Porez na prodaju stana: karakteristike obračuna, zahtjevi i preporuke

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Porez na prodaju stana plaća prodavac iz prihoda od prodaje nekretnine. Fiskalna naknada iznosi trinaest posto. Prije dvije godine plaćen je porez na prodaju stana koji je bio u vlasništvu manje od tri godine. Porez nije zavisio od katastarske vrijednosti objekta. Od tada je došlo do veoma važnih promena u zakonodavstvu koje utiču na skoro sve stanovnike zemlje.

Ažurirana verzija zakona postavlja drugačije vremenske okvire nego ranije za osobe koje ne mogu plaćati naknade, te uvedene izmjene i dopune koje određuju koliko se oporezuje prodaja stana. Najznačajnija promjena koja se dogodila u oblasti oporezivanja sredstava dobijenih od prodaje stambenih nekretnina vezana je za zamjenu obračunske osnovice sa popisne vrijednosti na katastarsku vrijednost nepokretnosti.

Porezna stopa na prodaju stana se ne usklađuje, ostaje trinaest posto. Međutim, najkraći rok će se promijenitikorištenje nekretnine, kod koje nije potrebno plaćati ovu fiskalnu naknadu. Prije dvije godine, posjedovanje nekretnine na period od tri godine bilo je dovoljno da se izbjegne plaćanje poreza. Nakon inovacija, nekretninu morate posjedovati najmanje pet godina, a tada će fizičko lice biti oslobođeno plaćanja poreza. Stupanje na snagu novog zakona obilježilo je ne samo zakonske promjene, već i finansijske: veličina poreza je značajno porasla. U nastavku ćemo vam reći sve o porezima na stan i drugim promjenama u zakonodavstvu.

Najvažnija inovacija

Promjena predmetne promjene počela je prije tri godine. To traje do danas i nastavit će se još dugo. Problem je u načinu 100% utvrđivanja obračuna poreza na osnovu katastarske vrijednosti nepokretnosti, koji se sastoji u značajnoj razlici između popisne i katastarske vrijednosti objekta. Katastarska cijena se praktično ne poklapa sa tržišnom vrijednošću, vrlo je visoka. Vrijednost inventara jedva dostiže djelić tržišne vrijednosti nekretnine.

Zakonodavna vlast nastoji zaustaviti nezakonite aktivnosti u prodaji nekretnina zahvaljujući ovoj inovaciji. Špekulanti i kriminalci će izgubiti mogućnost namjernog smanjenja vrijednosti nekretnina, s obzirom na to koliko se sada oporezuje prodaja stana. Kada se zakon zasnivao na inventarnoj vrijednosti, to je bilo sasvim moguće i lako učiniti. Sada su okolnosti prodaje drugačije. Iznos fiskalne naknade se obračunava prematržišna vrijednost.

Međutim, inovacija koja određuje koliki se porez plaća na prodaju stana u nekretnini izazvala je i druge probleme:

• Poteškoće s prodajom stambenog prostora koji zahtijeva kapitalna ulaganja za popravke.
• Problemi sa prodajom kada su vlasnici nekretnina prisiljeni smanjiti vrijednost svoje imovine zbog bilo kakvih porodičnih problema kako bi je brzo prodali za prihod.

Puni prelazak na trošak, prema katastru, u svim regionima zemlje trebalo bi da se desi za dve godine. Sada je proces u srednjoj fazi. Pretpostavlja se da zakonodavne strukture istovremeno sa svojim tokom prate različite prepreke u primeni inovacija i preduzimaju mere za njihovo unapređenje. Za četiri godine zakonskih promjena već je dosta urađeno. Tokom ovog vremenskog perioda, mnogi regioni su bili u mogućnosti da pređu na katastarsku vrednost stambenog prostora u pogledu poreza koji se plaća na prodaju stana. Međutim, mnogi subjekti u zemlji i dalje u potpunosti ili djelimično obračunavaju porez po trošku prema inventaru.

