Obilježja prometa poljoprivrednim zemljištem: zakonska regulativa, principi, ograničenja

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Pitanje vlasništva nad zemljištem - juče, danas i sutra - je diskutabilno. To se ogleda kako u nastalim ekonomskim odnosima svojine tako iu njenom pravnom uređenju. U određenoj mjeri, situacija, koju može okarakterisati nedovoljna razrađenost vlasničkih odnosa na zemljišnim parcelama u zakonskom smislu, ostaje. Istovremeno, ne samo socijalna, već i ekonomska socijalna stabilnost zavisi od uređenja korištenja zemljišta i odnosa posjedovanja zemljišta. Dakle, problemi vlasništva nad zemljom su i danas aktuelni. U našem članku ćemo govoriti o principima i karakteristikama prometa poljoprivrednog zemljišta. Uz to, uzmite u obzir zakonsku regulativu i ograničenja koja trenutno postoje.

Opšte odredbe

Treba napomenuti da su karakteristike prometa poljoprivrednog zemljišta tokom vremena pretrpjele značajne promjene. Zato je preporučljivo dotaknuti se istorijskog aspekta. Takve stranice čine nezavisnu kategoriju na teritoriji Ruske Federacije. Njegova prioritetna uloga je zbog važnosti zemljišta u socio-ekonomskom smislu.

Transformacije koje su započele u procesu agrarne i zemljišne reforme i zahvatile su prvenstveno poljoprivredne odnose, do danas praktično odlučujuće utiču na pravni režim u ovoj oblasti. Prije svega, to potvrđuje demonopolizacija države. vlasništvo i uspostavljanje raznih oblika svojine na zemljištu, pojava novih subjekata poljoprivrednog poslovanja, pojedinačni postupak privatizacije poljoprivrednog zemljišta, posebno zakonsko uređenje prometa poljoprivrednog zemljišta, što je van okvira novog Zakon Ruske Federacije od 25. oktobra 2001.

Mora se imati na umu da su poljoprivredne parcele, između ostalog, predmet istraživanja, objekt raznih vrsta pravnih odnosa. Dakle, posebno je moguće razmotriti zakonsko uređenje prometa poljoprivrednog zemljišta, postupak i uslove korišćenja ovih parcela, zaštitu zemljišta, zakonsko regulisanje upravljanja od strane države koju predstavljaju njene određene strukture.

Regulativna svojstva

Napravimo istorijsku analizu zakonodavstva u vezi sa prometom zemlje u poljoprivrednom sektoru. Zatim ćemo analizirati stvarne karakteristike pravnog uređenja prometa poljoprivrednih zemljišta. Na teritoriji Ruske Federacije zemljište je povučeno iz prometa već duži vremenski period. Dakle, država sa njom nije dozvolila nikakve transakcije od građansko-pravnog značaja. Postojale su samo administrativno-komandne metode i oblici raspodjele i, shodno tome, preraspodjele parcela, dajući ih na korištenje. Ipak, reorganizacija pravnog i političkog sistema u Rusiji zahtevala je sprovođenje zemljišne reforme. Kao rezultat toga, likvidirana je ekskluzivna država. vlasništvo nad zemljištem, priznata mogućnost kupovine parcela kao privatnih površina.

Međutim, sve do danas, način na koji je regulisan promet poljoprivrednim zemljištem ostavlja mnogo da se poželi. Važno je naglasiti da je zakonodavstvo u ovoj oblasti kontradiktorno i fragmentarno. Dakle, osnovni zadatak u ovom dijelu je dalje utvrđivanje karakteristika prometa poljoprivrednog zemljišta, kao i njihovo uključivanje u zakone koji se odnose na zemljište. O nedostatku specifičnosti u regulisanju prometa parcela može se raspravljati, makar samo iz razloga što su samo posebni članci posvećeni pitanjima iznajmljivanja i kupovine i prodaje zemljišta u zakonodavstvu na snazi na teritoriji Ruske Federacije. Treba dodati da je riječ o Zemljišnom zakoniku Ruske Federacije i Federalnom zakonu Ruske Federacije „O prometu poljoprivrednog zemljišta“. U zemljamaMeđutim, uz dovoljno razvijen tržišni promet zemljišta, čitavi normativni akti su posvećeni jednom poljoprivrednom zakupu. Na primjer, u pravnom sistemu Francuske postoji mnogo posebnih zakona koji regulišu zakup poljoprivrednog zemljišta.

