Kako sami smanjiti katastarsku vrijednost zemljišne parcele? Šta određuje katastarsku vrijednost

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Zakonodavstvo Ruske Federacije napominje da danas apsolutno sve zemljišne parcele (oblik vlasništva i namjena nisu bitni) podliježu državnoj registraciji uz naknadni upis svih podataka o njima u katastar.

Budući da je danas dažbina na nekretninu direktno povezana sa njenom cijenom navedenom u katastru, mnoge brine pitanje kako sami umanjiti katastarsku vrijednost zemljišne parcele. Da biste dobili detaljan odgovor, prvo morate razumjeti principe obračuna takvog troška od strane države.

Razlog povećanja cijene

Trošak otkupa zemljišne parcele od katastarske vrijednosti, po definiciji, ne bi trebao značajno da se razlikuje.

U praksi ovi pokazatelji mogu biti potpuno različiti, jer katastarsku vrijednost određuju ne samo tržišni pokazatelji već i cijena sličnihobjekata, i po:

• geografska lokacija stranice;
• tržišne karakteristike;
• privlačnost za investitore;
• infrastrukturne karakteristike;
• buduće perspektive i tako dalje.

Da biste dobili potpunu listu o čemu ovisi katastarska vrijednost, morate kupiti metodološku publikaciju sa pravilima obračuna. Naravno, u stvarnosti, glavni uticaj na vrijednost nekretnine ima tržišna cijena nekretnine u datom trenutku.

Dešava se da precijenjenost u registrima bude izazvana uobičajenim ljudskim faktorom, kada su zaposleni jednostavno slučajno pomiješali podatke nekoliko vlasnika. Ovo se može eliminisati poređenjem raspoloživih pokazatelja sa podacima katastarske vrednosti jedinice.

Jedinična cijena

Posebni pokazatelji katastarske vrijednosti zemljišnih parcela su prosječni pokazatelji katastarske vrijednosti. Izračunavaju se uzimajući u obzir mnoge karakteristike zemljišta i koristeći različite formule.

Ovo utiče na cijene:

• infrastruktura u blizini;
• namjena zemljišta;
• kategorija stranice;
• pristupačnost i više.

Formule za izračunavanje i kombinovanje svih potrebnih pokazatelja biraju se uzimajući u obzir prisustvo tereta posjeda ili, obrnuto, početak njegove upotrebe. Dakle, parcele, čije su koristi već izvučene na minimum, dobijaju vrednost od države na osnovu faktora smanjenja u proračunima. Kako izračunati samo katastarsku vrijednost zemljišne parcelepušten u rad? Za to se koristi formula sa množenjem prosječnih pokazatelja sličnih posjeda s površinom cijele teritorije.

Opcije sa mogućnošću smanjenja troškova

Pitanje smanjenja katastarske vrijednosti po pravilu se prije svega postavlja kod preduzetnika i drugih vlasnika koji zemljište koriste za profit. To je zbog činjenice da nisu svi privrednici u mogućnosti da plate precijenjeni porez.

Pre nego što sami smanjite katastarsku vrednost zemljišne parcele, potrebno je da utvrdite da li se to uopšte može uraditi.

Država ima posebne odredbe u vezi s tim, a cijenu zemljišnih posjeda možete smanjiti u sljedećim situacijama:

• ako su se pojavile promjene reljefa na teritoriji zemlje;
• ako je plodni sloj zemlje propao;
• u slučaju kada je parcela izdata bez naknade.

Ovakvi uslovi naglo pogoršavaju korisnost zemljišta, pa će njihovo prisustvo značajno uticati na vrednost lokacije, ali takvi razlozi nisu jedini delotvorni. Niska katastarska vrijednost zemljišne parcele može biti posljedica prelaska zemljišta u vlasništvo mnogih vlasnika ili kao posljedica elementarnih nepogoda na njenoj teritoriji. Na cijenu utiče i namjena zemljišta, odnosno njihove promjene, te gubitak korisnih svojstava.

Naravno, prije osporavanja katastarske vrijednosti zemljišne parcele nana osnovu ovih pokazatelja treba prikupljati nepobitne dokaze u vidu raznih dokumenata, pisanih mišljenja stručnjaka, izvoda iz registara i sl.

Pored ovakvih nepredviđenih promjena, revizija katastarske vrijednosti zemljišnih parcela mora se vršiti redovno i bez posebnih razloga. Država za to vlasnicima dodeljuje rokove od tri do pet godina.

Obračun zemljišne pristojbe

Klasifikator vrsta dozvoljene upotrebe zemljišta obuhvata 13 pravaca. Porez od svakog od njih naplaćuje se u korist lokalnih organa vlasti, tako da se sav novac šalje striktno u budžet grada ili okruga. Visina naknade utvrđuje se u procentima od katastarske vrijednosti i iznosi 0,3% godišnje. Zemljište uvijek plaća vlasnik, a ne zakupac. Najčešće, klasifikator vrsta dozvoljene upotrebe zemljišnih parcela definiše zemljište za poljoprivredno zemljište: za baštovanstvo ili hortikulturu.

