Mogu li prodati stan kupljen hipotekom? Kako prodati stan opterećen hipotekom

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Nažalost, niko od nas nije imun na iznenadni gubitak posla, neočekivanu bolest ili dodatak u porodici. U životu se mogu desiti i tužni i radosni događaji. Pa čak i tako poželjno stanovanje kupljeno na kredit uskoro će postati opterećujuće ili nepotrebno.

Mogu li prodati stan kupljen hipotekom? Pokušat ćemo to shvatiti danas.

Kada je potreban takav dogovor?

Zaposleni u bankama kreditorima često čuju od svojih zajmoprimaca: „Želim da prodam stan pod hipotekom, ali ne znam odakle da počnem.” Prodaja stana koji je u zalogu banke i dalje je rijedak fenomen za naše sunarodnike. Međutim, ovakvi slučajevi su se već susreli u savremenoj bankarskoj praksi. Na primjer, zajmoprimac je kupio stan na hipoteku, pažljivo plaćao tekuća plaćanja, ali mu je tada, zbog nekih okolnosti, trebao veći stan. S tim u vezi, traži kupca za svoj stambeni prostor sauz pomoć posrednika ili samostalno.

Prihod se koristi za otplatu kredita, a ostatak postaje prva rata pri kupovini većeg stambenog prostora, ali po novom ugovoru o kreditu.

Situacija može biti drugačija. Ukoliko nakon određenog vremena klijent banke koji je dobio hipoteku ne može da nastavi da otplaćuje kredit, onda se traži kupac i za ovu nekretninu. Zatim se sastavlja ugovor o prijenosu duga, ali samo uz saglasnost banke. Kupac ima pravo otkupa nekretnine, ali je dužan da vrati dug banci, odnosno postaje njegov dužnik.

Postoje situacije kada kupac kuće nema iznos potreban za kupovinu većeg stambenog prostora, a također će uzeti hipotekarni kredit. Ova procedura je komplikovanija, jer će banka morati da odobri njegovu kandidaturu, procijeni njegove finansijske mogućnosti, kako bi se zadržale garancije otplate kredita.

Otuđiti imovinu od banke

Ukoliko korisnik kredita ima nepremostive okolnosti koje ne dozvoljavaju plaćanje u cijelosti, banka je prvenstveno zainteresirana da mu izađe u susret po pitanju prodaje stambenih nekretnina. Ukoliko kupac za stambeno zbrinjavanje još nije pronađen, institucija svom klijentu nudi pouzdanog i pouzdanog partnera kako bi se transakcija završila. Međutim, zajmoprimac mora dobro razumjeti kako prodati opterećen stanhipoteka. Ovo je nestandardna transakcija i može rezultirati smanjenjem prodajne cijene kuće.

Banka je zainteresovana za otplatu kredita i nema zaostalih plaćanja. Ako zajmoprimac iz više razloga ne može da otplati kredit, ali pristane da ga otplati prodajom stana, onda finansijska institucija, po pravilu, vrši ovrhu na kolateral. Ovo se dešava van suda.

Moguća je prodaja stana koji je pod hipotekom, pod uslovom da će se obračuni sa kupcem obavljati preko banke i pod kontrolom kreditnog referenta. Ovaj postupak otuđenja založene imovine detaljno je opisan u Zakonu o hipoteci.

Zalog stana nameće određena ograničenja za raspolaganje ovim zakonskim pravom.

Tražim kupca

Ako želite prodati stan kupljen na hipoteku, morate dobiti saglasnost banke. Nakon što dobijete njegovo odobrenje, morate odabrati najbolju šemu prodaje.

Razmotrimo moguće načine prodaje

Postoje dvije opcije za takve transakcije. Koji je najprikladniji u vašem slučaju - odlučit će banka, kupac i prodavac. Metode se međusobno značajno razlikuju. Veoma je bitno kada i pod kojim uslovima će zalog biti skinut sa imovine - prije upisa prava svojine ili nakon nje.