Reformacija

Da bi se u potpunosti razumjela tema vezana za posebnosti prometa poljoprivrednog zemljišta, preporučljivo je analizirati zemljišnu reformu u Rusiji, koja je započela oko 20. - 21. vijeka. direktno od usvajanja Zemljišnog zakonika Ruske Federacije. Vrijedi napomenuti da je podrazumijevala adekvatnu reformu cjelokupnog seta tada na snazi zakonskih akata koji su regulisali zemljišne odnose. Ovako detaljan pristup povezan je prvenstveno sa tranzicionim periodom u privredi i, shodno tome, sa razvojem institucije privatnog vlasništva. Drugi faktor je značajna količina kontradiktornosti u prošlim propisima i novom Zakonu Ruske Federacije „O prometu poljoprivrednog zemljišta“. Jedno od najkontroverznijih pitanja u vezi sa reformom zemljišnog zakonodavstva je donošenje zakona kojim se utvrđuje status poljoprivrednog zemljišta. tipa, jer ova kategorija zemljišta tradicionalno djeluje kao jedna od najvrednijih. Tek nakon duge rasprave usvojen je Savezni zakon br. 101 “O prometu poljoprivrednog zemljišta”.

Zemljišni zakon i savezni zakon

ZK koji je na snazi na teritoriji Ruske Federacije daje samo opšteklasifikacija i definicija parcela poljoprivrednog tipa. Njime se utvrđuju opšta pravila za korišćenje takvog zemljišta. Na najdetaljniji način, karakteristike prometa poljoprivrednog zemljišta su regulisane gore navedenim federalnim zakonodavnim aktom. Treba napomenuti da je stupio na snagu 27. januara 2003. godine, odnosno šest mjeseci nakon zvaničnog objavljivanja, koje datira od 27. jula 2002. godine

FZ reguliše odnose koji se odnose na vlasništvo, raspolaganje, korištenje poljoprivrednog zemljišta. Osim toga, utvrđuje trenutna pravila, kao i ograničenja u prometu poljoprivrednog zemljišta. Zakonom se utvrđuje udio u pravu opšte vrste svojine na poljoprivrednom zemljištu, odnosno reguliše promet čiji je rezultat nastanak ili prestanak prava na zemljišnim parcelama. Savezni zakon definiše uslove u vezi sa davanjem zemljišta u poljoprivredne svrhe, koje se nalazi u opštini ili državi. imovine, kao i njihovim povlačenjem u ovu imovinu.

Treba imati na umu da postoje određena ograničenja u prometu poljoprivrednog zemljišta. Dakle, Zakon se ne primenjuje na zemljište koje se sa poljoprivrednih parcela daje fizičkim licima za individualnu garažnu ili stambenu izgradnju, baštovanstvo, razvoj lične dače i pomoćne poljoprivrede, baštovanstvo i stočarstvo, kao i zemljište koje zauzimaju zgrade, zgrade i razne građevine.. Promet imenovanih zemljišnih parcelauređeno Zemljišnim zakonikom koji je na snazi u zemlji.

Aktuelna pitanja pravne regulative

U skladu sa normama Zakona br. 101 “O prometu poljoprivrednog zemljišta”, subjekti Ruske Federacije sprovode zakonsku regulativu u skladu sa sljedećim pitanjima:

