Kako prodati stan bez posrednika: upute korak po korak. Kako prodati stanove da ne budete prevareni

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Čim vlasnik stana pomisli na prodaju, nema sumnje da treba da se obratite agentu za nekretnine. Stručnjak će učiniti sve po najvišim standardima, pronaći prave kupce i pomoći u kompletiranju svih dokumenata. Ali provizija će također morati platiti znatan iznos. Mnogi trgovci nekretninama uzimaju 1% od vrijednosti transakcije. Lako je izračunati koliko novca prodavac gubi. Ali treba samo proučiti neke nijanse, a stanovanje se može prodati apsolutno sigurno bez posrednika. Dakle, kako prodati stan?

Mi vršimo procjenu nekretnina

Prije nego što objavite oglas za prodaju stana, prvo morate odlučiti o njegovoj vrijednosti. Ovaj trenutak je prilično odgovoran. Ako postavite prenisku cijenu, posao neće ispasti isplativ. Ali stambeni objekti s naduvanom vrijednošću mogu se prodavati godinama. Prije prodaje stanova, vrijedi proučiti tržište nekretnina u određenoj regiji. Da biste to učinili, možete, na primjer, nekoliko dana pregledavati stranice relevantnih portala i foruma i tražiti slične oglase. U početku možete postaviti cijenu koja neće biti mnogo viša od tržišne cijene. Ako potražnja zanekretnine će biti niske, iznos naveden na početku će se morati malo smanjiti.

Postoji niz faktora koji utiču na konačnu cenu po kvadratnom metru. Prije svega, ovo je lokacija kuće. Ako se stambeni prostor nalazi u ne posebno prestižnom području gdje nema dobre prometne razmjene, neće ga biti moguće prodati po visokoj cijeni. Na trošak također može utjecati starost kuće, njen broj spratova, prisutnost pomoćnih komunikacija. Prodaja stana izgrađenog prije manje od 3 godine bit će mnogo brža i isplativija. Uostalom, ovo je praktično nova zgrada. Pogled sa prozora je takođe bitan.

Nivo solventnosti stanovništva na određenom području također indirektno utiče na vrijednost nekretnine. Preskupo, neće biti moguće prodati stanove ako ljudi žive od minimalne plate. Čak i oni koji unaprijed štede novac za kupovinu nekretnine pokušavaju razmotriti jeftinije opcije.

Kako brzo i skupo prodati stan?

Promijeniti nivo solventnosti stanovništva ili premjestiti stambeni prostor u drugo područje neće uspjeti, jer je to iznad vaših snaga. Ali još uvijek je moguće malo podići troškove stanovanja. Potrebno je učiniti sve da stan vizuelno izgleda skuplje. Većina ljudi svoju konačnu odluku donosi tek nakon što pogledaju potencijalnu kupovinu. Ako stan izgleda savršeno, moći ćete ga prodati za dobar novac.

Jednostavna kozmetička popravka može značajno povećati šanse za ranoprodaja nekretnina. Treba samo ponovo zalijepiti tapete, ofarbati plafone i urediti balkon. Biće moguće prodati sobni stan po cijeni od kopejke ako dobro renovirate. Ovaj posao preporučujemo da povjerite pravom profesionalcu. Životni prostor sa dizajnerskim renoviranjem uvijek je mnogo skuplji. Stručnjaci su izračunali da se nakon izvođenja jednostavnih završnih radova vrijednost nekretnine povećava za 20-30%.

Priprema stana za prodaju

Prije podnošenja oglasa za prodaju vrijedi stan dovesti u ispravno stanje. Uostalom, potencijalni kupci mogu doći do "mlade" u bilo koje vrijeme. Kako prodati stan ako nije očišćen? Ljudi koji žele sklopiti posao neće ostaviti najbolji utisak.

