Prihodovni pristup procjeni nekretnina i poslovanja. Primjena pristupa prihoda

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Prihodovni pristup je čitava kombinacija metoda za procjenu vrijednosti nekretnine, imovine organizacije, samog biznisa, u kojem se utvrđivanje vrijednosti vrši pretvaranjem ekonomskih koristi koje se očekuju u budućnosti. Teorijske osnove takvog pristupa su prilično uvjerljive. Vrijednost investicije je vrijednost budućih koristi do danas, diskontiranih po stopi prinosa koja odražava rizičnost investicije.

Ovo je razumno i pogodno za svako operativno preduzeće koje se koristi u oblasti proizvodnje i prodaje imovine, kao iu svom poslovanju, podložno stvaranju pozitivne dobiti. Vrijednost rizika ulaganja u procijenjenom poslu se pokazuje pomoću diskontne stope. U ekonomskom smislu, ovo je sada stopa povrata koju investitori zahtijevaju na uloženi kapital u uporedive objekte ulaganja prema nivou rizika, ili je to stopa povrata na alternativne opcije ulaganja sa uporedivim rizicima u trenutku procjene.

Karakteristike

Primjena prihodaPristup se u praksi pokazuje kao prilično težak zadatak, jer je potrebno procijeniti svaku bitnu determinantu troškova – stopu povrata i profita. Ako se ove metode koriste za vrednovanje preduzeća, onda je imperativ izvršiti detaljnu analizu svih njihovih ključnih elemenata, uključujući troškove, obrt preduzeća, koji imaju direktan uticaj na profit, troškove i rizike koje stvara svaki pojedinačni element.

Prihodovni pristup vrednovanju poslovanja se često koristi. Na primjer, ako govorimo o akviziciji ili spajanju, onda se ova metoda koristi mnogo češće od skupe ili tržišne. Kapitalna investicija kupca sada se vrši sa očekivanjem da će u budućnosti biti primljeni neto novčani tokovi, koji se ne mogu nazvati garantovanim, jer ih karakterišu određeni rizici. Pristup dohotku obuhvata ove ključne determinante vrijednosti, dok korištenje tržišnog pristupa obično zahtijeva omjer cijene i zarade ili neki drugi sličan višekratnik zarade u retrospektivi, bez uzimanja u obzir budućnosti.

Tržišni višestruki su inherentno nepouzdani i ne pružaju isti nivo temeljitosti koji se može postići korištenjem pristupa prihoda sa predviđanjima budućih prinosa i diskontnih stopa. Na primjer, omjer cijene i zarade koji se primjenjuje godišnje ne odražava na adekvatan način očekivane promjene u budućim godinama. ispravanupotreba omjera pruža priliku za pokazivanje općih preferencija investitora i često ih citiraju prodavci ili industrijski izvori.

Koristite

Informacije koje se tiču budžeta preduzeća takođe treba analizirati i zaštititi, zbog čega je potrebno izvršiti promjene i razraditi finansijske posljedice izrađenog plana, prognoza i osnovnih prijedloga. Prihodovni pristup vrednovanju poslovanja mjeri sve pretpostavke koje se odnose na to da li određene koristi od akvizicije proizlaze iz rasta prihoda, smanjenja troškova, poboljšanja procesa ili smanjenja troškova kapitala. Uz pomoć takvog pristupa sve se to može mjeriti i raspravljati. Osim toga, može se koristiti za određivanje vremena očekivanih beneficija, kao i za demonstriranje pada vrijednosti preduzeća kako se koristi pomjeraju u dalju budućnost.

Upotreba pristupa prihoda pruža kupcima i prodavcima mogućnost izračunavanja fer tržišne vrijednosti preduzeća, kao i njegove investicione vrijednosti za jednog ili više strateških kupaca. Ako je ova razlika prikazana dovoljno jasno, prodavci i kupci mogu lako identificirati sinergijske prednosti i donijeti informirane odluke.

Kada se pri vrednovanju poslovanja koristi prihodovni pristup, mora se imati na umu da se obračunska vrednost sastoji od vrednosti celokupne imovine koja se koristi u obavljanju neposredne delatnosti. ATU okviru korišćenog pristupa postoji nekoliko metoda za evaluaciju koje su od najvećeg interesa. Posebno su primenljive takve metode prihodovnog pristupa: kapitalizacija i diskontovanje novčanih tokova. Možete ih detaljnije razmotriti.

