Kako provjeriti programera: metode i preporuke

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Kada kupujete stanovanje u fazi izgradnje, morate se uvjeriti u pouzdanost programera hiljadu puta. Kako provjeriti kompaniju i razumjeti da li joj se može vjerovati? Uostalom, cijena nekretnina danas je toliko visoka da većina građana mora uzeti višemilionske hipotekarne kredite i otplaćivati ih duže od godinu dana, pa je važno otkloniti i najmanji rizik. Naučit ćete kako provjeriti programera, na koje informacije i dokumente trebate obratiti posebnu pažnju u članku.

Zašto se ne možete osloniti na sreću

Postoji nekoliko načina da provjerite pouzdanost investitora prilikom kupovine stana u fazi iskopavanja ili izgradnje. Vjerujte svom novcu treba da bude samo građevinska kompanija sa besprijekornom reputacijom. Savjesnost i iskustvo u građevinarstvu su važni, ali ne i jedini pokazatelji pouzdanosti kompanije. Pored njih, bitna je i finansijska stabilnost, odnosno dostupnost različitih izvora finansiranja i administrativnih sposobnosti. Rizici kupca, vjerovatnoća "zamrzavanja" direktno zavise od ovih kriterijaizgradnja ili kašnjenje puštanja u rad gotovog objekta.

Na aktivnosti investitora kao pravnog lica ili individualnog preduzetnika utiču različiti ekonomski faktori, promene u zakonodavstvu, trendovi na tržištu nekretnina, kursevi i drugi uslovi koji ne zavise od same građevinske kompanije, svoju reputaciju i dobru vjeru. U radu kompanije sa dugogodišnjim iskustvom i solidnim imidžom mogu nastati poteškoće i nepredviđene okolnosti. Međutim, takva kompanija, za razliku od manje poznatog i neprovjerenog programera, moći će pronaći izlaz iz teških situacija bez nanošenja štete krajnjem potrošaču. Zato je izuzetno važno znati kako provjeriti programera. Ovo će vam omogućiti da shvatite da li mu možete vjerovati sa svojim teško zarađenim novcem.

Informacije na web stranici

Prvi i najlakši način da upoznate građevinsku kompaniju je da posjetite njenu službenu web stranicu. Obično se osnovne informacije o programeru nalaze u odjeljku "O nama" ili "O kompaniji". Sadrži informacije o periodu postojanja na tržištu, istoriji razvoja, dostignućima, nagradama. Na istom mjestu, neke firme objavljuju informacije o menadžerskom nivou i sastavu odbora direktora.

Informativni i analitički članci o nezavisnim specijalizovanim resursima ("Indikatori tržišta nekretnina", "RBC Nekretnine" itd.) će biti korisni. Možete dobiti informacije o programeru putem bilo kojeg pretraživača. Ali bespogovorno vjerujte onome što piše na stranici u odjeljku "Mediji o nama" ili "Recenzije",definitivno nije vrijedno toga.

Ne propustite stranicu "Projekti". U ovoj sekciji kompanija postavlja već implementirane projekte, ako ih ima. Usput, njihov nedostatak može ukazivati na to da je programer početnik u svom poslu. Bilo bi pogrešno objektivno suditi o iskustvu kompanije prema onim objektima koji su u fazi implementacije ili planiranja, jer takozvani "papirni projekti" samo svjedoče o ambicijama developera, ništa više.

Ukoliko se na službenoj web stranici nalaze predati objekti nekretnina na pregled, treba obratiti pažnju na regiju u kojoj su izgrađeni. Ova činjenica će pomoći da se provjeri programer. Po pravilu, prisustvo nekoliko uspješno završenih projekata ukazuje na to da investitor ima dobre odnose sa općinskim vlastima, što znači da su malo vjerovatni bilo kakvi problemi u vezi sa dobijanjem dozvola, ugovaranjem tehničkih uslova i snabdijevanjem energijom.

Saradnja sa partnerima

Procjenjujući pouzdanost programera, treba obratiti pažnju na njegove ključne partnere. Ako to uključuje velike banke sa državnim učešćem, a vodeće građevinske kompanije nastupaju kao generalni izvođači, nema sumnje u ispravnost vašeg izbora.

Postoji još jedan način za provjeru graditelja. Sastoji se od proučavanja investicione politike kompanije. Osim toga, ako je glavni investitor firme gigantska finansijska korporacija, onda svakako nema potrebe za brigom. Prije velikih ulaganja u posao, veliki investitoridetaljno proučavaju razvojne projekte, vrše brojne inspekcije aktivnosti developera i samo ako nemaju pitanja potpisuju ugovor. Zauzvrat, programer, ukazujući na partnerstvo s vodećom korporacijom, pokazuje cijelom tržištu integritet svoje reputacije.

Informacije o izvorima finansiranja sadržane su u deklaraciji projekta. Ovaj dokument se također može pronaći na web stranici programera. Uz njega se navodi i naziv banke ili druge organizacije koja finansira izgradnju. Ovo je od posebnog značaja, jer saradnja sa malom ili nepoznatom kompanijom zapravo može biti povezana. Ostali izvori su sredstva krajnjih kupaca prenesena prema DDU ugovorima.

