Novogradnja ili "sekundarno": šta je bolje kupiti?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Jedno od glavnih pitanja koje mnogi kupci kuća imaju je izbor između nove zgrade i "sekundarne" zgrade. Izbor je ozbiljno komplikovan ako se cijene oba tipa stanova ne razlikuju mnogo. Svaka opcija ima svoje prednosti i nedostatke, pa kupovini kuće treba pristupiti vrlo odgovorno. Ovo je ipak stan, a neki od njih mogu koštati stotine hiljada dolara.

Nova zgrada ili "sekundarna" - što je bolje?

Primarno stanovanje je stan koji ranije nije ni na koga uknjižen. U stvari, često pokušavaju prodati stanove koji nisu ni izgrađeni kao primarni stambeni objekti.

Napominjemo da je prodaja stanova u kućama koje se tek grade ili planiraju za izgradnju regulisana Zakonom br. 214-FZ. Ovaj zakon obavezuje investitora da izgradi kuću i pusti je u funkciju, prenoseći učesnicima programa (kupcima) stanove (objekte) utvrđene ugovoromkonstrukcija).

Nakon puštanja kuće u funkciju, potpisuje se potvrda o prijemu objekta. Istovremeno, kupci će morati da uknjiže vlasništvo nad stanom u novogradnji. Nakon što se dobije potvrda o državnoj registraciji, status stanovanja će se automatski promijeniti iz primarnog u sekundarni.

Šta je "second hand"?

Stanovanje preprodavača je stan koji pripada nekome, odnosno vlasništvo je fizičkog ili pravnog lica. U ovom slučaju stan može biti privatni, opštinski ili državni. Ali to je još uvijek drugi dom. Dakle, čak i novi stanovi koji su izgrađeni prije šest mjeseci ili godinu dana već se smatraju sekundarnim stanovanjem, iako su u stvari novi. Dakle, u početku je nemoguće reći šta je bolje - novogradnja ili "sekundarno", jer oba stana mogu biti nova.

Što se tiče općinskih stanova, ljudi u njima mogu živjeti putem društvenog ugovora o radu. Nemaju potvrdu o državnoj registraciji, ali se stan u kojem žive i dalje smatra sekundarnim, pošto i dalje imaju vlasnika - općinu.

Kriterijumi za poređenje oba tipa stanova

Nemoguće je tačno odrediti šta je bolje kupiti - "sekundarnu" ili novu zgradu, jer nema očiglednih prednosti primarnog stanovanja u odnosu na sekundarno stanovanje. Sve će zavisiti od situacije i uslova. Ako želite da napravite pravi izbor i konačno sami odlučite šta je isplativije - "sekundarna" ili nova zgrada, ondauzmite u obzir sljedeće kriterije:

1. Cost. Ako govorimo o "primarnom", onda postoji obrazac: cijena po kvadratnom metru stambenog prostora ovisi o fazi izgradnje objekta. U najranijoj fazi, cijena po kvadratnom metru će biti niska, a to je glavna prednost primarnog stanovanja. Cijena "polovne ruke" je uvijek viša i ne postoji način da se ova fiksna cijena spusti.
2. Timing. Prilikom kupovine sekundarnog stambenog prostora, u njega se možete useliti odmah nakon zaključenja transakcije. Ali sa "primarnim" to nije moguće. Ako kupac sklopi posao i kupi kuću u fazi kopanja temeljne jame, onda ćete morati pričekati još dvije godine. Ako sklopite posao u fazi završetka izgradnje, tada će cijena kvadrata biti veća, ali ćete morati čekati samo tri do četiri mjeseca.
3. Investicije. Prilikom kupovine stambenog prostora u novogradnji, kupcu se nudi za grubu završnu obradu. To znači da ćete morati uložiti mnogo novca u popravke, kupovinu građevinskog materijala, nabavku opreme i namještaja. Prilikom kupovine stana na sekundarnom stambenom tržištu često možete pronaći renovirane stanove. I iako su popravke najčešće jeftine ili stare, takav stan je prilično pogodan za život. Tako da je pitanje daljeg ulaganja relevantno pri odabiru stanovanja.
4. Asortiman. Sekundarno stambeno tržište je mnogo šire, a ovdje ima više ponuda. Obično se najuspješniji stanovi u novogradnji otkupljuju u fazi iskopavanja. Do kraja razvoja ostaju na prodaju najnepovoljnije opcije.
5. Registracija. Nemoguće je prijaviti se u novogradnji, jer da biste dobili boravišnu dozvolu, morate imati bilo kojupotvrdu o registraciji vlasništva, ili imate rođaka koji je već uknjižen na javno stanovanje.
6. Mogući prihod. Gore je već pisano da cijena kvadrata raste u direktnoj proporciji sa fazom izgradnje. Stoga, prilikom ulaganja u fazi iskopavanja, vlasnik budućeg stanovanja može ostvariti profit do 30% godišnje. To je slučaj ako izgradnja ide bez odlaganja. Ne može se garantovati da će troškovi sekundarnog stanovanja rasti, ali se mijenjaju zbog tržišnih faktora. Međutim, na sekundarnom stanu možete zaraditi tako što ćete ga izdati. U ovom slučaju je teško izračunati iznos dobiti. Sve zavisi od cene, površine i mnogih drugih faktora.
7. Hipoteka. "Sporedna" ili novogradnja se može uzeti u hipoteku. Međutim, u slučaju hipotekarnog kreditiranja za stan u novogradnji, postoji mnogo različitih poteškoća. Banke se trude da ne izdaju kredite za kupovinu stanova koji još nisu završeni, jer postoji rizik da oni nikada neće biti završeni. Ovakav kredit može izdati najviše jedna ili više banaka, a uslovi za to mogu biti nepovoljni. Tipično, stopa za primarno stanovanje je 2-3% viša u poređenju sa stopom za sekundarno stanovanje.
8. Pravna čistoća. Kada kupujete novi dom, možete biti 100% sigurni da je čist sa pravne tačke gledišta. U njemu do sada niko nije stanovao, a kupac je novi vlasnik. Stanovi na sekundarnom tržištu imali su vlasnike, ponekad i po nekoliko. I često se ne zna kakvi su to ljudi bili i šta su radili u stanu.

