Na šta treba obratiti pažnju prilikom kupovine stana? Provjera dokumentacije i pravne čistoće stana

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Svaka transakcija u obliku prodaje i kupovine podrazumijeva gotovinsko poravnanje. Nameštaj, bunda, zelenilo na bakinoj pijaci - određeni broj novčanica teče iz jednog novčanika u drugi. I uvijek postoji rizik da za svoju teško zarađenu robu dobijete robu koja nije onakva kakvog ste očekivali, ili čak da ostanete bez nje ako je prodavac prevarant. Čak i uz malu otkupnu cijenu, gubitak nekoliko novčanica može izazvati duboku frustraciju, ali ako govorimo o milionima? Na primjer, prilikom kupovine stana ili kuće? Ovdje trebate provjeriti sto puta prije nego što nastavite s konačnim obračunom.

Novo ili preprodaja?

Vjerojatnost stjecanja stambenog prostora "sa prtljagom" - dugovi za komunalni stan, neuknjiženi vlasnici dionica i druge slične nijanse koje naknadno mogu ometati normalan život u ličnim kvadratima - moguća je prilikom kupovine nekretnina koje su ranije pripadale nekome takozvano stanovanje sekundarnog fonda. Kada se odlučujete za takav posao, trebali biste sa sigurnošću znati šta tražiti.obratite pažnju prilikom kupovine stana ili kuće od prethodnog vlasnika ili njegovog zastupnika. Rizik da dobijete uzaludnu tužbu umjesto stambenog zbrinjavanja i, kao rezultat toga, ostanete bez vlastitog ugla i bez novca prilikom kupovine sekundarne nekretnine je prilično visok.

Pouzdanija opcija je kupovina stana u novoj zgradi. Pogotovo ako je kuća već puštena u rad i u fazi je naseljavanja. U ovom slučaju, spisak stambene dokumentacije potrebne za verifikaciju je znatno kraći. Ali ni ovdje ne bi bilo suvišno dobiti savjet o kupovini stana od developera od iskusnog advokata, jer svaka transakcija ima svoje zamke. A u slučaju nekretnina, kada je riječ o prilično značajnim iznosima, morate biti izuzetno oprezni.

Opasnosti čistog stana

Danas je najjeftiniji način za sticanje nekretnina učešće u zajedničkoj izgradnji. U tom slučaju možete uštedjeti do 30% stvarne cijene stana. Ali rizik, nakon godina pronalaženja zarasle pustoši na mjestu jame, također je prilično visok. Kako kupiti stan u zajedničkoj izgradnji - bolje je saznati prije sastanka s developerom, kako ne biste potpisali ugovor koji neće dati nikakve garancije u fazi dobivanja ključeva od stambenog prostora. Međutim, čak ni najpouzdaniji dokument, ovjeren kod notara, u određenim slučajevima ne štiti od gubitaka. Investitor može bankrotirati, ne dobiti dozvolu za izgradnju kuće u dogovoreno vrijeme, a novac će deprecirati do trenutka kada se prikupe svi potpisi i pečati. Sredstva dioničara ponekad nestaju u nepoznatom pravcu. Prilikom odlučivanja o kupovini kuće i prije njene izgradnje, kupci bi trebali imati na umu da u većini slučajeva, ako investitor ima nepredviđene probleme, maksimum na koji se može računati je dobijanje statusa prevarenog kamatara, ali ne i samo stanovanje..

Kada je kuća u izgradnji već podignuta pod krovom, vjerovatnoća brzog useljenja u vlastiti stan je mnogo veća nego u slučaju njenog stjecanja u fazi kopanja temeljne jame. Gdje kupiti stan, svako ima pravo da odluči sam, ali želja za uštedom nije uvijek opravdana. Često je postati dioničar za izgradnju stambene zgrade slično stjecanju prase u džepu. Novac dat, ali nema robe.

Ukoliko je kuća izgrađena i puštena u rad sa odobrenom tehničkom dokumentacijom, lično se uvjerite da je ono što je napisano na papiru u stvarnosti. Uporedite raspored pred vašim očima sa dizajnom, broj kvadratnih metara ukupne i korisne površine, prava programera da proda određenu površinu. Neće biti suvišno provjeriti da li je neko već prijavljen u novom stanu. Prodaja iste kuće dvaput različitim ljudima nije nova vrsta prevare.

