Kako sami provjeriti "čistoću" stana? Na šta treba obratiti pažnju prilikom kupovine stana?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Pri kupovini kuće na sekundarnom tržištu postoje brojni rizici, te je stoga poželjno da kupac prilikom kupovine zna sam provjeriti "čistoću" stana. Glavna stvar je izbjeći glavne, najveće rizike, informacije o kojima ovaj članak sadrži. Prije svega, potrebno je isključiti mogućnost osporavanja transakcije i prava na stan, te će stoga preporuka kako sami provjeriti "čistoću" stana prilikom kupovine biti dostavljena na najdetaljniji način.

Prvi koraci

Prvo - autentičnost dokumenata koje prodavac daje na uvid. Ovo se mora posebno pažljivo provjeriti, inače može naknadnootkrivaju potraživanja na ovaj životni prostor potpuno trećih lica. Ovdje je potrebno uzeti u obzir da postoji mnogo situacija sa dokumentima koji prate kupovinu stambenog prostora, te je vrlo teško dati jedan recept u vezi sa pravnim pitanjima kako provjeriti "čistoću" stana prilikom kupovine na tvoje. Međutim, potrebno je maksimalno osigurati transakciju i stoga je bolje poduzeti sve korake preporučene za provjeru dokumenata. Naravno, potrebno je provjeriti pravnu "čistoću" ne izlazeći iz granica razumnosti, ali se mora ne samo dobiti, već i procijeniti maksimalna informacija, koja treba da se tiče kako samog stana, tako i svih koji su uključeni u njegovu imovinu i status..

Naravno, bilo bi mnogo zgodnije obratiti se profesionalnim advokatima, ali pred nama je još jedno pitanje: kako provjeriti "čistoću" stana kada ga sami kupujete? U principu, ovo je razumno, iako više problematično. Štaviše, pomoć stručnjaka može samo povećati pouzdanost transakcije, ali ne može garantovati stopostotni uspjeh. U ekstremnim slučajevima, možete osigurati naslov ako i dalje postoji zabrinutost. Osiguravajuća društva su obično prilično voljna da se prilagode.

Nova zgrada i "sekundarno"

Ako je stan u novoj zgradi, morate znati kako provjeriti investitora prilikom kupovine stana. Ovdje su od najveće pomoći recenzije prikupljene na posebnim stranicama na Internetu. Naravno, morate razlikovati iskrene kritike od intriga konkurenata, ali ovaj zadatak nije tako težak: ako nema brojeva,datume, imena, konkretne činjenice, ne treba obraćati pažnju na takve informacije. Također je dobro pratiti rokove za druge objekte (obično su takve informacije dostupne) i čitati recenzije kupaca. Postoji mnogo načina da provjerite investitora prilikom kupovine stana.

I u ovom slučaju, kada se stan kupuje u novoj zgradi, provjera dokumenata mora biti temeljna, čak i ako je ova prodaja od strane investitora. Sekundarno stanovanje će, naravno, zahtijevati mnogo truda, budući da novogradnje nemaju tako bogatu povijest upisa, izvoda i promjena vlasnika. Ali čak i ovdje, čak i nakon detaljne provjere pravne "čistoće" nekretnine, koja je napravljena u skladu sa svim pravilima, ostaje vjerovatnoća oduzimanja kupljenog stana. Ako prodavac može dokazati da su njegova prava prilikom kupovine prekršena, npr. Ali ako se kupi sekundarni stan, rastavljanje će se obaviti ne samo kod prodavca, već i kod vlasnika, koji je prije njega posjedovao ovaj stan. Verovatno ćete morati da prođete kroz čitav niz sudskih sporova. Provjera pravne "čistoće" kod kupovine stana na sekundarnom tržištu traje dugo i teško: ovo je autentičnost svih dokumenata, ovo je procjena pravnog statusa nekretnine, ovo je analiza mogućih rizici povezani sa ovom kupovinom.

