Kako samostalno i preko agencije prodati stan: upute korak po korak

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Prodaja stana se smatra složenim i specifičnim procesom. To se može učiniti samostalno ili uz uključivanje posrednika. Mnogi ljudi ne žele trošiti vrijeme na traženje kupaca, demonstraciju nekretnine i sklapanje posla, pa koriste plaćene usluge profesionalnog posrednika. Ali često trebate prodati objekat po višoj cijeni, što zahtijeva da sami komunicirate s kupcima. Stoga, trebali biste smisliti kako pravilno prodati stan u oba slučaja.

Samoprodaja

Ako imate vremena i želje da sami obavite sve procese, onda je važno razumjeti ispravne korake ove procedure.

Uobičajeno, proces je podijeljen u faze:

• priprema dokumentacije za prodaju stana;
• preuređenje;
• uklanjanje namještaja i stvari sa nekretnina;
• potraga za kupcima i demonstracija stanovanja;
• zaključivanje preliminarnog ugovora;
• obrada transfera depozita;
• potpisivanjeglavni ugovor, za koji nije potrebno da bude registrovan kod Rosreestra;
• predaja ključeva stana i sastavljanje predaje;
• primanje preostalog novca za stan;
• plaćanje poreza ako je stan u vlasništvu prodavca manje od tri ili pet godina.

Svaka faza ima svoje nijanse, a ako zaista trebate odlučiti kako brzo prodati stan, preporučljivo je postaviti nešto nižu cijenu od prosječne cijene sličnih nekretnina na tržištu.

Preliminarni koraci

S obzirom da nije planirano kontaktiranje posrednika, sve radnje samostalno obavlja vlasnik objekta. Operacije su unaprijed implementirane:

• priprema se hitna nekretnina za koju se mora osloboditi namještaja i svih stvari;
• manje kozmetičke popravke ako je potrebno;
• svi građani prijavljeni u stambeni prostor se otpuštaju;
• poželjno je da se sam vlasnik odjavi, kako bi potencijalni kupci bili sigurni u pravnu čistoću transakcije.

Čim je stan spreman za prodaju, počinje priprema dokumentacije.

Koji dokumenti su mi potrebni?

Ukoliko prodavac ima sve potrebne papire za nekretninu, to će pozitivno uticati na efikasnost prodaje objekta. Kako legalno prodati stan? Da bi to uradio, prodavac mora imati dokumente:

• potvrda o registraciji;
• izvod iz USRN;
• izvod iz kućne knjige,koji sadrži podatke o svim vlasnicima i registrovanim osobama;
• izvod sa ličnog računa, koji ukazuje na nepostojanje dugova za stambeno-komunalne usluge;
• ako se među vlasnicima nalazi maloljetno dijete, tada morate dobiti saglasnost za prodaju od organa starateljstva;
• pasoši svih suvlasnika;
• tehnički pasoš i tehnički plan stana, a uz pomoć ovih dokumenata potencijalni kupci će moći shvatiti da li je u nekretnini izvršena nelegalna pregradnja;
• potvrda Federalne poreske službe koja dokazuje da nema dugovanja za porez na imovinu;
• ako je prodavac zvanično oženjen, tada njegov supružnik sastavlja notarski pristanak na proces.

Po potrebi potencijalni kupci mogu zatražiti dodatnu dokumentaciju.

Koja je cijena?

Građani sami mogu odrediti cijenu, fokusirajući se na različite faktore. Na primjer, uzimaju se u obzir godina izgradnje kuće, stanje inženjerskih komunikacija, lokacija objekta, postojeća infrastruktura, udaljenost od prodavnica i autobuskih stajališta, kao i spratnost i drugi faktori.

Preporučljivo je pogledati prosječne cijene za slične objekte kako biste odredili najbolju cijenu.

Kako brzo prodati stan? Da biste to učinili, preporučljivo je malo smanjiti troškove. Također, na brzinu utiče i ispravnost oglasa za prodaju.

Traži potencijalne kupce

Za ovo je optimalno postaviti oglase u novinama ili specijalizovanim sajtovima uinternet. Kako sami prodati stan? Za ovo se uzimaju u obzir preporuke:

• oglas bi trebao biti zanimljiv i privlačan;
• morate odmah naznačiti cijenu i sve pogodnosti nekretnine;
• dozvoljeno je postavljanje oglasa ne samo na besplatnim resursima, već čak i na bilbordima u gradu, ako trebate brzo sklopiti posao.