U prvoj situaciji banka daje saglasnost na zamjenu vlasnika, a zatim otklanja teret. Kao rezultat, neko vrijemehipotekar je novi vlasnik stana - kupac. Sredstva stavlja u dva sefa. Jedan pohranjuje iznos koji je jednak stanju duga prema banci, drugi - ostatak. Operacije sa ćelijama obavljaju se pod kontrolom službenika banke. Nakon upisa prava svojine, isti uposlenik povlači ostatak duga iz „svoje” ćelije i predaje kupcu dokument o uklanjanju tereta. Prodavac stana novac prima iz druge ćelije. Ovim je dogovor završen.

Mogu li na drugi način prodati stan kupljen hipotekom?

Da, postoji još jedna opcija za takav posao. U drugom slučaju, zajmoprimac polaže ostatak duga, kao i obračunatu kamatu na tekući kredit, na svoj bankovni račun. To se radi tako da finansijska institucija otpiše ovaj iznos i izda pismo zajmoprimcu da su njegove obaveze prema njemu ispunjene i da je teret sa stambenog prostora uklonjen.

Da bi to uradio, prodavac može sastaviti ugovor o prodaji stana (preliminarna verzija), nakon čijeg zaključenja kupac će zajmoprimcu preneti iznos neophodan za zatvaranje hipotekarnog kredita. Zauzvrat, zajmoprimac će položiti sredstva na svoj bankovni račun prije podnošenja relevantnih dokumenata za registraciju imovinskih prava. Sve potrebne papire za otklanjanje tereta i registraciju kupoprodajnog ugovora možete predati istog dana.

Rijetka, ali moguća ponuda

Na pitanje da li je moguće prodati stan kupljen uz hipoteku, zaposlenibanke obično odgovaraju da je ova transakcija komplikovanija nego inače, ali je moguća. Rok nakon kojeg je moguća njegova implementacija određuje banka.

Danas postoje tri načina na koje možete prodati stan kupljen na hipoteku. Prva opcija je samoprodaja. Podrazumijeva transparentnost transakcije i obaveznu saglasnost banke kreditora na nju. Nakon dobijene saglasnosti i konačnog utvrđivanja visine duga po kreditu, zaključuje se ugovor sa kupcem. Mora biti ovjerena kod notara. Kupac tada plaća banci kreditoru iznos koji duguje prodavac. Nakon toga dobija potvrdu i dokument o nepostojanju duga.

U navedenom roku prodavac mora službeno prijaviti uklanjanje tereta kod nadležnog organa i prenos vlasništva nad prodatim stanom. Ugovor o prodaji takođe mora biti registrovan. Razlika u sredstvima između iznosa duga banci i cijene stana pohranjuje se u sef koji ima određene uslove pristupa.

Druga opcija je prodaja kredita. Razlikuje se po predmetu prodaje. To su hipotekarni krediti. Za to će također biti potrebna saglasnost banke kreditora. U tom slučaju, on ima pravo da odobri (ili ne odobri) kandidaturu novog zajmoprimca. Tek tada se kredit ponovo izdaje.

Sastavlja se sporazum o prenosu duga na kupca, koji prihvata obavezu vraćanja duga. U ovom slučaju stan je i dalje u zalogu banke. osim toga,jedna finansijska institucija takođe može otkupiti zajam od druge (on-lending). Ali takve operacije, po pravilu, obavljaju nevoljko, zbog činjenice da nisu zainteresovani da izgube svoje kupce.

Treća opcija - nezvanično

Ovo je sumnjiv način u svakom pogledu. Za njegovu realizaciju potrebno je pronaći kupca koji želi da otplati kredit prije roka. Pronaći takvu osobu je prilično teško. Osim toga, u ovom slučaju, hipotekarni kredit mora biti otplaćen prije roka i bez penala. Ako ne znate kako prodati kuću pod hipotekom, onda morate uzeti u obzir da će se transakcija odvijati na isti način kao i sa stanom.

Ostala pitanja vezana za prodaju hipotekarnog stana

Prilično često ljudi imaju mnogo problema kada dobiju dugo očekivani stan. Oni su uglavnom povezani sa promjenom životnih uslova, gubitkom posla, nemogućnošću otplate kredita. Na primjer, mnoge zanima pitanje da li je moguće prodati stan na vojnu hipoteku. Takav posao je moguć, ali uz saglasnost banke kreditora i Ministarstva odbrane.

Danas ste saznali da li je moguće prodati stan kupljen uz hipoteku. Nadamo se da će vam primljene informacije pomoći da ispravno izvršite takvu transakciju.