Zamke hipoteke: nijanse hipotekarnog kredita, rizici, zamršenosti sklapanja ugovora, savjeti i preporuke advokata

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Hipotekarni krediti su sastavni dio života javnih i individualnih domaćinstava kojima je potrebno zemljište, stanovanje i poboljšani životni uslovi. Koncept hipoteke postoji u svijetu od davnina, kada je sama ličnost dužnika, koji je postao rob, založena za dugove. U VI veku pre nove ere, zalog lica je zamenjen zalogom celokupne imovine koju je dužnik imao, posebno zemlje. Dok je imovina dužnika bila založena poveriocu, na teritoriji njegovog zemljišnog vlasništva postavljen je stub hipoteke - dokaz založene imovine. Na pošti je zabilježen zapis duga.

Istorijske činjenice o poreklu hipoteka

Za vrijeme vladavine Elizabete Petrovne (prije 250 godina), plemstvo Rusije je subvencionirano hipotekarnim kreditima. Istovremeno, ista je imovina više puta bila prestavljena pod hipotekusamo u plemenitim bankama, ali i kod privatnih lihvara. Nedostatak kontrole povratnih informacija dužnika i povjerioca, odgode i refinansiranja (rehipoteka) hipoteke iz 18. stoljeća doveli su do ogromnog duga državnoj blagajni i prirodnog bankrota banaka.

Poticaj za novi krug razvoja hipotekarnog kredita bila je reforma ukidanja kmetstva, kada je milionima seljaka bio potreban zajam za kupovinu zemlje. Hipotekarni kredit je dat na 49 godina uz 6 posto godišnje. Tada je formirana povelja gradskih kreditnih društava u kojoj su propisana pravila za hipotekarni kredit. Reforma privatnog vlasništva nad zemljom doprinijela je širenju kreditnih odnosa u poljoprivredi širom Rusije. Zajmovi osigurani zemljištem u to vrijeme nazivali su se zemljišni zajmovi. Hipotekarne obveznice su bile strogo registrovane kod notara, a na berzi su izdavane hartije od vrednosti, od kojih je 35% do 1913. godine činio strani kapital. Sistem bankarskih kredita se razvio zbog formiranja nove privrede zemlje.

Nakon Oktobarske revolucije, tokom koje su banke nacionalizovane i kreditni odnosi centralizovani, koncept hipoteke je zaboravljen na 70 godina.

Oživljavanje hipoteka u Rusiji počelo je tek 1990-ih, a zakonodavnu podršku dobilo je 1998. godine. Nakon talasa krize, hipotekarni kredit je pretrpeo niz promena - pooštravanje uslova kreditiranja, obavezno hipotekarno osiguranje, obavezno učešće i sistem penala - hipotekarne zamke.

Hipotekastatistika danas

Do danas, oko 400 kreditnih institucija posluje na ruskom tržištu hipotekarnih kredita. Nakon što je Centralna banka Ruske Federacije uspostavila stroga pravila koja regulišu rad kreditnih institucija, na tržištu hipoteka ostali su samo pouzdani, dokazani i efikasni hipotekarni kreditori. Prema podacima Centralne banke, prosječan rok trajanja hipotekarnog kredita je 15 godina, a prosječna kamatna stopa na hipoteku u Rusiji iznosi 9,8% godišnje. Procenat Rusa koji žele da kupe stan u narednih 5 godina je 70%. Zapravo, hipotekarni kredit je sada dostupan samo 33% radno sposobnog stanovništva, za poređenje - prije 2000. godine - samo 5% radno aktivnog stanovništva. Najpopularnije banke među stanovništvom za dobijanje hipoteka su Sberbank i VTB, kod kojih kupovina stana na hipoteku takođe može postati teža ako ne znate za njih.

Karakteristike pružanja dokumenata za hipoteku

Prije sklapanja ugovora o hipoteci, preporučuje se da se upoznate ne samo sa predloženom kamatnom stopom i rokom otplate, već i sa nizom uslova i mogućih nedostataka u bankarskom sistemu, tzv. hipotekarnim zamkama.

Važno je zapamtiti da što su uvjerljiviji dokumenti o pouzdanosti zajmoprimca, to će odnos sa bankom biti stabilniji. Prije odlaska u banku, potrebno je pripremiti standardne dokumente: ruski pasoš sa registracijom na lokaciji banke, kao i potvrdu o prihodima.

