Porez na prodaju stana: karakteristike, obračun iznosa i zahtjevi

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Prodaja stana može biti potrebna iz raznih razloga, ali u isto vrijeme, svaku osobu zanima da li je potrebno platiti porez na prodaju stana. Naime, nakon završetka ovog procesa građanin dobija određeni prihod od kojeg se mora naplatiti naknada. Ali u isto vrijeme, postoje određeni uslovi pod kojima nema potrebe za prijenosom poreza. Svaki prodavac mora izračunati koliko je vremena potrebno za posjedovanje stana kako nakon prodaje ne biste morali platiti naknadu. Dodatno se uzima u obzir mogućnost korištenja odbitka za smanjenje porezne osnovice.

Koliko se oporezuje?

Prvo, morate shvatiti kolika je naknada. Svaki vlasnik koji je prodao nekretninu ili njen dio treba da zna koji porez podliježe prodaji stana i da li je dužan da plati ovu naknadu.

U kalkulaciji se koristi iznos naveden u ugovoru sastavljenom za prodaju objekta. Nije neuobičajeno da prodavci u ovom ugovoru traže od kupaca niži iznos,što će im omogućiti da izbjegnu plaćanje poreza prilikom korištenja odbitka. To je dovelo do potrebe izmjene zakona, pa se sada ne uzima u obzir samo prodajna cijena, već i katastarska vrijednost objekta. Ako je veća od vrijednosti koja je dostupna u ugovoru, tada se po katastarskoj cijeni obračunava iznos poreza.

Ovakve promjene su opravdane činjenicom da je potrebno smanjiti broj lažnih transakcija, čija je osnovna svrha utaja poreza. Dodatnih 13% se naplaćuje od otkrivenog iznosa. Poreska osnovica se može smanjiti korištenjem odbitka.

Zakonodavna regulativa

Obveza plaćanja poreza na prihode od prodaje nekretnina regulisana je različitim propisima. To uključuje čl. 117 i čl. 220 Poreskog zakona, kao i savezni zakon br. 382.

U dokumentima je navedeno da li se porez na promet plaća na prodaju stana, kako se utvrđuje naknada i pod kojim okolnostima su prodavci izuzeti iz procesa.

Kada se porez ne plaća?

Postoje određeni uslovi pod kojima ljudi koji prodaju nekretnine ne moraju da plaćaju porez na svoj prihod. Porez nakon prodaje stana se ne plaća (iz raznih razloga) samo ako postoje dokazi o ovim okolnostima. Ne morate izračunavati i plaćati naknadu u situacijama:

• nakon kupovine stana, prodavac je bio vlasnik stana više od pet godina;
• nakon dobijanja stambenog zbrinjavanja naslijeđem, kao rezultat sastavljanjapoklonom ili odlukom suda, potrebno je sačekati 3 godine, kako biste kasnije mogli prodati objekat uz oslobođenje od poreza;
• ako je stan prodan po nižoj cijeni od njegove kupoprodajne cijene, jer je potrebno platiti porez na prihod, ali ćete morati službeno dokazati da prodavac zaista nije ostvario dobit, za koju su ugovori za kupoprodaja stambenog prostora se koristi;
• Vrijednost nekretnine je manja od 1 milion RUB, jer svaki prodavac nekretnine može iskoristiti odbitak od 1 milion RUB, a za taj iznos se porezna osnovica smanjuje, dakle, uz nisku cijenu stanovanja, ne morate platiti naknadu.

Nerazumno potcjenjivanje troškova stanovanja se više ne može primjenjivati. Ovo zbog činjenice da se porez na prodaju stana za fizička lica može obračunati na osnovu katastarske vrijednosti, ako je veća od prodajne cijene objekta.

Kada treba prenijeti sredstva?

Naknada dospijeva sljedeće godine. Dakle, ako se stan proda 2017. godine, a u isto vrijeme postane potrebno obračunati i prenijeti naknadu, onda se isti mora prenijeti u budžet prije 15. jula 2018.

Ako dođe do kašnjenja, naplaćuju se kazne koje značajno povećavaju ukupan iznos koji se mora prenijeti u budžet.

Koliko vremena je potrebno za posjedovanje stana da se ne plati porez nakon njegove prodaje?

