Kako samostalno prodati stan? Porez na prodani stan. Prodaja nekretnine bez posrednika

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Da li je moguće prodati nekretninu bez posrednika? Da bi se odgovorilo na ovo pitanje, potrebno je razumjeti razloge zbog kojih im se vlasnici nekretnina obraćaju. Pribjegavajući uslugama agencija, mnogi pogrešno vjeruju da ona preuzima punu odgovornost za stan kupljen uz njihovu pomoć. Ovaj razlog za obraćanje posredničkim uslugama nema smisla. Prema zakonu, kupoprodajni ugovor zaključuju prodavac i kupac, a kancelarija za nekretnine je samo posrednik. Ne preuzima nikakvu pravnu ili finansijsku odgovornost. To mora biti propisano u ugovoru o uslugama između klijenta i agencije. U najboljem slučaju, moći će zastupati interese prodavca u pravnim postupcima.

Mnogi koriste uslugeposrednici kako bi izbjegli nepredviđene situacije ili prevare. Znajući kako samostalno prodati stan, odnosno sve prijetnje i suptilnosti u svakoj fazi transakcije, možete se zaštiti koliko god je to moguće i to bez pomoći agencije.

Re altor radi naporan posao, tako da je honorar profesionalaca visok. Ali veliki procenat ljudi koji su voljni da se potrude i uštede i dalje pribegavaju uslugama posrednika. Postoji samo jedan razlog - ne znaju kako da prodaju stan bez posrednika. Nakon što ste se upoznali sa svim fazama procedure kupovine stana, možete sigurno bez posredničkih usluga.

Prvi koraci: kako procijeniti, staviti na prodaju i organizirati razgledanje stana

Kako samostalno prodati stan i odakle početi? Prije transakcije morate proći kroz prva tri koraka za prodaju bilo koje nekretnine:

1. Pre svega, potrebno je da odredite pravu cenu za stan. Da biste to učinili, morate proučiti slične ponude nekretnina. Uz pomoć reklamnih novina, interneta, pronađite oglase za prodaju stanova u istom dijelu grada sa približno sličnim parametrima: stanje, površina, lokacija i dr. Možete nazvati nekoliko sličnih opcija i detaljnije razjasniti sve detalje, kao i pitati koliko dugo se stan prodaje. Prilikom formiranja troška potrebno je uzeti u obzir da se kupac može cjenkati. Obično cjenkanje iznosi do 5% od željene cijene.
2. Nakon utvrđivanja okvirne cijene stana, trebali biste privući pažnju što većeg broja potencijalnih kupaca. Mora se podnijetioglas u popularnim reklamnim publikacijama, besplatnim novinama, postavite ga na internet stranice i zalijepite na posebne ploče s informacijama. Oglas treba ukratko sadržati sve podatke o stanu i broj telefona za kontakt. Da biste spriječili potencijalne kupce da zovu 24 sata dnevno, možete odrediti određeno vrijeme za pozive. Oglas treba ažurirati što je češće moguće.



3. Svim prodavačima, a posebno ženama koje zanima kako same prodati stan, trebat će savjet u ovoj fazi. Posjete kupaca treba tretirati s oprezom:

• za zakazivanje termina tokom dana, po mogućnosti na slobodan dan;
• budi na sastanku po mogućnosti zajedno sa nekim koga poznaješ;
• uklonite dragocjenosti i novac sa istaknutih mjesta;
• nikada ne pokazujte originalne dokumente prije transakcije, samo fotokopije.

Primanje depozita

Ne morate žuriti da uklonite oglase za prodaju, odjednom se osoba predomisli, a prodavac će izgubiti potencijalnog klijenta. Nakon dogovora o cijeni potrebno je kupcu ponuditi uplatu akontacije. Oni koji su samostalno uključeni u transakciju i proučavaju kako prodati stan bez posrednika moraju znati - pravno se ovaj trenutak može formalizirati na različite načine: napisati unaprijed ugovor (potvrdu o primanju avansa) ili sastaviti preliminarni dogovor o depozitu. Radi pogodnosti i sigurnosti, ovaj kupoprodajni ugovor mora sadržavati potpuni opis predmeta koji se prodaje i uslove avansa. Tada će, u slučaju odbijanja transakcije, kupac biti dužan nadoknaditi višei kazne.

