Kako se utvrđuje katastarska vrijednost zemljišne parcele: formula i postupak obračuna

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Shvatiti koja je katastarska vrijednost zemljišne parcele nije tako teško. To je cijena koja je fiksirana u Državnom katastru nepokretnosti (GKN). Trošak se utvrđuje na osnovu informacija dobijenih kao rezultat relevantnih aktivnosti. Katastarska vrijednost uglavnom zavisi od individualnih karakteristika zemljišne parcele, a posebno od njene lokacije, površine, namjene, kategorije, kao i od tržišne cijene. Saznajte više o tome kako se utvrđuje katastarska vrijednost zemljišne parcele iz članka.

Zašto se vrši katastarska procjena

Procedura uključuje niz aktivnosti u cilju utvrđivanja odgovarajuće cijene. Njegova neophodnost se objašnjava sljedećim razlozima:

• Tačan obračun takse za zemljište.
• Služi kao mjerilo za transakcije sa objektima nekretnina (sa ispravnom definicijom maksimalnogblizu tržišne cijene).
• Potvrđuje vlasništvo nad komadom zemlje. Tako je moguće ne samo posjedovanje i korištenje, već i raspolaganje zemljištem. Na primjer, može se prodati, staviti pod hipoteku ili naslijediti.
• Omogućava vam izbjegavanje sukoba i, shodno tome, sudskih sporova.

Zakonodavni okvir

Popisom i katastrom u pogledu nekretnina bave se stručnjaci Rosreestra. Glavni normativni akti koji se odnose na temu koja se razmatra su:

• Zakon "o katastarskim poslovima" br. 221-FZ.
• Zakon “O državi. registracija nepokretnosti” br. 218-FZ.
• Zakon "O aktivnostima procene u Rusiji" br. 135-FZ.
• Uredba Vlade "O pravilima za provođenje katastarske procjene" br. 316.
• Zakon "O državnoj katastarskoj proceni" br. 237-FZ.

Otkupna vrijednost i katastarska vrijednost: razlike

Naučivši koja je katastarska vrijednost zemljišne parcele, sada morate razumjeti koncept otkupne cijene. U ovom slučaju govorimo o parametru koji je određen posebno za proces prijenosa vlasništva nad zakupljenim prostorom. Jednostavnije rečeno, otkup znači cijenu po kojoj je kupljena imovina koja je ranije pripadala drugoj osobi.

Ovakve nekretnine mogu pripadati ne samo pojedincima, već i državi, ali i općini. Često se naziva „vrijednost komada zemljišta po katastarskoj vrijednosti“. Ovo se objašnjava činjenicom da se vrijednost izračunava na osnovu katastarske vrijednosti.

U isto vrijeme, ove koncepte ne treba miješati, jer je otkupna cijena statična, odnosno nepromijenjena, uprkos promjeni cijena nekretnina. Međutim, utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišne parcele preispituje se samo jednom u vremenskom intervalu od 3 do 5 godina nakon popisa. Osim toga, inicijator revalorizacije može biti i vlasnik zemljišta.

Najjeftinije je kupiti zemljište koje je u vlasništvu 25 godina, a u slučaju izgradnje kapitalnih objekata na njemu. Tada će se morati platiti samo 20% katastarske cijene za općinsko zemljište, a samo 25% za državno zemljište.

Katastarski registar

Podrazumeva se kao deo Državnog komiteta za imovinu, koji čuva podatke o ceni prema katastru zemljišnih parcela, dobijene kao rezultat procene. Nakon njihovog izvođenja vrši se revalorizacija zemljišne parcele (ovo se može izvršiti i na inicijativu vlasnika). Tačnije informacije se navode i u registru, gdje svaka parcela ima svoj jedinstveni katastarski broj. Ovo takođe uključuje promjenjive cijene koje nudi tržište u ovom trenutku, a koje se postavljaju nakon inventara.

Utvrđivanje cijene općinskog zemljišta

Procjenu mogu naručiti lokalne samouprave (okruzi, gradovi, mjesta). Kako se određuje katastarska vrijednost zemljišne parcele za opštinu? Ocjenavrši na osnovu raspoloživih tržišnih cijena. Istovremeno se uzimaju u obzir podaci o dodjeli zemljišnih parcela.

Zemljište u vlasništvu opštine može se koristiti za izgradnju privatne kuće, kao i za hortikulturu i hortikulturu, za garaže ili za izgradnju stambene zgrade. Istovremeno, uzimaju se u obzir standardi utvrđeni Zakonom o zemljištu, Zakonom o uređenju grada i sadržani u drugim pravnim aktima.