Zbog prelaska na katastarsku procjenu:

• Uređeni događaji vezani za špekulativnu (ilegalnu) preprodaju stanova.
• Priliv finansija u državnu kasu je sve veći, jer je katastarska vrijednost stanova gotovo slična onoj koja posluje na tržištu nekretnina. S jedne strane, eliminacija svih nelegalnih šema za prodaju stambenih objekata će imati vrlo pozitivan efekat.uticaj na opću situaciju u zemlji.
• Blagostanje građana zemlje je u padu, jer su vlasnici prinuđeni da uplaćuju veliki iznos sredstava u trezor, što negativno utiče na njihovo blagostanje.

Željena naplata poreza zahtijeva određenu disciplinu od građana zemlje, vlasnika imovine

Nakon prodaje stambene nekretnine, rezidenti zemlje dobijaju obavještenje od porezne uprave s informacijom o tome koji porez na prodaju stana u nekretnini treba platiti. Ukoliko građanin ne primi obaveštenje, potrebno je da samostalno reši pitanje pribavljanja podataka za plaćanje, jer nepostojanje dopisa poreske uprave ne oslobađa poreskog obveznika od odgovornosti za neplaćanje i kazne.

Ko plaća porez pri prodaji stana?

Jedno od najuzbudljivijih pitanja za građane naše zemlje oduvijek su bili problemi vezani za oporezivanje poreskih obveznika fiskalnim naknadama u korist državnog budžeta. Kako bi izbjegli ekonomske pogrešne računice, ljudi žele unaprijediti svoju finansijsku pismenost i saznati koji porez treba platiti prilikom prodaje/kupovine stana. Posebno su zabrinuti zbog naplate poreza u vezi sa prodajom nekretnina, koja je nedavno pretrpjela velike promjene u vezi sa vremenom vlasništva, osnovicom poravnanja i drugim inputima.

Oporezuje se prihod (dobit) ostvaren nakon prodaje bilo koje vrste stambene imovine (stana, kuće, sobe). Prodavac uvijek plaća naknadu. Građani se često pitaju štaporez se uzima od prodaje stana ili nekog drugog nepokretnog objekta? Stopa iznosi trinaest posto troškova. Vrijedi reći da se naknada ne naplaćuje na ukupnu vrijednost imovine, već samo na dio koji se povećao tokom perioda vlasništva. Primjer je sljedeći:

• trošak kupovine kuće je osam miliona;
• prodajna cijena je deset miliona;
• porez na objekt - trinaest posto razlike između kupovne cijene i iznosa prodaje.

Kako smanjiti porez?

Porezi i troškovi pri kupoprodaji nekretnina mogu se zakonski smanjiti smanjenjem prihoda za stvarno nastale troškove:

• Trošak početne kupovine stana. Ovaj iznos je dozvoljen za smanjenje dobiti od prodaje objekta. Troškovi moraju biti dokumentovani (izvodi o transferima novca preko komercijalne banke; priznanice fizičkih lica; čekovi koji potvrđuju troškove popravke stambenog objekta (nabavka građevinskog materijala, plaćanje usluga radnika).
• Troškovi vezani za izgradnju stambenog prostora, kupovinu kuće ili udjela u nekretninama, zemljištu.
• Plaćanje kamate na kredit ili zajam uzet za kupovinu nekretnine ili izgradnju objekta. Iznos ne može biti veći od dva miliona. Ova vrsta odbitka se daje poreskom obvezniku jednom u životu.

Gdje i koji porez se plaća na prodaju stana?

Za prijenos fiskalne naknade, prodavac vrši sljedeće radnje:

• popunjava deklaraciju;
• odvodi je u poreznu upravuuvid lično ili poslati preporučeno;
• prima račun;
• plaćaju naknadu u poslovnici poslovne banke.

Koji porez se naplaćuje na prodaju stana ako je vlasnik dijete? Roditelji plaćaju maloljetnike.