Kako se sastavlja kupoprodajni ugovor?

Glavni korak u ovom procesu je sastavljanje ispravnog ugovora o kupoprodaji, koji bi trebao biti spreman 2-3 dana prije dogovorenog vremena za transakciju. Forma ovog dokumenta se bira: ovjerena ili jednostavno pisana (PPF). Obje vrste registracije imaju istu pravnu snagu. Međutim, oni koji proučavaju kako samostalno prodati stan na hipoteku trebaju biti svjesni da u ovom slučaju, prema zakonu, forma ugovora mora biti samo ovjerena kod notara.

Izrada PPF ugovora je ekonomičnija i košta oko 50-70 dolara. Uz javnobilježnički oblik isprave, notar uzima i dodatni procenat od iznosa prodaje. Naravno, trošak ove vrste registracije će koštati mnogo više, tako da ne biste trebali birati ovjerenu formu ugovora i trošiti dodatni novac bez potrebe.

PPF-ugovor možete sastaviti sami ili zatražiti pomoć advokata. U svakom slučaju, potrebno je pažljivo proučiti ugovor o prodaji nekretnine i pažljivo provjeriti svaku njegovu točku:

• ko prodaje i kome (puno ime i podaci o pasošu);
• adresa i potpuna usklađenost glavnih parametara propisanih u ugovoru sa BTI sertifikatima - f br. 11A i f br. 22A;
• uvjeti prodaje, cijena stana i obrazac za poravnanje;
• ispravnost vlasničkih dokumenata opisanih u ugovoru;
• vreme za oslobađanje stana i otpust prijavljenih lica iz njega, po pravilu,je 14 dana.

Registracija ugovora o prodaji

Najpovoljniji i najsigurniji način poravnanja je sef. Preporučljivo je otvoriti ga u pouzdanoj banci koja se nalazi na neutralnoj teritoriji. Sef će garantovati da će prodavac dobiti svoj novac odmah nakon kompletiranja svih potrebnih dokumenata.

Nakon što se novac položi u ćeliju banke, potrebno je da predate na registraciju Federalnoj državnoj registracijskoj službi (FSGRKK) ugovor o kupoprodaji nekretnine sa potpisima i sljedećim dokumentima:

• vlasnički dokument za stan koji se prodaje (ugovor o kupoprodaji, potvrda o naslijeđu, kao i svaki drugi dokument koji potvrđuje prava vlasnika);
• katastarski pasoš stana dobijen od stručnjaka za BTI;
• kopija finansijskog i ličnog računa (AKC) u originalu i izvod iz kućne knjige;
• originalni sertifikati F br. 22A (obavezno) i F br. 11A (ako je potrebno) primljeni u BTI;
• fotokopije pasoša svih učesnika u transakciji;
• za žene koje uče da same prodaju stan, treba da znate da je potrebna saglasnost muža upisanog u stan, a za muškarca - pristanak žene;
• ako ima djece, tada će u nekim slučajevima biti potrebna dozvola organa starateljstva;
• u slučaju kada je stan komunalni, moraju se odbiti komšije (ako su vlasnici drugih prostorija) ili grad (ako preostale sobe nisu privatizovane);
• ostali dokumenti po nahođenju službenika za registraciju (rođenje, smrt iostali).

Ako je matičar prihvatio dokumente, onda je sve urađeno kako treba. Ovaj zaposlenik će dati potvrdu o prijemu dokumenata i odrediti vrijeme kada je potrebno preuzeti. U pravilu se dokumenti evidentiraju u FSGRKK u prosjeku dvije sedmice, a zatim se kupcu i prodavcu izdaje registrovani dokument o prodaji. Obje strane moraju pažljivo provjeriti primljeni ugovor na greške u kucanju i greške. Ako je sve u redu, prodavac treba da dobije ključ od sefa od kupca.

Zašto nam je potreban prenosni akt?

