Koja je razlika između katastarske i inventarne vrijednosti? Utvrđivanje katastarske vrijednosti

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Nekretnine su nedavno procijenjene na nov način. Uvedena je katastarska vrijednost, koja predviđa druge principe za obračun vrijednosti objekata i što bliže tržišnoj cijeni. Istovremeno, inovacija je dovela do povećanja poreskog opterećenja. Članak opisuje kako se katastarska vrijednost razlikuje od vrijednosti inventara i kako se ona izračunava.

Šta je vrijednost zaliha?

Inventarna vrijednost nekretnina je plod rada stručnjaka iz Biroa za tehnički inventar (BTI). Njihova metodologija predviđa da se pri procjeni kao osnovica uzima primarni trošak objekta i množi koeficijentima habanja. Razlika između katastarske i inventarne vrijednosti je u tome što se u drugom slučaju ne uzimaju u obzir tržišni faktori.

Prilikom popisa uzeto je u obzir sve od čega se zgrada, građevina ili prostorija sastoji - dimenzije i materijal zidova, podova, krovova, prozora, vrata. Osoblje BTI-a je obezbijedilo tehničare koji su povremeno odlazili na gradilište i provjeravali podatke dostupne Zavodu.

Naknadno, sve promjene su počele da se vrše na godišnjem nivou automatski - prvo, prilagođene inflaciji, a drugo, prilagođene vremenu. Međutim, bez obzira koliko brzo zgrada stari, njena inventarna vrijednost raste. Ako se vlasnik nekretnine pita kako saznati inventarnu vrijednost objekta, onda mora pogledati tehnički pasoš. Informacije koje su vam potrebne su tu.

Koja je katastarska vrijednost?

Katastarska vrijednost ima drugačiju metodologiju. Tokom svog razvoja, Ministarstvo finansija je zacrtalo povećanje poreskih prihoda u budžet. Međutim, na tradicionalan način, jednostavnim povećanjem poreskih stopa, to se nije moglo postići. Stoga smo odlučili da krenemo s druge strane i promijenimo metodologiju procjene. Cilj je bio isti: približiti što je moguće više tržišnoj vrijednosti.

Kao rezultat toga, usvojen je Federalni zakon pod nazivom "O poslovima procjene u Ruskoj Federaciji", a sada je određivanje katastarske vrijednosti dobilo pravni karakter..

Katastarska vrijednost zemljišnih parcela

Principi novog vrednovanja preuzeti su iz oblasti poreza na zemljište. Ovdje se već dugo vremena obračun katastarske vrijednosti zasniva na lokaciji lokacije i njegovoj kategoriji. Međutim, to je potrebno ne samo zaoporezivanje, ali i za najamne odnose. Partneri u transakciji tada ne sumnjaju u njenu veličinu. Svi podaci se mogu naći u katastarskoj komori, koja se mora ponovo vrednovati najmanje jednom u 5 godina.

Zemljišne parcele imaju i standardnu vrijednost, koja se primjenjuje kada nije moguće utvrditi katastarsku vrijednost. Međutim, postoje slučajevi kada se samo on koristi, na primjer, prilikom dobijanja kredita od banke, sticanja opštinskog zemljišta i tako dalje. Vlasti regiona imaju pravo da menjaju standardnu cenu godišnje, ali ne više od jedne četvrtine. Osim toga, ne smije prijeći prag od 75% tržišne vrijednosti.

Procedura za provođenje katastarske procjene

Nakon što ste krenuli da saznate kako se katastarska vrijednost razlikuje od inventarne vrijednosti, prvo treba obratiti pažnju na metode. Ako inventarna vrijednost zahtijeva savjesnost i metodičnost tokom više godina, onda se katastarska procjena vrši relativno brzo. Redoslijed radnji s njim je sljedeći:

• O procjeni odlučuju vlasti regije. Mora se održati najmanje jednom svakih 5 godina.
• Rosreestr na osnovu toga priprema listu objekata za procjenu. Podaci su preuzeti iz državnog katastra.
• Rosreestr privlači firmu za procenu na konkurentskoj osnovi.
• Procjenitelj, na osnovu normativnih dokumenata i koeficijenata koji su u njima naznačeni, provodi cijeli postupak.
• Samoregulatorna organizacija procjenitelja vrši pregled izvještaja o katastarskoj procjeni vrijednosti.
• Dobiveni podaci su odobreni od strane nadležnih organa regije i objavljeni.
• Podaci se unose u sistem katastarske evidencije.

Ko procjenjuje nekretninu?

Verovatno procjenitelj može najtačnije odgovoriti na pitanje kako se katastarska vrijednost razlikuje od inventarne. U tom svojstvu djeluju posebne kompanije koje imaju dozvole za ovu vrstu djelatnosti.

Da bi dobili pristup željenoj stazi, potrebno je da prođu, pored toga, i takmičarsku selekciju. Upravo je ovaj postupak predviđen posebnim Saveznim zakonom o ugovornim nabavkama za državne i općinske potrebe. Štaviše, prije potpisivanja ugovora, procjenitelj o svom trošku osigurava rizike pogrešnog određivanja vrijednosti. Iznos osiguranja je najmanje 30 miliona rubalja.

Primanje javnih sredstava za obavljeni posao postaje moguće tek nakon što regionalne vlasti dobiju pozitivnu recenziju stručnjaka na izvještaj i odobrenje rezultata evaluacije.

Kako se izračunava katastarska vrijednost imovine?

Procjenitelji koriste čitav niz tehničkih propisa, standarda, pravila i zakonskih akata kako bi odredili vrijednost predmeta. Međutim, individualni pristup ovdje nije dobrodošao, što odmah pokazuje razliku između katastracijena iz zaliha.