Određivanje sadašnje vrijednosti

Da biste saznali trenutnu cijenu lokacije, morate zatražiti potvrdu od lokalnog odjela za katastar. Takav izvod se daje u pisanoj formi nakon dostavljanja katastarskog broja zemljišnog posjeda i pismenog zahtjeva. Do podataka možete još lakše doći uvidom u katastarski pasoš putem interneta. Jedinična cijena je navedena u 13. redu, a katastarska cijena - u 12. redu. Ima i informacijao datumu posljednje revalorizacije.

Prije osporavanja katastarske vrijednosti zemljišne parcele, važno je zapamtiti da se ponovna procjena vrši samo ako vlasnik ima čvrst dokaz da registar tri puta premašuje realnu cijenu. Za to je imperativ uključivanje nezavisnih stručnjaka, mišljenje jednog specijaliste neće biti dovoljno.

Kako sami smanjiti katastarsku vrijednost zemljišne parcele? Potrebno je kontaktirati administraciju i zatražiti proviziju. Uz ovu opciju, gotovinski troškovi vlasnika su minimalni, ali rezultati ne moraju uvijek biti pozitivni. Ako komisija donese negativnu presudu, vlasnik ima mogućnost da ospori svoje mišljenje, ali samo na sudu.

Pravo na zahtjev

Katastarska vrijednost zemljišne parcele se redovno mijenja po godinama i drugim kriterijima, ali ni pravovremeni preračun ne garantuje da će komisija donijeti presudu koja se u potpunosti poklapa sa mišljenjem samog vlasnika. Da biste osporili odluku o dodjeli precijenjene vrijednosti, morate se obratiti sudu, ali to može učiniti samo neko ko ima određena prava na ovo zemljište.

Među njima su sljedeće kategorije građana:

• vlasnici sa titulom;
• nasljednici;
• građani koji tvrde da kupuju zemljište;
• građani čija je parcela u trajnom korištenju;
• stanari.

Potonji može provesti postupak osporavanja samo uz pismenu dozvoluvlasnik i to samo u slučaju kada lokacija nije vlasništvo države.

Ukoliko je parcela u vlasništvu više vlasnika na ravnopravnoj osnovi, tada će zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti biti prihvaćen samo od svih odjednom. Ovakva pismena kolektivna izjava je jedino rješenje, zahtjevi samo jednog suvlasnika neće biti prihvaćeni.

Gdje se prijaviti

Ko određuje katastarsku vrijednost objekta? Naravno, teritorijalni ogranak Rosreestr. Tu je prvi korak podnošenje zahtjeva za preračun katastarske vrijednosti nepokretnosti. Možete to učiniti na starinski način i posjetiti ustanovu lično, nakon što ste služili u redu, ili možete iskoristiti prednosti moderne tehnologije i zakazati termin preko službene web stranice odjela, a zatim jednostavno doći u ustanovu na adresi zakazano vrijeme.

Osnovi za smanjenje katastarske vrijednosti zemljišne parcele moraju biti teški i nužno dokumentovani. Da biste to učinili, morate donijeti pismenu prijavu na termin sa detaljnim opisom svih razloga za žalbu. Prijava se obično razmatra kratko. Nakon razmatranja, podnosiocu se izdaje pismeno rješenje komisije. Ukoliko svi razlozi budu opravdani i teški, komisija će u narednim mjesecima odobriti prijavu i izvršiti izmjene u Registru. U slučaju odbijanja, treba obratiti pažnju na motive takvog odgovora. Ponekad je podnosilac predstavke jednostavno pogrešno popunio dokumente ili je na pogrešan način predstavio dokaze.u potpunosti. U takvim situacijama dozvoljeno je izvršiti izmjene u prijavi i ponovo je podnijeti. Ako je odbijanje opravdano nezakonitošću ili drugim razlozima, onda se na odluku komisije može uložiti žalba sudu.

Vladni žalbeni papiri

Da uštedite vrijeme i dobijete sve što vam je potrebno za ispravnu revalorizaciju, pogledajte sljedeću listu.

Zahtjev za preračun će se razmatrati samo u slučaju ispravno sastavljenog paketa dokumenata, uključujući:

• pismena izjava vlasnika ili više vlasnika;
• identični dokument podnosioca prijave;
• ako se postupak provodi preko punomoćnika, tada je dodatno potrebna notarsko ovjerena punomoć i zastupnička dokumenta;
• svi dostupni dokumenti kojima se utvrđuje vlasništvo nad parcelom;
• katastarski pasoš;
• izvještaj o cijeni od nezavisnih stručnjaka.