Osim toga, u novim zgradama uvijek postoje svježi komunikacioni i inženjerski sistemi. Na sekundarnom tržištu komunikacije se mogu dotrajati i zahtijevati zamjenu, pa je u ovom slučaju ovo prednost u korist nove zgrade. Takođe, kada kupujete “primarnu” nekretninu, vrlo je mala šansa da će u blizini živjeti narkoman ili alkoholičar.

Rizici

Pri kupovini stana u novogradnji u izgradnji postoji rizik da građevinsko preduzeće ode u stečaj i izgradnja neće biti završena. U tom slučaju ne možete uzeti svoj novac nazad. Nerealno je predvidjeti. Praksa pokazuje da vrlo često građevinske kompanije odgađaju isporuku stambenog prostora, a kupci tu ne mogu ništa. Naravno, Vlada pokušava da smanji ovaj rizik razmatranjem zakona o obaveznom osiguranju investitora od stečaja. Ali još uvijek postoji rizik, a čak ni kazne za kašnjenje ne sprječavaju programera da odgađa rokove. Kada birate između nove zgrade ili "sekundarne zgrade", morate zapamtiti ove rizike. Ali ako se investitoru vjeruje i ima autoritet, onda je rizik od sticanja stambenog prostora od njega naglo smanjen.

Međutim, postoje rizici i na sekundarnom tržištu nekretnina. One se odnose na izvršenje ugovora o prodaji. Ovaj ugovor se može raskinuti sudskim putem nakon što kupac uplati sav novac. Postoje i slučajevi kada se pojavljuju treća lica koja imaju zakonito vlasništvo nad nekretninama. U tom slučaju, ugovor o prodaji može ponovo biti raskinut, a transakcija će biti proglašena nevažećom. U tom slučaju ćete izgubiti svoj novac iostati beskućnik. Srećom, svi ovi rizici se mogu izravnati uz pomoć kompetentnog advokata, ali njegove usluge mogu biti skupe.

Prednosti nove zgrade

Apartmani u novogradnji imaju sljedeće prednosti:

1. Napravljeni su od modernih materijala. To indirektno znači da su izdržljiviji i pouzdaniji.
2. Dobro su dizajnirani i skoro uvijek prostrani.
3. Raspored je udoban i urađen u skladu sa savremenim standardima.
4. Sletišta su čista i velika. Isto važi i za ulaze.
5. Svi stanovi imaju prozore sa duplim staklom.
6. Mjerači vode i plina su posvuda.
7. Postoje radni liftovi, neke kuće imaju i teretna.
8. Postoji parking ispod zemlje iu dvorištu.

Cijena novogradnje kao glavna prednost

Sve ove prednosti su male u odnosu na najvažniju prednost - cijenu. Najveću popularnost primarnog stanovanja osigurava cijena. Ako takav stan kupite u fazi iskopavanja, tada stan u novogradnji može koštati 30% manje od potpuno istog stana na sekundarnom tržištu stanova. Odnosno, ako uvjetno dobra "sekundarna" košta 100 hiljada rubalja (cijena se uzima kao primjer), onda će ista "primarna" koštati samo 70 hiljada. Istina, morat će čekati oko godinu, pa čak i dvije.

Životni prostor i poboljšana sigurnost

Još jedan argument u prilog"primarni" - veliki dnevni boravak. Moderni projekti pružaju stanovnicima veliku površinu. Na primjer, najpopularnije nove panelne kuće u Rusiji (serija P-44T) predviđaju minimalnu površinu za jedan stan jednaku 38 "kvadrata". Ali u staroj panelnoj kući, površina jednosobnog stana može biti 30-33 četvorna metra. Ovo je bio standard u vrijeme kada je ova stara kuća izgrađena.

