Hipoteka u Njemačkoj: izbor nekretnine, uvjeti za dobijanje hipoteke, potrebna dokumenta, zaključivanje ugovora sa bankom, stopa hipoteke, uvjeti razmatranja i pravila otplate

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Mnogi ljudi razmišljaju o kupovini kuće u inostranstvu. Neko bi mogao pomisliti da je to nerealno, jer su cene stanova i kuća u inostranstvu previsoke, za naše standarde. To je zabluda! Uzmimo, na primjer, hipoteku u Njemačkoj. Ova zemlja ima jednu od najnižih kamatnih stopa u cijeloj Evropi.

Pošto je tema zanimljiva, trebalo bi je detaljnije razmotriti, kao i detaljno proučiti proces apliciranja za stambeni kredit.

O tržištu nekretnina

Prije nego što govorimo o hipotekama u Njemačkoj, mora se napomenuti da potražnja za stambenim objektima u ovoj zemlji premašuje ponudu. Vrlo je teško naći nove zgrade u završenim nekretninama. Ali ima puno ponuda za kupovinu stana u zgradama koje se tek počinju graditi.

Šta je sa cijenama? Postoje i visoke i niske. Jedna stvar se može rećiTačno: cijene rastu u smjeru od istoka prema zapadu. Najskuplje stanovanje u glavnom gradu Bavarske - Minhenu. Tamo 1 m2 košta od 4000 eura. Mnogo jeftinije u Berlinu - 2500 eura.

U svakom slučaju, čak i ako osoba želi jednosoban stan ili garsonjeru, biće potrebna solidna suma od oko 150-200 hiljada eura. Srećom, njemačke banke nude hipotekarne kredite kako svojim građanima, tako i stanovnicima drugih zemalja. Možete uzeti kako cijeli iznos za kupovinu, tako i nekoliko tranši ako planirate kupiti nedovršeno stanovanje.

A sada najvažnija stvar. Kolika je stopa hipoteke u Njemačkoj? Za Nijemce se kreće od 0,8 do 2%. A za strance varira od 3 do 5%.

Kupovina kuće za izdavanje

Mnogi ljudi uzimaju hipoteku upravo u tu svrhu. Možete razumjeti zašto. Nakon kupovine stana u Minhenu ili Berlinu, osoba može računati na prinos od oko 4% godišnje. Iznajmljeni stanovi u Wuppertalu će donijeti 8%, u Gelsenkirchenu - gotovo 10%. Visoki prinosi mogu biti u Dortmundu, Duisburgu, Essenu.

Vrijedi dati primjer. Recimo da je neko kupio kuću za 8 stanova u Dortmundu, dajući za nju 620.000 USD. Jedan stan donosiće mu oko 6.500 evra godišnje. A sve zajedno - oko 52.000 USD. Dakle, profitabilnost će biti 8%. Odnosno, hipoteka će se ne samo isplatiti, već će i ostvariti profit.

Karakteristike uslova

Ako želite da uzmete stan u Njemačkoj na hipoteku, bolje je pogledati opcije koje koštaju više od 100.000 eura. Po sadašnjem kursu to je maloviše od 8.000.000 rubalja. Za ovaj novac osoba će dobiti ne kutiju, već prostran stan sa dekoracijom.

Zašto je bolje gledati skupe opcije? Jer banke su spremnije da prihvate takve strane klijente.

Ako govorimo o uslovima, onda oni imaju karakteristike pojedinačno za svaku osobu. Prilikom sastavljanja ugovora uzimaju se u obzir mnogi faktori, uključujući:

• Iznos kapare.
• Solventnost.
• Kreditna istorija.
• Lokacija i stanje nekretnine.

Prvu hipoteku je teže dobiti od druge ili treće, koju ne planiraju svi uzeti. Kada aplicirate za prvi stambeni kredit, možda ćete morati uplatiti 40-50% ukupne vrijednosti nekretnine.

Ovo je i plus i minus. S jedne strane biće manje dugova, a samim tim i brže otplate. Ali s druge strane, ne može svako uštedjeti i dati 4-5 miliona rubalja odjednom.

Ali mnoge banke se slažu da povećaju iznos uz snižavanje kamatne stope. Usput, ako građanin kasnije odluči da izda drugu hipoteku, onda on, u nedostatku problema s prvom, neće ni morati dati doprinos. Ili neće biti više od 20% troškova stanovanja.

Zahtjevi klijenta

Ako planirate da dobijete hipoteku u Njemačkoj, morate znati šta je za to potrebno. Klijenti su dužni:

• Morate imati otvoren račun u njemačkoj banci najmanje 2 godine. Bitno je da nije prazan. Na njegasredstva se moraju primati redovno.
• Mora biti između 21 i 65 godina starosti.
• Morate imati dokaz o prihodima u Njemačkoj. Zaposleni treba da podnesu izvod za poslednjih 6 meseci, a preduzetnici - za 2 godine. Ali ne radi se samo o poslu. Djelatnost stanodavca također je izvor prihoda.
• Morate pružiti dokaz o prisustvu ili odsustvu kredita ili alimentacije. Prema njemačkom zakonu, osoba ne bi trebala trošiti više od 35% mjesečnog prihoda na otplatu hipoteke.