Bez povrata poreza:

• Prilikom obavljanja donacije ili trampe. Primalac ne plaća porez. Prilikom darivanja stan se daje besplatno, a prilikom zamjene niko ne prima gotovinu, jer se zamjena priznaje kao protuvrijednost.
• Prilikom prodaje stana u vlasništvu na duži period od minimalnog roka propisanog zakonom.

Uslovi neplaćanja poreza

Rusko zakonodavstvo predviđa uslove koji vam omogućavaju da ne plaćate porez prilikom prodaje nekretnina. Oni se tiču perioda vlasništva nekretnine do trenutka prodaje i drugih načina prijenosa:

• Zarada prodavca nekretnina oslobođena je plaćanja dažbine kada je kuća u vlasništvu najmanje minimalni zakonski vremenski period. Drugim riječima, počev od 2016. godine, pri prodaji stana više od pet godina, naknada se ne uplaćuje u blagajnu. Drugim riječima, kada građanin ima stan, kuću ili sobe i bio je njihov zakoniti vlasnik više od pet godina, a ujedno je postao i njegov službeni vlasnik nakon uspostavljanja novih pravila za obračun fiskalne naknade za prodaju nekretnina. imanja, onda ne plaća porez na prihod od njegove prodaje.
• Ako je nekretnina kupljenaplaćanjem članarine. Koji porez ću platiti na prodaju stana? Vrlo često pitanje građana koji posjeduju dionice. U ovom slučaju moguće je izbjeći plaćanje fiskalne naknade po isteku minimalnog perioda vlasništva od trenutka osnivanja prava svojine. Pet godina mora proći nakon što svi dokumenti za registraciju budu u rukama vlasnika stambenog objekta.

Broj godina	Period kupovine imovine u odnosu na 2016.
	do	nakon
Tri	Porez se plaća
Tri do pet	Izuzeće od fiskalne obaveze	Porez se plaća
Više od pet	Oslobođenje plaćanja naknade za prodaju nekretnine

Građanin može ostvariti pravo na prodaju bez plaćanja poreza zbog ograničenja najkraćeg perioda vlasništva nekretnine pod određenim uslovima. Jedno od njih se mora pratiti:

• Imovina se pojavila nakon privatizacije.
• Stan (kuća) je naslijeđen ili dobijen na poklon od bliskog srodnika (roditelji, djeca, punokrvna braća i sestre).
• Nekretnina isporučena po dogovoru sa zavisnim za doživotno održavanje.
• Minimalno trajanje imovine oslobođene poreza za prodavca je pet godina.

Dakle, porez na prodaju stana je predviđen fiskalnim zakonodavstvom. To se može izbjeći na sljedeći način:

• Čekajtemandat od pet godina.
• Prodajte nekretninu po kupovnoj cijeni.
• Prodajte stan po cijeni ne većoj od milion rubalja. Pod uslovom da iznos prodaje bude najmanje sedamdeset posto vrijednosti katastra. Inače, prihod se izjednačava sa katastarskom vrijednošću, ali sa korekcijskim faktorom. Ovaj pokazatelj onemogućava izbjegavanje plaćanja fiskalnih naknada tako što se značajno potcjenjuje vrijednost nekretnine u dokumentu između prodavca i kupca. Od ukupnog iznosa prema ugovoru o prodaji danas se oduzima milion rubalja. Ako osoba iznenada proda nekretninu za milion rubalja, tada neće morati da plaća fiskalnu naknadu poreskoj upravi.

Nekretnine

Primanje (prihvatanje) nasljedstva je prilično komplikovan proces sa pravne tačke gledišta, koji traje najmanje šest mjeseci. Mnoge građane naše zemlje zanima pitanje koji porez na prodaju stana po nasljeđu mora biti uplaćen u državnu kasu? Odgovor neće zadovoljiti one koji se nadaju da će svoju naslijeđenu imovinu (stan, kuću ili zemljište) prodati brzo, isplativo i bez nepotrebnih finansijskih troškova. Prilikom prodaje stambene nekretnine, naslijeđene ili poklonjene, ona također podliježe porezu na dohodak. Oslobođenje od plaćanja poreza na prihode od prodaje nekretnina doći će tek nakon pet godina vlasništva nad stanom ili drugim objektom. Postoji niz drugih zakonskih ograničenja:

• obračunava se utvrđivanje cijene naslijeđene stambene nekretninefokusirajući se na njegovu vrijednost prema inventaru;
• postoji ograničenje za standardni fiskalni odbitak od milion rubalja.