• Identifikacija trenutka pokretanja privatizacije poljoprivrednog zemljišta (klauzula 4, član 1).
• Utvrđivanje slučajeva besplatnog davanja fizičkih lica u zajedničkoj svojini poljoprivrednog zemljišta, koji su u trajnom (trajnom) korištenju poljoprivrednih objekata. Formiranje liste individualnih preduzetnika koji imaju pravo na dobijanje određenih udela na teritoriji, odnosno regulisanje prometa udela poljoprivrednog zemljišta (tačka 4. člana 10.).
• Postupak utvrđivanja veličine zemljišnog udjela (klauzula 4, član 10).
• Utvrđivanje minimalne veličine parcela sa svih površina poljoprivrednog tipa, koje se smatraju novoformiranim. Ovdje je svrsishodno uključiti dionice raspoređene kao dionice u pravu zajedničke svojine (klauzula 1, član 4).
• Utvrđivanje granica minimalne veličine zemljišnih parcela za vještačko navodnjavanje poljoprivrede. zemljište, kao i druge isušene teritorije (klauzula 1, član 4).
• Određivanje maksimalne površine zemljišta koje se nalazi na jednom opštinskom području. Vrijedi napomenuti da oni mogu biti vlasništvo jednog pravnog ili fizičkog lica. Međutim, ukupan iznos ne može biti manji od 10% ukupne površine zemljišta koje se nalazi u jednom opštinskom okrugu u trenutku prijema ili davanjazemljište (klauzula 2, član 4).
• Utvrđivanje manje značajnog roka za zakup parcele poljoprivrednog zemljišta (klauzula 3, član 9).

Komentari

Iz sadržaja ovlašćenja subjekata utvrđenih u Saveznom zakonu (član 8) „O prometu poljoprivrednog zemljišta” proizilazi zaključak da je zakonska regulativa prenosa parcela poljoprivrednog zemljišta. tip u zajedničko vlasništvo, takoreći, prešao na nivo regiona. Očigledno, nakon usvajanja Federalnog zakona, konstitutivni entiteti Ruske Federacije su zapravo dobili ovlaštenje da odlučuju kome i pod kojim okolnostima će dati poljoprivredno zemljište, kada će tačno početi privatizaciju zemljišta na svojoj teritoriji. Treba napomenuti da date ovlasti podrazumijevaju punu implementaciju odredaba Saveznog zakona "O prometu poljoprivrednog zemljišta" na teritoriji nezavisnih subjekata zemlje. Pri tome se nužno uzimaju u obzir društveno-ekonomski i prirodno-klimatski uslovi subjekata, kao i tradicija lokalnog društva.

Koncept prometa poljoprivrednog zemljišta u Ruskoj Federaciji

Promet poljoprivrednih parcela. vrsta - ništa više od skupa transakcija, čiji je rezultat nastanak ili prestanak prava na zemljište, kao i na njegove udjele u pravu zajedničkog vlasništva. Treba napomenuti da pojam prometa u ovom slučaju podrazumijeva prijenos prava na poljoprivredno zemljište. vrste ili u posebne udjele u pravu zajedničke svojine, koji se tzvzemljišnih udjela, sa subjekta na drugi subjekt. Osnovi za to mogu biti: ugovor o kupoprodaji, zamjeni, donaciji, zakupnini, zakupu, održavanju sa doživotnim zavisnim rokom; u red nasljeđivanja, odricanje od prava na zemljište na dobrovoljnoj osnovi, prijenos na povelju. kapital. Mora se imati na umu da danas postoje i drugi načini utvrđeni zemljišnim zakonodavstvom. Promet poljoprivrednog zemljišta. može se smatrati i davanje (posebno privatizacija) poljoprivrednog zemljišta pravnim i fizičkim licima od strane struktura lokalne samouprave, kao i državnih organa.

Ciljevi pravne regulative

Među aktuelnim ciljevima zakonskog regulisanja prometa poljoprivrednog zemljišta važno je istaći sledeće:

• Obezbeđivanje racionalnog korišćenja poljoprivrednih parcela prema njihovoj namjeni.
• Zaštita poljoprivrednog zemljišta.
• Očuvanje i unapređenje kvaliteta teritorija.

Principi i karakteristike prometa poljoprivrednog zemljišta

FZ, koji je više puta pominjan gore, sadrži 5 principa za regulisanje prometa poljoprivrednog zemljišta. Važno je napomenuti da su nastali u procesu razmatranja jednog od zakona u Državnoj dumi Ruske Federacije nakon rezultata aktivnosti tripartitne radne grupe uključene u izradu članaka „O prometu zemljištapoljoprivredne svrhe“. Preporučljivo je dodati da u ovom nacrtu uopšte nije bilo principa.