Metode

Upotrebom metode kapitalizacije novčanog toka, ukupna vrijednost preduzeća se otkriva u zavisnosti od novčanih tokova generiranih imovinskim potencijalom preduzeća. Novčani tokovi preduzeća ili preduzeća u celini su razlika između svih priliva i odliva finansijskih sredstava za određeni obračunski period. Obično se za proračune koristi period od jedne godine. Tehnika je pretvaranje reprezentativnog nivoa očekivanog novčanog toka u sadašnju vrijednost dijeljenjem ukupnog iznosa novčanog toka pretpostavljenom stopom kapitalizacije. U ovom slučaju, tok prihoda sa određenim prilagođavanjima je prikladan.

Da bi se koristila konvencionalna metoda novčanog toka, dodavanje neto prihoda (izračunatog nakon oporezivanja) negotovinskih troškova koristi se za određivanje iznosa apsolutnog novčanog toka do kapitalizacije. Ova metoda obračuna se može smatrati pojednostavljenim od izračuna slobodnog novčanog toka, koja uzima u obzir potrebna kapitalna ulaganja i potrebu dopune obrtnog kapitala kao dodatak.

Diskontovanje novčanih tokova

Ova metoda se u osnovi zasniva samo na očekivanim novčanim tokovima koje generiše samo preduzeće. Njegova karakteristična razlika je u tomeprocjena troškova je potrebna za izračunavanje definicije reprezentativnog nivoa novčanog toka. Ova metoda se u razvijenim zemljama najviše koristi zbog činjenice da se može koristiti za uzimanje u obzir svih razvojnih perspektiva. Novčani tok u opštem smislu jednak je zbiru neto prihoda i amortizacije, uz oduzimanje povećanja neto obrtnog kapitala i kapitalnih investicija.

Postoje sljedeći uslovi za korištenje metode diskontiranog novčanog toka:

• ima razloga vjerovati da će se budući nivoi finansijskih tokova razlikovati od sadašnjih, odnosno govorimo o preduzeću u razvoju;
• postoje prilike za razumnu procjenu budućih novčanih tokova kada se koristi poslovna ili komercijalna nekretnina;
• objekat je u izgradnji, u potpunosti ili djelimično;
• preduzeće je veliki multifunkcionalni objekat komercijalnog značaja.

Prihodovni pristup vrednovanju nekretnina kroz metodu diskontovanog novčanog toka je najbolji, ali je njegova upotreba veoma naporna. Postoje procjene koje se ne mogu napraviti bez upotrebe ove metode. Među njima je izrada investicionog projekta sa njegovom naknadnom evaluacijom.

Prednosti metode popusta

Ako praktikujete prihodovni pristup vrednovanju nekretnina ili poslovanja putem diskontne metode, možete identifikovati neke glavne prednosti. Prije svega, govorTo znači da budući poslovni profiti direktno uzimaju u obzir samo očekivane tekuće troškove proizvodnje proizvoda, a zatim i njihovu prodaju, a buduća kapitalna ulaganja vezana za održavanje i proširenje proizvodnih ili trgovačkih objekata odražavaju se u prognozi dobiti samo indirektno kroz njihovu tekuću amortizaciju.

Važni bodovi

Evaluacija objekta po prihodovnom pristupu sa nedostatkom dobiti ili gubitka kao indikatora investicionih kalkulacija vrši se prilagođena činjenici da profit služi kao računovodstveni indikator, stoga je podložan značajnim manipulacijama u tok rada.

Metoda sniženog novčanog toka uključuje tri grupe modela:

• dividende s popustom;
• rezidualni prihod;
• diskontirani novčani tokovi.

Ako se pristup prihoda prakticira u skladu sa modelom diskonta dividende kao dokaz toka gotovine, koriste se isplate dionica. Uprkos činjenici da je ovaj model značajno zastupljen u stranoj praksi za određivanje i procenu vrednosti imovine preduzeća, on ima dosta nedostataka. U modelima sa zadržanom dobiti ne postoji stepen računovodstva. Postoji razlika u politici dividendi ne samo za određena preduzeća, već i za zemlje u cjelini. Ova metoda se ne može koristiti u preduzećima koja nemaju profit. Ovaj model je najpogodniji za izračunavanje vrijednosti manjinskih dionica.

Model preostalog prihoda

Prihodovni pristup vrednovanju kroz model rezidualnog pristupa pretpostavlja da iznos ostatka prihoda, odnosno razlika između stvarne dobiti i dobiti koju su akcionari predvideli u trenutku kupovine samog preduzeća ili njegove dionice, koristit će se kao indikator novčanog toka. Ako je vrednost preduzeća izračunata na osnovu pretpostavki u skladu sa ovim modelom, onda će ona biti jednaka zbiru knjigovodstvene vrednosti sa sadašnjom vrednošću očekivanog iznosa prihoda koji ostaje nakon toga. Ovaj model pokazuje značajnu osjetljivost na kvalitet podataka prikazanih u finansijskim izvještajima. Za ruske uslove, adekvatnost takvih informacija je podložna značajnim sumnjama.

