Kako kupiti stan bez posrednika: upute korak po korak, nijanse i karakteristike

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Postoji mišljenje da je nemoguće kupiti kuću bez posrednika. Zapravo, ovo i nije tako težak zadatak s kojim bi se svako mogao nositi. Da, agent za nekretnine štedi vrijeme klijenta, ali to nikako nije garancija da kupac neće imati problema sa kupljenom nekretninom u budućnosti. Osim toga, posredničke usluge se plaćaju i mogu dostići 10% vrijednosti transakcije, što će po trenutnim cijenama nekretnina rezultirati urednom sumom.

Poznavajući nekoliko pravila i slijedeći upute korak po korak "Kako kupiti stan bez posrednika", možete kupiti kuću u relativno kratkom vremenu.

Pripremna faza

Pre svega, potrebno je da pravilno procenite svoje finansijske mogućnosti. Ovo pitanje je veoma važno, čak i ako je osoba koja traži stan dobrostojećih. Cijena stana se ogleda čak iu troškovima notarskih usluga, u visini poreza koji će se morati platiti u budućnosti.

Faktori koji utiču na cijenu:

• lokacija zgrade;
• materijal od kojeg je izgrađena kuća(na primjer, panelni objekti su manje cijenjeni od onih od cigle);
• dostupnost infrastrukture;
• snimka i raspored stambenog prostora, iako ako je riječ o novogradnji, ovo pitanje se obično ne postavlja;
• dostupnost popravke;
• podovi cijele kuće i sprat na kojem se prodaje stan;
• vrsta grijanja. Uz visoke tarife, ovaj faktor je postao od velike važnosti.

Postoji još savjeta kako izbjeći nevolje prilikom kupovine stana. Obavezno analizirajte ponudu i potražnju za sličnim nekretninama. Nije tajna da je u granicama velikog grada cijena stanovanja višestruko veća od njegove cijene. Zbog toga dolazi do određenog „naletanja“cijena, a ako nude previše jeftino stanovanje, onda vjerovatno ima problema s tim. To može biti veliki dug na računima za komunalne usluge, loše stanje komunikacija unutar kuće ili problemi sa vlasničkim dokumentima. Ako nije moguće utvrditi uzrok, tada se možete obratiti nezavisnom stručnjaku i procijeniti nekretninu koja vam se sviđa.

Preprodaja ili primarno stanovanje?

Primarno tržište su nekretnine bez pravne istorije, niko nikada nije preuzeo vlasništvo nad njima. Kupovina se vrši direktno od programera. U većini slučajeva ova opcija za stjecanje stanovanja je mnogo isplativija, naravno, ako kupite stan u zgradi koja je puštena u rad. U takvoj situaciji ne bi se trebalo postavljati pitanje kako kupiti stan u novoj zgradi bez posrednika. Potrebno je samo provjeriti developera, i ako je sve u redu, slobodno kupite stambeni prostor.

Ali ako kupite gotovu kuću, nećete moći uštedjeti novac. Objekat koji je još u izgradnji je jeftiniji. Odnosno, sa investitorom se potpisuje dionički ugovor, a budući vlasnik čeka da se cijela zgrada izgradi i pusti u funkciju. Izgradnja se može povući godinama, pa ako vam hitno zatreba stan, morat ćete se zaustaviti na sekundarnom tržištu nekretnina.

Preprodavači su nekretnine koje su već bile i koje su u nečijem vlasništvu. Prilikom kupovine ovakvih stambenih kvadrata treba pažljivo analizirati vlasničke dokumente kako se ubuduće ne bi susreli sa problemom izgleda bilo koje rodbine ili djece bivšeg vlasnika.

Izbor opcija

Na sreću, kada se pojavio internet, bilo je više mogućnosti za traženje bilo koje robe. Kako kupiti stan bez posrednika? U uputama korak po korak, sljedeći korak je odabir odgovarajućih opcija.

Trebalo bi započeti odabirom područja u kojem kupac želi živjeti. Buduće mjesto stanovanja mora ispunjavati sve zahtjeve kupca, mora postojati odgovarajuća infrastruktura, saobraćajna petlja. Nakon što ste odabrali nekoliko opcija, možete početi zvati. Oglasi, kako na internetu tako iu novinama, bit će od vlasnika i prodavača nekretnina.