Katastarska procjena predviđa masovni pristup, kada nije potrebno mjeriti svaki stan ili kuću. Očigledno, kompanije koje se bave ovim imaju niz koeficijenata u zavisnosti od lokacije objekta i njegove kategorije. Zbir BTI rezultata se uzima i množi sa ovim koeficijentima. Zbog toga se inventarna i katastarska vrijednost stana ponekad razlikuju po nekoliko puta. Zvaničnici pokušavaju da uzmu u obzir bukvalno sve - čak i udaljenost do trolejbuske stanice, metroa ili prisustvo dječijeg igrališta.

Koeficijenti se jednostavno prikazuju. Procjenitelji s vlastima regija uzimaju kao osnovu cijenu po kvadratnom metru na tržištu nekretnina i izračunavaju koliko je to više od inventara. Ostaje malo (za 10 posto) smanjiti rezultat dijeljenja - i koeficijent je spreman.

Kako porez na imovinu zavisi od katastarske vrijednosti?

Zbog činjenice da su katastarske i popisne vrijednosti drugačije određene, razlika u cijeni nekretnina koja je uzeta kao osnovica poreza je značajna.

Ako porezne stope ostanu iste, većina vlasnika nekretnina bi bankrotirala preko noći. Dakle, na Uralu, ako je cijena stana u potvrdi o registraciji 200 hiljada rubalja, nakon revalorizacije je najmanje 500 hiljada. Država je, u okolnostima u kojima su katastarske i popisne vrijednosti nekretnina toliko različite, odlučila da donekle nadoknadi gubitke poreskih obveznika uz pomoć poreskih stopa. Kao rezultat toga, regioni su dobili pravo da utvrđuju poreske stope, iako u okviru koridora odobrenog na saveznom nivou. Za stanovanje se postavlja maksimalna stopa od 0,1% ako vrijednost imovine nije veća od 300 miliona rubalja.

Da li je novi porez uvijek veći od starog?

Koja je razlika između katastarske i inventarne vrijednosti? principe oporezivanja. Uz inventarnu vrijednost, porez je bio mali, i malo je ljudi obraćalo pažnju na njega. Sada je druga stvar. U nekim regionima koji su prešli na novi režim, poreski obveznici su već počeli da dobijaju obaveštenja koja sadrže obeshrabrujuće brojke koje prevazilaze i njihove najgore strahove.

Međutim, u nekim slučajevima porez na imovinu se može platiti čak iu manjim iznosima nego ranije. Činjenica je da ovaj porez ne podliježe oporezivanju za stan od 20 kvadrata, za kuću - 50, za stambene prostore - 10. Ako uzmemo u obzir i pravo na beneficije, postaje jasno da oni koji žive u velikim kuće i prestižna područja.

Na primjer, u udaljenim ruralnim područjima, cijena kvadratnog metra stambenog prostora prema katastru može biti od 7 do 15 hiljada rubalja, au Moskvi od 150 hiljada rubalja i više.

Gdje mogu saznati katastarsku vrijednost svoje imovine?

Od 1. januara 2015. Rosreestr je pokrenuo uslugu sa kojom svaki vlasnik može uporediti koliko se razlikuju inventarna i katastarska vrijednost stana. Popis je, kao što smo već rekli, sadržan u izvodu uknjižbe, a katastarski će biti prijavljen kao odgovor nazahtjev.

Treba napomenuti da neke teritorije nisu završile tranziciju, a još uvijek postoji vrijednost inventara. Obračun poreza u takvim okolnostima se neće mijenjati. Međutim, vlasti ovakvih regiona požurile su da preračunaju inventarnu vrednost, što su građani već videli u poreskim obaveštenjima. Namjere službenika su jednostavne: dok stigne katastarska vrijednost, prethodna cijena će biti maksimalno moguća, a kada se uvede koeficijent, budžet će dobiti dodatni prihod.

Može li se osporiti katastarska procjena?

Ispada da se porez na imovinu u zemlji formira i od katastarske i od inventarne vrijednosti. Razlika između njih je i u tome što je nemoguće osporiti procjenu inventara, jer se to radi na osnovu tehničkih propisa, SNIP-ova i GOST-ova, a katastarski je sasvim izvodljiv, jer postoje koeficijenti.

Kako biste izrazili neslaganje sa iznesenom ocjenom, u prvoj fazi trebate kontaktirati posebnu komisiju pri Rosreestru, čije su regionalne podružnice u svim odjelima. Moraćete da predočite određeni paket dokumenata koji potvrđuju pravo podnosioca na ovu nekretninu.

Sud ili tužba - šta odabrati?

Katastarska greška se može ispraviti administrativnim putem ili putem suda. Međutim, sistem za osporavanje katastarske procjene prvobitno je izgrađen na način da nije bilo moguće zaobići komisiju Rosreestra. Arbitražni sud će jednostavno odbaciti tužbu ako uz prijavu nije priloženozaključak ovog tijela. Međutim, u budućnosti, ako se vlasnik uvjeri da je u pravu, potrebno je tužiti.

Istovremeno, u sudskoj odluci se javlja jedan problem - potrebno je uključiti nezavisnog procjenitelja kako bi on pobijao zaključke katastarske komore. A ova usluga je skupa i u nekim slučajevima jednostavno neisplativa. Trošak stručnjaka može znatno premašiti razliku u oporezivanju.

Ukoliko je presuda donesena u korist poreskog obveznika, onda će prije unošenja novih informacija proći neko vrijeme dok katastarska komora ne ažurira bazu podataka.