Dokumenti

Može se provjeriti pravna "čistoća" stana, osiguravajući transakciju što je više moguće prilikom kupovine bilo koje nekretnine. Sljedeća dokumenta se moraju tražiti od prodavca.

1. Najbolje je da počnete sa čitanjem dokumentacije sa sertifikatomo državnoj registraciji prava, kao iu vezi sa njom: kupoprodajnim ugovorima ili nasljeđivanjem, donacijama, privatizacijama i sl.
2. Drugi korak će biti proučavanje izjave USRR. Nalazi se u Jedinstvenom državnom registru koji sadrži sve informacije o bilo kakvim transakcijama sa ovom imovinom.
3. Treći korak je izvod iz kućne knjige kako biste bili sigurni da u ovom stambenom prostoru nema prijavljenih stanara. Takav ekstrakt se može naručiti u bilo kojem multifunkcionalnom centru. Dokument mora naznačiti da su svi oni koji su ranije živjeli u ovom stanu odjavljeni.
4. Pomoć - također od MFC-a - će odgovoriti na pitanje kako provjeriti dugovanja prilikom kupovine stana, jer je tu naznačeno postojanje bilo kakvih komunalnih dugova.
5. Potrebna je potvrda od prodavca iz neuropsihijatrijske i narkološke ambulante.

Detalji

Kako provjeriti da li je uhapšen u stanu? Iz ekstrakta EGRP. Piše, ako je to jednostavna izjava, da li je prodavac vlasnik. A u proširenoj verziji izvoda nalazi se cijela istorija ovog stana od prvog upisa u USRR. Označava ko je prije bio vlasnik i koliko često je prodavan. Međutim, na ovu izjavu se ne može ograničiti. Kako provjeriti da li je stan pod hipotekom prilikom kupovine? Često se stambeni prostor prodaje putem punomoćja, pa stoga vlasnik praktično ne sudjeluje u transakciji. Ovo je veoma rizična situacija. Često se takvi dokumenti pribavljaju nepoštenim sredstvima.

Stoga, sve što je potrebno vrlo pažljivo provjeriti prilikom kupovine stana su dokumenti direktnog vlasnika kuće. Da biste to učinili, potrebno je zamoliti osobu od povjerenja za kontakt i kontaktirati vlasnika kako bi on potvrdio da se stan prodaje. Zatim morate provjeriti kolonu "Teret" u izvodu USRR, koja sadrži podatke o statusu stana - da li je založen. Ako se nekretnina prodaje odmah nakon nasljeđivanja, bolje je ne kupiti je. U roku od tri godine mogu se pojaviti novi nasljednici koji će ovaj posao osporiti na sudu. Također, prema proširenoj verziji USRR potvrde može se utvrditi da, na primjer, hipoteka za ovaj stan nije plaćena do kraja.

Na šta obratiti posebnu pažnju

Prva stvar koju treba pogledati je cijena. Ako se slični stanovi prodaju skuplje, to bi trebalo biti posebno alarmantno, a samo uz veliko interesovanje za ovu nekretninu možete nastaviti provjeravati njenu "čistoću" u pravnom smislu, i to mnogo pažljivije nego što se mislilo. Prodavca treba pažljivo pitati i tražiti detalje: ne samo ko je vlasnik ovog stana, već i kada, kako i od koga je kupljen, zašto se ponovo prodaje, da li je stan bio u parnici. Zatim provjerite šta piše u dokumentima. Odavde će biti jasno koliko je prodavac istinoljubiv, jer ćete morati da se nosite sa njim kao sa drugom stranom. Ali kako drugačije provjeriti prodavača stana prilikom kupovine?