Javna katastarska vrijednost nekretnine na adresi u vlasništvu općine procjenjuje se na sljedeći način:

1. Pripremna faza. Sastoji se od prikupljanja i obrade potrebnih informacija, odnosno regulatornih informacija i podataka o tržišnim trendovima u bliskoj budućnosti. Osim toga, prikupljaju se podaci o naselju, ekološkom stanju, razjašnjavaju se klimatske informacije i vrši se klasifikacija zemljišta.
2. Zoniranje teritorije. U okviru njenih granica izdvaja se stambena zona (za izgradnju privatnih i višestambenih zgrada); proizvodnja (za smještaj industrijskih objekata, skladišta i drugih sličnih objekata); javni i poslovni (sa zdravstvenim ustanovama, potrošačkim službama, naučnim, kulturnim i drugim institucijama); saobraćajna i inženjerska infrastruktura (za objekte i komunikacije saobraćaja i komunikacija); poljoprivredni (sa baštama, pašnjacima, okućnicama i zgradama); rekreativno (za rekreaciju, park šume, plaže).
3. Koristi se formula za izračunavanje katastarske vrijednosti zemljišne parcele. Neizgrađeno zemljište se vrednuje statičkom analizom cena,koje tržište nudi, kao i troškove razvoja odgovarajućih oblasti. Trošak po jedinici površine zemljišne parcele koju zauzimaju objekti izračunava se metodom troškova zamjene infrastrukture.
4. Zoniranje prema katastarskoj vrijednosti.
5. Završna faza. U ovoj fazi se vrši konačna obrada informacija dobijenih kao rezultat katastarske procene, kao i njihov unos u Rosreestr.

Nakon završenog postupka utvrđuje se katastarska vrijednost zemljišta u zoni procjene. Jednaka je tržišnoj vrijednosti jedinice površine parcele koja se nalazi na teritoriji sa istim karakteristikama.

Određivanje cijene javnog zemljišta

Obeležje procesa utvrđivanja katastarske vrednosti zemljišne parcele, u ovom slučaju, je korišćenje različitih koeficijenata (i smanjenja i povećanja). Zavise od:

• Lokacije parcela.
• Njegova tržišna cijena.
• Nivo razvoja komunikacionih sistema.
• Pristupačnost transporta.
• Nivo prikladnosti za predviđenu upotrebu.
• Prisustvo stambenih ili nestambenih objekata.

Budući da je tržišna vrijednost na različitim teritorijama, čak i sa istim karakteristikama, različita, različita je i katastarska cijena. Međutim, razlika može biti značajna.

Određivanje cijene zemljišta u naseljima

Uglavnom, cijena se utvrđuje na isti način kao i katastarskavrijednost zemljišta, ako pripada općini. Ali postoji niz karakteristika koje su svojstvene naseljima.

Dakle, vrlo su pažljivi prema pojašnjenju granica parcela, kao i podjeli teritorije na zone prema njihovoj namjeni. Ciljevi evaluacije su:

• Formiranje oporezive osnovice zemljišta koje pripada naselju.
• Izrada ažurirane šeme zoniranja prema teritoriji i ekonomskim pokazateljima.
• Odobrenje za iznajmljivanje.
• Određivanje cijene po kojoj se nekretnina prodaje ili iznajmljuje na duži rok.
• Sastavljanje tačnijeg iznosa naknade licima od kojih se oduzima zemljište za opštinske potrebe.
• Objektivno određivanje najperspektivnijih razvojnih područja za različite razvoje.

Određivanje cijene prigradskog područja

Za dobijanje objektivnih podataka, u ovom slučaju treba uzeti u obzir sljedeće karakteristike:

• Lokacija zemljišne parcele na katastarskom planu (u udaljenom dijelu procijenjena je jeftinija od iste, ali se nalazi u blizini grada sa odgovarajućom infrastrukturom).
• Square.
• Komunikacije (struja, plin, vodovod, kanalizacija).
• Lot kategorija.
• Ekološko stanje teritorije.
• Ako je poznata tržišna cijena, onda je i katastarska cijena određena na isti iznos.

Određivanje cijene parcele sašuma

Posebnost načina na koji se izračunava katastarska vrijednost zemljišne parcele sa šumom je u tome što se u svakom slučaju cijena utvrđuje za određenu površinu:

• Unutar ruskih regija.
• Unutar leshoz zone.
• Unutar šumarskih teritorija koje zauzimaju šume.

Trošak površina koje se nalaze u šumskoj zoni izračunava se uzimajući u obzir kapitalizaciju odgovarajućeg iznosa prihoda od rente godišnje plaćene za korištenje površina za privrednu djelatnost. Obračun uzima u obzir parametre sječe.

Obračun i odobrenje

Da biste pravilno izračunali cijenu prema inventaru, potrebno je uzeti u obzir različite parametre. Šta utiče na katastarsku vrijednost zemljišta? Najznačajniji od njih su faktori korekcije. Njihova upotreba poništava faktore koji utiču na formiranje cena. Na primjer, ako na lokaciji postoje objekti koji se smatraju oronulim, ili je teritorija podložna poplavama zbog poplava, tada se koristi koeficijent koji umanjuje katastarsku vrijednost. Postoje situacije kada se, naprotiv, primjenjuje faktor množenja.