Potrebni dokumenti

Da biste se prijavili za hipoteku u Njemačkoj, morate doći u banku sa paketom dokumenata koji uključuje:

• Originalni pasoš i kopija.
• Upitnik sa ličnim podacima.
• Strani pasoš i njegova kopija.
• Potvrda o prihodima: za fizičko lice - potvrda o porezu na dohodak. Za preduzetnika - prijavljivanje njegove kompanije.
• Dokumenti za nekretninu koju klijent želi da kupi: opis objekta, njegove fotografije, stambena povelja i izvod iz zemljišne knjige (mora biti sačinjen prije maksimalno 6 sedmica).
• Rezultati procene kuće.
• Potreban je ugovor o zakupu ako se nekretnina izdaje.
• Potvrda dostupnosti iznosa potrebnog za uplatu.

Obavezno prevedite sve dokumente na njemački i ovjerite ih kod notara.

Šta je anketa?

Zapravo, ovo je analog formulara koji se obično popunjava uRuske banke. Upitnik o ličnim podacima podnosioca zahtjeva je dokument koji sadrži kratke informacije o osobi koja planira uzeti kredit.

Treba sadržavati podatke o njegovoj imovini, mjesečnim prihodima i rashodima, koji uključuju druge kredite, kiriju, alimentaciju, režije i osiguranje. Što manje finansijskih problema klijent ima, što je jasnija kreditna istorija, veća je vjerovatnoća da će mu biti odobrena hipoteka u Njemačkoj.

O stopama i plaćanjima

Odnedavno njemačke banke daju kredite po fiksnoj stopi. Ovo je zgodno, jer će ostati nepromijenjeno do kraja perioda kredita - ni na koji način neće utjecati na tečaj.

Svoju hipoteku u Njemačkoj otplaćuju mjesečnim anuitetima: svakih 30 dana klijent mora uplatiti isti iznos na račun. Uključuje i hipotekarne kamate u Njemačkoj i iznos glavnog zajma.

Kažu da je realno da se pojedinačno dogovorimo o mogućnosti prijevremene otplate kredita. Ali ovo nije baš zgodno za banku, pa će stoga stopa biti viša.

A ako nije bila predviđena mogućnost prijevremene otplate, tada će osoba morati platiti i kaznu. Morate odmah razmisliti o tome i uzeti kredit sa mogućnošću ubrzane otplate glavnog duga. Pogodno rješenje: za godinu dana možete otplatiti otprilike 10% kredita.

Primjer

Dakle, recimo da osoba odluči da uzme hipoteku u Njemačkoj da kupi garsonjeru od 39 m2 u centru Minhena2 sa renoviranjem u evropskom stilu. Njegova cijena je 290.000 eura. Ovo je otprilike 23.000.000rubalja.

Početna uplata će biti 9.200.000 rubalja. Naravno, čoveku će biti potrebno 13.800.000 kredita, što je 171.735 evra. Toliki iznos će obezbijediti njemačka banka, jer je njihov minimum 50.000 USD. e.

Hipoteka u Njemačkoj može se izdati na period od 5 do 40 godina. Ali, po pravilu, svi uzimaju 10. Recimo da za klijenta određuju kamatu od 4%. Evo šta se dešava u ovom slučaju u rubljama:

• Mjesečna rata: 46.016.
• Iznos kamate za godinu dana: 552.000.
• Sve uplate nakon završetka kreditnog perioda: 19,322,000.
• Preplata za svih 10 godina: 5,520,000.

Važno je napomenuti da sve dok osoba ne otplati dugove po hipotekarnoj kamatnoj stopi u Njemačkoj, stambeni prostor će biti vlasništvo banke.

troškovi

Njihovo postojanje se također mora zapamtiti. Govoreći o kamatnim stopama na hipoteke u Njemačkoj, potrebno je reći i o troškovima. Postoje mnogi dodatni troškovi prilikom kupovine kuće, među njima:

• Porez na imovinu. Cijena varira ovisno o lokaciji nekretnine. Obično se kreće od 3,5% do 6%.
• Uplata usluge preknjižbe stana na novog vlasnika. Ovo će iznositi 0,5-1% od ukupnog iznosa transakcije.
• Notarske takse (1,5-3%).
• Provizija posrednicima (3-6%). Bez brokera i posrednika, transakcije u Njemačkoj se ne sklapaju. Posebno sa strancima. Osim toga, oni obavljaju glavni posao i znatno olakšavaju život klijentu.
• Plaćanje usluge upisa novog vlasnika u katastar (0,5%).
• Provizija se naplaćuje za dobijanje hipoteke u Njemačkoj za Ruse i druge strance (1%).
• Uplata za procjenu imovine koja se deponuje kao kolateral (oko $1,500).
• Revizija nekretnina (0,5-1,5%).
• Izdavanje potvrda i izvoda, vođenje bankovnog računa (do 150 USD godišnje).