Postojeći pedigre

Niko nije imun od ovakvog razvoja događaja sa nabavkom sopstvenog stambenog prostora. Provjera pravne čistoće stana može potrajati dosta vremena, ali to nikako ne treba zanemariti. Pratite listu prethodnih vlasnika nekretnine, dužinu njihovog boravka na navedenoj adresi, bračno stanje, dostupnostdjece i druge bliže rodbine je teško, ali moguće. S tim u vezi, relevantne informacije i stvarnu pomoć možete dobiti u nekoliko državnih institucija: katastarskoj službi, uredu za pasoše itd. Potpuni podaci su neophodni kako bi se u fazi završetka transakcije ili nakon useljenja odjednom pokazalo da nije svi kvadrati u stanu pripadali su prodavcu. Dio stambenog prostora, a ponekad i pojedinačne prostorije, mogu biti u vlasništvu drugih osoba. U svakom trenutku mogu tražiti svoja prava na ova brojila. I njihova potraživanja su zakonom više zaštićena, za razliku od želje kupca da u potpunosti posjeduje plaćena brojila.

Šta još tražiti prilikom kupovine stana - tehničku dokumentaciju. Često stanovnici obavljaju popravke sa preuređenjem kuhinje, hodnika, soba. Oni ruše noseće zidove, kombinuju kupatilo ili, obrnuto, dijele jednu sobu. S problemima pravne prirode, kada je pravo vlasništva u pitanju, kazne od ZTI-a u slučaju da se pronađe redizajn izgleda ne mogu se porediti. Ali mogu donijeti i mnogo problema. U svakom slučaju, oni će nesumnjivo dovesti do dodatnog trošenja gotovine. Kazna, ispravljanje prekršaja u vidu neplaniranog remonta - najvjerovatniji razvoj događaja.

Skrivena prošlost sekundarnog

Pored informacija koje bi prodavac želio sakriti do završetka transakcije, postoje mnoge zamke koje je često teško pogoditi. Na šta treba obratiti pažnju kadakupovina stana, pored navedenih nijansi? Na primjer, za eventualno kršenje zakona prilikom privatizacije stečene nekretnine.

Devedesetih godina prošlog vijeka stupio je na snagu zakon po kojem svako ko je upisan u određeni stambeni prostor ima pravo na svoj kvadrat. Odnosilo se na sve, uključujući i malu djecu, bivše supružnike koji su ostali prijavljeni u istom stanu, privremeno odsutnog rođaka, na primjer, dugotrajnog zatvorenika. Nisu svi članovi porodice navedeni u privatizacionoj dokumentaciji. Ali, nakon nekog vremena, mogli su se požaliti da su tada bili prevareni.

Sljedeća nijansa je ugovor o donaciji ili zakupu. Po pravilu, zavađeni rođaci su rijetko obaviješteni o ovakvim operacijama. Istina bi mogla izaći na vidjelo, nešto kasnije, nakon kupovine kontroverznog stambenog prostora. Ali najčešće iznenađenje na koje možete naići pri kupovini nekretnine je stan sa zaostalim računima za komunalije. Ovdje se problem može uočiti prije potpisivanja ugovora, a važno je da se kupac dogovori sa prodavcem kako da ga riješi. U pravilu se gasi smanjenjem troškova stanovanja. Ali svaki slučaj je drugačiji.

Najpouzdanije informacije

Ne nalazi se sva pouzdana genealogija ove ili one nekretnine u službenim dokumentima. U njima se ne mogu naći skriveni rođaci, mogući kandidati za stanovanje. Osim toga, komunalne naknade ne mogu plaćati vlasnici kuća, već potpuno različitiljudi kojima je to obećano. Šema je sljedeća: stariji vlasnici stanova potpisuju ugovor sa daljim rođacima ili socijalnim radnicima da će nakon smrti dobiti površinu, ali oni koji sada trebaju platiti komunalni stan. Redovno prenose novac društvu za upravljanje, prema ugovoru, a stambeni prostor smatraju gotovo svojim. Ne uzimajući u obzir takav dogovor, direktni nasljednici nakon smrti starih ljudi pokušavaju se riješiti nepouzdanog poklona. Kupoprodaja stana je u toku, ali za to su već dva kandidata.

