Tržišna vrijednost zemljišta. Katastarska i tržišna vrijednost

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Katastarska i tržišna vrijednost zemljišne parcele su dva koncepta o kojima je važno znati kako biste se snašli u prodaji. Prvi tip izražava cijenu lokacije prema standardima koji se obračunavaju u zavisnosti od lokacije i kategorije zemljišta. Koristi se kao regulator zemljišnih odnosa prilikom sklapanja transakcija zakupa i prodaje, kao i za obračun iznosa poreza koji će se platiti državi. Katastarska i tržišna vrijednost zemljišne parcele procjenjuje se najmanje jednom u pet godina. Podaci dobijeni kao rezultat takve procjene unose se u državni katastar nepokretnosti koji vodi Federalna služba za državnu registraciju, kartografiju i katastar.

Odnos između korištenih koncepata

Rusko zakonodavstvo predviđa ne samo katastarsku vrijednost, već i normativnu i tržišnu vrijednost. Normativna se primjenjuje u slučajevima kada nije urađena definicija katastarske. Obračunava se u brojnim slučajevima, koji su propisani zakonom: pri dobijanju kredita banaka obezbeđenih zemljištem, otkupu opštinskog i državnog zemljišta iu drugim slučajevima. Obračun vrijednosti zemljišta u ovojU ovom slučaju se obično definiše kao 200-struka stopa poreza na zemljište po kvadratnom metru zemljišne površine, izračunata na osnovu namjene, uzimajući u obzir faktore množenja i ne uzimajući u obzir poreske olakšice.

Svake godine lokalne vlasti određuju cijenu zemljišta, priznatu kao normativnu, koja može varirati unutar 25%. Tržišna vrijednost zemljišnih parcela je obično 25% veća od standardne vrijednosti. Dokument koji služi kao potvrda standardne cijene za određenu parcelu može se dobiti od gradskog ili okružnog odbora za upravljanje zemljištem i zemljišnim resursima.

Karakteristike

Tržišna vrijednost zemljišnih parcela se obično utvrđuje u zavisnosti od faktora kao što su potražnja i ponuda na tržištu za zemljištem određene kategorije u određenom regionu u trenutnom trenutku. U vrijednosti, ne bi trebalo da prelazi najvjerovatniji nivo nabavne cijene slične teritorije. Promjena tržišnih uvjeta ili ciljane orijentacije stranice mogu utjecati na njegovu veličinu. Tržišna vrijednost zemljišnih parcela tipična je za sekundarno tržište, gdje se vrši preprodaja zemljišnih površina koje su na raspolaganju privatnim vlasnicima. Primarno tržište, gdje se vrši otkup općinskog i državnog zemljišta u privatno vlasništvo, preporučuje korištenje standardne vrijednosti. Sve ove vrste mogu imati određene razlike. Katastarske i standardne vrednosti su slične ceni inventara, dok je tržišna vrednost slična tradicionalnoj potražnji iponuda.

Proces evaluacije

Procjena tržišne vrijednosti zemljišta se vrši kako bi se saznala stvarna cijena objekta. Tipično, cijena se formira na osnovu teritorijalne lokacije lokacije, tržišnih uslova, dinamike ponude i potražnje, kao i situacije u privredi zemlje u vrijeme transakcije. Zahvaljujući sveobuhvatnom utvrđivanju svih ovih faktora, moguće je izračunati cijenu zemljišne parcele, jer će procjeniteljska kuća prikupiti najrelevantnije podatke koji mogu biti korisni za objektivnu procjenu..

Potreba za aktivnostima procjene

Obično je preporučljivo kontaktirati specijalizovane kompanije radi evaluacije u brojnim slučajevima, među kojima su istaknuti:

- potreba za katastarskom procjenom;

- ako sajt treba da bude otkupljen iz državnog vlasništva;

- ako je potrebno prenijeti doprinos u odobreni kapital preduzeća;

- u slučaju hipoteke ili zaloga;

- ako je potrebno, odredite cijenu prodaje zemljišta;

- obračun iznosa poreza plaćenog na donacije.

Podjela imovine

Procjena tržišne vrijednosti zemljišne parcele potrebna je prilikom podjele imovine. Ovo se odnosi na fizička i pravna lica. Ako govorimo o pojedincima, tada proces procjene počinje kada se par razvede i izračunava se uzimajući u obzir zgrade koje se nalaze na lokaciji. U slučaju pravnih lica, procjena vrijednosti zemljišta se sastoji od dodjelei vrednovanje udela svakog akcionara ili suvlasnika društva prema pravnom statusu društva. Često podjelu imovine prati i sudski spor, zbog čega se tržišna vrijednost parcela može višestruko utvrditi.

Kada više nasljednika stupi u nasljedstvo, vrši se i potpuna procjena zemljišnih parcela. Ako se jedna od strana ne slaže sa rezultatima ispitivanja, predmet se prosljeđuje sudu.

Određivanje cijene najma

Ova vrsta procjene često može biti korisna. U ovoj situaciji, prilikom izračunavanja cijene zemljišne parcele, kao osnova se uzima razlika između njene stvarne vrijednosti na tržištu i katalizirane stope zakupnine za teritorije ove vrste. Troškovi prava zakupa direktno zavise od ovlaštenja zakupca, tereta i trajanja prava zakupa, prava na imovinu koju procjenjuju treća lica, kao i namjene zemljišta.