Banka može pristati na izdavanje kredita bez potvrde o prihodima, ali uU upitniku za bodovanje mora biti naznačeno mjesto rada i visina mjesečne plate. Službenik državne bezbjednosti će sve ovo svakako provjeriti i ako je podnosilac zahtjeva lagao o mjestu rada ili plate, biće mu odbijena hipoteka.

Na osnovu bilansa uspjeha banka izračunava rok trajanja hipotekarnog kredita. Prema pravilima, prosječna otplata kredita ne smije prelaziti 40% mjesečne zarade korisnika kredita ili će se rok kredita produžiti u skladu sa ovim pravilom. I što je duži rok kredita, zajmoprimac više plaća za čitav period hipoteke.

Bankovske naknade

Prilikom registracije ugovora o hipoteci moguće su sljedeće dodatne provizije:

• Za izvršenje ugovora, otvaranje računa.
• Omogućeno je plaćanje za nezavisnog procjenitelja hipoteke.
• Obavezno osiguranje hipoteke, kao i zdravlje i život zajmoprimca, vlasništvo nad kolateralom.
• Dodatni zahtjevi koje banka može postaviti zajmoprimcu u slučaju nepovjerenja investitora prilikom podnošenja zahtjeva za hipoteku u novoj zgradi. Ovo bi moglo dovesti do viših kamatnih stopa na hipoteke.
• Banka može obavezati zajmoprimca da odabere stan pod hipotekom samo preko pouzdanog agenta za nekretnine, koji može biti partner banke (usluge posrednika obično ne iznose manje od 5% cijene stanovanja).

Kazne i kazne

Kazne za kašnjenje u otplati hipoteke mogu značajno povećati ukupan iznos kredita, tako da prije potpisivanja ugovora morate saznati - do kog datuma trebate izvršiti uplatu, kakobolji način polaganja: gotovina, bankomati, elektronska plaćanja. Korisno je znati koliko vremena je potrebno da sredstva budu doznačena na bankovni račun, na primjer, sa računa na račun 1-3 bankarska dana.

Zbog redova u poslovnicama banaka ili na bankomatima, mogu nastati situacije koje usporavaju pravovremene mjesečne uplate. Neophodno je tačno utvrditi koje će se kazne primijeniti u slučaju jednog ili dva kašnjenja, a koje - u slučaju sistematskog neplaćanja (zbog otpuštanja ili bolesti) i šta se unaprijed može učiniti po tom pitanju. U ekstremnim slučajevima, banka može jednostrano raskinuti ugovor, prodati kolateral i isplatiti hipotekarni dug, a ostatak vratiti zajmoprimcu.

Nijanse i rizici hipotekarnog kredita

Prije potpisivanja ugovora morate pažljivo pročitati, i ako je moguće, konsultovati se sa advokatom o kontroverznim i nerazumljivim tačkama. Dakle, koje su tačno zamke pri podnošenju zahtjeva za hipoteku koje trebate riješiti?

1. Proučite iznos svih naknada i način na koji se plaćaju.
2. Upoznajte se sa listom kazni, njihovom veličinom i razlozima za njihovo imputiranje. Ugovor ne bi trebao sadržavati kaznu za prijevremenu otplatu hipoteke.
3. Proučite raspored plaćanja: iznose doprinosa i datume dospijeća.
4. Važno je pročitati listu situacija koje uključuju povećanje kamatne stope na hipoteku. Razgovarajte sa menadžerom banke o svakom nejasnom jeziku kao što je "povećanje kamatne stope kao rezultat promene tržišnih uslova."
5. Saznajte koliko je osiguranja potrebno i da li je moguće bez njegasnađi se s tim. Banka nema pravo prisiliti da hipotekom osigura kredit ili život zajmoprimca, ali ima pravo da poveća kamatnu stopu u slučaju odbijanja osiguranja za 1-1,5%.

Ugovor o hipoteci potpisuju obe ravnopravne strane, tako da zajmoprimac ima pravo da se bezuslovno ne složi sa uslovima banke, preuzimajući na sebe zamke hipoteke i rizike. U slučaju sporova potrebno ih je riješiti prije potpisivanja ugovora. Klijent može zatražiti da se u ugovor unese klauzula o pravu na refinansiranje hipoteke, što će znatno olakšati moguće okolnosti više sile u budućnosti.