Dakle, prvi princip prometa poljoprivrednog zemljišta predviđa očuvanje ciljanog korišćenja zemljišta. Ovo je svojevrsno tumačenje pravila o zemljišnom zakonodavstvu za cijelu industriju. Treba napomenuti da je odredba sadržana u prvom članu Zakona o zemljištu: klasifikacija zemljišnih parcela u strogom skladu sa svrhom korišćenja za određene kategorije, prema kojoj se njihov režim u oblasti prava uspostavlja na osnovu pripadnosti. određenim kategorijama, kao i o dozvoljenoj upotrebi za zoniranje teritorija i zahtjevima važećeg zakonodavstva.

posebno zaštićena prirodna područja i objekti, kao i zemljišta na kojima se nalaze objekti kulturne baštine, zabranjeno je ili ograničeno na način utvrđen saveznim zakonskim aktima.

Očuvanje ciljanog korišćenja zemljišta sprovodi se kroz sistem državnih mjera. propisi kojima se utvrđuju ograničenja u vezi sa promjenom namjene poljoprivrednog zemljišta. Osim toga, mjere pravne odgovornosti primjenjuju se, po pravilu, zakršenje zakona koji su na snazi u zemlji. Treba napomenuti da skup faktora za promjenu namjene u svrhu korištenja zemljišta uključuje nametanje dažbina fizičkim i pravnim licima koja dobiju poljoprivredne parcele kao teritorije na korištenje za svoje potrebe, a ne u vezi sa upravljanjem poljoprivredom (član 58. Zemljišnog zakona Ruske Federacije).

Drugo pravilo: ograničenje prostora

Druga karakteristika prometa poljoprivrednog zemljišta (prema "Garantu", posebnom sistemu za obavljanje transakcija) je ograničenje ukupne površine zemljišta koje zauzima poljoprivredno zemljište. Treba dodati da određena lokacija može biti vlasništvo pojedinca, kao i lica koja o njemu zavise. Drugim riječima, riječ je o sprječavanju formiranja latifundija gdje postoji jedna administrativno-teritorijalna formacija konstitutivnog entiteta Ruske Federacije. Prema ovom principu, mjere koje se odnose na ograničavanje veličine ukupne površine zemljišta trebalo bi da se utvrđuju isključivo u odnosu na poljoprivredno zemljište, odnosno u odnosu na najvrjedniju komponentu poljoprivrednog zemljišta, a ne na sve zemljišne parcele ove kategorije.

Treba napomenuti da su ova ograničenja često relevantna samo u granicama jedne administrativno-teritorijalne formacije konstitutivnog entiteta Ruske Federacije, na primjer, administrativnog okruga. Određena pravna pravila koja sprovode drugo načelo su u čl. 4, 5 i 11 Savezni zakon.

Principi 3 i 4

Sljedeće karakteristike prometa poljoprivrednog zemljištaimenovanja (3 i 4) imaju za cilj uspostavljanje prava preče kupovine koje pripada subjektu Ruske Federacije na sticanje ili prodaju zemljišta. Preporučljivo je ovdje uključiti udio u općem pravu. imovine u slučaju plaćenog otuđenja zemljišta. Važno je napomenuti da su relevantne odredbe objavljene u članovima 8 i 12 Saveznog zakona.

Sa stanovišta regulisanja prometa poljoprivrednog zemljišta. tipa, sa strane države, predstavljeni principi u potpunosti osiguravaju prevazilaženje niza važnih zadataka:

• Oni dozvoljavaju državi, koju predstavljaju određeni konstitutivni entiteti Ruske Federacije ili opštine (u slučajevima utvrđenim važećim zakonom) da pasivno ili aktivno učestvuju na tržištu zemljišta i na taj način kontrolišu ovo tržište..
• Učešće na tržištu zemljišta omogućava vam da brzo i efikasno dobijete potrebne informacije, drugim riječima, za praćenje tržišta.
• Mehanizam za ostvarivanje prava preče kupovine sprečava prikrivanje i potcjenjivanje stvarnih cijena zemljišta.

