Uporedni pristup. Metode utvrđivanja vrijednosti nekretnine

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

U svjetskoj praksi u oblasti procjene nekretnina koriste se tri pristupa:

• uporedni, ili tržišni;
• skupo;
• profitabilno.

Odabir metodologije u velikoj mjeri ovisi o objektu procjene i stvarnoj situaciji koja se razvila oko određene vrste nekretnine. Međutim, uporedni pristup u određivanju procijenjene vrijednosti i dalje se smatra najpouzdanijim načinom.

Osnovni principi benchmarkinga

Uporedni pristup je skup metoda za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Procijenjena imovina se upoređuje sa sličnim nekretninama.

Evaluacija se zasniva na sljedećim principima:

• Potražnja i ponuda. Ova dva indikatora su neraskidivo povezana, ograničen broj ponuda generiše određenu potražnju, i obrnuto, što više ponuda, to je manja potražnja.
• Zamjena. Nijedan kupac neće platiti više ako nekretnina sa sličnim karakteristikama košta manje.

Koncept tržišne vrijednosti je skoro identičan konceptu ravnotežne cijene. Ravnotežna cijena je skup kvantitativnih karakteristika ifaktori cijena koji određuju ponudu i potražnju za artiklom koji se poredi.

Glavni kriteriji za odabir uporedivih nekretnina za procjenu nekretnina

Postoji ogroman broj elemenata koji se uzimaju u obzir u komparativnoj analizi, a njihova kombinacija je gotovo beskonačna. Stoga je analiza ograničena na određeni broj faktora koji direktno utiču na cijene.

Elementi za poređenje. Kvalitet prava

Svaki teret ili pravo služnosti dovodi do smanjenja vrijednosti imovine koja se procjenjuje. Odnosno, svako ograničenje prava vlasništva je smanjenje cijene. Ako predmet koji se vrednuje nema takve nedostatke u poređenju sa uporedivim objektima, onda se cena, naprotiv, povećava.

Za zemljišne parcele dostupnost služnosti nije jedini faktor smanjenja. Prilikom procjene vrijednosti veoma je važan, prenosi vlasništvo nad zemljištem ili pravo zakupa, trajno korištenje. Posljednja dva prava se nazivaju redukcijskim faktorima. Veoma je bitno da li zemljište ima određena ograničenja za dalje transakcije sa njim.

Uslovi prodaje

Ovakvi uslovi se uzimaju u obzir ako procijenjeni predmet zaista ima karakteristične karakteristike kada se proda.

Stečaj je reducirajući faktor, odnosno prodavac žuri da izvrši kupoprodajnu transakciju, pošto je vreme izloženosti objekta tržišta nekretnina očigledno smanjeno u poređenju sa sličnim objektima.

Na procjenu takođe značajno utiču porodične veze, partnerstvaodnos, iako je te rizike teško procijeniti.

Ako su prodavac i kupac povezani zakupnim odnosima, a planira se sklapanje kupoprodajnog ugovora između njih, onda će, naravno, uštedeti na plaćanju poreza, procijenjeni trošak biti potcijenjen. U ovom slučaju postoji samo jedna motivacija – pošto su strane u transakciji povezane drugim netržišnim odnosima, dakle, prodavac zapravo kreditira kupca. Slična situacija se razvija ako je transakcija pod uslovima opcije.

Izgledi za dobijanje državnih subvencija za razvoj infrastrukture mogu dovesti do povećanja procijenjene vrijednosti stambenih nekretnina. Iznos očekivanog povlaštenog kreditiranja određuje se iz razlike između koncesionog i tržišnog kreditiranja.

Tržišni uslovi

Prilagođavanje naniže se može primijeniti ako postoji značajna razlika između tržišne vrijednosti slične imovine i imovine stručnjaka.

Promena funkcionalnosti se takođe može uzeti u obzir u proceni, jer utiče na balans ponude i potražnje.

Lokacija nekretnine

Vrijednost vozača	Faktori koji smanjuju troškove
Neighbourhood Prestige Status drugih vlasnika stambenih objekata Rezervirajte područje Dostupnost parkinga Pristupačnost autoputevima Prisustvo arhitektonskih spomenika i drugih atrakcija Rekreacijska zona u blizini nekretnina Jedinstvene arhitektonske karakteristike zgrade	Udaljenost od centra grada Nema trgovina u blizini Udaljenost od školskih i predškolskih ustanova Loša ekološka situacija u regionu Prisustvo fabričkih i magacinskih preduzeća u blizini imanja, deponije

Fizički faktori (za zemljište)

Uporedni pristup u procjeni zemljišne parcele uključuje prikupljanje karakteristika nekretnine:

• veličina;
• oblik;
• geologija;
• topografija;
• stepen pripremljenosti, odnosno da li je zemljište očišćeno od vegetacije, da li su otklonjene nepravilnosti;
• kvalitativni pokazatelji zemljišnog pokrivača.