Suptilnosti sklapanja ugovora o hipoteci

Kada proučavate zamke hipoteke, važno je imati na umu neke od nijansi kreditnih i hipotekarnih odnosa sa bankom. Na primjer, za vrijeme trajanja ugovora, imovina je u vlasništvu zajmoprimca, ali on ne može njome u potpunosti raspolagati do isteka ugovora. Takođe, zajmoprimac ne može:

• Iznajmljivanje nekretnine pod hipotekom bez prethodnog odobrenja banke. Kreditne institucije obično nerado dozvoljavaju takve transakcije sa nekretninama kao kolateralom, jer se stanje objekta može pogoršati, što će dovesti do smanjenja njegove tržišne cijene ako ga bude potrebno prodati. Međutim, zajmodavac nema pravo spriječiti davanje kolaterala u zakup na period ne duži od jedne godine.
• Izvršiti radove na renoviranju, uključujući bespravnu preuređenje stana. Za izvođenje potrebnih popravki i građevinskih promjenamorat ćete pripremiti projekat, zatim dobiti dozvolu od stambene inspekcije, a zatim obavijestiti zajmodavca.
• Tokom cijelog trajanja ugovora o hipoteci, zakonom je zabranjeno preknjižavanje imovine pod hipotekom u nestambene prostore.
• Nemoguće je izvršiti transakcije zamjene ili donacije nekretninama koje su osigurane, kao ni prodati bez dozvole povjerioca. Prodaja će biti moguća samo ako je zajmoprimac dužan banci kreditoru, a prihod od prodaje će se koristiti za otplatu duga i zatvaranje obaveza prema banci.

Zamke hipoteka u Sberbanci

Sberbank ima standardni ugovor o hipotekarnom kreditu, njegov uzorak se može naći na web stranici za preliminarni pregled.

Glavne zamke pri sklapanju ugovora o hipoteci sa Sberbankom su dodatni troškovi za procjenitelja kolaterala, za iznajmljivanje bankarske ćelije, za usluge agenta za nekretnine ili advokata, plaćanje osiguranja i, naravno, plaćanje državna pristojba.

Uslovi ugovora o hipoteci predviđaju mogućnost samostalnog odabira procjenitelja od strane zajmoprimca, ali on mora ispuniti zahtjeve Sberbanke. Stoga se ne isplati riskirati i unaprijed procjenjivati kolateralnu imovinu, Sberbank može odbiti dostavljenu dokumentaciju o procjeni, obrazlažući odbijanje nepoštovanjem utvrđenih pravila procesa, a novac će biti bačen..

Kazne za kašnjenje u Sberbank

Najneprijatniji dio zamki hipoteke u Sberbanci o kojoj se raspravlja su kazne i kazne. Ali važno je razumjeti sljedeće tačke ugovora.

Stavka koja se odnosi na naknade za kašnjenje. Visina kazne direktno zavisi od stope refinansiranja Centralne banke na dan kazne. Ovo može značajno povećati iznos tekuće kazne. Stoga je korisno unaprijed znati o uslovima mogućih kazni za kašnjenje u plaćanju.

Uslovi za raskid ugovora o hipoteci. Sberbank ima pravo da raskine ugovor u nekim nezakonitim situacijama, na primjer, u slučaju sistematskih kašnjenja, kada se kolateral koristi u druge svrhe, u slučajevima kada banka povjerilac odbije provjeriti stanje imovine, kao i prilikom raskida. ugovor o polici osiguranja.

U toku trajanja ugovora o hipotekarnom kreditu, zajmoprimac nema pravo da prodaje stambeni prostor pod hipotekom, upisuje druge osobe u njega, izdaje ga, preuređuje bez odobrenja zajmodavca.

Hipoteka u "VTB": zamke

Od oštrih zamki prilikom sklapanja ugovora obratite pažnju na sljedeće.

VTB banka snažno preporučuje da sklopite polisu osiguranja vlasništva (vlasništva), zdravlja, života samo sa svojim partnerom VTB osiguranjem. Ako odbijete osiguranje, stopa hipotekarnog kredita će se definitivno povećati za 1%.

Minimalni iznos hipotekarnog kredita je od 2 miliona rubalja. Manji iznos podrazumijeva ograničenja u uplati ili dodatne troškove prilikom podnošenja zahtjeva za kredit. Banci nije isplativo davati male kredite na duge periode.