Međutim, zanimljivo je napomenuti da mehanizam predstavljen u posljednjem paragrafu donekle komplikuje implementaciju transakcija zemljišta. Činjenica je da to značajno produžava period njihove provizije. Prije svega, ovo se odnosi na promet akcija u općem pravu. imovine u slučaju njenog plaćenog otuđenja teritorije.

Peti princip

Peta karakteristika prometa poljoprivrednog zemljištaizraženo u ograničavanju prava građana stranih država, stranih pravnih lica. U ovu kategoriju preporučljivo je uključiti i lica bez državljanstva, kao i pravna lica koja su od njih zavisna. Ovaj princip je diktiran članovima 2 i 3 Saveznog zakona “O prometu poljoprivrednog zemljišta.”

Karakteristike ugovora o prodaji

U procesu analize karakteristika regulacije transakcija koje se obavljaju sa poljoprivrednim zemljištem, preporučljivo je poći od činjenice da su stvarne karakteristike unaprijed određene prvenstveno specifičnostima samog zemljišta kao društveno značajnog objekta.. Zabilježimo najvažnije tačke:

• Nacionalna vrijednost poljoprivrednog zemljišta. tip.
• Važnost posebno kvalitativnih (na primjer, plodnost tla) i kvantitativnih karakteristika zemljišta.
• Potreba da se pravilno održava stanje zemljišta u smislu kvaliteta.
• Da bi se u potpunosti osigurala stabilnost odnosa u relevantnom području.
• Potreba za racionalnom upotrebom sajtova.

Ako uzmemo u obzir predstavljene karakteristike, možemo formulisati određene konkretne zaključke. Dakle, obraćajući pažnju na značaj kvalitativnih karakteristika poljoprivrednog zemljišta i potrebu u pogledu obezbjeđivanja stabilnosti, možemo zaključiti da je potrebno proširiti listu relevantnih uslova predmetnog ugovora, npr. utvrđivanjem kvalitativnog karakteristike objekta koji se implementira.

Funkcije za iznajmljivanje

Dalje, razmotrite karakteristike prometa zemljištaza poljoprivredne svrhe ukratko o pitanju rente. U procesu proučavanja Saveznog zakona može se uočiti da je u drugom čitanju novi čl. 9 pod nazivom „Zakup parcela od poljoprivrednog zemljišta. odredište. Vrijedi napomenuti da je zakonodavac u njemu definirao: period zakupa ne može biti duži od 49 godina, a minimalni period je određen zakonom subjekta Ruske Federacije. Važno je dodati da se površina zakupljenih parcela od strane jednog zakupca ne može ni na koji način ograničiti. Osim toga, zakupac ima pravo otkupa zakupljene teritorije u vlasništvo. Danas je dozvoljeno davanje u zakup zemljišta koje je u zajedničkoj svojini, pod uslovom većeg broja lica od strane stanodavaca, kao i drugih nestandardnih karakteristika zakupa.

Proučavanje specifičnosti zakupa poljoprivrednog zemljišta. tipa, možete vidjeti da je najvažniji uslov relevantnog ugovora termin. U cilju podsticanja stanodavca na sklapanje dugoročnih ugovora (ovo je neophodno za veću stabilnost poljoprivredne proizvodnje), predlaže se da se na određen način rasporede odgovornosti vezane za obezbjeđivanje plodnosti zemljišnih parcela. Dakle, prilikom zaključivanja ugovora na period duži od 5 godina, zakupac bi trebao biti zakonski obavezan da sprovede sveobuhvatnu implementaciju mjera za poboljšanje plodnosti zemljišta. Ako je ugovor kraći od 5 godina, tu odgovornost snosi najmodavac.

Regulacija prometa zemljišnih udjela

U procesu zemljišne reforme, što je detaljno opisano na početku članka, bivši članovi sovjetske(kolektivnih) preneto je pravo privatne svojine na poljoprivredne parcele. tipa, koji su bili u obradi ovih farmi. U toku reforme pojedinci su dobili ne privatnu imovinu na teritoriji u prilično uskom smislu, već pravo na kupovinu imovinskih prava. Vrijedi napomenuti da su takve operacije formalizovane relevantnim potvrdama koje su izdale komisije za upravljanje zemljištem i zemljišnim resursima. Istovremeno, nije navedena ukupna površina zemljišne parcele koju pripada jednom ili drugom građaninu. Certifikati su prikazivali opće kvalitativne karakteristike zemljišta.