Prilikom demonstriranja nekretnine potrebno je govoriti o svim njenim pozitivnim karakteristikama. Neki nedostaci se mogu pretvoriti u prednosti, na primjer, ako postoji prizemlje, onda će biti pogodno za starije osobe ili porodice sa malom djecom.

Pravila dogovora

Čim se pronađe kupac, potrebno je smisliti kako pravilno prodati stan sa pravne tačke gledišta. Preporučljivo je koristiti pomoć advokata, ali ako imate ažurna znanja, proces se odvija samostalno. Kako prodati stan? Korak po korak instrukcija se sastoji od nekoliko koraka:

1. Izrada preliminarnog ugovora. Ukazuje na namjere dva učesnika da izvrše transakciju. Navedene su važne tačke: predmet ugovora, njegova cijena, postupak poravnanja, vrijeme prijenosa nekretnine i potpisivanje glavnog ugovora.
2. Uvođenje od strane kupaca sigurnosnog depozita. Djeluje kao garancija da ljudi neće odbiti kupovinu. Ako se primi odbijenica, prodavac ne vraća sredstva. Umjesto depozita može se sklopiti ugovor o depozitu.
3. Provedba plaćanja za stan. Kako prodati stan bez posrednika i ne biti izložen prevarantima? Da biste to učinili, važno je pažljivo pratiti sve korake, a posebno se puno pažnje poklanja pravilima plaćanja za stan. Za to je preporučljivo koristiti bankovne ćelije. Da bi to učinio, kupac mora iznajmiti sef u banci na period koji je potreban za registraciju transakcije. Sredstva u potrebnom iznosu u njega ulaže kupac u prisustvu prodavca i službenika banke. Paket sa sredstvima je zapečaćen i zapečaćen potpisima svih prisutnih lica. Nakon uknjižbe prava na imovinu od strane kupca, prodavac će moći naplatiti novac.
4. Zaključivanje glavnog ugovora. Izrađuju se 3 primjerka, pošto jedan ostaje kod prodavca, drugi se šalje kupcu, a treći je potreban kod notara. Ne morate da registrujete ugovor kod Rosreestra, ali je preporučljivo da ga sastavite kod notara.
5. Kupac registruje predmet za sebe u Rosreestru ili MFC-u.
6. Prodavac prenosi stan i ključeve od njega na novog vlasnika, a za to je poželjno sastaviti akt o prenosu.
7. Prodavac može naplatiti preostala sredstva za stan od banke ili na drugi prethodno dogovoreni način.

Nakon što smo shvatili kako prodati stan bez posrednika, biće moguće izvršiti sve radnje ispravno i ne plaćati značajna sredstva za usluge posrednika.

Tipične greške

Ako osoba prodaje sama, često se dešavaju tipične greške. Kakoprodati stan? Da biste to učinili, preporučljivo je uzeti u obzir neke od grešaka koje mnogi prodavači čine:

• pogrešno određivanje cijene nekretnine, što može dovesti do kašnjenja u postupku ili do neostvarivanja pogodnosti prodavca;
• nedostatak kompetentne pripreme za prodaju;
• ne priprema sve potrebne dokumente.

Ako ne koristite usluge agenta za nekretnine, moraćete da se pripremite za složenu i dugotrajnu proceduru.

Prodaja preko posrednika

Ako ne želite sami da se bavite procesom prodaje, možete koristiti usluge posrednika. Prednosti korištenja posrednika uključuju:

• profesionalci sami pripremaju sve dokumente, tako da mogu samo tražiti od prodavca da dobije ovaj ili onaj sertifikat;
• prodavci nekretnina sami procjenjuju pravnu čistoću prodaje, pa su mnogi kupci lojalniji takvoj akviziciji;
• prema statistici, stanovi se prodaju mnogo brže nego kada se transakcija obavlja samostalno;
• sve faze transakcije obavljaju zaposleni u agenciji za nekretnine.

Nedostaci kontaktiranja posrednika uključuju činjenicu da morate prodati stan po nižoj cijeni od planirane.

Proces prodaje preko posrednika

Ako odlučite koristiti usluge posrednika, prvo morate odabrati odgovarajuću agenciju za nekretnine. Trebao je biti na tržištu već duže vrijeme, a preporučuje se i da unaprijed pročitate sve recenzije.o njemu. Čim se pronađe prava kompanija, morate smisliti kako pravilno prodati stan preko agencije. Da biste to učinili, izvode se sljedeće radnje:

• zaključen je ugovor sa odabranom organizacijom;
• dokumenti se prenose na sve vlasnike a sama nekretnina na agenta;
• ključevi stana se dostavljaju prodavaču nekretnina kako bi stručnjak mogao pokazati objekat potencijalnim kupcima;
• čim se pronađe kupac, sa njim se zaključuje ugovor;
• obračun i izvršenje transakcije;
• ključevi od stana predati su novom vlasniku.