Obavezno obratite pažnjuprovjerava se njegov pasoš i druga dokumenta koja se odnose na stan: na osnovu čega je imovina uknjižena, gdje, kada je dobijena potvrda o uknjižbi prava na nju. Obavezno uzmite kopije na ponovno ispitivanje, ali provjerite da li originali imaju pečate, potpise, vodene žigove i sve ostalo u vezi sa državnim dokumentom. Također svakako usporedite kopije s originalom. Oni mogu podnijeti potpuno različite dokumente. Informacije predstavljene na papiru moraju odgovarati usmenoj priči prodavca. Kako provjeriti nasljednike prilikom kupovine stana? Nema šanse. Najbolje ga je kupiti kada mu se pravo odobri nakon tri godine od dana nasljeđivanja. Kako provjeriti stan prije kupovine preko Rosreestra? Gore je rečeno da u MFC-u možete naručiti i dobiti apsolutno sve dokumente koji se odnose na nekretnine.

Više informacija

Prije prijema i pregleda dokumentacije, ni akontacija ni depozit se ne mogu prenijeti na prodavca, jer bivši vlasnik može zadržati originalni certifikat i ugovor, čak i nakon što je ovaj stan već prodao. Neophodno je dokumentovano utvrditi da li prodavac ima izdržavane građane, maloletnu decu, da li je prodavac sada oženjen i da li je bio oženjen u trenutku kada je kupio ovaj stan, i što je najvažnije, da li deluje lično, ili preko punomoćnika.

Nemoguće je zaključiti posao bez ličnog razgovora sa vlasnikom. Bolje je sastaviti ugovor sa vlasnikom, a ne sa poverenikom. Značajan broj lažnih transakcija je podizgovor da je vlasnik odsutan: u drugom gradu, u drugoj državi itd. Punomoćje može biti lažno. Ako upravnik ne želi da pokaže kupcu vlasnika stana, to bi trebalo da bude sumnjivo, a razlozi su ovde potpuno nebitni. Također je malo vjerovatno da će notar koji ga je izdao moći provjeriti vjerodostojnost punomoćja, jer notari ne odgovaraju na takve zahtjeve.

Organi starateljstva i potvrde o poslovnoj sposobnosti

Ukoliko su u stanu za prodaju prijavljena maloljetna djeca, potrebno je tražiti pismenu saglasnost organa starateljstva, inače se posao ne može zaključiti. Ako je sam prodavac proglašen službeno nenadležnim, njegovi poslovi se poveravaju staratelju, i to samo onom koga odredi organ starateljstva. Od dokumenata potrebno je provjeriti sudske odluke po prvom pitanju (o nesposobnosti) i o drugom pitanju (o postavljanju staratelja). A za samu transakciju potrebno je pribaviti saglasnost organa starateljstva. Rizici takvog plana posla su toliko veliki da kupac najčešće odbija da kupi takav stan.

Ali, još veći problem je situacija kada prodavac nije prepoznat kao nesposoban, već je stalno ili povremeno u stanju nesposobnosti da shvati smisao sopstvenih radnji (ova definicija je izvedena zakonom). Prilično je teško izračunati ovo stanje na oko čak i uz ponovljene lične sastanke. Stoga, za svaki slučaj, potrebno je zatražiti potvrdu od psihijatra na dan transakcije. Rješenje može biti i pozivanje prijatelja psihijatra na dogovor kao rođakaili prijatelja. Međutim, jednostavno je nerealno osigurati takav posao od svih loših slučajeva. Čak ni sklapanjem posla kod notara, potpuni uspjeh ovog preduzeća možda neće biti postignut. Stoga je bolje napustiti sumnjivo preduzeće, jer je danas ponuda nekretnina skoro tri puta veća od potražnje.

Na službenim web stranicama

Potrebno je da odete na zvaničnu web stranicu okružnog suda kojem ovo stan pripada, i upišete u pretragu imena prodavca i njegovih prethodnika - vlasnika stana. Isti princip važi i ako treba da proverite da li su prodavci i njihovi supružnici imali slučajeve na sudu, i ako jeste, koje. Glavno je da li je brak raskinut i da li je imovina podijeljena, da li je vlasnik priznat nesposobnim. Potonje se provjerava na mjestu registracije, tako da se pasoš prodavca mora vrlo pažljivo proučiti, a zatim otići na web stranicu suda gdje je ova osoba registrovana ili registrovana.