Pogledaj

Dogovorite se za gledanje tokom dana, čak i ako je vikend. Ne biste trebali ići sami na ovaj događaj. Primarno,informacije se percipiraju objektivnije ako se neko nalazi u blizini. Kada je osoba emotivnija i može donijeti ishitrenu i pogrešnu odluku.

Obavezno procijenite ne samo stan unutra, već i ulaz. Sama kuća ne bi trebala imati pukotine. Razgovarajte sa svojim komšijama ako je moguće. Prošetajte okolinom, pogledajte koliko je blizu škola ili predškolska ustanova, koliko će vam trebati da stignete do prevoza.

Kada dođete da vidite stan za preprodaju, nikada ne nosite novac sa sobom.

Ako gledate stan na poslednjem spratu, obratite pažnju da li ima curenja na plafonu i zidovima. Veliki broj tepiha, posebno na zidovima, trebao bi navesti na određene misli. Isto važi i za stanove u uglu. Poželjno je da kuća bude potpuno izolirana, u ekstremnim slučajevima samo stan koji se kupuje. Stan u prizemlju ne bi trebao imati miris iz podruma.

Pregledajte pomoćne prostorije, cijevi trebaju biti u dobrom stanju, pritisak vode treba biti jak. U idealnom slučaju, dom ne bi trebao biti stariji od 10 godina.

Potvrda pristanka za kupovinu

Ovaj korak korak-po-korak uputstva "Kako kupiti stan bez posrednika" sastoji se od dva koraka:

• provjera dokumenata;
• transfer avansa ili depozita.

Provjera dokumenata

Provjera vlasničkih dokumenata treba započeti usaglašavanjem podataka iz pasoša i informacija navedenih u stambenim dokumentima. Provjerite legalnočistoća je također moguća kontaktiranjem lokalne podružnice Rosreestra. Za to se traži izvod iz registra, gdje će biti vidljivi podaci o vlasniku relevantni na dan izdavanja. Preporučljivo je kontaktirati operativnu organizaciju i od njih zatražiti informacije o tome da li ima dugovanja za komunalije. Ako ih ima, posebno onih većih, to će značajno smanjiti otkupnu cijenu.

Koje dokumente treba tražiti od stanodavca:

• izvod iz registra ili sertifikata;
• pasoš;
• sertifikat, koji je pripremljen prije prodaje;
• izvod iz matične knjige, proširen.

Obavezno razgovarajte sa vlasnikom da su u vrijeme prodaje kućišta bili otpušteni.

Depozit

Depozit i akontacija se uzimaju u obzir prilikom plaćanja stana. Iznos se utvrđuje dogovorom strana u zavisnosti od troškova stanovanja. Ali u trenutku prenosa depozita između stranaka, već bi trebalo da se postigne dogovor po kojoj će ceni biti otuđenje. Od prodavca možete dobiti račun, zaključiti ugovor o depozitu ili preliminarni kupoprodajni ugovor, u kojem možete fiksirati trenutak prijenosa novca i punu cijenu transakcije.

Pri kupovini sekundarnih stanova bolje je zaključiti ugovor o depozitu u potpunosti u skladu sa svim zahtjevima građanskog zakona, odnosno osigurati:

• ako prodavac, nakon što primi novac, nastavi pokušavati prodati nekretninu, obavezuje se vratiti depozit u dvostrukom iznosu;
• u slučaju neuspjehakupcu od transakcije depozit je nepovratan.

Neće biti suvišno kontaktirati notara kako bi potvrdili ozbiljnost namjera stranaka. U kancelariji notara možete ovjeriti predugovor ili ugovor o depozitu, ili oboje.

Priprema za dogovor

Kako kupiti stan bez posrednika? U uputama korak po korak, sljedeći korak je rješavanje pitanja plaćanja: kada će se izvršiti, prije registracije prijenosa vlasništva ili poslije. Kupcu je isplativije platiti nakon registracije prava na stanovanje u Rosreestru; eliminiše rizike povezane sa gubitkom novca. Prodavac želi dobiti sredstva prije nego što kontaktira službu za registraciju, kako ne bi istovremeno izgubio novac i stambeno zbrinjavanje. Rješavanje ovog problema je prilično jednostavno - zaključivanje ugovora sa bankom o zakupu bankarske ćelije. Naravno, usluga se plaća, ali na ovaj način svaka strana ima dodatnu garanciju, a troškovi se mogu podijeliti na pola.