Oslobođenje stana se odvija u skladu sa ugovorima navedenim u kupoprodajnom ugovoru. Akt o prenosu je važan dokument koji se sastavlja tokom transakcije u bilo kom obliku. Detaljno o stanju stana. Ponekad ga zamjenjuje kupoprodajni ugovor, ali je ipak bolje sastaviti takav papir zasebno. Moguće je, naravno, postići usmene dogovore, ali je pametnije zaštititi se. Važna stvar za prodavce koji proučavaju kako da prodaju stan bez posrednika: dok se ne potpiše prenosni akt, prodavac je odgovoran za fizičko stanje stana (poplava, požar, krađa), a takođe plaća sve komunalne račune.

Kada se plaća porez?

Sve prodavce zanima pitanje da li je potrebno platiti porez na prodati stan. Postoje takve važne tačke u zakonodavstvu:

• ako osoba ima stan u vlasništvu 3 godine ili više, onda kada se proda, vlasnik je oslobođen porezau skladu sa stavom 17.1 člana 217 Poreskog zakona Ruske Federacije, ali je i dalje potrebno podnijeti nultu poreznu prijavu;
• kada prodavac ima stan u vlasništvu manje od 3 godine, tada je, prema stavu 1 člana 220 Poreskog zakona Ruske Federacije, dužan da plati 13% poreza na iznos, shema obračuna koju vlasnik bira po svom nahođenju.

Dvije formule za obračun poreza:

• formula 1: od dobiti od prodaje stana oduzmite troškove kupovine;
• formula 2: od iznosa za prodaju stana oduzmite 1 milion rubalja.

Onima koji se bave temom "kako sami prodati stan" a ne poznaju sve finoće zakona dobro će doći neke korisne informacije:

1. Ako je stan kupljen po trenutnoj prodajnoj cijeni ili višoj, onda je bolje koristiti prvu formulu obračuna, jer će iznos poreza biti negativan, što znači da ne morate ništa platiti. Na primjer, vlasnik je prije dvije godine kupio stan za 2 miliona rubalja, a sada ga je prodao za 1,8 miliona rubalja, zatim po formuli za 1,8 miliona rubalja. - 2 miliona rubalja.=-0,2 miliona rubalja - Bez poreza na gubitak.
2. Kada je stan praktično poklonjen (nasljedstvom, donacijom), pametnije je uzeti u obzir drugu formulu.
3. Prema stavu 1. člana 229. Poreskog zakona Ruske Federacije, potrebno je u svakom slučaju podnijeti poresku prijavu u mjestu registracije prodavca prije 30. aprila godine koja slijedi nakon godine. prodaja. Obračunati porez koji nije nula mora se platiti prije 15. jula.

Prodaja stana preko punomoćnika

Kada nema dovoljno vremena za napornoproces prodaje kuće često sastavlja punomoćje. Na primjer, to će biti razumno rješenje u slučaju kada više vlasnika posjeduje jednu nekretninu. Prodaja stanova u ovom slučaju se odvija na sljedeći način: svi vlasnici sastavljaju sve predmete vezane za transakciju za jednu, manje zaposlenu osobu. Bez obzira na razlog sastavljanja punomoći, postoji vrlo važna stvar: kako biste izbjegli nevolje i ne biste ostali bez krova nad glavom, potrebno je jasno naznačiti ovlaštenja povjerenika.

Vrlo ozbiljno i budno morate pristupiti općoj punomoći. Omogućava povereniku da izvrši bilo kakve transakcije sa imovinom i raspolaže njom po sopstvenom nahođenju, na primer, proda je i dobije novac za sebe. Opće punomoćje izdaje javni bilježnik tek nakon temeljne provjere nalogodavca kako bi se utvrdilo da li razumije svrhu potpisivanja tako važne vrste dokumenta.

Postoje slučajevi kada kupac želi da se osigura i zahtijeva uključivanje u ugovor o prodaji klauzule kojom se potvrđuje transakcija od strane vlasnika kuće. Tada je moguća prodaja stana preko punomoćnika tek nakon izjave nalogodavca, pisane od strane notara, o valjanosti kupoprodajnog postupka.