Još ne znate šta je bolje - "polovna ruka" ili novogradnja? Onda evo još jednog argumenta za vas: u novim zgradama poštuju se novi sigurnosni zahtjevi, koriste se nove tehnologije i materijali. Postoji i garancija za neke elemente: plafon, inženjersku opremu, zidove i prozore. Ako u roku od pet godina stanar naiđe na probleme koji nisu vezani za nepravilan rad stambenog prostora, tada može kontaktirati investitora i zahtijevati otklanjanje kvara i plaćanje naknade za nastalu štetu.

Pravna čistoća stanovanja

Kada birate koji stan kupiti - novogradnju ili "sekundarno", također morate imati na umu da sekundarno stanovanje može imati "mračnu prošlost" u istoriji. Ali nove zgrade su zakonski uvijek čiste i ne morate brinuti da će se pojaviti neki rođak prodavca sa pravima na vaš stan. Jedini rizik je povezan sa mogućim gubitkom novca tokom izgradnje stambenog prostora u fazi iskopavanja. Ali u slučaju problema sa investitorom vezanim za implementaciju inženjerskih mreža ili dokumentacije, to će jednostavno odgoditi rok za završetak objekta. Vjerovatnoća da će developer bankrotirati je mala. Najvjerovatnije će biti u potpunosti osiguran od bankrota. Međutim, generalno postoje tužni slučajevi kada iz nekog razloga investitor zamrzne objekat, a onda ih ljudi koji su kupili stanove u nedovršenoj zgradi ne dobiju i ne mogu vratiti novac.

Infrastruktura i uređenje

Takođe, prilikom kupovine stana u novogradnji postoji šansa da uđete u dio grada sa slabo razvijenom infrastrukturom. Obično investitor u početku pusti u funkciju stambenu zgradu, a tek godinama kasnije oko nje se pojavljuju prodavnice, škole, vrtići i drugi objekti. Stoga, kada kupujete takvo stanovanje, morate shvatiti da ćete u početku morati putovati po namirnice. Iako ako se gradi nova zgrada u centru grada, onda će cijena stana tamo biti vrlo visoka.

Još jedan nedostatak je nedostatak pogodnosti. Stan u novoj kući je betonska kutija i bez komunalija. Ovdje nema ničega, pa ćete morati uložiti novac i trud u uređenje okoliša.

Prednosti "sekundarnog"

Kada birate između nove zgrade ili "sekundarnog", morate imati na umu i nedostatke i prednosti ovog drugog tipa stanovanja. Počnimo sa profesionalcima:

1. Mogućnost da se odmah uselite u stan koji ste upravo kupili.
2. U takvom stanu će biti inženjerske komunikacije i neka vrsta popravke, što vam već omogućava da živite ovdje.
3. Veliki asortiman. Sekundarno stambeno tržište je ogromno i često možete birati između različitih opcija. I to je mogućepronađite stan koji je blizu metroa i ima odličan pogled sa prozora.

Nedostaci stanova na sekundarnom stambenom tržištu

Naravno, sve ove prednosti često tjeraju kupce da razmisle o sekundarnom tržištu nekretnina. Ali, govoreći o tome koji je stan bolji - novogradnja ili "sekundarno", svakako morate istaknuti nedostatke:

1. Visoka cijena po kvadratnom metru.
2. Duga priča koja može sakriti neprijatne činjenice. Kako biste u budućnosti definitivno bez pravnih problema kupili dobar stan, morat ćete uložiti u profesionalnog advokata koji može provjeriti istoriju i „čistoću“stana.
3. Potporni zidovi su možda oslabili tokom svog života.
4. Inženjerske komunikacije su stare i uskoro bi mogle zahtijevati zamjenu, ili će raditi još jednu deceniju.

Derušnost kuće kao mogući nedostatak

Međutim, slabi zidovi i komunalije mogu biti u kući koja je izgrađena prije 20-25 godina. Uprkos atraktivnom izgledu kuće, njeno opšte stanje može biti loše, stoga je pri kupovini kuće preporučljivo provjeriti inženjerske sisteme i čvrstoću same kuće. Da biste to učinili, morat ćete potrošiti novac na stručne procjene stručnjaka. Ponekad se situacija može ispasti tako da ćete morati potrošiti polovicu cijene stana za zamjenu komunikacija i izvođenje radova na jačanju strukture kuće. Stoga je vrijedno dobro razmisliti koji stan je bolje kupiti - "sekundarni" ili novogradnju. I tamo i tamo ima pluseva i minusa. Nemoguće je generalizovati šta je bolje. Potrebno je uporediti konkretne stanove u staroj kući i novoj zgradi.

Da li su recenzije bitne?

Posljednji kriterij koji će vam pomoći da odaberete preprodaju ili novu zgradu su povratne informacije od stanara i kupaca! Na primjer, ako graditelj gradi novu kuću, svakako pročitajte recenzije o tome. Kupci o njemu mogu negativno da govore, jer je u prošlosti uveliko odugovlačio proces izgradnje. Ako je programer nov, onda ni njemu ne treba posebno vjerovati, ali ako ima besprijekornu reputaciju i dobre kritike, može mu se vjerovati.