Savezni zakon (naime, članovi 12-18) jasno je utvrdio da se transakcije sa zemljišnim udjelima provode u skladu s pravilima Građanskog zakonika Ruske Federacije, međutim, uzimajući u obzir specifičnosti utvrđene ovaj zakon. Preporučljivo je među njima uključiti sljedeće tačke:

• Nema potrebe da obavještavate druge učesnike zajedničkog tipa vlasništva o predstojećoj prodaji zemljišnog udjela.
• Ograničavanje kruga kupaca udjela (mogu biti i drugi učesnici u imanju, seljačkim gazdinstvima i poljoprivrednim organizacijama, ako na ovaj ili onaj način koriste određeni dio zemlje).
• Donošenje odluka o redoslijedu vlasništva, korištenja i raspolaganja zemljištem u zajedničkom vlasništvu, isključivo na sastanku svih učesnika, ali ne i njihovim dogovorom. Ovdje je važno napomenuti da je skupština kvalifikovana ako na njoj učestvuje najmanje 20% učesnika u zajedničkom vlasništvu. Evouključuje osobe koje posjeduju više od 50% zemljišta (bez obzira na broj pojedinaca).
• Relevantnost deklarativnog postupka za dodjelu zemljišne parcele na račun udjela.
• Priznavanje pravne snage ranije izdate dokumentacije kojom se potvrđuju prava na dio zemljišta.
• Prisustvo promjena u odnosima u vezi sa zakupom dionica, na primjer, ako nisu u skladu sa zakonima koji su na snazi u zemlji. Dakle, oni postaju odnosi prema ugovorima o upravljanju povjerenjem (ovo pravilo je postalo relevantno u praksi od 27. januara 2007. godine).

Ako obratite pažnju na specifičnosti takve kategorije kao što je zemljišni udio, možete zaključiti: posjed nad njim nije posjed jednog ili drugog dijela zemljišta. Istovremeno, ne postoji posedovanje ni idealnog ni stvarnog dela teritorije koji pripada određenom subjektu na osnovu prava zajedničke vrste svojine. Vrijedi imati na umu da se idealan udio može odrediti samo u zajedničkom vlasništvu nad zemljištem, ali ne i u imovini.

Završni dio

Dakle, razmotrili smo karakteristike prometa teritorija poljoprivrednog tipa, njihovu zakonsku regulativu, kao i ograničenja i principe koji su trenutno relevantni. Kako se ispostavilo, općenito, ova regulacija se provodi kroz Savezni zakon "O prometu poljoprivrednog zemljišta". Treba imati na umu da je njegov ključni cilj maksimiziranje upotrebe ipromet teritorija poljoprivrednog tipa prema općim pravilima građanskog i zemljišnog zakonodavstva na snazi na teritoriji Ruske Federacije. Stupanjem na snagu zakonskog akta saveznog nivoa, ukinuta je dosadašnja zabrana privatizacije zemljišta namijenjenog za poljoprivredu. Treba dodati da je zabrana uspostavljena članom 8. Federalnog zakona „O stupanju na snagu Zakona o radu RF“.

Upotreba regulatornih mehanizama od strane države u odnosu na njene određene strukture uspostavljene glavnim saveznim zakonom o ovoj temi omogućava da se u potpunosti osigura stvaranje neophodnih uslova za reformu zemljišnih odnosa u agroindustrijskoj industriji kompleksa, a uključuje i uvođenje legitimnog okvira za promet zemljišta sa poljoprivrednih parcela vrstu i udjele u pravu zajedničke vrste svojine. Ključni savezni zakon je glavni faktor u obezbeđivanju efikasnog korišćenja poljoprivrednog zemljišta i, naravno, privlačenju investicija u poljoprivrednu industriju, koja se, važno je napomenuti, svake godine sve više razvija u Rusiji.