U slučaju da je potreba za korištenjem usluga povjerenika prestala da postoji, punomoćje se može opozvati i prije isteka. Podaci o opozivu punomoći evidentiraju se u informacijskoj bazi Notarske komore.

Prodaja stana u kojem živi dijete

Skoro usvaka porodica ima djecu. Stoga je za roditelje-prodavce vrlo relevantno pitanje: "A u ovom slučaju, kako prodati stan?" Dijete se mora uzeti u obzir i ni u kojem slučaju ne krši njegove interese, inače će prodaja stambenog prostora biti problematična. To nadziru vlasti. Postoje dvije vrste postupka kupoprodaje: dijete je upisano u stan ili je vlasnik udjela u stanu.

Prema odredbama čl. 26, 28 Građanskog zakonika Ruske Federacije, maloljetnici i maloljetnici, samo uz pristanak svojih zakonskih zastupnika, imaju mogućnost da izvrše strogo određen raspon transakcija, uključujući i one koje se odnose na nekretnine. Moguća je prodaja stambenog prostora u kojem je maloljetno lice upisano, a nije vlasnik, bez dozvole organa starateljstva. Izuzetak su djeca lišena roditeljskog staranja ili koja su pod starateljstvom. U ovoj situaciji potrebna je posebna dozvola starateljske službe. U svakom slučaju, prije prodaje stana potrebno je pronaći novo mjesto prijave za dijete, jer djeca moraju odmah biti prijavljena u drugom mjestu kada budu otpuštena iz jednog mjesta stanovanja. Istovremeno, novo stanovanje treba da bude iste ili veće površine i sličnih uslova stanovanja. Ukoliko prava maloljetnika nisu na bilo koji način narušena, onda neće biti problema sa prodajom stana.

Ako je dijete vlasnik dijela stana, potrebna je odgovarajuća saglasnost organa starateljstva i starateljstva. O tome se mora voditi računa unaprijed, prije prodaje stambenog prostora. Morate se obratiti organizaciji starateljstva na mjestu registracije maloljetnog djeteta i saznatida li je uopće moguća prodaja stana, ovisno o specifičnostima konkretnog slučaja. Ako je transakcija predviđena zakonom, tada morate saznati u koje vrijeme će dozvola za prodaju biti spremna i početi prikupljati potrebne potvrde. Zatim, prilikom sastavljanja kupoprodajne isprave, prodavac bez djeteta (ako je mlađe od 14 godina) ili sa njim (kada je stariji od 14 godina) dolazi organu starateljstva i starateljstva da popuni i potpiše zahtjev. Drugi staratelj (supružnik, čak i ako je par razveden) također mora biti prisutan i dati pristanak. Zatim, na dogovoreni dan, možete dobiti gotovu dozvolu.

Izuzetni slučajevi:

• Ukoliko planirate promijeniti mjesto stanovanja zbog preseljenja na drugi lokalitet, onda je transakcija moguća samo uz dozvolu starateljske organizacije, a iznos primljen za stan se prenosi na bankovni račun minor. Roditelji imaju rok od 3 mjeseca od dana prodaje da kupe novi dom i upišu sličan udio u imovini djeteta. U suprotnom, organi starateljstva zadržavaju pravo da raskinu kupoprodajni ugovor.
• Prilikom preseljenja na stalni boravak van zemlje potrebno je organizaciji starateljstva dostaviti spisak određenih dokumenata dobijenih od OVIR-a.
• Ukoliko se gradi novi stambeni prostor, onda za dobijanje saglasnosti organa starateljstva ono mora biti u završnoj fazi izgradnje. Maloljetnik se privremeno mora negdje prijaviti (kod prijatelja, rodbine). Prilikom podnošenja zahtjeva za dozvolu starateljskoj organizaciji donosi se sporazumrazvojna kompanija, koja odražava djetetovo vlasništvo.

Opcije za prodaju privatizovanog stana

Najlakši način za prodaju privatizovanog stambenog prostora je da ga u potpunosti prodate jednom kupcu, a dobit podijelite prema udjelu svakog od njih. Također je moguće da jedan od vlasnika otkupi sve ostale dionice od drugih vlasnika. Ovdje je sve jednostavno, a shema transakcije je standardna. Ali često se dešava da neko od vlasnika odbije da proda. Kako u ovom slučaju prodati privatizovani stan? Sve zavisi od toga kako je imovina podijeljena.