Pre svega, potrebno je otkloniti vidljive nedostatke. Riječ je o pukotinama koje su nastale uslijed slijeganja kuće, ljuštene boje na radijatorima i prozorskoj dasci, kao i zahrđale cijevi. Neradni vodovod i mrlje u kupatilu jasno će odbiti potencijalne kupce. Osim toga, ako stan nije dugo renoviran, osjetit će se neugodan miris. Prvo ga se riješite.

Nered u prostoriji također treba ukloniti. U gotovo svim stanovima nalaze se razne sitnice kojih se teško riješiti. To su suveniri doneseni iz inostranstva, paketi sa nepotraženim stvarima, stare mekane igračke itd. Sve je to uspomena za vlasnika stambenog prostora. Ali zbog potencijalakupcu će ove "vrijednosti" izgledati kao smeće. Oni koji su odlučni da prodaju stan bez posrednika neka sve nepotrebno iznesu u garažu. U prostoriji bi trebalo biti najmanje stvari. Treba ostaviti samo namještaj i osnovne stvari.

Neki komadi namještaja također će se morati odložiti. Prije svega, to se radi kako bi se vizualno proširio prostor. Osim toga, potencijalni kupac će sigurno poželjeti urediti namještaj na svoj način. Potrebno je kreirati sve kako bi drugi učesnik u transakciji mogao pokazati svoju maštu. Pa, ako će u vrijeme prodaje biti moguće preseliti se na drugo mjesto. Zašto? Sve je jednostavno. Rok za prodaju praznog stana je nekoliko puta smanjen.

Ispravno sastavljanje oglasa

Svi znaju da je motor trgovine oglašavanje. Prodaja nekretnina nije izuzetak. I oglas djeluje kao reklama. Informaciju o prodaji potrebno je objaviti u raznim novinama i na elektronskim izvorima. U isto vrijeme vrijedi izdvojiti malo novca kako bi se oglas istaknuo među mnogima. Prodaja stana bez posrednika brzo će omogućiti kvalitetan tekst. Možete smisliti svijetli naslov koji će privući potencijalne kupce.

Glavni tekst oglasa treba da bude što informativniji. Potencijalni kupac želi dobiti odgovore na sva svoja pitanja. Oni koji žele prodati stan u Moskvi ne samo da bi trebali opisati područje, već i naznačiti njegovu prednost. Ako se na pet minuta hoda od kuće nalazi stanica metroa, to svakako treba zapamtiti. Sve potrebne informacijeunesite zbijeno, u malim rečenicama. Predugačak i dosadan tekst neće zanimati kupca.

Objava, naravno, mora biti pravilno sastavljena. Po potrebi možete koristiti usluge lektora. Specijalista ne samo da će ispraviti pravopisne, govorne ili interpunkcijske greške (ako ih ima), već će vam reći i kako pravilno pisati rečenice.

Kako drugačije reklamirati nekretninu?

Ako hitno trebate prodati stan u Moskvi ili drugom gradu, morate iskoristiti svaku priliku. Informacije o prodaji možete postaviti na televiziji ili radiju. Postoje i potpuno besplatni načini oglašavanja. Oglas se može okačiti na ulazna vrata ili prozor automobila. Kome je potreban stan u određenom kraju svakako će pročitati informacije o prodaji.

Dakle, najave su napravljene, dizajnirane i zalijepljene/postavljene u novine, internet, radio itd. Šta je sljedeće? Kada informacije o prodaji budu dostupne potencijalnim kupcima, morate biti spremni na veliki broj poziva. Dobro je ako ste u oglasu naveli u koje vrijeme je najbolje zvati. Možda se isplati prodati stan za vrijeme praznika. Ovo vrijeme se može u potpunosti posvetiti pitanjima transakcije. Pokušajte da svakom klijentu posvetite maksimalnu pažnju. Što više ljudi razgovarate, veća je vjerovatnoća da će kuća uskoro biti prodata.

Kako i kada organizirati gledanje?

Pregled stana je važankorak. Tek nakon što klijent vidi nekretninu svojim očima, odlučuje o transakciji. Isplati li se prodati stan ako nije sređen? Već smo pokrenuli ovo pitanje. Podsjetimo još jednom: nedostatak popravke i pravilnog čišćenja neće ići u korist prodavca.