Postoji najpouzdaniji način da saznate o svim mogućim zamkama koje mogu zasjeniti radost kupovine kuće - da dobijete informacije o bivšim vlasnicima od susjeda na verandi ili ogovarate u dvorištu. Ako je stan dugo bio u vlasništvu istih vlasnika, od onih koji žive u blizini ne mogu se sakriti nikakve tajne o njemu. Informacije dobijene od njih ne mogu se naći ni u jednom dokumentu prilikom kupovine stana. Iznenada je neko u porodici prodavca duševno bolesno lice ili invalid koji ne može samostalno da raspolaže svojom imovinom, a staratelj ne smatra potrebnim da poštuje njegova prava. Ako je novi stan lošiji od prethodnog, transakcija se može poništiti na zahtjev organa starateljstva. Stoga ne treba zanemariti ni informacije od komšija.

Najbolji prodavac nekretnina je sam kupac

Važno je upamtiti sljedeće - nikakva naknada posredniku neće ga učiniti opreznijim prilikom provjere dokumenata za kupovinu stambenog prostora, osim bodova navedenih u ugovoru. Stoga, okretanjeza pomoć trgovcima nekretninama potrebno je jasno navesti njihovu odgovornost prema poslodavcu, ako odjednom nešto pođe po zlu i posao bude prekinut. Kupovina stana preko agencije je još jedan prilično rizičan poduhvat. Osim toga, veoma je skup. Prodavac nekretnina ne prikuplja podatke o prošlosti bivših vlasnika, ne pokušava da zaštiti svog klijenta u budućnosti. On samo poredi podatke o stanovanju sa onima koje imaju službene strukture. I tek nakon registracije računa o prodaji i uplate nekretnine, kao i naknade agentu, mogu se pojaviti potencijalni podnosioci zahtjeva za kupljeni stan. U apsolutnom plusu će biti jedan agent za nekretnine. A prethodni i novi vlasnici će upasti u niz sudskih sporova.

Kupovina stana bez posrednika je takođe bremenita nepredviđenim poteškoćama, ako nemate dovoljno znanja o svim mogućim iznenađenjima vezanim za papirologiju, transfer novca i druge suptilnosti transakcije. Ali među ovim vidljivim nedostacima postoji jedna značajna prednost: niko neće tako revnosno braniti svoje interese kao onaj koji kupuje za sebe, onaj koji plaća. Dovoljno je zatražiti podršku iskusnog savjetnika koji će vam moći ispričati sve zamršenosti operacije, a stan koji kupite bit će provjeren na najtemeljniji način.

Prevaranti su na oprezu

Prodaja tuđeg stana jedna je od najčešćih prevara s nekretninama. Iskusni prevaranti imaju lažne dokumente za samo stanovanje, punomoć po kojoj suovlašteni za obavljanje transakcija, često izgledaju bolje od stvarnih. U oblasti kupoprodaje, iznajmljivanja nekretnina rade visokoprofesionalni prevaranti, koji dobro poznaju sve zamršenosti pravnog sistema po ovom pitanju. Samo punomoćje je prva stvar koja treba da upozori kupca. Zasto vlasnik ne proda sam svoj stan, kako ga kontaktirati barem da on licno potvrdi ovlasti posrednika. U svakom slučaju, ovjeru dokumenata prilikom kupovine stana, počevši od punomoći, notar ne može izbjeći. On mora potvrditi autentičnost dokumenta, provjeriti njegovu valjanost. Najbolje je otići kod notara koji je izdao ovo punomoćje.

Sljedeći trik prevaranta je lažni pasoš. Vlasnici kuća su na dužem službenom putu ili na godišnjem odmoru, a njihovim prostorom upravljaju stranci koji su se za to domogli uzoraka originalnih dokumenata ili čak i samih originala. Postoji mnogo kriminalnih šema koje prevaranti mogu koristiti. Ne zaboravite na crne agente nekretnina. Dakle, kada planirate kupovinu stambenog prostora, bolje je konsultovati advokata i održavati bliski kontakt s njim tokom cele transakcije. U stanju je dati praktične savjete kada je bolje kupiti stan, fokusirajući se na trenutnu potražnju na tržištu nekretnina.