Da bi provjerili pouzdanost programera u zajedničkoj izgradnji, po pravilu obraćaju pažnju na prisutnost valutnih rizika. Pojavljuju se ako programer vrši sva plaćanja u dolarima ili eurima. Najmanja kolebanja kursa dovešće do ozbiljnih gubitaka za investitore. Ako se sve operacije vezane za projekat izvode u rubljama, to eliminiše rizike investitora.

Finansijske mogućnosti razvojne kompanije

Obilježja investicione snage firme uključuju nezavisnu strategiju prodaje. Podrazumijeva implementaciju projekta od strane investitora na račun ulaganja vlastitih ili kreditnih sredstava, bez učešća kupaca. Obično se takvi objekti prodaju na kraju procesa izgradnje,kada su skoro spremni za puštanje u rad. Ako je investitor počeo prodavati stanove, ali još nije pripremljena ni temeljna jama, potrebno je proučiti projektnu deklaraciju u kojoj su navedeni izvori financiranja. Ako su oni pretežno vlasnici dionica, najbolje je pažljivo procijeniti svoju odluku o kupovini.

Adekvatnost politike cijena je još jedan argument u korist programera. Kako provjeriti kada kupujete jeftin stan, u čemu je kvaka? Očigledna jeftinost prijedloga ne ukazuje uvijek na njegove prednosti. Najčešće stanovi koji se prodaju po cijeni znatno nižoj od tržišne ukazuju na nedostatak resursa kompanije. Međutim, umjereno smanjenje cijena tokom sezonskih promocija je sasvim normalno na tržištu nekretnina.

Finansijsko blagostanje kompanije često se izražava njenim publicitetom. Plasman vlastitih dionica u javnom vlasništvu na domaćem ili stranom tržištu dionica potvrđuje činjenicu da je investitor prošao brojne procedure provjere i dobio visoke stručne ocjene. Ova činjenica ukazuje da investitori dionica vjeruju kompaniji i podržavaju njen model korporativnog upravljanja i finansijske politike.

Portali za nekretnine, koji objavljuju ocjene ruskih građevinskih kompanija, mjesto su na kojem možete provjeriti investitora prema njegovim kvantitativnim pokazateljima. U vrhu su, po pravilu, firme sa značajnom količinom puštenog stambenog prostora i ostvarenom dobiti za kalendarsku godinu.

Paceimplementacija projekta

Kako provjeriti pouzdanost developera prilikom kupovine stana, ako je kuća u izgradnji ili iskop? U ovom slučaju možete se osloniti na tempo svake faze građevinskih radova. Kao osnova uzimaju se već implementirani projekti programera. Često programeri posebno objavljuju foto i video izvještaje, pokušavajući na taj način opravdati povjerenje investitora. Zahvaljujući web kamerama postavljenim na teritoriji objekta, budući štićenici imaju mogućnost da prate proces rada online, procene dinamiku i koherentnost procesa.

Ali kako provjeriti pouzdanost developera u zajedničkoj gradnji i kako razumjeti da je izgradnja visokih zgrada prespora? U normalnom toku rada, stambena zgrada u izgradnji trebala bi se povećati za 2-3 sprata svakog mjeseca. Panelne zgrade, za razliku od ciglenih i monolitnih, grade se brže: u prosjeku, betonska kutija mjesečno raste za 4-5 katova. Međutim, ovi proračuni su teoretski, pa čak i vodeće građevinske kompanije često odstupaju od norme.

Prije kupovine stambenog prostora u izgradnji od developera, preporučljivo je odvojiti nekoliko sati svog ličnog vremena i posjetiti nekoliko gotovih objekata. Pregledom dvorišta, fasada zgrada, ulaza u stambeni kompleks omogućit će se donošenje preliminarnih zaključaka o kvaliteti kuća. Također morate uzeti u obzir godinu izgradnje i povratne informacije od stanovnika. Čak i one zgrade koje su vizualno bez nedostataka mogu naknadno novim vlasnicima dati brnajprijatnija iznenađenja u obliku smrzavajućih zidova, visoke čujnosti, niske kvalitete unutrašnjih završnih obrada, itd.

O kojim dokumentima pitati

Savezni zakon br. 214, koji reguliše učešće u zajedničkoj izgradnji, reguliše obavezu investitora da dostavi nekoliko dokumenata na uvid svakom zainteresovanom licu. Ovo uključuje:

• povelja građevinske kompanije u najnovijem izdanju i drugi konstitutivni dokumenti;
• potvrda o državnoj registraciji programera kao individualnog preduzetnika ili pravnog lica;
• potvrda o poreznoj registraciji;
• računovodstveni dokumenti za tri kalendarske godine;
• izvještaj revizora o aktivnostima kompanije.