Zbog učešća posrednika, moguće je prodati nekretninu u zaista kratkom roku, pa ako sam vlasnik nema mogućnost samostalnog prodaje, onda se ova opcija smatra idealno rješenje.

Njanse prodaje na rate

Neki kupci ne mogu priuštiti da odmah prebace sva sredstva za stan prodavcu, pa traže otplatu. Kako prodati stan na rate? Da biste to učinili, uzimaju se u obzir nijanse procesa:

• nakon sastavljanja ugovora formira se raspored plaćanja;
• potreban depozit uz službenu izradu ugovora;
• uplata mora iznositi najmanje 70% cijene stana;
• ostatak se može platiti u jednakim mjesečnim ili tromjesečnim ratama;
• može unaprijed predvidjeti mogućnost korištenja materinskog kapitala ili drugih beneficija;
• plaćanje se može izvršiti u gotovini uz obaveznu diplpriznanice, putem sefa ili bezgotovinskog transfera novca.

Pod ovakvim uslovima, prodavac rizikuje da i prilikom upisa stana kao zaloga kupac odbije da isplati preostala sredstva. Stoga ćete morati ići na sud. Može li prodavac naplatiti kamatu za davanje rata.

Specifičnosti prodaje sobe u zajedničkom stanu

Ako postoji soba u zajedničkom stanu, onda ju je prilično teško prodati. Kako prodati komunalni stan? Da biste to učinili, uzimaju se u obzir nijanse:

• komšije imaju pravo preče kupovine, tako da im je imovina prvobitno ponuđena;
• ako odbiju, tada se odbijanje iskazuje službenim dokumentima ovjerenim kod javnog bilježnika;
• ne možete prodati sobu strancima za više od iznosa koji je ponuđen cimerima.

Inače, takva transakcija se ne razlikuje od standardne prodaje stana. Ako temeljito razumijete kako pravilno prodati sobu u stanu, u budućnosti neće biti problema s činjenicom da bivši susjedi pokušavaju osporiti pravo kupca na kupljeni objekt. Stoga je preporučljivo sve radnje formalizirati uz pomoć ovjere dokumentacije kod notara.

Mogu li prodati uz hipoteku?

Čak i kada prodaju samostalno, prodavci se često suočavaju sa činjenicom da se od kupaca traži da kupuju hipotekarnim kreditom. Proces je složen i dugotrajan,ali ako dobro razumete, onda neće biti problema. Kako prodati stan na hipoteku? Postupak se izvodi u nekoliko faza:

• sve detalje transakcije dogovaraju dva učesnika;
• sklapanje preliminarnog ugovora;
• prodavcu se izdaje depozit, za koji se sastavlja račun;
• Procjena nekretnine je u toku, a usluge nezavisnog procjenitelja plaća kupac;
• prodavac prenosi svu dokumentaciju za nekretninu, koja se zatim šalje banci kako bi se organizacija uvjerila u pravnu čistoću transakcije;
• nakon dobijanja odobrenja zajmodavca, zaključuje se standardni ugovor između prodavca i kupca;
• potpisuje se ugovor o kreditu sa bankom zajmoprimcem;
• novom vlasniku se izdaje stan u Rosreestru, gdje je dodatno fiksiran teret na nekretninama;
• izvod iz USRN-a sa ostalim dokumentima se prenosi u banku;
• prodavac dobija od banke preostali iznos za svoj stan.

Zbog učešća banke, možete biti sigurni da će sredstva zaista biti prebačena bivšem vlasniku stana. Obračun se može dostaviti bankovnim transferom ili se može koristiti bankovni mobitel.

Dakle, ako dobro razumijete kako prodati stan, onda neće biti poteškoća s ovim procesom. Postupak se može izvesti samostalno ili uz angažman posrednika. Dozvoljeno je da se kupcima daju rate ili da se izvrši prodaja na teret hipotekarnog kredita koji je izdao kupac. Atpoštovanje određenih uslova, čak se i soba u zajedničkom stanu prodaje bez poteškoća. Istovremeno, važno je pripremiti dokumente za stanovanje i razumjeti koje korake svaka strana u transakciji mora slijediti da bi proces prodaje bio pravno čist i siguran.