Naravno, ova lista je približna i treba je navesti u svakom odjeljenju posebno. Ove godine je procedura pojednostavljena, u mnogim regijama sada su potrebna samo 3 dokumenta za osporavanje, ali novine još nisu stupile na snagu u cijeloj zemlji. Uzorak prijave u svim filijalama je nepromijenjen i mora sadržavati pasoš i kontakt podatke podnosioca, pored teksta zahtjeva.

Nakon predaje paketa dokumenata na razmatranje, zaposlenik ustanove mora podnosiocu zahtjeva izdati potvrdu o prihvatanju i naznačiti datum kada se treba pojaviti naodluku i sa ovim dokumentima.

Koliko dugo traje procedura

Nakon podnošenja prijave u predstavništvo Rosreestra, zaposleni u roku od jedne sedmice provjeravaju samo ispravnost prikupljenog paketa dokumenata i odlučuju da li će prijava biti prihvaćena na razmatranje. Nakon ovog roka, ukoliko prijava ne bude odbijena, dokumenti se dostavljaju na razmatranje direktno komisiji, koja sa dokumentima radi 30 dana.

Ukoliko je zahtjev odbijen, a vlasnik se ne slaže s takvom odlukom, ima pravo osporiti ovu odluku, ali već na sudu.

Kako sami, bez razmatranja komisije, smanjiti katastarsku vrijednost zemljišne parcele? Ova opcija je moguća i prilično efikasna, ali, kako je praksa pokazala, jako pogađa vlasnikov džep.

U svakom slučaju, potrebno je osporiti pogrešnu odluku, jer od toga direktno zavise plaćanja poreza u narednih nekoliko godina. Razlozi za podnošenje zahteva za preračun mogu biti i neplanirane radnje procene, oštećenje imovine usled izlaganja pesticidima, ili ako vlasnik nije ni obavešten o preračunu, a naknadno nije ni upoznat sa njegovim rezultatima, dešava se.

Radnje nakon odbijanja

Ako je komisija donijela presudu kojom odbija preračunavanje, onda vlasnik može slobodno uložiti žalbu na ovu odluku u bilo kojoj fazi. Važno je podnijeti zahtjev pravosudnim organima najkasnije do10 dana nakon dobijanja negativnog odgovora komisije. Optuženi u ovom postupku nije konkretna osoba, već cijela institucija Rosreestra, budući da odbijanje vlasniku dolazi upravo u ime odjela. Podnosi se tužba u lokalnoj filijali sa obaveznim prilogom potrebne dokumentacije za to.

Uključujući:

• pasoš tužioca;
• dokumenti koji potvrđuju njegova prava na parcelu;
• dokumenti koji potvrđuju potrebu smanjenja katastarske vrijednosti;
• nezavisna stručna mišljenja;
• akata istraživanja područja;
• Pisana negativna odluka komisije;
• originalna priznanica za plaćanje državne carine.

Takođe je potrebno napraviti kopiju same tužbe i svih dostavljenih dokumenata da se dostavi tuženom. Sve kopije moraju biti ovjerene kod notara. Nije potrebno lično dostavljati odjeljenju, možete ih poslati preporučenom poštom sa obavještenjem o prijemu i spiskom svih priloga.

Cijena postupka

Kako bi u budućnosti uštedio na porezima, vlasnik zemljišta će morati mnogo potrošiti na parnice. Kako se slučaj ne bi odugovlačio i doveo do uspjeha, bit će potrebna pravna podrška stručnjaka, čije će usluge koštati u prosjeku 25 hiljada rubalja. Osim toga, advokat mora platiti i konsultacije obavljene i prije početka suđenja, a to se procjenjuje na oko 10 hiljada rubalja. Također je potreban zaključak nezavisnog procjenitelja, čiji se rad procjenjuje na 10 hiljada rubalja. Na ovomnajozbiljniji troškovi su pri kraju, ali još treba platiti unošenje izmjena u registar, podnošenje tužbe i dobijanje izvoda iz USRN-a. Za pojedince, ove procedure će koštati 1000 rubalja, a za organizacije - 5 hiljada.

Naravno, svi iznosi su približni i mogu varirati ovisno o regiji. Na cijenu također utječu troškovi advokatskih usluga ili složenost predmeta, u svakom slučaju troškovi će biti opipljivi.

Zaključak

Da bi se tačno znalo da li ima osnova za osporavanje odluke komisije, vlasnik mora imati i ideju kako izračunati katastarsku vrijednost zemljišta. Cijene zemljišnih posjeda određuje država prema mnogim kriterijima i izračunava se prema različitim formulama, stoga je, prije nego što se odlučite osporiti njihov zaključak, potrebno konsultovati stručnjaka o ovom pitanju. Naravno, ako je vlasnik potpuno siguran u svoju pravo, potrebno je braniti svoja prava, čak i ako slučaj ide na sud. Inače, katastarska vrijednost vlasništva zemljišta može se smanjiti smanjenjem njegove površine, promjenom kategorije ili vrste dozvoljene upotrebe. Ponekad i to pomaže.