U 2016. godini napravljene su značajne promjene, tako da bi sada svi ljudi trebali znati kako pravilno odrediti ovaj period,da ne odgovaraju za prekršaje. Osnovna pravila uključuju:

• ako je nekretnina kupljena nakon 2016. godine, morate čekati 5 godina da je prodate bez plaćanja naknade;
• ako je predmet primljen na osnovu drugih transakcija u kojima primalac stana nije utrošio novac, npr. stanovanje je primljeno naslijeđem ili poklonjeno na osnovu ispravno sastavljene donacije, tada može se prodati bez poreza za tri godine.

Porez na prodaju stana u vlasništvu manje od 3 godine morat će se platiti obavezno. U ovom slučaju, odbrojavanje počinje od trenutka kada građanin dobije dokument koji potvrđuje njegovo pravo na nekretninu. Na primjer, ako je objekat kupljen na osnovu udjela, tada se odbrojavanje mora izvršiti od trenutka kada je izvršena posljednja uplata.

Da li trebam platiti porez na donirani ili naslijeđeni stan? da, ako je prošlo manje od tri godine korištenja takve nekretnine i želite je prodati. Recimo da posjedujete stan 3 godine. U tom slučaju porez na promet neće morati da se obračunava i prenosi, ali je u isto vrijeme potrebno dostaviti Federalnoj poreznoj službi dokaz da je zaista prošlo više od tri ili pet godina..

Mogu li sniziti cijenu?

Svaka osoba koja prodaje nekretninu želi izbjeći oporezivanje. Mnogi ljudi radije ne plaćaju porez na prodaju stana zbog toga što namjerno podcjenjuju prodajucijena objekta, tako da pri korištenju odbitka ili nema poreza, ili ima mali iznos.

Ova metoda se ne koristi od 2016. To je zbog činjenice da prije obračuna naknade zaposlenici Federalne porezne službe upoređuju dva pokazatelja predstavljena prodajnom cijenom i katastarskom vrijednošću objekta. Obračun se zasniva na iznosu koji će biti veći. Stoga izbjegavanje oporezivanja na ovaj način neće uspjeti. Porez na prodaju novog stana koji je kupljen ili primljen prije manje od tri ili pet godina morat će se platiti u svakom slučaju.

Kako ne platiti porez ako posjedujete stan manje od 5 godina?

Postoje određene mogućnosti koje vam omogućavaju da zapravo ne plaćate ovu naknadu, čak i ako je stan u vlasništvu osobe manje od pet godina. Porez na promet stana se ne plaća pod sljedećim uslovima i situacijama:

• nekretnina kupljena prije 2016. godine, tako da i dalje podliježe uslovu da morate čekati tri, a ne pet godina, da biste je mogli prodati bez plaćanja naknade;
• stan je dobijen na poklon ili u nasljedstvo, tako da za njega nisu uplaćena sredstva od strane građanina, što dovodi do činjenice da je dovoljno posjedovati objekat samo 3 godine, zatim ga prodati a ne platiti porez;
• prodavac može dokazati da nije ostvario profit u dvije transakcije u roku od tri godine, pa je predmet prodao po nešto nižoj cijeni nego što je prvobitno kupljen, ali pod takvim uslovima bitno je da prodajna cijena nije bila ispod katastracijena stana;
• transakcije se vrše u odnosu na jeftino stanovanje, pa je njegova katastarska i prodajna cijena ispod 1 milion rubalja, što dovodi do činjenice da je zbog korištenja odbitka poreska osnovica potpuno negativna.

Sve gore navedene uslove građanin mora dokazati službenim papirima, stoga je potrebno dostaviti relevantnu dokumentaciju Federalnoj poreznoj službi.

Njanse prodaje stana dobijenog nasljedstvom

Ako građanin dobije imovinu naslijeđem, onda mora platiti državnu pristojbu, ovisno o vrijednosti objekta, kao i da se bavi dugotrajnom uknjižbom stana. Osim toga, za njegovu registraciju u posjedu morate platiti naknadu od 2 hiljade rubalja. Često, nakon registracije, osoba ima želju da proda predmet. Treba imati na umu da će se pod takvim uslovima morati platiti porez na prodaju naslijeđenog stana.

Neke faktore treba prvo procijeniti:

• utvrđuje se kolika je veličina katastarske vrijednosti nekretnine, jer je to pokazatelj koji će se koristiti za obračun poreza ako se stan proda po nižoj cijeni;
• 1 milion rubalja se odbija od primljenog iznosa, predstavljenog odbitkom;
• izračunato od ove vrijednosti od 13% da bi se utvrdilo koliki će se iznos morati uplatiti u budžet, jer ako je prevelik, često je preporučljivo pričekati tri godine da bi se onda objekat prodao bez poreza.