Kadau slučaju kašnjenja, banka ne preuzima inicijativu za restrukturiranje duga ili ugovaranje kreditnog odmora. Banci je isplativije da se pridržava uslova prethodnog ugovora i da na vrijeme vrati pozajmljeni novac. Za rješavanje problema sa kašnjenjem u plaćanju, zajmoprimac sam podnosi zahtjev banci.

Banka "VTB" je pouzdana efikasna kreditna organizacija i stoga zahteva jasno ispunjenje obaveza iz ugovora. Stoga, u slučaju sumnje u finansijsku snagu vašeg budžeta, bolje je da odluku o podizanju hipoteke odložite na neko vrijeme.

Savjeti i savjeti od advokata

Advokati preporučuju izbjegavanje hipotekarnih zamki prije sklapanja ugovora o kreditu.

• Izračunajte otplate hipoteke na način da ne prelaze 30% porodičnog prihoda.
• Podignite hipoteku samo u valuti u kojoj idu mjesečni prihodi. Čak i ako ima smisla uštedjeti novac, nema potrebe za rizikom. Hipotekarni kredit je dugoročan, a kada kurs varira, moraćete višestruko preplatiti zamenu rublja za valutu ugovora.
• Za hipoteku birajte zajmodavca samo iz velikih banaka sa dugogodišnjim iskustvom i dobrom reputacijom, uz najpovoljnije uslove.
• Ne žurite sa odabirom hipotekarnog programa. Potrebno je pažljivo pronaći najpogodniji sa mogućim povoljnim, povlašćenim uslovima.
• Nema potrebe da odmah uzimate hipoteku na veliki stambeni prostor. Preporučuje se postepeno poboljšanje uslova života. Na primjer, nakon odnushki ne biste trebali ciljati na tro- ili četverosobne stanove.apartmani. Prvo kupite dvosoban stan, a nakon uplate cjelokupnog iznosa već možete razmišljati o udobnijem trosobnom stanu.
• Pažljivo proučite ugovor, obraćajući pažnju na dodatne provizije i troškove prilikom podnošenja zahtjeva za hipoteku. One su zamke ugovora o hipoteci.
• Što je duži rok hipoteke, to je veća stopa. Preporučljivo je uzeti hipoteku na kraći rok. Uostalom, što je duži period hipoteke, to je veća ukupna preplata.
• Odaberite fiksnu kamatnu stopu, preferirajući je u odnosu na promjenjivu, koja je, u stvari, isplativija, ali ne u uvjetima velike nestabilnosti tržišta, što može dovesti zajmoprimca u velike dugove. Fiksna stopa vam ne dozvoljava da štedite, ali vam takođe ne dozvoljava da gubite.
• Kontaktirajte samo nezavisne procjenitelje prilikom odabira hipotekarnog objekta, jer trgovci nekretninama uvijek uljepšaju stanje nekretnine kako bi se prodala isplativija.
• Preporučljivo je napraviti finansijsku rezervu unaprijed prije potpisivanja ugovora. Ovo je takozvani finansijski vazdušni jastuk, koji se sastoji od 3 mesečne otplate hipoteke kako biste se osećali samopouzdano tokom čitavog perioda ugovora.

Hipoteka za preprodaju

Hipoteku na sekundarnom tržištu je lakše urediti zbog činjenice da je kuća puštena u rad i da nema rizika izgradnje.

Pri kupovini sekundarne nekretnine pod hipotekom, moraju se provjeriti zamke: ko je vlasnik i ko je upisan u odabrani stan. Može nastati situacija kada jedan od vlasnika dijelova stambenog prostora to ne činipristajem na prodaju.

Sljedeće je neophodno provjeriti da li je sve postojeće preuređenje u stanu legalno, da li ima dugovanja po računima i uvjeriti se da stan nije već zalog kod druge kreditne institucije.

Provjerite stanje komunikacija, da li su popravke obavljene i na kom nivou, provjerite da li su prozori, plafoni i ostali elementi stambenog prostora u dobrom stanju.

Refinansiranje hipoteke

Refinansiranje je refinansiranje postojećeg hipotekarnog kredita u drugoj banci. Ovako opsežna procedura za refinansiranje hipoteke sa zamkama ima smisla ako trebate otplatiti hipoteku na rok duži od dvije godine.

Napominjemo da će tokom perioda prijenosa kolaterala sa banke na banku kamatna stopa biti nešto viša, budući da će novoj banci privremeno nedostajati kolateral, a to je veliki rizik.

Prilikom refinansiranja bit će obavezni troškovi za procjenu kolaterala, notara, itd.