Najvažnije je prisustvo ili odsustvo brda ili padina, kamenih formacija ili jarka. Takođe je važno kakva je nosivost zemlje, njena čvrstoća, prisustvo podzemnih voda. Veoma je važno da li postoje informacije o mogućoj pojavi minerala. Ako se informacija potvrdi, onda će zemljište sigurno imati teret u budućnosti.

Opšte karakteristike objekta koji se procjenjuje

Pristup poređenja tržišta je proučavanje karakteristika koje povećavaju vrijednost objekata. Ovo uključuje:

• veličina zgrade ili sobe;
• visina zgrade;
• dostupnost i površina pomoćnih objekata;
• visina plafona.

Bitan je i materijal od kojeg je zgrada podignuta, što je modernija i pouzdanija, to je veća vrijednost nekretnine. Na kraju, ali ne i najmanje važno, je opći izgled cijele zgrade, dostupnost popravki i pogodan ulaz. Ako je ulaz iz dvorišta, onda će to biti faktor smanjenja.

Nedostatak popravke je razlog za izmjenu izvještaja o evaluaciji. Takav obračun se pravi na osnovu troškova popravke ili restauracije, uzimajući u obzir dobit koju će preduzetnik dobiti od ulaganja u izgradnju ili popravku.

Ekonomski faktori

Uporedni pristup u nekretninama uzima u obzir moguće uštede na energetskim resursima tokom rada. Stalno povećanje troškova komunalija tjera ljude da stalno razmišljaju o uštedi i korištenju alternativnih izvora energije.

Ovaj faktor je posebno važan ako se objekat kupuje radi daljeg leasinga. Što je veći odnos prihoda i troškova koji će ići na rad zgrade ili prostora, manji je iznos povratnog kapitala u neto prihodu od zakupa nekretnina.

Ova kategorija takođe uključuje indikator prisustva ili odsustva brojila, da li su preduzete mere za smanjenje gubitaka toplote.

Drugi pokazatelji

Evaluacija uključuje uzimanje u obzir prisutnosti ili odsustva elemenata usluge. Najjednostavniji primjer je da li kuća ima lift ili nema. Prisustvo ili potpuno ili djelomično odsustvo svih komunikacija, tjviše povezan sa lokalnim sistemom. Ako ima previše nedostataka, tada se vrši korekcija naniže. Procjena nekretnina se vrši prema različitim pokazateljima.

Koraci proračuna

Svi uporedni izračuni su zasnovani na informacijama iz otvorenih izvora o nedavnim transakcijama sa sličnim nekretninama.

Koraci evaluacije:

1. Proučavanje sličnih ponuda u određenom segmentu nekretnina, utvrđivanje uporedivih nekretnina koje su nedavno prodane.
2. Prikupljene informacije se analiziraju i svaka ponuda se pojedinačno upoređuje sa nekretninom koja se procjenjuje.
3. Identifikacija cjenovnih karakteristika, izmjene i dopune izvještaja o procjeni vrijednosti.

Dogovaranje prilagođene cijene i izvođenje konačne cijene komparativnim pristupom.

Prednosti komparativnog pristupa

Pre svega, metoda vam omogućava da odražavate mišljenje samo tipičnih kupaca i prodavaca.

Procjena se odražava u tekućim cijenama, uzimajući u obzir promjene finansijskih uslova, pa čak i inflatorne procese. Procjena je uvijek statički opravdana.

Da biste procijenili određenu nekretninu, ne morate proučavati cijelo tržište nekretnina, već samo slične nekretnine. Tehnika je vrlo jednostavna, sa pouzdanim rezultatima.

… i nedostaci

• Prilično je teško utvrditi stvarne cijene.
• Puna zavisnost od aktivnosti i stabilnosti tržišta nekretnina.
• Poteškoće uusaglašavanje podataka, ako se slični objekti značajno razlikuju u smislu prodaje.

Na zatvaranju

Suština komparativnog pristupa u vrednovanju nekretnina jasna je i kupcu i prodavcu. Tehnika omogućava stranama da prouče tržište nekretnina i uvjere se da nisu izgubile. Procjena se može izvršiti na osnovu već obavljenih transakcija ili na osnovu ponuda drugih prodavača. U svakom slučaju, uporedna tehnika je sistematizacija i poređenje podataka o sličnim nekretninama. Glavna stvar je da odabir sličnih objekata za poređenje treba uzeti u obzir posebne ili neobične faktore, na primjer, prijetnju zaplenom kolaterala, promjene propisa na lokalnom nivou ili nepoštivanje uslova ugovora o kreditu, prisustvo elemenata prinude.