Pripremite se na činjenicu da će stan, osim potencijalnih kupaca, htjeti posjetiti i trgovci nekretninama. Na telefonu se najvjerovatnije neće kao takvi predstavljati. Ali čim pređu prag kuće, odmah počinju da nude svoje usluge. Nov stan možete prodati bez pomoći posrednika. Ali ako kućište nema prezentabilan izgled, a morate se brzo dogovoriti, ima smisla koristiti pomoć stručnjaka.

Pored prodavača nekretnina, po oglasu mogu doći i oni koji su navikli da zarađuju na crno. Pod krinkom potencijalnih kupaca, banditi ulaze u kuću, proučavaju ponašanje vlasnika, vide koje su vrijednosti u stanu. Ako osoba koja je došla da vidi stambeni prostor deluje sumnjivo, zatražite pasoš. Možete se dogovoriti i da kupac ponese dokumente sa sobom telefonom. Takav zahtjev neće uplašiti pristojnu osobu. Ali većina "lažnih" kupaca neće htjeti doći.

Vrijedi pažljivo odabrati vrijeme za organizaciju gledanja. U idealnom slučaju, to bi trebalo biti tokom dana. Ako ne možete da dogovorite sastanak tokom dana (npr. klijent radi do kasno), pozovite prijatelja ili komšiju. Tako se možete zaštititi od sumnjivih ličnosti.

Pregled sobe u mrakuvrijeme ima svoje prednosti. Ukoliko u stanu postoje nedostaci, potencijalni kupac ih jednostavno neće primijetiti.

Koji dokumenti su mi potrebni?

Ako je kupac spreman da izvrši transakciju prodaje i kupovine, dolazi na red papirologija. Vrijedi unaprijed urediti pasoš vlasnika stana i tehnički pasoš prostorija, u kojima će biti naznačeni glavni parametri. Takođe je nemoguće prodati stan bez saglasnosti članova porodice koji su u njemu prijavljeni. Jedini izuzetak su djeca mlađa od 18 godina. Dodatno će vam trebati sljedeća dokumenta: potvrda o stanju ličnog računa, izvod iz kućne knjige, kopija finansijskog i ličnog računa, potvrda poreske uprave.

Prodavac i kupac sastavljaju predugovor u fazi pripreme dokumentacije. Istovremeno se plaća i depozit za stan. Ovo će biti garancija poštenih namjera kupca. Isplati li se sada prodati stan bez zaloga teško je odlučiti. Izrada svih potrebnih papira je skupa procedura. Međutim, većina certifikata vrijedi najviše mjesec dana. Ako kupac otkaže posao u posljednjem trenutku, novac će biti bačen. Depozit se ne vraća kupcu.

Prodajemo stan pod hipotekom

Svake transakcije sa hipotekarnom nekretninom mogu se izvršiti samo nakon dogovora sa finansijskom institucijom sa kojom je zaključen ugovor o kreditu. Prije svega, prodavac mora dobiti odgovarajuću dozvolu od banke. U sledećoj faziodređuje tačan iznos koji vlasnik kuće mora vratiti finansijskoj instituciji. Ovo je razlika između ukupnog iznosa kredita sa kamatama i novca koji je stanodavac već platio.

Važno! Stan možete prodati pod hipoteku samo ako je potencijalni kupac upoznat sa sklapanjem ugovora sa bankom. Finansijska institucija izdaje posebnu potvrdu kojom se potvrđuje zakonitost prodaje nekretnine. A onda je sve jednostavno. Procedura je ista kao i kod prodaje obične nekretnine. Prodavac treba da prikupi svu dokumentaciju i pribavi saglasnost rodbine registrovane u stanu.

Kako prodati stan ako je u vlasništvu više vlasnika?