Izvršenje posla i prijenos prava

Danas je notarsko izvršenje takvih transakcija opciono. Prijenos vlasništva sa prodavca na kupca treba da bude upisan u registar prava na nepokretnostima. Ipak, preporučljivo je koristiti usluge notarske kancelarije, posebno ako kupac ranije nije imao takvo iskustvo. U poređenju sa cijenama nekretnina, troškovi notarskih usluga neće se činiti visokim. Ovaj specijalista ima pravno obrazovanje i relevantno iskustvo. Moći će kompetentno sastaviti ugovor, predvidjeti rizikepo potrebi potvrditi činjenicu prijenosa sredstava i poslovnu sposobnost pojedinaca - učesnika u transakciji.

Prijava kupovine stana nije ograničena na zaključivanje ugovora. Sada morate ići u ured za registraciju. Obje strane moraju biti prisutne da registruju vlasništvo. Potrebno je dostaviti sljedeća dokumenta:

• dokumenti koji potvrđuju identitet oba učesnika u transakciji;
• ugovor o prodaji;
• katastarski pasoš za stanovanje;
• ako prodavac ima djecu, tada će biti potreban dokument od organa starateljstva;
• ako prodavac i kupac imaju supružnike, tada će biti potrebna notarska saglasnost za prodaju od njega, odnosno za sticanje, ako se stan ne kupuje u zajedničkom vlasništvu;
• potvrda o uplati državne takse.

Prije odlaska u odjel za registraciju, bolje je razjasniti potpunu listu dokumenata za kupovinu stana.

Prijenos nekretnine i potpuno poravnanje

Kada je registracija prenosa vlasništva završena, prodavac prima sav novac iz sefa.

Završna faza je prenos stana na novog vlasnika. Inače, uslovi prenosa stana i uslovi moraju biti navedeni u ugovoru. Često se u samom ugovoru navodi lista prenesene imovine, to može biti namještaj, ugradbeni uređaji. Ako je lista velika, onda se mora sastaviti akt. Ovaj dokument je važan i za kupca i za prodavca. Kupac jasno razumije šta će mu se prenijeti zajedno sa zidovima, a prodavac - od čegaod njega se više neće tražiti ništa, pogotovo zato što je beskorisno. Glavna stvar je da ne zaboravite dodati da strane nemaju nikakvih potraživanja jedna prema drugoj.

Boravišna dozvola

Preprodavači (stan ili kuća) se mogu registrovati na mjestu dolaska odmah po dobijanju vlasništva.

Na šta treba paziti

Zbog visoke cijene nekretnina na ovom tržištu postoji ogroman broj prevaranata i nesavjesnih prodavača koji ilegalno pribavljaju dokumente za stanovanje, krivotvore ih i pokušavaju što brže prodati kvadrate. Stoga se svi dokumenti, kako utvrđuju pravo tako i potvrđuju identitet, moraju pažljivo provjeriti. Ne biste trebali "žuriti" na prenisku cijenu, čak -10% prosječne tržišne vrijednosti bi trebalo da vas upozori. Možda ovo nije hitna prodaja zbog odlaska iz zemlje, već jednostavno prodavac krije neke činjenice koje mogu uticati na transakciju.

Više nijansi i karakteristika kupovine stana:

• Da biste izbjegli gubitak depozita, sklopite preliminarni ugovor sa prodavcem, koji mu ne dozvoljava da traži nove kupce nakon što primi avans.
• Odbijte transakciju ako umjesto vlasnika nastupa ovlaštena osoba, čak i ako je punomoć sastavljena u skladu sa svim pravilima. Može se ispostaviti da je osoba koja je izdala punomoć već "napustila ovaj svijet", onda se transakcija lako može poništiti.
• Zapamti da osoba u zatvoru ima pravo na udiostan, tako da se kućna knjiga mora pažljivo proučiti, ispitati komšije, da za koju godinu ne biste na pragu svog stana sreli recidivistu koji je izašao iz zatvora i nema gdje da živi.

U principu, odgovor na pitanje kako sami kupiti stan ne bi trebalo da se javlja. Većina trgovaca nekretninama sama ne zna šta da radi u nekim situacijama. Ovaj zanat se može naučiti samo vežbanjem, ali ne želite da budete "pokusni kunić", pa čak ni da plaćate novac za to. Stoga, ako nešto nije jasno, bolje je konsultovati advokata. I sami morate biti oprezni i pažljivi prilikom provjere dokumenata i donošenja odluke.