Katastarska vrijednost još nije izračunata za sve stanove. To je zbog činjenice da ga određuje samo posebna komisija koja se sastoji od kvalificiranih djelatnika BTI-a, stoga često ovaj pokazatelj još nije određen za određeni objekt. U tom slučaju, nasljednik će morati sam naručiti takvu procjenu, što uzrokuje dodatne troškove.

Koji je predloženi odbitak?

Svaka osoba koja planira prodati stan ili čak sobu treba zapamtiti da ima priliku koristiti poreski odbitak. Standardna je za sve stanove 1 milion rubalja. Koliko će se u ovom slučaju platiti porez na prodaju stana?

Na primjer, stan je prodan za 3,4 miliona rubalja, a ovaj iznos je veći od katastarske vrijednosti objekta. Transakcija je završena u roku od godinu dana nakon kupovine nekretnine. Da li u ovom slučaju trebam platiti porez na prodaju stana? Pošto još nije prošlo tri ili pet godina od upisa nekretnine, naknada se mora pravilno obračunati i prenijeti.

U početku se obračunava poreska osnovica za koju se prodajna cena umanjuje za iznos odbitka: 3, 4 - 1=2,4 miliona rubalja. Nadalje, porez se naplaćuje na ovaj iznos: 2,4 miliona x 13%=312 hiljada rubalja.

Odbitak možete iskoristiti za smanjenje poreza na prodaju stana samo ako prodavac ima dokaz da je u početku potrošio svoj novac na objekat. Ovaj dokaz se može obezbijediti dokumentima:

• transferi plaćanja, na osnovu kojih su sredstva prebačenadrugi račun, pa je procedura kupovine objekta u potpunosti obavljena preko banke;
• priznanica koja označava prijenos sredstava;
• akt prihvatanja i prijenosa objekta koji pokazuje cijenu ove nekretnine;
• fiskalni čekovi koji mogu potvrditi ne samo kupovinu stambenog prostora, već i njegovu završnu obradu.

Tek nakon pripreme dokaza, možete koristiti odbitak.

Kada je prikladno odbiti odbitak?

Prodavac kuće može odlučiti da li će prodajna cijena biti umanjena za iznos odbitka ili za kupoprodajnu cijenu nekretnine. Na primjer, 2016. godine kupljen je stan za 2,3 miliona rubalja. U 2017. prodat je za 4,2 miliona rubalja.

Ako koristite odbitak, iznos poreza na prodaju stana će biti jednak: (4, 2 - 1) x 13%=416 hiljada rubalja.

Ako koristite metodu koja uključuje određivanje stvarno primljene dobiti, tada će iznos naknade biti: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 hiljada rubalja.

Stoga je preporučljivo u takvoj situaciji odbiti odbitak kako bi se smanjio porez na prodaju stana. Novi zakon navodi da ako nije moguće potvrditi kupoprodajnu cijenu objekta, tada ćete u svakom slučaju morati koristiti odbitak.

Odbitak se daje samo jednom godišnje, pa ako osoba izvrši više transakcija odjednom u jednoj godini, onda se primjenjuje mogućnost smanjenja poreske osnovice za samo jedan stan.

Pored toga, prilikom kupovine kuće možete računati na povrat poreza. Izračunava se na osnovupotrošnja:

• iznos za koji je stan kupljen;
• troškovi izgradnje objekta;
• kupovina zemljišta na kojem je izgrađena kuća;
• otplata kamate na kredit, ako je dat hipotekarni kredit za kupovinu stambenog prostora.

Maksimalni imovinski odbitak je predviđen u iznosu od 260 rubalja. do 390 hiljada rubalja može se vratiti od kupoprodajne ili građevinske cijene, kao i za hipotekarne kamate.

Kako se izračunava katastarska cijena objekta?

Mnogi ljudi ne znaju za novine u zakonodavstvu, pa pokušavaju smanjiti poreznu osnovicu prodajom nekretnina po niskoj cijeni. Oni pregovaraju sa kupcima tako da ugovor sadrži iznos koji ne prelazi milion rubalja. Kada se koristi odbitak, ispada da je poreska osnovica predstavljena negativnom vrijednošću.

