Koji je porez na promet nekretnina?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Procedura za obračun i naplatu poreza na nepokretnosti propisana je odgovarajućom šifrom. Zakoni se mijenjaju iz godine u godinu. Istovremeno se mijenjaju prava i obaveze građana u oblasti oporezivanja. Činjenica koja ostaje nepromijenjena je potreba plaćanja poreza.

Koji je porez na promet nekretnina?

Imovina nekretnina može biti u vlasništvu privatnog lica, privatnog preduzeća ili opštinske vlasti. Vrste nekretnina uključuju različite opcije: stambeni prostor, poslovni prostor (prodajne ili poslovne zgrade), industrijski prostor, zemljište i poljoprivredno zemljište. Vlasnik može imati pravo samostalnog vlasništva ili kao dio dionice. U svim slučajevima, ako transakcija spada u opis oporezive, porez na promet nekretnina ostaje obavezan.

Sistem kontrole sprovode poreski organi i njihove teritorijalne jedinice. Činjenicaplaćanje ili neplaćanje poreza se ogleda u godišnjoj prijavi građana.

Opći principi

Prema ruskom zakonu, oporezuje se svaka vrsta zvanično primljene dobiti. Sa ove tačke gledišta, otuđenje nepokretnosti se smatra u korist vlasnika. Dakle, prodavac je taj koji je dužan da plati porez na promet nekretnine.

Član 224 Poreskog zakona Ruske Federacije navodi da se iznos prihoda od otuđenja nekretnina treba oporezovati po stopi od 13%. Međutim, ovaj zakon se ne primjenjuje u svim slučajevima. Detalji će biti razmotreni u ovom članku.

Drugi zakon na koji se poziva je Federalni zakon broj 382. Važan je od početka 2016. godine. Prema pravilima ovog zakona, porez na promet nepokretnosti u pravnoj oblasti zasniva se na uslovima svojine. Ovaj dokument razmatra dvije vrste staža prema trajanju:

• Prenos vlasništva nad imovinom do 2016.
• Vlasnici nekretnina čija su prava utvrđena nakon 01.01.2016.

Prva kategorija građana pri otuđenju nepokretnosti rukovodi se odredbama zakona koji je na snazi do početka 2016. godine. Prema ovom zakonu, porez je obavezan za sve vlasnike koji otuđuju nekretninu u prve 3 godine nakon prenosa vlasništva. Za drugu kategoriju primjenjuje se nova procedura prema kojoj je referentni period vlasništva 5 godina.

Ko ne može platiti?

Ako uzmemo u obzir opći postupak naplate poreza, zakon predviđaokolnosti u kojima porez na promet nekretnina za fizička lica postaje irelevantan bez obzira na period vlasništva. Posebno se razmatra način prenosa na imovinu. Ovo su sljedeći slučajevi:

1. Kada imovina ide vlasniku pod uslovom doživotnog zavisnosti bivšeg vlasnika.
2. Naslijeđeno vlasništvo.
3. Otuđenje objekata nekretnina, pravo na koje je nastalo kao rezultat privatizacije.
4. Osnova vlasništva je ugovor o donaciji.

Ako vlasnički dokument spada u jednu od ovih kategorija, transakcija se ne bi trebala klasificirati kao dodatni prihod i, shodno tome, biti oporezovana.

Postoje i karakteristike po regionima. Kao što znate, domaći zakoni su podijeljeni na savezne i teritorijalne. Lokalne vlasti imaju pravo da prilagode neke savezne zakone bez fundamentalnih kontradiktornosti. U praksi se obično na ovaj način ublažavaju okolnosti za određenu kategoriju građana. Porez na promet nekretnina nije izuzetak.

Na primjer, za Okrug Khanty-Mansiysk postoji zakon prema kojem se prihod od prodaje nekretnina ne oporezuje čak ni tokom prve 3 godine vlasništva. Slična pravila važe i na teritoriji Stavropolja: ovdje je rok oporezivih transakcija smanjen sa 5 na 3 godine. Da biste saznali koji porez na prodaju nekretnina treba platiti u određenoj regiji, morate pratiti promjene u teritorijalnomzakoni.

Kako izračunati?