Ovi uvjeti prodaje stvaraju probleme ljudima koji žele brzo i jednostavno prodati svoju naslijeđenu imovinu, štedeći na fiskalnim naknadama. Ukoliko kupac kupuje drugi stan za zamjenu postojećeg, tada je potrebno pažljivo izračunati isplativost transakcije kada još nije istekao minimalno dozvoljeni period vlasništva, jer ćete morati platiti trinaest posto od ukupnog iznosa, a ne na razlici između kupovne i prodajne cijene. Odluka o prodaji nekretnine i prelazak na kupovinu druge nekretnine može rezultirati značajnim finansijskim gubitkom.

Vrijedi zapamtiti da minimalni period vlasništva naslijeđene imovine počinje teći od trenutka otvaranja zaostavštine, odnosno od datuma smrti bivšeg vlasnika imovine, a ne od trenutka prihvatanja imovine zaostavštine (upis nepokretnosti u državnim organima).

U ovom slučaju, nakon puštanja na slobodu, uzima se period od tri godine. Po novom zakonu, koji je stupio na snagu 2016. godine, naplaćuje se trinaest posto od prodaje. Penzioneri i invalidi ne plaćaju ovu fiskalnu naknadu. Oni pripadaju preferencijalnoj kategoriji poreskih obveznika.

Poslovi između rođaka

Prilikom obavljanja transakcija između bliskih rođaka, kupac (poklonjen) gubi pravo na fiskalni odbitak. Nekretnine primljene na poklon od bliske rodbine su zakonski izuzete od naplate poreza.

Porezni odbici od prodaje

Porez pri kupovini stana i poreski odbitak opisani su u Poreznom kodu RF. Pravo na odbitak prilikom prodaje stambene nekretnine mogu ostvariti državljani zemlje koji su obveznici plaćanja poreza na prihod. Primanje imovinske koristi pomaže značajnom smanjenju osnovice za obračun fiskalne naknade, a ponekad i spašava građanina od plaćanja poreza. Uzmite u obzir:

• koliko poreski obveznici mogu dobiti pri prodaji nekretnina;
• koji su posebni uslovi predviđeni zakonom za potvrdu prava građanina na imovinski odbitak.

Odbitak može koristiti svaki građanin koji prodaje nekretninu koja ne pripada privilegovanoj kategoriji građana oslobođenih plaćanja poreza. Uslovi za oslobađanje od plaćanja naknade, od potrebe ostvarivanja prava na fiskalnu povlasticu, značajno su se promijenili prije dvije godine:

• Za predmete kupljene prije inovacija, uslovi su drugačiji. Prilikom prodaje stana imovina je stara manje od 3 godine i ne plaća se porez (nema potrebe ni podnošenje poreske prijave IFTS-u).
• Tri godine vlastitog korištenja imovine stečene prije zakonskih novina daju pravo da se ne plaća fiskalna naknada na prihod od prodaje, ako je stan primljen bez naknade, po ugovoru o najmu ili u postupku privatizacija.
• Pet godina od dana upisa prava na objektu stečenom nakon izmjena zakona, oslobođen je plaćanja poreza na prihod od prodaje.

Ako je imovina u vlasništvu manje od tri ili pet godina, zakon zahtijevaobračun i plaćanje poreza na dobit od prodaje po stopi od trinaest odsto. U ovakvim finansijskim situacijama potrebna je prijava za fiskalni odbitak, jer to omogućava građanima da ostvare finansijsku korist smanjenjem naknade na nulu. Prihodi građanina ostvareni prodajom nepokretnosti oporezuju se po opštim pravilima po stopi od trinaest odsto. Prihod treba shvatiti kao razliku između cijene sticanja i prodaje objekta svojine, odnosno cijene predmeta stečenog nenovčanim transakcijama (naslijeđe, darivanje, zamjena).

