2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20
Danas je jedan od glavnih pokazatelja blagostanja običnog građanina dostupnost nekretnina. A sve zbog činjenice da su se cijene stanova podigle do nebo i ne zaustavljaju se na dostignutom nivou. Nema ništa iznenađujuće u činjenici da mnogi pristupaju izboru stanovanja s najvećom odgovornošću - na kraju krajeva, za mnoge je ovo gotovo glavna kupovina u životu, koja se možda neće morati ponavljati.
Kada se budući kupci moraju suočiti sa konceptima primarnog i sekundarnog stanovanja, tada počinju sumnje i sporovi. Nekima se nova zgrada čini isplativijom zbog niske tržišne cijene, a nije ni bez drugih prednosti. Ali to ne znači da se primarno tržište može smatrati idealnim, a stan koji je bio u vlasništvu je zarastao u nedostatke. Hajde da shvatimo šta je sekundarno stanovanje, koje su njegove prednosti i mane.
Preprodavači - šta je to?
Pre svega, hajde da razumemo sam koncept. Za mnoge, sekundarno stambeno tržište mogu predstavljati samo stari stanovi. Odnosno, neće biti govora o nekom novom rasporedu i savremenim uslovima životane mogu. Osim toga, postoje stari liftovi, brojila, instalacije i cijevi. I komšije ostavljaju mnogo da se požele, dok se sumnjive ličnosti ne naseljavaju u nove zgrade.
Nesumnjivo, ima istine u ovim izjavama. Ali čak i na sekundarnom tržištu stanovi su drugačiji. Sekundarno stanovanje - to znači da je na imovinu već izdato pravo vlasništva. Odnosno, glavna razlika koja razdvaja primarno tržište od sekundarnog je prisustvo evidencije o dodjeli imovine u Jedinstvenom državnom registru.
Polovni stan je uvijek star?
Zašto ne bismo pretpostavili da je sekundarni stambeni prostor nužno stara, dotrajala kuća? Jer stan u novogradnji može biti i polovni - zar niko ne prodaje potpuno nov stan u novoizgrađenoj kući zbog selidbe ili drugih okolnosti? Osim toga, ako se svi stanovi ne prodaju nakon puštanja u rad nove kuće, investitor upisuje imovinu za sebe, a nenaseljeni stanovi automatski postaju sekundarni.
Koji su stanovi na sekundarnom tržištu?
Sessary house je bogat izbor stanova različitih kategorija i karakteristika. Stručnjaci za nekretnine razlikuju nekoliko tipova nekretnina na ovom tržištu, klasificiranih prema fizičkim karakteristikama i nivou vrijednosti:
- Stanovanje niskog kvaliteta - stanovi u kucama stare godine gradnje, visine 2-3 sprata. U takvim prostorijama često nemaglavne komunikacije su kanalizacija i vodovod. Kuće se često griju na peći.
- Standardni prostor - obično sekundarno stanovanje, jednosobni ili dvosobni stanovi u tipskim zgradama visine 5-16 spratova.
- Superior apartmani - smještaj u modernim i tipičnim kućama, koje karakterizira povećana udobnost. Karakteriše ga prisustvo pomoćnih prostorija kao što su ostave i svlačionice, kao i veći broj kupatila nego u običnim prostorijama.
- Luksuzno stanovanje - nekretnina klase A, čija je karakteristika prisustvo oplemenjene kućne teritorije, parkinga, konsijerža i obezbeđenja. U luksuznim kućama, po pravilu, ne više od 30 stanova.
Drugi faktori koji utiču na cijene
Treba imati na umu da cijena stana može varirati u zavisnosti od lokacije kuće i dostupnosti razvijene infrastrukture u stambenoj zoni. Dakle, udoban i dobro opremljen jednosoban stan poboljšanog tipa, koji se nalazi na periferiji grada, može koštati mnogo manje od skromnog jednosobnog stana u kući starog plana u centru. Na cijenu također utiče fizičko stanje prostorija i njihova površina.
Koje su mane stana na sekundarnom tržištu?
Iako sekundarno stanovanje nije nužno "drugorazredno" stanovanje, takve nekretnine nisu bez nekih nedostataka. Nećemo uzeti u obzir probleme sa komunikacijama u stvarno starim kućama. Kao primjer uzmite udoban stan u novo dizajniranoj kući. Čak i ovdenovi vlasnici mogu očekivati zamke:
- Nečista "pravna istorija" stana. Odavno su poznate priče o vlasnicima nekretnina koji služe kaznu na mjestima koja nisu tako udaljena, ili u psihijatrijskoj klinici. Sa ove tačke gledišta, drugi domovi su kao svinja u džepu.
