Kako se procjenjuje vrijednost stana? Procjena vrijednosti imovine. Katastarska procjena vrijednosti nekretnina

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Vrlo često u životu osobe postoje okolnosti koje ga primoravaju da obavlja transakcije sa sopstvenim stanom. Na primjer, kada se preseli u drugi grad ili namjerava da podigne kredit. Često postoji želja za zamjenom stambenih stanova za prostranije. S tim u vezi, javlja se problem procjene stvarne vrijednosti imovine. Mnogi ljudi postavljaju sljedeće pitanje: "Da li je moguće samostalno odrediti za koji iznos prodati svoje vile, kako ne biste pogriješili"? Ipak, bolje je ne eksperimentisati i koristiti usluge profesionalaca.

Prodavac stana ima izbor

Jao, malo ljudi zna kako se procjenjuje cijena stana, u kojim slučajevima se ne može bez pomoći izvana. U svakom slučaju, niko ne želi jeftino prodati stanove, a, naravno, gotovo niko nema priliku da godinama čeka na “dobrog” kupca. Zato uvijek treba ponuditi realnu cijenu.

Naravno, postoji čitav arsenal načina na koji se objektivno utvrđuje iznos transakcije za otuđenje stambenog prostora.

Ako govorimo o tome kako se procjenjuje cijena stanaagenti nekretnina ili zaposleni u firmama koje se bave utvrđivanjem vrijednosti nekretnina na profesionalnoj osnovi, treba naglasiti da će svako od njih imati svoju kalkulaciju.

Važno je zapamtiti jednu stvar: cijena stambenih stanova zavisi od niza faktora, uključujući i raspoloženje učesnika u transakciji u trenutku njenog završetka.

Odredi aritmetičku sredinu

Imate pravo da pokušate samostalno odrediti barem približnu cijenu vašeg stanovanja, čak i ako nemate pojma kako profesionalci procjenjuju cijenu stana. Štaviše, svaka zdrava osoba to može učiniti.

Morate proučiti bazu podataka nekretnina za prodaju. Odaberite one stanove koji su slični vašim po kvadraturi, broju soba, udaljenosti od metroa, spratnosti, starosti kuće, infrastrukturi. Sada označite najjeftiniji i najskuplji smještaj. Nakon toga izračunajte aritmetički prosjek navedenih iznosa - to će biti cijena vašeg doma. Istovremeno, ne zaboravite da gotovo svi vlasnici blago precjenjuju cijenu stana, zadržavajući pravo na cjenkanje sa potencijalnim kupcem.

Agencija za nekretnine će pomoći

Možete to učiniti još lakše: pozivom u bilo koju agenciju za nekretnine i predstavljanjem se kao kupac, uvijek ćete saznati od agenata koji će minimalni iznos morati platiti osoba koja kupi stan na određenom području van za.

Faktori koji utiču na cenuapartmani

Želite li znati kako stručnjaci procjenjuju cijenu stana? Nije sve tako teško kao što se na prvi pogled čini. Procjena nekretnine vrši se analizom objekta prema više kriterija, koji u konačnici određuju njegovu pravu vrijednost.

Razmotrimo ih detaljnije.

1) Lokacija nekretnine. Grad je uslovno podijeljen od strane trgovaca nekretninama na okruge, na primjer, centralni, spavaći, periferni.

2) Površina nekretnine. Nije tajna da što je veća površina stanovanja, to je skuplje.

3) Dostupnost infrastrukturnih objekata. Naravno, ako se u neposrednoj blizini kuće nalazi bolnica, vrtić ili pijaca, onda možete tražiti pristojnu cijenu za stan.

4) Dostupnost popravki. Naravno, otrcani zidovi ili popucale pločice će smanjiti troškove stanovanja, ali ako zalijepite nove tapete i obavite lagane kozmetičke popravke prije dogovora, onda možete sigurno podići cijenu, naravno, u razumnim granicama.

5) Podovi. Desilo se da su stanovi na prvom i poslednjem spratu manje traženi među kupcima, pa će i cena biti niža u odnosu na ostale stanove.

Medijske reklame

Procjena nekretnine se vrši korištenjem još jedne jednostavne metode. Šta? Vrlo je jednostavno.