Citizen S. A. prodao je kuću kupljenu prije 1,5 godine za 6.300.000 rubalja. Njegov slučaj u svakom pogledu odgovara definiciji zakona. Službeno je zaposlen, a radno iskustvo mu je više od 10 godina. Koliki će biti iznos poreza na promet nekretnina za državljanina S. A.

Da biste pripremili deklaraciju za godinu, morate uzeti sljedeće podatke:

6,300,000 – 1,000,000=5,300,000 – iznos poreske osnovice

Iznos poreza: (6.300.000 - 1.000.000) x 13%=689.000 rubalja

Ali mnogo prije isteka roka za podnošenje prijave, S. A. je prikupio dokumente za odbitak i dobio potvrdu od poreske službe. Iznos odbitka bio je maksimalan. Sada kalkulacije izgledaju drugačije:

(6.300.000 - 5.300.000) x 13%=stvarni iznos uplate od 130.000 rubalja.

Ako bi građanin S. A. sklopio posao 5 godina nakon kupovine, tada bi bio uključen u kategoriju izuzetih.

Za fizička lica

Porez na prodaju nekretnina za fizička lica, njegove karakteristike i postupak plaćanja propisan je Poglavljem 23 Poreskog zakona Ruske Federacije. Dakle, subjekti prava koji imaju pravo na primanje prihoda na teritoriji Ruske Federacije podijeljeni su u tri kategorije:

1. Rezident neke zemlje je državljanin koji je živeo u Rusiji najmanje 183 dana tokom prošle godine.
2. Nerezidenti - osobe koje ne spadaju u prethodnu kategoriju.
3. Uslovna definicija - rezidenti valute su državljani Ruske Federacije koji su živjeli u drugoj zemlji posljednjih godinu dana, ali posjećuju Rusiju najmanje jednom godišnje.

Kada nepokretnost prodaje nerezident, porezi i postupak njihovog obračuna regulisani su članom 209. Poreskog zakona. Dakle, za njih se primjenjuje poseban skup naplate poreza na dohodak.

Za pravna lica

Kada pravno lice otuđuje nekretninu na sopstvenom bilansu stanja, postupak obračuna poreza u velikoj meri je određen izabranim poreskim sistemom. Ali izvjesna je činjenica da prodajom nekretnina pravno lice ostvaruje prihod. Shodno tome, ovaj prihod treba da se odrazi u bilansu stanja preduzeća. Nastavljamo sa razmatranjem poreza na promet nekretnina. Od kog iznosa i kojim redosledom pravno lice treba da ga plati? Potrebno je uzeti u obzir pripadnost jednom od sljedećih poreskih režima:

1. UTII.
2. Pojednostavljeni sistem.
3. Patentni sistem.

Tip imovine se također uzima u obzir. Može biti stambeni, poslovni, zemljišni ili podzemni.

Relevantni su i činjenični podaci i oblik vlasništva: da li kompanija u stvari obavlja komercijalne aktivnosti, da li su osnivači rezidenti ili nerezidenti Ruske Federacije? Da biste odgovorili na sva ova pitanja, treba se rukovoditi članom 23 Poreskog zakona Ruske Federacije.

Prilikom prodaje stana od strane pravnog lica prihod ne podliježe PDV-u, ali je porez na dohodak obavezan. Stopa poreza na dohodak zavisi i od građanskog statusa osnivača (rezidentili nerezident). Ako je riječ o otuđenju nestambenih prostorija koje se nalaze na bilansu stanja preduzeća, tada iznos prihoda podliježe i porezu na dohodak i PDV-u. Istovremeno, porez na dohodak se ne obračunava na iznos transakcije, već na iznos neto prihoda.

Važna nijansa: porez na promet komercijalnih nekretnina ne uzima u obzir broj godina vlasništva. Još jedna nijansa iz oblasti poreske optimizacije kaže da kompanija ima pravo da umanji iznos prihoda za rezidualnu cenu objekta. Ako se, nakon računovodstvenih obračuna, razlika između iznosa transakcije i konačnog iznosa pokaže negativnom, tada se ta cifra klasifikuje kao gubitak za preduzeće.

Da li penzioneri treba da plaćaju?

