Stan će trebati renovirati, i to, kako kažu, "od nule".

Međutim, kupovina stambenog prostora na primarnom tržištu ima neke prednosti: neće biti potrebno ništa prepravljati od prethodnih vlasnika, zbog odsustva problema sa popravkom. Međutim, malo je vjerovatno da može pokriti minus u vidu značajnih dodatnih troškova vremena i novca.

Rizici

Uopšteno govoreći, vlasničko učešće u građevinarstvu je proces koji je, uprkos svim atraktivnim aspektima i pravnoj "čistoći", povezan sa nizom rizika. Glavni od njih su velika poteškoća u predviđanju datuma završetka izgradnje kuće, mogućnost bankrota investitora, pojava društvenih i ekonomskih promjena unutar države.

U isto vrijeme privlači samo jedan poen: ako gradnja prođe bez problema, možete dobiti skupu i legalno "čistu" nekretninu.

Za i protiv

Pitanje primarnog stanovanja ima neke aspekte:

1. Aspekt novca. Ovdje postoji regularnost potvrđena vremenom i praksom: što prije potpišete ugovor o suglasnosti za zajedničku gradnju, to je niža cijena 1 m2. primarno stanovanje.
2. Timing. Ako je ugovor potpisan u vrijeme kada je kuća još u fazi iskopavanja, rokovi za puštanje u rad i stjecanje vlasništva mogu se odgoditi na prilično dug period (ponekad i do 2 godine). U ovoj situaciji stanovanje na sekundarnom tržištu izgleda atraktivnije, jer se u njega možete useliti gotovo odmah nakon zaključenja transakcije.
3. Dodatna cijena.



4. Stan na primarnom stambenom tržištu prenosi se na vlasnika ne samo u pravnom smislu "čist", već i bukvalno. Odnosno, završna obrada će tamo biti gruba, što podrazumijeva značajne troškove za popravke. U slučaju sekundarnog stanovanja situacija je mnogo jednostavnija. Ali prednost primarnog stanovanja u tom smislu je mogućnost popravke na način na koji vlasnik želi. Odnosno, opremiti stan u skladu sa ličnim preferencijama u pogledu stila, boja, troškova građevinskog materijala i njihovih kvalitetnih karakteristika. Ono što je još važnije - uštede na popravkama ili primarnom stanovanju, naravno, na svakom pojedinačnom kupcu je da odluči sam.
5. Hipoteka na primarnom stambenom tržištu. To je često teško u praksi. Neće svaka finansijska institucija kreditirati zajedničku izgradnju. Čak i ako bilo koja banka pristane na ovokamatne stope će biti prilično visoke. To je zbog činjenice da banke ne žele da rizikuju, jer se u slučaju bankrota investitora pretvaraju u vlasnike nelikvidnih objekata.
6. Rizik da budete prevareni od strane programera je visok samo ako je osoba povjerila svoja sredstva građevinskoj kompaniji sa niskim ovlastima i lošom reputacijom. Graditelj sa solidnim imidžom nikada ne bi preuzeo taj rizik. Stoga su transakcije sa takvim kompanijama veoma isplativa procedura sa malom verovatnoćom sporova.

Dakle, glavne prednosti primarnog stambenog tržišta su:

• psihološka udobnost vlasnika, zbog "efekta prvog vlasnika";
• pravna "čistoća";
• Mogućnost do 30% iznad tržišnog profita ako se investira u ranim fazama izgradnje.

Sekundarno tržište

Ne znaju svi šta je primarno i sekundarno tržište nekretnina. Hajde da to shvatimo. Sekundarno stambeno tržište odnosi se na stambene nekretnine koje su upisane u vlasništvo općine ili fizičkih lica. Prodaja takvih objekata prelazi sa vlasnika, vlasništvo tokom transakcije prelazi na kupca sa prodavca. Sam koncept ukazuje da su drugi domovi objekti koji su u vlasništvu.

Dobre i loše strane

Prednosti sekundarnog tržišta su:

• pristupačna cijena;
• brzo čišćenjeponude;
• razvijena infrastruktura;
• dodatni popusti.

Nedostaci su po pravilu:

• nošenje predmeta;
• loša kvaliteta;
• troškovi popravke i održavanja;
• mogući pravni problemi.

Cijena sekundarnih objekata zavisi od:

• godina izgradnje;
• funkcije prostora i rasporeda;
• kvalitetna završna obrada i komunikacija.

Ako potražnja za sekundarnim stanovima padne, tržište prilično fleksibilno reaguje na promjene i pada prosječna cijena objekata. Trošak prodaje ovisit će o tome koliko hitno vlasnik želi prodati stan i kako planira potrošiti primljena sredstva.

Na primjer, ako vlasnik prodaje stan kako bi poboljšao svoje životne uslove, on će zadržati cijenu u nadi da će dobiti bolju ponudu. Ako je prodaja vezana za selidbu, vlasnik je zainteresiran da proda nekretninu u kratkom roku, te može dati popust. Raspon sniženja cijena ili ponuda može biti prilično širok.

Primarno stambeno tržište u Moskvi

Danas se na primarnom tržištu nekretnina u Moskvi može vidjeti neviđeno veliki obim ponuda. To je otprilike 2,2 miliona m2, au odnosu na mart prošle godine, ova brojka je porasla za čak 69,2%.

Trenutno postoji oko 35.000 stanova i apartmana na primarnom tržištu u Moskvi. U implementaciji je 28 683stanovi, od kojih 53% pripada masovnom segmentu, 42% - poslovnoj klasi, a oko 5% stanova u novogradnji pripada kategoriji elitnog stanovanja. Smatrali smo da je ovo primarno tržište nekretnina.