Ako je prodajna cijena manja ili jednaka kupovnoj cijeni, naknada je nula. Međutim, poreski inspektori mogu provjeriti valjanost vrijednosti navedene u dokumentu o prodaji kako bi otkrili nezakonite slučajeve namjernog potcjenjivanja vrijednosti. Za izračunavanje istinitosti cijene koristi se pokazatelj vrijednosti nepokretnosti prema katastru. Ako dobit od prodaje ne prelazi sedamdeset posto navedene cifre, inspektori će zahtijevati da se umjesto ugovorne cijene koristi tržišna cijena.

Odbitak možete dobiti pri prodaji stana u godini nakon datuma prodaje. Da biste to učinili, morate podnijeti deklaraciju i samostalno izračunati fiskalnu naknadu, uzimajući u obzir iznos odbitka.

Ako vlasnik nekretnine proda nekretninu prije gore navedenih rokova, morat će platiti naknadu navedenu u njegovoj izjavi. Za provjeru poštivanja navedenih rokova koristi se datum registracije kupoprodajnih transakcija. Potrebni podaci sadržani su u dokumentima o upisu nepokretnosti i registru pravaza nekretnine. Ako vlasnik nekretnine koja se prodaje mora prijaviti prihod poreznoj upravi i platiti porez, moraju se uzeti u obzir specifičnosti pružanja fiskalne pogodnosti:

• Kvalificiranje za odbitak je dobrovoljno (potrebna je prijava poreznog obveznika). Da biste to uradili, potrebno je da u prijavi o ostvarenom prihodu navedete pravo na beneficiju.
• Suština fiskalne beneficije je smanjenje oporezivog dohotka za iznos naveden u zakonu. Ove godine prodavci nekretnina ograničeni su na porezni odbitak od najviše milion rubalja. Osim prodaje stanova, isti maksimalni limit važi i za transakcije koje se odnose na sobe, kuće i građevinske parcele. Na pitanje koliki je porez na prodaju udjela u stanu, odgovor je isti: kao na sobe, kuće i tako dalje. Za niz drugih objekata najveći mogući iznos odbitka bit će dvije stotine pedeset hiljada rubalja. Procedura za primjenu fiskalne olakšice u potrebnom iznosu je sljedeća. Zarađeni prihod se umanjuje za milion rubalja, a porez se obračunava iz bilansa. Ukoliko cijena prodate nekretnine ne prelazi milion, dostavite podatke inspekciji, ne morate platiti porez. Iznos imovinskog odbitka odnosi se na sve transakcije prodaje stanova obavljene u roku od jedne godine. Kada prodajete dvije ili više nekretnina, standardni odbitak od jednog miliona možete koristiti samo jednom. Ukoliko se koristi za prvu transakciju, obračun iznosa fiskalne naknade za drugi i naredni stan (kuću) bićeobavlja bez beneficija. Ako je stambena nekretnina bila u zajedničkom vlasništvu, svaki od dioničara ima pravo na samu korist ako je prodao svoj udio na osnovu posebno sastavljenog ugovora o prodaji. Odbitak će se vršiti po dioničaru, tj. podnijet će se dvije ili više poreskih prijava.
• Umjesto da dobijete porezni odbitak, iznos zarađenog prihoda ostvarenog prodajom nekretnine možete smanjiti za dokazane troškove sticanja ili izgradnje nekretnine. Poreski obveznik treba da izračuna najprikladniji tok akcije.

