Procjena zgrada i objekata: dokumenti, pravila i metode

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Procjena zgrada i objekata može se izvršiti iz više razloga. Najčešće se radi o plaćanju poreza na imovinu, čija visina zavisi od katastarske vrijednosti objekta. Kako bi revidirali ovu cifru i napravili manji iznos novca kao plaćanje poreza, vlasnici naručuju nezavisnu procjenu imovine od specijalizirane organizacije. Članak će dati listu potrebnih dokumenata za postupak, kao i pravila i metode po kojima se ova radnja provodi.

Zašto vam treba?

Pored razloga u vezi sa revizijom katastarske vrijednosti objekta, postoji niz drugih okolnosti koje zahtijevaju procjenu stanja zgrada i objekata:

• Priprema za pretprodaju sa identifikacijom tržišne vrijednosti na određeni datum. Procedura je neophodna kako bi se izvršila bilo koja vrsta transakcije (kupoprodaja, zamjena, zakup, upis dionica, itd.).
• Po nalogu suda ili radi razmatranja postupka pred sudom.
• Za izračunavanje štete zbog štete na imovini.
• U svrhu dobijanja kredita ili hipoteke.
• Zadodavanje objekta u ovlašteni kapital organizacije.

Kome povjeriti nezavisnu procjenu

Stručnjaci savjetuju da se pridržavate sljedećih pravila prilikom odabira odgovarajuće kompanije:

• Postavite pitanje u pretraživaču, na primjer, u Yandexu, naznačujući vaš region. Ovo će biti mnogo produktivnije od traženja oglasa u štampanim medijima ili intervjuisanja prijatelja i rođaka.
• Proučite reklame nekoliko kompanija. Što više informacija na internetu, to je kompanija pouzdanija, ali će njene usluge biti skuplje.
• Trebalo bi da pronađete sajt odabrane kompanije i proučite ga u smislu nivoa dizajna, sadržaja, prisustva na stranici za kontakt i informacija o vašem pitanju.
• Potrebno je provjeriti postavljanje na sajt skeniranih kopija dozvola, potvrda koje potvrđuju zakonitost poslovanja kompanije, kao i potvrda o osiguranju od profesionalne odgovornosti.
• Preporučeno da potražite recenzije na internetu. Naravno, ako ih ima samo dvoje ili troje, onda to neće biti od presudne važnosti, ali bi prisustvo negativnih mišljenja kupaca trebalo upozoriti vlasnika nekretnine.
• Nakon što ste pronašli odgovarajuću opciju, trebate nazvati kompaniju, predstaviti se i razgovarati o temi koja vas zanima. Jasni i koncizni odgovori pomoći će vam da napravite pravi izbor. Nemogućnost prolaska, ulazak na telefonsku sekretaricu, prebacivanje sa jednog zaposlenog na drugog bi trebalo da upozori klijenta.

Dokumenti za procjenu zgrada i objekata

Obično vlasnik imanekoliko dokumenata za objekat nekretnine. Da biste saznali koji su od njih potrebni za postupak, kontaktirajte odabranu kompaniju za procjenu. U pravilu će zaposlenik kompanije na prvom sastanku ili u telefonskom razgovoru objasniti šta treba pružiti stručnjaku za korisničku podršku. Glavni dokumenti koji omogućavaju procjenu tržišne vrijednosti zgrada i objekata u vlasništvu pravnog lica su:

• Potvrda o registraciji vlasništva nad imovinom.
• Dokumenti o ograničenjima upotrebe objekta.
• Potvrđene granice zgrade ili strukture, pokazujući lokaciju.
• Inventarna kartica izdata prema računovodstvenim podacima.
• Referenca o početnom (zamjenskom) trošku i iznosu obračunate amortizacije.

Dokumenti koji se odnose na pravo na zemljište ispod objekta:

• Tehnički pasoš izdat od Zavoda za tehnički inventar, sa crtežima za objekat.
• Nedostatak dokumenata iz BTI-a implicira davanje tehničkih specifikacija prema računovodstvenim podacima.
• Popis osnovnih sredstava preduzeća koja se nalaze unutar zgrade ili kao dio objekta, kao i njihova knjigovodstvena vrijednost.
• Projektni dokumenti sa objašnjenjem.
• Komisioni akti stvarne amortizacije imovine.