Ukoliko je stan podijeljen na dijelove po snimci, tada morate prvo napisati ovjerenu obavijest o prodaji, navodeći veličinu i željenu vrijednost vaše površine koju želite prodati, te poslati preporučenom poštom ostalim vlasnicima. U skladu sa čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, imaju prednost u odnosu na druge kupce. Ako u roku od 30 dana drugi vlasnici ne pristanu ili odbiju kupovinu, onda prema čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, možete iskoristiti svoje pravo i prodati udio u zajedničkom stanu bilo kojoj drugoj osobi.

Kada se stan podijeli u procentima, nemoguće ga je prodati bez želje drugih, ali novac za svoj dio možete dobiti dobrovoljno ili prisilno putem suda.

Ako postoji udio maloljetnog djeteta u privatizovanom stanu, onda možete prodati stan uz dozvolu organa starateljstva.

Prodaja doniranog stana

Osoba koja ima poklon bon može raspolagatiimovine po vašem nahođenju. Ako vlasnik želi prodati poklonjeni stan, u kojem je on jedini vlasnik, onda se prodaja odvija po općoj standardnoj shemi. Nakon što je dobio novac za nekretninu, prodavac mora platiti porez. Gore smo razgovarali o tome kako odabrati pravu i profitabilnu poresku formulu.

Kada se na poklon dobije udio u stanu, koji se podijeli procentima ili snimkom, shema prodaje je slična onoj o kojoj se govori u odjeljku "Opcije za prodaju privatizovanog stana".

Prodaja stana pod hipotekom

Uprkos nekim preprekama koje prate transakcije sa hipotekarnom imovinom, moguća je prodaja stana pod hipotekom. Postoji nekoliko načina za izvođenje ove operacije:

1. Zatvorite kredit prijevremeno vraćanjem vlastitom ušteđevinom ili, ako se kupac slaže, avansom koji je od njega primljen.
2. Možete prodati stan bez prethodnog otplate duga. Da biste to učinili, potrebno je da napišete zahtjev banci i sačekate odobrenje. On može odbiti ako do prodaje dođe za vrijeme moratorija na prijevremeno zatvaranje kredita. Ako banka pristane, ali insistira na svom učešću u transakciji, tada se u njoj otvaraju dvije bankarske ćelije: u prvu kupac stavlja iznos otplate kredita, a u drugu preostalu razliku. Nakon uklanjanja tereta sa stambenog prostora, sastavlja se kupoprodajni posao. U tom slučaju, čak i kada prodajete stan bez posrednika, moraćete da platite proviziju banci za otvaranje sefova i podršku transakciji.
3. Ako zajmodavac pristane na prodaju bez prethodnogotplate duga po kreditu i saglasni da neće učestvovati u transakciji, potrebno je zaključiti preliminarni dokument o prodaji. Zatim, nakon što je novcem primljenim od kupca platio kredit, vlasnik prima dokumente za ukidanje zabrane i odlazi u registarsku komoru. Zatim, prodavac završava transakciju kod notara.
4. Možete prodati stan uz kredit. Kupac treba da dostavi banci svu potrebnu dokumentaciju koja potvrđuje njegovu solventnost, a već se odlučuje o mogućnosti zamjene dužnika. Pozitivnom odlukom pravo svojine se ponovo upisuje, imovina ostaje pod hipotekom, a prodavac dobija razliku između cene prodatog stana i stanja duga bez učešća poverioca.

Zaključak

Ispostavilo se da se različiti stanovi: privatizovani, onaj čiji je vlasnik dete, hipotekarni, poklonjeni - mogu prodati bez pomoći agenta za nekretnine, znajući sve korake transakcije od određivanja cene do dobijanja količina novca. Imajući ideju o opasnostima i zamršenosti ovog procesa i ulažući mnogo truda i vremena u posao, možete sami prodati svoj stan.