Tržišna vrijednost zemljišnih parcela direktno zavisi od faktora kao što su: lokacija teritorija; pristupačnost za vozila; dostupnost komunikacija, kao i njihov kvantitativni i kvalitativni sastav. Osim toga, potrebno je uzeti u obzir podatke geodetskih i inženjersko-geoloških elaborata, čiji je značaj prilično veliki, posebno pri planiranju građevinskih radova na gradilištu.

Status na određeni datum

Budući da tržište zemljišta karakteriše stalna promjena cijena, potrebno je procjenu izvršiti od određenog datuma. Tržišna vrijednost zemljišnih parcela također varira u zavisnosti od njihove namjene prema papirima, odnosno dozvoljenoj upotrebi. Svrha podrazumeva najefikasnije ili najverovatnije raspolaganje teritorijom. Sve se to koristi za utvrđivanje cijene otkupa zemljišta. U ovom slučaju, procjene su podijeljene na zasebne teritorije koje se razlikuju po obliku i prirodi korištenja zemljišta.

Metodologija evaluacije

Dakle, prije nego što odredite cijenu zemljišne parcele, morate odgovoriti na neka pitanja:

- koja je namjena zemljišne parcele, kao i kojom je dozvoljenom upotrebom obdarena;

- koji su preovlađujući načini i vrste korišćenja zemljišta u neposrednoj blizini na parcelama;

- koje promjene dolaze na tržištu zemljišta;

- koja se vrsta korištenja zemljišta očekuje u ovom trenutku.

Procjena tržišne vrijednosti zemljišne parcele zasniva se na određenim podacima. To obično zahtijeva: definiranje ciljeva procjene; odrediti određeni datum za poravnanje; znati detalje o kupcu; imati dokumente koji potvrđuju pravo vlasnika stranice na teritoriju, može biti zakupac ili vlasnik.

Također morate znati:

- svrha procijenjene teritorije;

- dozvoljenokorištenje zemljišta;

- vrsta korištenja stranice u ovom trenutku;

- položaj objekta koji se procjenjuje u teritorijalnom planu, odnosno njegova transportna dostupnost i neposredno okruženje;

- glavne namjene zemljišta u neposrednoj blizini.

Pored toga, mora postojati:

- plan zemljišta;

- informacije o utvrđivanju teritorijalnih granica;

- podaci o prisutnosti nekih poboljšanja, posebno zgrada, objekata, komunikacija koje se nalaze na lokaciji, kao i detaljne informacije o njima;

- podaci o prisutnosti tereta u vidu zgrada, komunikacija i objekata koji se nalaze na lokaciji, sa detaljnim informacijama o njima.

Tržišna vrijednost zemljišnih parcela izračunava se uzimajući u obzir mnoge nijanse. Uz tačnu procjenu pod vodstvom iskusnih profesionalaca, svaka finansijska transakcija sa zemljištem može se bezbedno izvesti.

Faktori koji utiču na rezultat

Na različite vrste zemljišnih parcela utiču isti faktori kada je u pitanju njihova procena: lokacija, eksterni faktori, tržišni uslovi, namena i verovatnoća njene promene, moguća dobit od njenog korišćenja. Ono što je bitno je procijenjena vrijednost potonjeg.

Procjena tržišne vrijednosti zemljišne parcele vrši se na određeni datum. Vremenom se ova brojka može promijeniti. Preporučljivo je da procjena budeosnova za maksimalnu efikasnost. Odnosno, prilikom sprovođenja istraživanja stručnjaci koriste pretpostavku o opravdanosti korišćenja ovog objekta u skladu sa zakonom, kao i finansijskim i fizičkim realnostima. Ispada da se kao rezultat procjene ne izračunava prosječna cijena, već maksimalna. Ponekad je dopuštena uvjetna, ali opravdana podjela objekta na više dijelova, koji se odlikuju različitim vrstama, oblicima i drugim karakteristikama. Često se rezultat istraživanja razlikuje od očekivanog zbog činjenice da trenutni način upotrebe ne odgovara maksimalno efektivnom. Ovim konceptom se treba pozabaviti.

Maksimalna upotreba

U slučaju da se utvrdi tržišna vrijednost zemljišne parcele, moraju se uzeti u obzir sljedeći faktori:

- predviđena namjena, kao i dostupnost dozvola za određenu vrstu korištenja;

- korištenje stranice nakon činjenice;

- preferirani tip korištenja zemljišta u trenutnom okrugu;

- prognoze u vezi s promjenama cijena za slične dijelove.

Zaključci

Proces procjene uzima u obzir prosječnu cijenu teritorija u području istraživanja, dostupnost transportnih mreža, odsustvo ili prisustvo zgrada, inženjerskih mreža na zemljištu, ekološku situaciju, udaljenost infrastrukture i drugi. Za poljoprivredno zemljište potrebno je procijeniti stvarni prinos usjeva, troškove proizvodnje, troškoveprodaje proizvoda u regionu, kao i niz podjednako značajnih faktora. Ostale vrste zemljišnih parcela se vrednuju na isti način.