Ukupno, ako osoba planira kupiti kuću za 100.000 c.u. Odnosno, mora imati dodatnih 10-15 hiljada eura za dodatne troškove. Možda će se ispostaviti da će troškovi biti manji, ali bolje je igrati na sigurno.

Odakle početi?

Mnogo je gore rečeno o zahtjevima, uslovima i kamatnim stopama koje se primjenjuju na hipoteke u Njemačkoj. Također moramo razgovarati o prvom koraku.

Ne ograničavajte se na dvije ili tri banke. Preporučljivo je posjetiti 10-15 organizacija radi buduće uštede. Što više bankarstvo nudi osobi studija, veća je vjerovatnoća da će pronaći najprofitabilniju opciju.

Osim toga, prilikom komunikacije sa predstavnicima drugih institucija, klijent može rezervisati da mu je na prethodnom mestu ponuđena niža cena. Mnoge banke, ne želeći da izgube potencijalnog zajmoprimca, počinju se zanimati za dodatne bonuse.

Također morate znati da se nudi najniža cijena ako kućište ispunjava sljedeće zahtjeve:

• Njegovo jamstvo je 100 godina.
• Nalazi se na mestu sa dobrom ekologijom, logistikom i blizu centra.
• Može se uzetiza iznajmljivanje.

Kako tražiti nekretninu? Za to postoje firme za nekretnine, specijalizovani onlajn resursi, kao i brokeri i privatni oglasi.

Kako otvoriti račun?

Već je napomenuto da se plaćanje nekretnina može izvršiti samo preko banke. I ovdje je potrebno razjasniti jednu nijansu. Činjenica je da se to može uraditi i preko ruske "Sberbanke"! Zato postoji bezgotovinsko plaćanje.

Ali još uvijek morate otvoriti račun u njemačkoj banci. Naravno, za ovo morate biti lično prisutni. Takozvana "poštanska legitimacija" dostupna je samo njemačkim građanima.

Od dokumenata će vam trebati originali i kopije pasoša (civilnih i stranih), popunjeni obrasci i registracija. Neke banke traže od vas da dostavite referencu-preporuku. U Njemačkoj radije rade samo s čistim kapitalom.

Račun će biti otvoren u eurima, nakon čega će biti potpisan ugovor. Novac se može uplatiti istog dana.

Zaključivanje ugovora

Ovu nijansu također vrijedi uzeti u obzir kada govorimo o vrsti hipoteke u Njemačkoj. Kada se klijent i banka dogovore o svim uslovima dolazi trenutak sklapanja ugovora koji je osnov za davanje kredita u budućnosti.

Pravni osnov u ovom slučaju je Njemački građanski zakonik, kao i zakon o hipotekarnim bankama (stavovi 601-610 i 14-16, 19).

Ugovor sadrži sljedeće informacije:

• Iznos kredita: iznos + kamata + troškovi.
• Uslovi hipoteke.
• Informacije o potrebnim uplatama (njihova veličina, datum početka otplate kredita, obračun kamatnih stopa, itd.).
• Metode otplate duga.
• Informacije o zajmoprimcu.
• Uslovi pod kojima se ugovor može raskinuti.

Općenito, nema ništa komplikovano. Da, dobijanje hipoteke u Njemačkoj je malo složeniji i dugotrajniji proces, ali to je razumljivo, jer stranac kupuje nekretninu. Ali inače, sve je isto kao u Rusiji.

Kompetentnim odabirom banke i stanovanja, možete čak i mnogo uštedjeti. Uostalom, Njemačka je u TOP-3 europske zemlje koje pružaju najniže stope hipoteka. A tih 3-5% je zaista malo u poređenju sa 10-12% ponuđenih u Rusiji.

Tajming

Koliko je potrebno da se dobije hipoteka u Njemačkoj? Obično traje 1 mjesec, ali ponekad i duže.

U prvoj fazi priprema se dokumentacija, a to traje oko dvije sedmice. Paralelno, preporučuje se upoznavanje sa tržištem ponude. Zatim - posjetite banke, prijavite se. Potrebno je 2-4 dana ili više.

Koliko vremena je potrebno da se dobije odluka o stambenom kreditu? Najduže četiri sedmice nakon razgovora sa službenikom banke. Kada osoba dobije odobrenje, ostaje mu samo da izabere najpovoljniju ponudu, otvori račun i uplati depozit. Nakon toga možete kupiti nekretninu.