Koraci poreznog obveznika

Odgovorili smo na pitanje koliki se porez plaća na prodaju stana. Zatim ćemo opisati kako potraživati pravo na odbitak. Za korištenje prava na odbitak pri kupovini nekretnine i plaćanju poreza na prodaju stana potrebna su dokumenta:

• Neophodno je dostaviti deklaraciju inspekciji na mjestu registracije na kraju kalendarske godine.
• Potrebno je pripremiti prateću dokumentaciju o transakciji (ugovor o kupoprodaji, akt o prijemu i ustupanju stambenog objekta, izvod iz registra prava na nepokretnostima).
• Prikupite dokumente o primitku prihoda od prodaje stambene nekretnine.
• Potrebno je pripremiti dokumente o troškovima nastalim za kupovinu ili izgradnju stambene nekretnine radi smanjenja naknade (dokument o prodaji, upis ili nalog za prijenos sredstava, izvod iz registra, potvrda o vlasništvu).
• Navedite sve navedene dokumentena uvid do 30. aprila.
• Najkasnije do dvadeset petog jula platiti iznos poreza obračunat uzimajući u obzir odbitak.

Iznos novca primljen od kupca mora biti jednak cijeni stana (kuće) u ugovoru.

Odlučujući faktor za ostvarivanje odbitka i za obračun poreza koji se mora platiti prilikom prodaje kuće je ispravnost dostavljanja izvještajnih obrazaca i dokumenata. Ako postoje nepremostive poteškoće u obračunu odbitka ili fiskalne naknade, ima smisla konsultovati se sa finansijskim stručnjakom, potražiti pomoć od poreske inspekcije. Konačni paket dokumenata treba da sadrži sljedeće formulare za prijavu:

• Porezna prijava.
• Ugovor o prodaji, potvrda o prihvatanju.
• Potvrda dokumenata koji potvrđuju prijem sredstava po ugovoru (izvodi, nalozi za plaćanje).
• Pasoš državljanina zemlje.

Za razliku od poreske olakšice pri kupovini nekretnine, prijavljivanje prihoda od prodaje imovine nije vezano za povraćaj poreza na prihod pojedinca iz budžeta. S tim u vezi, nije potrebno prilagati podatke o računu za povraćaj isplaćenih prihoda iz trezora. Kako se prijaviti:

• osobni pregled;
• žalba preko predstavnika;
• slanje dokumenata poštom sa opisom priloga;
• ispunjavanje obrasca za prijavu na web stranici inspekcije putem posebnog softverskog resursa.

Poreski inspektori imaju pravo obaviti uredsku reviziju ako sumnjajuu skladu sa cijenom nekretnine koja se prodaje, njenom katastarskom vrijednošću. Provjeravaju koliki je zapravo porez na prihod od prodaje stana.

Od prodavca se mogu tražiti dodatna dokumenta koja opravdavaju obračun troškova prodaje nekretnine. Ukoliko inspekcija nema sumnje u dostavljene podatke i obračunati iznos odbitka, poreskom obvezniku se šalje obavještenje sa traženim podacima. Ostaje da osoba uplati u budžet iznos poreza obračunat u poreskoj prijavi, uzimajući u obzir predviđeni odbitak.

Odgovornost za utaju poreza

Dakle, vrlo je važno razumjeti koje poreze plaćaju prodavac i kupac prilikom kupovine i prodaje nekretnine. Za neplaćanje fiskalne naknade predviđena je odgovornost u skladu sa građanskim i krivičnim zakonodavstvom. Kršenje se tretira kao lažno svjedočenje i utaja poreza. Veličina i težina kazne je teška.

Počinitelju prijeti novčana kazna do sto hiljada rubalja ili ograničenje (zatvor) do tri godine. Nije bitno da li je poreski obveznik razumeo ili nije razumeo ko treba da plati porez prilikom prodaje nekretnine. Lakše je i sigurnije podnijeti poreznu prijavu inspekciji i platiti dospjeli fiskalni iznos. Ako poreski obveznik propusti rok za ispunjavanje obaveza, tada počinju da se naplaćuju kazne za kašnjenje u plaćanju.

Ako poreski stručnjaci ne riješe pitanje plaćanja direktno kod poreskog obveznika, oni će podnijetitužbu i dokumentovaće koliko se oporezuje prodaja stana.