Uvjerenje o državnoj registraciji

Ovaj dokument je bio legalan do juna 2016. i izdat je za sveobjekti nekretnina. U slučaju promjene vlasnika, adrese, tehničkih karakteristika (na primjer, zbog rekonstrukcije) ili kada su izvršena potrebna prilagođavanja Jedinstvenog državnog registra prava (EGRP), odmah se izdaje novi certifikat.

Od ljeta 2016. godine dokument nije izdat, a vlasništvo možete potvrditi dobijanjem izvoda iz USRR-a koji važi mjesec dana.

Ograničenja objekata

Ovdje se daju informacije o prisutnosti tereta, zakupaca, ugovora, sporazuma i bilo kakvih ograničenja koja nesumnjivo utiču na konačnu cijenu objekta kao rezultat procjene zgrada i objekata. Od posebnog značaja su različiti sudski sporovi koje vodi specijalista angažovane firme za utvrđivanje vrednosti objekta.

Lokacija

Adresa nekretnine može se potvrditi potvrdom o vlasništvu, izvodom iz USRR-a, geodetskim planom, tehničkom ili projektnom dokumentacijom. Također treba da dostavite stručnjaku koji pruža usluge procjene katastarski broj zgrade, objekta i zemljišta na kojem se objekat nalazi.

Računovodstveni podaci

Knjigovodstvo osnovnih sredstava u preduzeću se uvek vodi. U skladu sa zahtjevima PBU 6/01, imovina se stavlja u bilans stanja. Nadalje, na njemu se nužno pokreće inventarna kartica. Može se popuniti ručno, što je tipično za male firme. U ovom slučaju, sve promjene na objektu su takođerunesen ručno. Ali većina preduzeća koristi 1C. Ovdje se podaci o objektu unose u program, a račun se automatski vodi.

Za procjenu troškova zamjene zgrade i objekta, kopija inventarne kartice, ručno popunjena i ovjerena potpisom ovlaštene osobe, dostavlja se specijalistu firme koja izvodi radove.

Dokumenti za zemljište

Procjenitelju je potrebno dostaviti podatke o stanju zemljišne parcele ispod zgrade ili objekta. Pored katastarskog broja, postoji i lista dokumenata koja uključuje:

• katastarski pasoš ili plan;
• potvrda o vlasništvu (ako je izdata prije 2016. godine) ili pravo trajnog trajnog korištenja, a od 2016. godine - izvod iz USRR-a;
• ugovor (u slučaju zakupa).

Ukoliko postoje tereti na lokaciji, onda ih je potrebno prijaviti i prilikom sklapanja ugovora sa firmom za izvođenje radova na procjeni zgrada i objekata.

Tehnički list

Ovakav dokument se obično sačinjava prije postupka upisa vlasništva nad objektom. Ukoliko nekretnina pripada pravnom licu, što je potvrđeno izvodom iz USRR-a, a tehničkih karakteristika od uknjižbe nije bilo promjena, onda je sasvim moguće da procjenitelj dostavi potvrdu o registraciji objekta ili struktura koju je ranije napravio BTI. Ne morate naručiti novi dokument. Čak iu slučaju kada nije dostupan od vlasnika, možete se obratiti stručnjacimatehnički inventar na lokaciji objekta radi dobijanja duplikata. Ova procedura će koštati nekoliko puta jeftinije od izdavanja novog imovinskog pasoša.

Ukoliko je predmet kupoprodajnim ugovorom prenet u nekretninu, a tehnička dokumentacija nije prenesena na novog vlasnika, procjenitelj treba sastaviti kratak opis prema knjigovodstvenim podacima i potpisati ovlaštenog predstavnika vlasnika.