Pravosudni sistem još nije postavljen tako da sve ovo možete pronaći u par klikova, nažalost. Arbitražni sudovi imaju i zvaničnu bazu podataka. Tamo treba da utvrdite da li je prodavac proglašen stečajem. Ako jeste, onda se to nužno odražava na arbitražnom sudu grada u kojem je registrovan. Putem otvorene zvanične baze podataka o izvršnom postupku na internetu potrebno je da saznate da li je vlasnik stana ili njegov bračni drug dužnik i da li je protiv ovih građana pokrenut postupak.

Prema izjavama i referencama

Na vlasničkoj kartici, odnosno izvod izkućnu knjigu, potrebno je utvrditi ko je upisan u ovaj stan, uključujući (a posebno) one koji u njemu ne žive. Mora se dostaviti i račun za komunalne usluge. Idealna opcija kada niko nije prijavljen u stanu, ali nije uvijek tako. Ukoliko su u stanu upisana lica, u ugovoru je potrebno naznačiti period u kojem će biti izbrisani iz matične knjige. Oni koji su prijavljeni u ovom stambenom prostoru, ali tamo ne žive, moraju predočiti ovjerenu obavezu da će se odjaviti prije određenog datuma.

Potonje je bolje ispisati iz stana prije nego što se transakcija završi, inače možete ostati u kupljenom stanu sa "punjenjem". Na sudu se često gube predmeti koji uključuju zahtjeve za deložaciju, jer ovo pitanje sadrži mnogo neugodnih nijansi. Vlasniku koji je u registrovanom braku neophodan je i notarski pristanak na transakciju, koji potvrđuje da supružnik nije protiv prodaje ovog stambenog prostora. To se čini bez greške ako je stan kupljen za vrijeme braka, a do trenutka prodaje brak je raskinut. Dodatni dokumenti nisu potrebni samo u slučajevima kada je stan dobijen na poklon, kao nasljedstvo (prije više od tri godine!), privatizovan. To je otprilike sve ono najosnovnije što trebate provjeriti prilikom kupovine stana. Nakon prijema svih ovih obimnih informacija, paket dokumenata se pažljivo proučava i analizira.

Pravni status

Prije svega, potrebno je procijeniti pravni status ovog stana: kako i na osnovu čega su ga sadašnji vlasnici stekli, kada se to dogodilo. Ako od nabavke nisu prošle tri godine, pojavljuju se dva problema. Zastara nije istekla, odnosno ugovor o kupovini stana i dalje mogu osporiti prethodni vlasnici. Da bi smanjio poreze, prodavac može tražiti da u dokumentima navedete nižu cijenu stana. Bolje je da se ne slažete, jer ako se ova transakcija proglasi nevažećom, prodavac neće vratiti pun iznos, već će vratiti samo onaj koji stoji u ugovoru.

Najnepouzdaniji razlog za stjecanje stana od strane vlasnika je njegovo nasljeđivanje, posebno ako nije istekao rok od tri godine za dobijanje stana. Ako se novi nasljednik pojavi na sudu kasnije od ovog roka, tada će se rizici kupca značajno smanjiti. Ako se stan često prodavao i kupovao u kratkom vremenskom periodu, to je najizrazitiji znak prevare. Bolje je odmah potražiti drugu opciju kupovine, jer sada s tim praktički nema problema. Što više prodaje i kupuje stan, to je ružnija njegova pravna istorija. Ako je želja za kupovinom ovog konkretnog stambenog prostora zaista ogromna, onda morate provjeriti ne samo posljednjeg prodavca, već i supružnika i sve prethodne vlasnike najmanje u posljednjih pet godina.