Bitan je i specifičan pokazatelj cijene katastra. Specifična veličina se izračunava na osnovu površine jednake jednom kvadratnom metru. Ovaj indikator se postavlja svakog kvartala. Katastarska vrijednost nekretnine na adresi lokacije utvrđuje se na sljedeći način:

1. Faktori koji utiču na trošak se prepoznaju.
2. Standard je zauzetstranica koja najbolje odgovara nekretninama.
3. Kreira se podgrupa referentnih parcela sa sličnim karakteristikama.
4. Podaci se prikupljaju za svaku podgrupu i zatim analiziraju.
5. Potom se modeliraju statistički podaci i određuju faktori koji utiču na tržišnu vrijednost.
6. Izračunajte jediničnu cijenu.

Na osnovu dobijenih podataka moguće je izračunati cijenu prema katastru svih zemljišnih parcela. Ispada da na veličinu cijene prema katastru utiču pokazatelji kao što su površina, klasifikacija zemljišta prema namjeni i tržišna cijena objekta.

Najkasnije u roku od dvadeset radnih dana po kompletiranju izvještaja, kupac prihvata akt o odobrenju cijene po katastru. Ovaj dokument postaje važeći od momenta proglašenja na službeni način. Prihvataju ga državna agencija, općina ili izvršni organi.

Formula za izračun

Obračun se vrši primjenom sljedeće formule:

Lot area(Linearna funkcija + funkcija formata transakcije)Omjer.

Linearna funkcija ima izuzetne parametre životnog vijeka naselja i njegove održivosti, a funkcija formata transakcije podrazumijeva lokalnu komponentu. Dakle, da biste izračunali trošak po katastru, morate znati određene parametre zemljišne parcele, kao i imati posebna znanja.

Ovaj iznos izračunavaju procjenitelji koji koriste državne metode procjene vrijednosti za izračunavanje vrijednosti parcele,formirano i odobreno od strane Ministarstva za ekonomski razvoj Ruske Federacije.

Promjena katastarske vrijednosti

Pored načina na koji se utvrđuje katastarska vrijednost multifunkcionalnih zemljišnih parcela, potrebno je voditi računa o učestalosti revalorizacije. Ovaj postupak se provodi jednom u intervalu od tri do pet godina. Nova vrijednost se postavlja na osnovu rezultata revizije. Može se smanjiti ili povećati. U pravilu se posljednja opcija najčešće javlja.

Mnogi vlasnici zemljišta suočeni su sa situacijom u kojoj se povećava katastarska vrijednost. Zbog toga morate platiti više poreza. Tako je krajem 2016. godine došlo do naglog povećanja, kada su odgovarajuće cijene višestruko porasle.

Ali to ne znači da je postalo isplativije prodavati zemljište. Njegov kvalitet je ostao na istom nivou, a mnoge lokacije do tada su bile daleko od najboljeg stanja. Stoga, nisu svi ljudi spremni kupiti zemljište kako bi platili ogromne poreze. Pored toga, ova revalorizacija je izvršena u odsustvu. Podaci o lokaciji su uneseni u tehnički plan za katastarski upis na način da su kao rezultat toga parcele iste površine, ali značajno različite po različitim parametrima, počele da koštaju isto.

Sredinom 2016. godine uveden je moratorijum po kojem je katastarska cijena zamrznuta na tri godine. Tokom ovog perioda na snazi je bio trošak koji je bio relevantan od početka godine, ali ne ranije od 2014.

Otprilike u isto vrijeme, zakon „O državnom katastruprocjena” br. 237-FZ, u kojoj se ništa ne spominje o moratoriju. S tim u vezi, stručnjaci se nisu mogli složiti oko toga da li treba primijeniti „zamrzavanje“ili ne. Kao rezultat toga, sudovi su morali da razmatraju mnogo sporova po ovom pitanju.

Određivanje PIB-a

Poznavajući samo PIB (matični broj poreskog obveznika), nemoguće je dobiti tražene podatke o vrijednosti zemljišta u vlasništvu određenog građanina. Ove usluge mogu ponuditi sajtovi sa sumnjivom reputacijom. Međutim, ne biste trebali vjerovati njima, jer su takvi resursi lažni.

Zaključak

Cijena zemljišne parcele prema katastru je procijenjena vrijednost, koja se dobija kao rezultat procjene imovine od strane države i upisana je u Državni katastar nepokretnosti. Postojeća metoda, koja pokazuje kako se izračunava katastarska vrijednost zemljišne parcele, uključuje uzimanje u obzir glavnih karakteristika. Ova vrijednost je jednaka tržišnoj cijeni u trenutku procjene. Cijena po katastru različitih kategorija zemljišta utvrđuje se uzimajući u obzir relevantne karakteristike. Vrijednost se preispituje najmanje jednom u pet godina, ali ne više od jednom u tri godine.

Od 2016. godine stupio je na snagu zakon “O državnom katastarskom vrednovanju”. Svi zadaci ocjenjivanja su dodijeljeni državnim strukturama.