Dajete oglase za prodaju stana u lokalnim novinama i naznačiteokvirna cijena, koja je određena na osnovu gore navedenih tačaka. Nakon toga, pratite koliko je kandidata odgovorilo na vašu ponudu. Ako ima puno poziva, onda je to znak da ste naveli nešto nižu cijenu, koja se kasnije može malo podići. Nakon toga ponovo igrate ulogu telefonskog dispečera i kontrolišete situaciju. Međutim, treba napomenuti da je ova metoda dobra za one koji nisu u žurbi i imaju puno slobodnog vremena. Moguće je da ćete tek nakon godinu dana moći sklopiti posao sa maksimalnom zaradom.

Naravno, ako ste zauzeta osoba i hitno trebate prodati svoj dom, postupite po drugačijoj shemi, jer je procjena nekretnina stvar profesionalaca. Danas na tržištu postoji ogroman broj kompanija koje pomažu u određivanju stvarnih troškova stanovanja. Da bi radili svoj posao morate im dostaviti vlasničke isprave (jednokratna potvrda) za stan, potvrdu iz BTI-a (obrazac 11a).

Još jednom naglašavamo da tržišnu procjenu nekretnina može izvršiti stručnjak na individualnoj osnovi. Mora se imati na umu da je ovo vrlo specifična procedura, na konačni rezultat utiču kriterijumi koji su različite prirode.

Metode za obračun cijene stana koje koriste profesionalci

Treba napomenuti da se stručna procjena vrijednosti nekretnine odvija kroz tri obračunske metode:

1) Skupo. Temelji se na činjenici da je cijena stanovautvrđuje se na osnovu visine troškova koje je vlasnik imao prilikom popravke nekretnine (prevoz građevinskog materijala, njihova cijena, plaće izvođačima, porezi i sl.). Plus, procjenitelj mora uzeti u obzir nivo inflacije, deprecijaciju. Uzimajući ove faktore u obzir, on prilagođava izračun.

2) Profitabilno. Ova metoda je posebno dizajnirana za komercijalne nekretnine. Njegovo značenje je krajnje jednostavno. Cijena lokala određuje se na osnovu veličine potencijalnih beneficija koje će novi vlasnik dobiti u budućnosti. Međutim, metoda je prikladna samo za trgovine i trgovačke centre.

3) Uporedni. Ovu metodu stručnjaci smatraju najčešćom. U ovom slučaju procjena vrijednosti objekata nekretnina utvrđuje se upoređivanjem sa drugim sličnim ponudama za prodaju stanova. Budući da njena upotreba ne zahtijeva posebno znanje, ova metoda vas neće koštati toliko.

Prilikom sklapanja ugovora sa konkretnom firmom koja se profesionalno bavi procjenom nekretnina, neće biti suvišno zapitati se kojom metodom utvrđuju cijenu stanova. Ako vam se ne sviđa ovaj ili onaj način ocjenjivanja, uvijek možete izabrati drugog stručnjaka.

Treba napomenuti da katastarsku procjenu nekretnina vrši BTI, a sada će iznos poreza na kuće i stanove zavisiti od ovog pokazatelja.

Procjena stana za hipotekarni kredit

Dakle, planiratepodnesite zahtjev za hipotekarni kredit, a zaposleni u banci su vam izašli u susret po ovom pitanju. Morate biti svjesni da će se odmah pojaviti problem određivanja stvarne vrijednosti vaših kvadratnih metara. Naravno, kreditna institucija će ponuditi svog procjenitelja, ali nemojte žuriti da vjerujete da će se u svom radu rukovoditi principom nepristrasnosti.

Naravno, postoji velika vjerovatnoća da će on namjerno naduvati cijenu vaših budućih stanova. Zato birajte bankarske institucije koje klijentima daju pravo na izbor procjenitelja ili pristaju na provođenje nekoliko nezavisnih pregleda kako bi cijena stanovanja bila zaista objektivna. Osim toga, prilikom odabira određenog programa hipotekarnog kreditiranja, morate unaprijed izračunati spasonosnu vrijednost stambenog prostora. Drugim riječima, potrebno je odgovoriti na pitanje koliko će koštati vaš stan ako se mora što prije prodati. Uzmite u obzir činjenicu da je tržišna vrijednost stambenog prostora oko 30% veća od likvidacione.

Zaključak

Gore navedene preporuke će vam pomoći da sami napravite procjenu, čime ćete uštedjeti svoj porodični budžet. Međutim, zapamtite da u nekim slučajevima ne možete bez pomoći stručnjaka.