Moguća prodaja dijela stana. Međutim, dogovor ima mnogo nijansi. To se ne može ni porediti sa prodajom sobe u hostelu ili u komunalnom stanu. Problem je što je prilično teško odrediti granice udjela. Suvlasnik lokala može zauzimati cijelu prostoriju. Ali to ne znači da je on pravi vlasnik.

Udio u stanu možete prodati samo ako je stan privatizovan. U tom slučaju će sve prostorije imati zajednički lični račun. Prema zakonodavstvu Ruske Federacije, stan u vlasništvu više osoba može se prodati samo uz saglasnost svih njih. Suvlasnik stječe pravo na stjecanje udjela u prvom redu.

Žena ima mogućnost da mužu proda stan ili dionicu. Transakcija se može zaključiti sa spoljnim kupcem samo u dogovoru sa najbližimrođaci registrovani u ovom stambenom prostoru. Vlasnici kuća dobijaju obavijest koja sadrži informacije o predstojećoj prodaji. Ako u roku od mjesec dana drugi vlasnik ne donese odluku o kupovini prodanog dijela, isti se može ponuditi trećim licima.

Ne znaju svi da li je moguće prodati dio stana ako u njemu žive maloljetna djeca. Teško je odgovoriti na ovo pitanje. Svaka situacija je drugačija. Odluka se može donijeti sudskim putem ako se domaćini ne mogu dogovoriti oko detalja.

Kako sastaviti kupoprodajni ugovor?

Prije prodaje stana potrebno je razjasniti ispravnost izrade osnovnih dokumenata. Kada se pronađe kupac, to će pomoći da se kupoprodajni ugovor sklopi mnogo brže. Ovo je glavni pravni dokument koji opisuje nijanse posla.

Glavni podaci ugovora uključuju vrijednost nekretnine, opis predmeta transakcije. Osim toga, navodi podatke o pasošu stranaka, kao i popis dokumenata koji su neophodni za prodaju nekretnine. Ako je kupac prethodno uplatio depozit, ovi podaci se također prikazuju u ugovoru. Glavni dokument o prodaji nekretnine opisuje obaveze strana, njihove međusobne dogovore, a takođe ukazuje i na datum transakcije.

Ugovor o prodaji je glavni dokument kojim se novac može prenijeti. Ako se vrši bezgotovinsko plaćanje, to mora biti naznačeno. Uključeni su i podaci ofinansijska institucija preko koje se transakcija obrađuje i broj računa.

Kriza je i kriza u Africi

Mnogi se danas pitaju da li se isplati prodati stan u 2015. godini? I to nije iznenađujuće. Ekonomska situacija u zemlji je i dalje nestabilna. To pogađa, prije svega, tržište nekretnina. Pitanje da li se sada isplati prodati stan ne postavlja se osim za one koji idu u inostranstvo. U tom slučaju imovina se mora otuđiti što je prije moguće. Istovremeno, troškovi stanovanja mogu biti značajno podcijenjeni.

U protekloj godini cijene na tržištu nekretnina porasle su za 10%. Istovremeno, prosječna plata Rusa ostala je ista. Ljudi moraju mnogo da uštede da bi akumulirali potrebnu količinu. To je zbog smanjenja aktivnosti na tržištu nekretnina. Stručnjaci predviđaju da će transakcija u 2015. biti znatno manje. Dakle, pitanje više nije moguće riješiti po principu „skupo ću prodati stan“. Vrijednost preprodavaca je naglo pala u posljednjih nekoliko mjeseci. Oni koji žele profitabilno prodati imovinu neka pričekaju još koju godinu. Analitičari se nadaju da će se ekonomska situacija u zemlji uskoro stabilizovati.

Konačno, pogledajmo još jednu opciju. Sve više mladih porodica radije kupuju nekretnine od investitora. Ovo dodatno pogoršava situaciju na sekundarnom tržištu. Kupca možete privući samo idealnom lokacijom i popravkom europskog kvaliteta. Istovremeno, cijenu stana treba značajno podcijeniti. Prodavac rizikuje da izgubi više od 15% stvarne vrijednosti stambenog prostora.