Ali sada poreznici u takvoj situaciji koriste ne samo indikator koji je naveden u kupoprodajnom ugovoru, već i katastarsku cijenu za utvrđivanje poreza na prodaju stana. Zakon navodi da ako katastarska vrijednost premašuje vrijednost dostupnu u dokumentu, onda se naknada obračunava na nju.

Na primjer, građanin je kupio stan za 1,5 miliona rubalja. Njegova katastarska cijena je 1,3 miliona rubalja. Nakon godinu dana vlasništva, osoba odlučuje prodati objekat za 1,6 miliona rubalja. Slaže se s kupcem da ugovor treba navesti iznos od 900 hiljada rubalja. Prilikom obračuna poreza, uposlenici Federalne porezne službe uzimaju u obzir katastarsku cijenu objekta, jer je veća od prodajne cijene. U ovom slučaju, kada se koristi odbitak, veličinaporez će biti jednak: (1, 3 - 1) x 13%=39 hiljada rubalja.

Njanse sastavljanja deklaracije

Ako osoba posjeduje nekretninu manje od roka dospijeća, tada mora ne samo da obračuna i plati taksu, već i da sastavi i preda deklaraciju Federalnoj poreznoj službi. Nije potrebno generirati ovaj dokument u situacijama:

• stan se ne prodaje, već se mijenja ili poklanja drugoj osobi, jer se objekat prenosi besplatno ili bez doplate, tako da građanin jednostavno nema prihod od kojeg bi se mogao obračunati porez;
• predmet koji se prodaje pripadao je osobi više od tri ili pet godina, u zavisnosti od toga kako je stečen.

U drugim situacijama važno je ne samo platiti porez, već i podnijeti deklaraciju. Ovo je potrebno samo ako je poreska osnovica pozitivna.

Važno je razumjeti ne samo da li građani plaćaju porez na prodaju stana, već i kako se formira prijava. Pravila za njegovu kompilaciju uključuju:

• navedite period za koji je dokument generiran;
• lični podaci o poreskom obvezniku su registrovani;
• upisuju se podaci o tome kako je stan primljen, koliko dugo je bio na raspolaganju građaninu, za koju cijenu je kupljen i prodat;
• unesite informacije o primjenjivom odbitku;
• daje pravila obračuna poreza.

Na osnovu podataka sa deklaracije, plaća se naknada.

Kako se podnosi deklaracija?

Dokument je predstavljen uFTS na različite načine:

• posjeta uredu Federalne porezne službe radi predaje dokumenta stručnjaku, nakon čega se dostavljaju obavještenje i potvrda o uplati poreza;
• slanje dokumentacije poštom;
• upotreba interneta;
• uz pomoć posrednika koji mora imati ovjerenu punomoć.

Ne morate sastavljati dokument ako je rezultat obračuna da ne morate platiti porez. Ovo uključuje slučajeve kada se nakon korišćenja odbitka dobije negativna vrijednost poreske osnovice, jer tu činjenicu ne mora dokazivati poreski obveznik na osnovu čl. 229 NK. U njemu se navodi da ako prihod nije oporeziv, onda ga poreski obveznici ne mogu prijaviti.

Odgovornost za neplaćanje naknade

Ukoliko poreski obveznik pogreši ili jednostavno namerno ne plati porez na dohodak građana nakon prodaje stana, to dovodi do toga da građanin bude priveden administrativnoj ili krivičnoj odgovornosti.

Mjera odgovornosti zavisi od težine krivičnog djela i visine poreza. Stoga se može izreći novčana kazna do 100 hiljada rubalja. ili čak kaznom zatvora do tri godine. Stoga je potrebno blagovremeno podnijeti prijavu do 30. aprila, a uplatiti taksu do 15. jula. Ako nema sredstava 16., onda se naplaćuje kazna od 5% za svaki mjesec kašnjenja, tako da ćete za šest mjeseci morati platiti ne samo porez, već i 30% od njega. Minimalni nivo takve kazne je 1.000 rubalja.

Dakle, svaka osoba bi trebalaznati koje poreze morate platiti prilikom prodaje/kupovine stana kako biste pravovremeno uplatili doprinose u budžet. Ovo će izbjeći značajnu odgovornost za ozbiljne prekršaje. U isto vrijeme, trebali biste razumjeti uvjete vlasništva, mogućnost korištenja odbitka i druge nijanse obračuna.