Da li se primjenjuje porez na promet nekretnina fizičkih lica - penzionera i drugih posebnih kategorija građana? Prema važećim zakonima, nisu predviđene poreske olakšice ili olakšice vezane za socijalni status građana. Penzioneri moraju platiti porez ako spadaju u opštu kategoriju poreskih obveznika.

Važno je razlikovati porez na imovinu i porez na dohodak građana. Porez na imovinu od 2014. godine nije relevantan za penzionere. Izuzetak je kada penzioner koristi nekretninu za profit. U suprotnom, podliježu općoj proceduri: porez na prodaju nekretnina za 3 godine biće im obavezan.

Ali penzioneri imaju priliku da značajno smanje porez ili čak budu oslobođeni. Da bi to učinili, moraju pribjeći imovinskom odbitku. Do 2012. godine odbitak se nije odnosio na penzionere. Usvajanje saveznog zakona br. 330 im je omogućilotakvo pravo.

Po ovom zakonu, penzioneri mogu dobiti jednu od sljedećih opcija poreskog odbitka nakon prodaje nekretnine:

• Ako je vlasništvo fiksirano prije više od 3 godine, onda se potpuno oslobađaju na općoj osnovi.
• Ukoliko je period držanja kraći i vrijednost objekta ne prelazi 1 milion rubalja, mogu dobiti umanjenje porezne osnovice na iznos koji je potrošen prilikom kupovine objekta.

Odbici

Subjekti oporezivanja imaju pravo na odbitak poreza na imovinu. Odnosi se na one građane koji su u službenom radnom odnosu i od svojih prihoda odbijaju porez na dohodak ili porez na dohodak građana u iznosu od 13%. Postoje tri opcije odbitka:

• Ukupno oslobađanje.
• djelimično.
• Naplata poreza na cjelokupni iznos prihoda.

U isto vrijeme, maksimalni iznos za koji se može smanjiti iznos poreza je 1 milion rubalja.

Primjer: građanin prodaje stan kupljen prije 2,5 godine za 4.500.000 rubalja. Građanin je do podnošenja prijave pripremio i dokumente za odbitak. Imao je pravo na maksimalni odbitak. Kao rezultat toga, iznos poreske osnovice za njega bio je 3.500.000 rubalja, a porezi - 455.000 rubalja.

Odgovarajući na pitanje koliki porez treba platiti na prodaju nekretnine, važno je spomenuti opciju zajedničkog vlasništva. Ako se vlasništvo nad nekretninom prostire na više osoba, tada se i obaveza plaćanja poreza raspoređuje u zavisnosti od udjela svakogOd njih. Ili se suvlasnici mogu međusobno dogovoriti i snositi poreznu obavezu drugim redoslijedom.

Građani mogu koristiti odbitak više puta, jer se odnosi na svaku jedinicu transakcije. Ali u roku od 1 godine dozvoljen je samo jedan odbitak. Zahvaljujući ovoj olakšici, iznos poreza na promet nekretnina može biti značajno smanjen.

Postoje tri metode za implementaciju odbitka:

• Isplata dospjelih sredstava u gotovini.
• Prenesite na bankovni račun primaoca.
• Izdajte poslodavcu obavještenje o oslobađanju građanina od plaćanja poreza na dohodak za period u kojem je dospjeli iznos akumuliran.

Kako se prijaviti za odbitak?

Zahtjev za odbitak se podnosi tokom izvještajnog perioda u kojem su izvršene transakcije. Odbitak se može primiti u dva oblika: fiksni iznos ili iznos jednak troškovima. Izbor zavisi samo od kandidata: on prvo može izračunati koja mu je opcija isplativija i prijaviti se za tu vrstu.

Odbitak je primjeren kada građanin treba da dokaže troškove prethodne kupovine nekretnine koja je prodata u izvještajnom periodu. Stoga će ovi troškovi morati biti osigurani kopijama dokumenata za njih. U ove svrhe, kopije sljedećih dokumenata se dostavljaju poreskoj upravi:

• Ugovor o kupovini nekretnine (kupoprodaja).
• Dokument koji potvrđuje korištenje usluga kompanija za nekretnine.
• Akt prihvatanja i prijenosa tokomposjedovanje.
• Dokumenti od prodavca o prijemu novca: račun (ako je novac primljen u gotovini) i izvod iz banke (ako je novac prebačen na račun).
• Nalozi za plaćanje.
• Ostali dokumenti generisani u toku transakcija i predstavljaju finansijsku vrijednost.