Pogodnost za dioničare

Naravno, dioničari ili dioničari preduzeća koje ima određenu istoriju, kao i činjenice isplate dividendi, mogu koristiti diskontni model za izračunavanje vrijednosti vlastite kompanije. Situacija je takva da su akcionari preduzeća u ovom sektoru rijetko manjinski, pa bi za njih najprikladniji način bio korištenje dohodovnog pristupa u vrednovanju nekretnina i poslovanja kroz model diskontovanog slobodnog novčanog toka. U ovom sistemu, ključni su slobodni novčani tokovi sa diskontnim stopama ili očekivani prinos na uloženi kapital. Najveći problem pri korištenju ovog modela je tačnost prognoze slobodnog novčanog toka, kao i adekvatno određivanje diskontne stope.

Ako se primjenjuje pristup prihoda kako je gore definiran, tada kada se koristi metoda diskontiranog novčanog toka, prihod koji se očekuje od poslovanja uzima u obzir projektovane tokove gotovine koji se mogu povući iz opticaja nakon potrebnog reinvestiranja dijela gotovinski profit. Kao indikator, novčani tokovi ne zavise od računovodstvenog sistema koji koristi preduzeće i njegove politike amortizacije. Istovremeno, svi novčani tokovi – prilivi i odlivi – moraju se uzeti u obzir. Procjena finansijskog značenja diskontiranja gotovine pokazuje se takvom da se kao rezultat ovih procesa oni smanjuju za iznose koji bi investitoru bili dostupni do trenutka kada je navedeni novčani tok primljen, pod uslovom da je uložio svoj sredstva ne u ovom poslu trenutno, već u nekom - nekoj drugoj investicionoj imovini javne prirode, na primjer, likvidnu vrijednosnicu ili bankovni depozit.

Dodatne tehnike

Prihodovni pristup, čiji je primjer ranije opisan, u posljednje se vrijeme sve manje koristi, a sada je metoda vrednovanja postala najčešća. Koristi se za vrednovanje svih vrsta imovine, a zasniva se na ideji da se svaka imovina koja deli osnovne karakteristike opcija može vrednovati kao ova opcija. Trenutno se pristup prihoda najčešće napušta u korist modela određivanja cijena opcija (odnosno Black-Scholes modela).

Takav sistem, ako se koristi, omogućava procjenu ukupnog troška kapitala kompanije ili preduzeća u slučaju da posluje s velikim gubicima. Ovaj model ima za cilj da dodatno objasni zašto trošak kapitala preduzeća nije nula, čak i ako vrednost celog preduzeća opadne ispod nominalnog iznosa duga. Ali čak i uzimajući u obzir ovu prednost, može se primijetiti da je Black-Scholes model za procjenu vrijednosti ruskih preduzeća u ovom trenutku sve više teorijski. Glavni problem zbog kojeg se ovaj model ne može primijeniti na domaća preduzeća je nedostatak nekih dokaza za parametre modela, koji su bitni.

Zaključci

Prihodovni pristup vrednovanju poslovanja i nekretnina postao je mnogo manje uobičajen, a to se dešava iz mnogo razloga. To se posebno odnosi na nedostatke, zbog kojih postoje poteškoće u njegovoj upotrebi na potrošačkom tržištu. Prije svega, treba napomenuti koliko je teško predvidjeti buduću cijenu usluga i proizvoda, materijala i sirovina, kao i niz drugih indikatora troškova. Istovremeno, može se govoriti o određenoj subjektivnosti stručnih procjena. Osim toga, problem je i u slabom otkrivanju informacija o ruskim preduzećima, a zapravo je neophodno za kompetentne proračune i kompilaciju Black-Scholes modela. To je uglavnom zbog niske korporativne kulture takvihpreduzeća.

Velika većina dionica, uključujući i velike udjele, koncentrisana je u rukama malog broja ljudi, a udio manjinskih dioničara i malih vlasnika, čiji je udio vrlo mali, u odobrenom kapitalu je neznatan. Ispostavilo se da mnoga preduzeća jednostavno nisu zainteresovana za otkrivanje bilo kakvih informacija. Zbog toga je obračun po prihodovnom pristupu primetno složeniji u odnosu na većinu industrija i preduzeća u Rusiji. U drugim uslovima najbolje radi, pokazujući sve svoje prednosti i pouzdanost.