Dokumentacija pod mikroskopom

Bez obzira koliko su atraktivni uslovi posla i povoljna cena, ne treba žuriti sa plaćanjem. Prvo morate prikupiti druge primjerke ili kopije svih dokumenata o stanu, njegovim vlasnicima i otići sa svim papirima kod notara. Ako je nekretnina umeđu vlasnicima ima maloljetnih članova porodice, advokat će vam reći kako da za njih ispravno zapišete klauzulu u ugovoru. Osim toga, preporučiće koje organe treba posjetiti, koje potvrde pribaviti kako se ne bi povrijedila prava male djece i niko kasnije ne bi mogao poništiti prodaju i kupovinu stana.

Korisni savjeti advokata pomoći će u realizaciji kupoprodajnog računa, ako su vlasnici supružnici sa različitim udjelima vlasništva, ili je stan u vlasništvu samo jednog, a drugog je samo u njemu registrovan. U ovom slučaju, kako pravilno sastaviti dokumente i koje račune dobiti - opet, ne možete bez notara. Čak i ako je sam kupac profesionalac u pravnim stvarima, svaki papir koji potvrđuje autentičnost transakcije mora biti pažljivo provjeren kako ne bi bilo grešaka u pisanju adrese, podataka o prodavcu i kupcu, datumu, iznosu i drugim bitnim detaljima.

Borba za vrijednost

Na šta treba obratiti pažnju pri kupovini stana, pored već navedenih bodova, je i iznos novca koji je potrošen na dokumente i stvarno predat u ruke prodajnog računa. Prodavcu je isplativije da u bilansu uspjeha (a prodaja stambenog prostora potpada pod ovu odredbu) iskaže nižu vrijednost transakcije, jer će na nju morati platiti porez. Glavna stvar je da navedeni iznos ne smije biti manji od tržišnog za 20-30%, jer to može izazvati sumnju inspekcijskih organa. Ako se dokaže trenutak dosluha između prodavca i kupca, onda potonji može postatioptuženi u slučaju administrativne prevare.

Korisno je da prodavac navede niži iznos, a on može tražiti od kupca ovu uslugu.

Ne biste se trebali složiti iz više razloga:

• Prvo, takav ustupak zaista predstavlja kršenje važećeg zakonodavstva i bremenit je posljedicama.
• Drugo, kupac ima pravo da vrati oko 13% iznosa utrošenog na kupovinu stambenog prostora. Odgovarajuća mogućnost je regulisana Poreznim zakonom.
• Treće, ako jedna od strana naknadno ospori transakciju i proglasi je nevažećom, prodavac ima pravo da vrati kupcu samo iznos naveden u dokumentima. Žrtva neće moći dokazati suprotno kada je određena cifra propisana ugovorom.

Pametna kalkulacija

I posljednja velika opasnost koja može sačekati i prodavca i kupca je konačno poravnanje. Poteškoće u izboru (za kupovinu primarnog ili sekundarnog stanovanja) su iza nas, određuje se vremenski okvir kada je bolje kupiti stan, muka prikupljanja i ovjere svih dokumenata, prikupljanja potrebnog iznosa ili dobijanja kredita od banke je završeno. I sve se može srušiti u posljednjem trenutku, ako ne igrate na sigurno s transferom novca. Može se izvršiti prijenosom potrebnog broja novčanica u ruke prodavca ili prijenosom na bankovni račun, što je sigurnije. Ako govorimo o velikom iznosu, onda se obično plaše petljati s gotovinom. Međutim, ako jedna od strana preferira ovaj način plaćanja, novac može bititransfer zakupom sefa, iz kojeg imaju pravo da podignu onaj koji predoči određene dokumente, izdate prilikom kupovine stana. Njihovu listu provjerava specijalista ustanove. To također garantuje njihovu autentičnost. Sve nijanse i ove vrste obračuna i bezgotovinskog novca možete pronaći u banci.

Ono što je još važno zapamtiti u fazi konačne isplate troška stana je da ne pobrkate veličinu depozita i akontacije, jer imaju različite namjene i mogućnosti povrata ako transakcija nije proći iz nekog razloga. Iznos akontacije se uzima u obzir u konačnom obračunu, ali depozit ne. Ili se vraća kupcu ako je kupovina uspjela, ili ostaje prodavcu ako operacija nije uspjela bez razloga. U svakom slučaju, depozit ostaje oštećenoj strani u slučaju prekida transakcije.