Nakon što potvrdite zahtjev za odbitak od strane porezne uprave, trebali biste se ponovo vratiti na pitanje poreza na promet nekretnina. Koliko treba da platite? Poreska osnovica će biti značajno smanjena. Važno je napomenuti da odbitni troškovi ne uključuju plaćanja osiguranja i otplate hipoteke.

Ciljevi zakona i prakse

Kada građani postanu svjesni poreza na kratkoročnu prodaju nekretnina i utvrde porezne stope, mogu se nesvjesno zainteresirati za legalne mogućnosti štednje. Da biste odgovorili, obratite pažnju na prvobitnu svrhu uvođenja ovog poreza.

Vjerovalo se da je motiv vlasnika brze prodaje nakon kupovine želja da kapitaliziraju razliku. Svi se sjećaju vremena prije krize, kada su cijene nekretnina dinamično rasle, a država nije imala direktnu polugu. Sa ove tačke gledišta, ovaj porez igra ulogu indirektnog alata za kontrolu tržišta nekretnina. I to je tačno, jer pri previsokim cijenama nekretnina, po pravilu, samo će određeni društveni sloj uvijek imati koristi na račun drugih.

Ali uzmite u obzir još jedan slučaj: građanin M. S. mora proširiti svoje stambeno zbrinjavanje, on također ne liči da se približi centralnom dijelu grada,ali ne posjeduje sredstva. Pronalazi kompromis: proda jedini stan, privremeno živi sa porodicom kod bake i dede i podiže hipoteku na pogodniji stan. Sve je išlo po planu, ali je kriza posljednjih godina napravila svoje. Vlasnik je bio među onih 20% koji nisu vratili sredstva. Uprkos naporima zajmoprimca, refinansiranje u drugoj banci nije izvršeno.

Jedina ispravna odluka bila je da se nekretnina proda prije nego što je banka proda sa otvorene aukcije. Kao rezultat toga, građanin gubi sredstva u obliku hipotekarnih kamata i plaća porez na promet. Ako se cijena stanovanja promijenila, onda možda više neće moći kupiti stan. I ovo nije izolovan slučaj.

U fazi rasprave o prijedlogu zakona razgovaralo se o mogućnosti oslobađanja onih lica čija je imovina jedina na prodaju. Ali zakonodavci su bili zabrinuti da bi špekulanti mogli iskoristiti ovu odredbu kada saznaju kojem porezu podliježe prodaja nekretnina.

Mogu li ne platiti?

Moguće je optimizirati iznos poreza uz odbitak. Pored slučajeva koje zakon razmatra, postoje i druge opcije:

Pružanje dokumentacije o nastalim troškovima. Ova pozicija je i zvanično dozvoljena. Na primjer, čak i ako je osoba kupila nekretninu u svrhu daljnje prodaje, tada iznos njegovog prihoda nije jednak cjelokupnom trošku transakcije. Samo razlika između kupljenog i prodanog iznosa priznaje se kao prihod.vrijednost

Rashodi su: trošak objekta, trošak proširenja, otplata postojećih dugova za komunalije, postavljanje mreže i dozvoljene vrste preuređenja, unapređenje uređenja i druge popravke.

• Primjena dvostrukog odbitka. Postavljajući pitanje koliko se oporezuje pri prodaji nekretnine, treba uzeti u obzir i pravni status poreskog obveznika: u okviru ove vrste oporezivanja on je i prodavac i kupac. Drugi važan uslov je završetak dvije transakcije (kupoprodaja i prodaja) u jednoj kalendarskoj godini. I na kraju, treći uslov je da je kupovina obavljena ranije od prodaje. Odnosno, samo oni koji imaju ovo nije jedini stan imaju mogućnosti optimizacije. Ukoliko pri kupovini prvog stana nije tražen odbitak, sada se obaveza može otpisati na njen trošak, bez obzira koji se porez na promet nekretnina uplaćuje u budžet.
• Primjena faktora smanjenja. Prema odredbama člana 217. Poreskog zakona Ruske Federacije, iznos jednak množenju faktora smanjenja sa katastarskom vrijednošću smatra se prihodom. U ovom slučaju moguće je čak smanjiti poreznu osnovicu na nulu.