Drugi dokumenti

Nesumnjivo, da bi proces procene troškova zgrada i objekata tekao bez problema, sve podatke o imovini treba da dostavite stručnjacima angažovane kompanije. Ovo se odnosi na slučaj kada je potrebno procijeniti zgradu zajedno s punjenjem, na primjer, opremu koju je teško demontirati. Dodatno možete pogledati projektnu dokumentaciju. Ako je objekat djelimično uništen, onda se izdaju potvrde o proviziji koje potvrđuju stvarnu amortizaciju imovine.

Za fizička lica

Laik najčešće treba da koristi usluge procene kako bi odredio tržišnu vrednost stana, kuće ili zemljišta u vlasništvu. U ovom slučaju, lista dokumenata je mala i svodi se na tri tačke:

• dokument o vlasništvu;
• katastarski pasoš (za zemljište);
• tehnički pasoš (za zgradu ili stan).

Korišćene metode evaluacije

Postoje tri metode pomoću kojih stručnjak može odrediti vrijednost:

• Analogni, kada koristite kojiuporedi najnovije cijene prodatih nekretnina. Ova metoda je pogodna za procjenu kuće. Procjenitelj proučava prodaju tekuće godine, zbrajajući prodatu imovinu uz pomoć koeficijenata na onu koja se trenutno procjenjuje. Tako u početku pronalazi informacije o prodatom kućištu i prilagođava njihovu cijenu, uzimajući u obzir dostupne karakteristike za procijenjeni analog. Zatim upoređuje nekoliko sličnih nekretnina u istom segmentu i daje prosječnu cijenu.
• Skupo, koji uzima u obzir sve troškove izgradnje zgrade ili strukture. Najčešće se to odnosi na novoizgrađene stambene objekte s malim površinama. To se odnosi na količinu sredstava koja će biti potrebna u sadašnjem vremenu da se potpuno isti objekat rekonstruiše od identičnih materijala sličnog kvaliteta ugradnje pa čak i sa sličnim arhitektonskim rješenjima.

Profitabilno, u kojem se tržišna vrijednost može utvrditi sa tačnošću, uzimajući u obzir isplativost u slučaju ulaganja. Ova metoda je dobra za određivanje cijene poslovnog prostora. Prvo postavite period za koji će se izračunati profitabilnost. Drugo, procjenjuje se iznos očekivanog prihoda. Treće, obračunava se dobit koju će vlasnik dobiti nakon obračunskog perioda. Četvrto, izračunava se zbir svih prihoda u doglednoj budućnosti

Amortizacija imovine

Svi objekti nekretnina podliježu starenju. U računovodstvu, ovaj koncept se definiše kao amortizacija, čiji se procenat može proceniti na osnovu obračunate amortizacije. Metodeprocjene fizičkog dotrajalosti zgrada i objekata koriste i kompanije koje se bave utvrđivanjem tržišne vrijednosti imovine. Trenutno se prednost daje proračunu, u kojem se utvrđuje trošenje svakog elementa konstrukcije, a zatim se sumiraju svi pokazatelji. Ovom metodom se obavezno uzima u obzir trošak zamjene objekta nekretnine.

Kako rade stručnjaci

Postoji niz pravila koja se poštuju prilikom sklapanja ugovora za procjenu zgrada i objekata:

• Analiza objekta ponuđenog od strane kupca radi utvrđivanja cijene.
• Identifikacija služnosti, tereta, hipoteka.
• Jasna definicija vrste imovine uz provjeru dostupnosti metoda obračuna.
• Pronalaženje ograničenja koja mogu ometati rad.
• Analiza informacija koje je kupac dostavio uz utvrđivanje dovoljnosti informacija.

Procjenitelj se u svom radu pridržava sljedećih principa:

• Nezavisnost od uključenih ljudi i okolnosti.
• Objektivnost procjene.
• Nema sukoba interesa između izvođača i kupca.
• Obavezno zaključivanje ugovora o radu.
• Uspostavljanje jasnih dogovora o vremenu i predmetu ankete.

Dakle, prilikom procene imovine, kupac mora da dostavi izvođaču svu potrebnu dokumentaciju za korišćenje. Od toga će zavisiti rok za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Također slijediobezbijediti predstavniku procjeniteljske kuće pristup objektu, što je preduslov za ispunjenje obaveza izvođača radova po zaključenom ugovoru o djelu.