- Nenaplaćeni dugovi za komunalije ili druga plaćanja, hapsenje stana od strane sudskih izvršitelja zbog neplaćanja dugova.
- Neispravno urađena dokumenta za stan. Ako se takva činjenica sazna nakon kupovine od strane novih vlasnika, kupoprodajni ugovor se poništava i transakcija se poništava.
- Nepovoljni susjedi. Nekima se ovaj problem može činiti beznačajnim. Ali, kako pokazuju ankete među stanovništvom, bučne i skandalozne komšije često provociraju neke građane da promene mesto stanovanja.
- Cijena. Sviđalo se to vama ili ne, jeftino sekundarno stanovanje može biti samo u Staljinu ili Hruščovu sa starim i zarđalim cijevima. U drugim slučajevima, cijena stana na sekundarnom tržištu u novogradnji znatno premašuje cijenu stanova koji nisu pušteni u rad.
- Još jedna ne baš najprijatnija sitnica koja vam ne dozvoljava da uštedite pri kupovini stana: danas je gotovo nemoguće kupiti sekundarni stan bez posrednika. Vlasnici kuća radije se obraćaju stručnjacima kako bi brzo prodali svoju nekretninu. I dodaju svoju proviziju na trošak - na kraju krajeva, neko mora platiti rad agenata za nekretnine.
Prednosti sekundarnog stambenog tržišta
Uprkos brojnim nedostacima, stručnjaci za nekretnine aktivno brane sekundarno tržište. Za to postoje sasvim logični razlozi:
- Postoji mnogo ponuda na tržištu. Ovo omogućava kupcu da odabere područje, kategoriju i tip stanovanja koji će zadovoljiti njegove zahtjeve.
- Hipoteke za sekundarno stanovanje daju se spremnije i po nižim stopama. Ovo je zbog nižih rizika za banku prilikom sklapanja transakcije nekretnine.
- Stan je u načinu "kupi i živi". Za razliku od novogradnje, kada kuća nije spremna, prema dokumentima stan još ne postoji, a nakon puštanja u rad najčešće su potrebni dugoročni završni radovi.
- Troškovi sekundarnog stanovanja, naravno, premašuju cijenu stana u novogradnji, ali to je više nego nadoknađeno nedostatkom potrebe za popravkama i uređenjem.
Kako se banke osjećaju o sekundarnom tržištu?
Kao što je već napomenuto, kreditne organizacije daju hipoteke za sekundarne stambene kredite mnogo češće nego za nove zgrade. To je zbog nekoliko razloga. Prvo, tržište novih stanova se polako ažurira, dok sekundarno tržište nudi bogat izbor različitih cjenovnih kategorija.
Drugo, stanovanje koje postoji samo u projektu, kao iu slučaju novogradnje, predstavlja određeni rizik za banku. Kreditne institucije pažljivo biraju programere za saradnju, ali niko nije imun od nepredviđenih okolnosti.
Zahtjevibanke na sekundarno tržište
Ali kreditne organizacije postavljaju svoje zahtjeve za stan koji je bio u vlasništvu. Uostalom, nekretnine postaju bankovni kolateral za cijeli period kredita. U slučaju da zajmoprimac postane finansijski nesolventan, banka će biti u obavezi da proda kolateral kako ne bi imala gubitke. Dakle, stan mora ispunjavati određene fizičke karakteristike kako ništa ne bi spriječilo njegovu kasniju preprodaju.
- Kuća u kojoj zajmoprimac planira da kupi stan mora biti izgrađena najkasnije 1957.
- Obavezni uslov je dostupnost svih modernih komunikacija. Banka neće uzeti kao zalog kuću koja nema dovod tople i hladne vode, grijanje i kanalizaciju.
- Do pune isplate hipoteke, kuća u kojoj se stan nalazi ne bi trebala biti fizički dotrajala za više od 70%.
Šta je sa zakonskom čistoćom stanovanja?
Banke također postavljaju zahtjeve za pravnu istoriju stana - tereti nisu dozvoljeni. Nije dozvoljena registracija u prostorijama trećih lica, kao i prisustvo hapšenja ili ugovora o zalozi sa drugim kreditnim organizacijama. Osim toga, banka će zahtijevati svu vlasničku dokumentaciju i provjeriti da li postoje greške i netačnosti. Ovo je od koristi i za buduće vlasnike - dobiće dobro proveren stan, u kojem se vremenom neće naći neprijatni momenti.