Ako je status samozaposlen?

Ukoliko je privatni preduzetnik prodao nekretninu prije nego što se zvanično registrovao kao samostalni preduzetnik, onda se transakcija odvija u poreskoj upravi u obliku redovne poreske prijave poreza na dohodak građana. Ako je u trenutku transakcije prodavac imao status preduzetnika, onda se postavlja logično pitanje: koliko će poreza morati da se plati na prodajuIP nekretnina?

Ovdje je važno razmotriti da li je imovina navedena u OKVED kodu kao glavno sredstvo komercijalne imovine koja stvara prihod ili ne. Drugi odlučujući faktor je sistem oporezivanja intelektualne svojine. Postoje dvije vrste: STS - pojednostavljeni sistem i metoda “prihodi minus troškovi”.

U prvom slučaju, iznos transakcije se dodaje općoj osnovici za obračun poreza. Poreska stopa koja se plaća je 6%. U sistemu “prihodi minus troškovi” iznos transakcije povećava iznos dobiti. Ali što se tiče troškova, važno je uzeti u obzir troškove kupovine objekta i sredstva utrošena na njegovo održavanje i poboljšanje uslova. Kao dokaz za kupovinu, kopiju vlasničkih dokumenata treba napraviti unaprijed i naknadno dostaviti poreznoj upravi.

U slučaju likvidacije IP

Razmotrimo slučaj kada privredni subjekt prestane sa radom i likvidira status IP. Koji se porezi plaćaju prilikom prodaje nekretnine u ovom slučaju? Preduzetnik ne podliježe pravilu 3 godine, a dužan je da uplati porez na dohodak u budžet kao fizičko lice koje je ostvarilo dodatni prihod. Stručnjaci preporučuju da se unaprijed pripremite za proces likvidacije, prvo preći na pojednostavljeni sistem oporezivanja. Ova metoda značajno smanjuje troškove. Sa stanovišta poreske optimizacije, preporučljivo je prodavati nekretninu u statusu fizičkog lica, a ne individualnog preduzetnika.

Rok

Na kraju svake godine, poslovni subjekti i pojedinci koji rade u službenojosnovi, moraju dati informacije o kretanju finansijskih sredstava kojima raspolažu. S tim u vezi postavlja se pitanje: pri prodaji nekretnine koji porez platiti, da kasnije ne bude potraživanja od poreskih organa.

Fizička lica podnose izvještaj u obliku 3 poreza na dohodak fizičkih lica prije 30. aprila godine koja slijedi nakon izvještajnog perioda. Organ za podnošenje prijave je lokalni odjel IFTS tijela. Ukoliko dokument sadrži greške tehničke prirode ili u vezi sa pogrešnim obračunima, poreski organ neće prihvatiti izveštaj. Ne možete uređivati postojeći dokument. Ispravljeni izvještaj se izdaje na novom obrascu, na čijoj će naslovnoj stranici biti informacija o ponovnom polaganju. Dokument je generiran u dva identična primjerka. Nakon prijema izvještaja, određuje se rok za uplatu iznosa poreza. Ovaj period obično traje do 15. jula godine u kojoj je izvještaj podnesen.

Izbjegavanje neuspjeha i kasno podnošenje izvještaja se kažnjavaju:

• Za nedavanje nultih indikatora - od 1000 rubalja.
• U ostalim slučajevima - do 30% naplaćenog iznosa poreza.
• Ako se porez ne plati na vrijeme, naplaćuje se iznos poreza plus 20-40% njegovog iznosa kao kazna.
• Pored glavnih sankcija, naplaćuju se i kazne za svaki dan kašnjenja.

Stoga je važno zauzeti odgovoran pristup poreskim i zakonskim obavezama. Na nacionalnom nivou, život cijele zemlje zavisi od poreza.