Ovo su opći dokumenti koje prvo trebate provjeriti kod graditelja nove zgrade. Kompanija je dužna na zahtjev dostaviti njihove originale ili ovjerene kopije. Ali s druge strane, upoznavanje s ovim dokumentima ne može se nazvati 100% opcijom koja će vam omogućiti da provjerite pouzdanost programera prilikom kupovine nove zgrade. Ove informacije su po pravilu formalne prirode i dostupne su svakom developeru, tako da prosječnom kupcu neće biti date nikakve posebne informacije. Jedina vrijednost za potencijalne investitore je revizorski izvještaj, prema kojem će stručnjaci moći da donesu zaključke o finansijskom stanju kompanije.

Gdje je važnije upoznati se sa projektnom dokumentacijom. Pored glavnog paketa papira, dostupnost:

• ugovori o vlasništvu nad zemljištem;
• zaključci vladinih stručnjaka;
• dozvole regionalnih vlasti za izgradnju;
• izvodi iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica.

Kada se pitate kako provjeriti graditelja prilikom kupovine nove zgrade, ne treba zaboraviti na dokumente koje je potrebno tražiti odmah u trenutku sklapanja ugovora. Prije nego što stavite svoj potpis na ugovor o udjelu u kapitalu, morate se uvjeriti da kompanija posluje u skladu sa zakonom. Dakle, koje programerske dokumente trebate provjeriti? Uvjerite se da osoba koja zastupa interese kompanije ima ovlaštenje da izvrši transakciju. Ako ugovor potpisuje zaposlenik kompanije, on mora imati odgovarajuće punomoćje od generalnog direktora. U slučajevima kada je ugovorna strana lice koje nema ova ovlašćenja, ugovor se poništava, a sve obaveze po njemu se poništavaju, uprkos činjenici da je novac izvršen. Treba obratiti pažnju na ime osobe koja je izdala dokument, rok važenja punomoći i pravo na obavljanje koje radnje ono daje.

Šta još može ukazati na pouzdanost kompanije

Većina korisnika prikuplja informacije o developeru koji ih zanima na raznim forumima koji su posvećeni raspravi o projektima, cijeni novogradnje, prednostima i nedostacima stanova, itd. Ovdje nećete moći provjeriti dokumente programera, ali možete saznati o žalbama vlasnika kapitala, razumjeti koje mogu biti nedosljednosti i pod vodomkamenje u postupku registracije nekretnina. Ako ima više pritužbi nego pozitivnih recenzija, trebali biste ponovo procijeniti odluku o kupovini. U slučaju da desetine dioničara optuže investitora za iskrene prijevarne radnje, stalno kršenje rokova za završetak objekata ili, na primjer, odbijanje da se dostave dokumenti o zakonitosti izgradnje na određenoj zemljišnoj parceli, bolje je pronaći drugu kompaniju.

Mnoge zanima koja dokumenta treba provjeriti kod programera kako biste saznali o njegovim tekućim tužbama. Ali čak i da su informacije koje potvrđuju postojanje određenih sporova između građevinske kompanije i suinvestitora, izvođača radova ili dioničara bile u javnosti, to ne bi značilo ništa. Sudski sporovi su uobičajena praksa na tržištu nekretnina, posebno za velike firme koje godišnje naruče stotine hiljada kvadratnih metara stambenog prostora. Rješavanje sporova vodi osoblje advokata, tako da ova pitanja nemaju nikakve veze sa tokom procesa izgradnje i pratećim tehničkim pitanjima.

Kako provjeriti bankrot kod developera

U 2014. godini usvojen je Federalni zakon koji je obavezao sve građevinske kompanije da osiguraju svoju odgovornost prema dioničarima kroz bankarsku garanciju, polisu osiguranja ili ugovor sa Društvom za uzajamno osiguranje. A 2017. godine ponovo su donesene nove izmjene navedenog Federalnog zakona, prema kojem investitori sada moraju izdvajati sredstva u jedinstveni kompenzacijski fond za zajedničku izgradnju. Svrha ove državne organizacije je usmjeravanje budžeta na finansiranje dugoročne izgradnje i otplatu dugova vlasnicima kapitala u slučaju bankrota investitora.

Kako provjeriti da li je kompanija stekla službeni status insolventne prije zaključenja ugovora o kapitalu? Posebni registri će pomoći u ovom pitanju. Da biste koristili jedan od njih, morate posjetiti službenu web stranicu arbitražnog suda. U odjeljku „Orman za jednu datoteku“, kroz filter za pretragu, postavite parametre u kolonu „Učesnik u predmetu“, naznačujući „Tuženik“, zatim unesite ime programera i odaberite aktivno dugme „Bankrot“. Na ekranu će biti prikazani svi arhivski i nerešeni slučajevi stečaja pravnih i fizičkih lica.

Puštanje u rad kod kuće: osnovne formalnosti

Konačno je dogovor obavljen i istekli su svi rokovi za predaju objekta ukućanima, koji s nestrpljenjem iščekuju dan proslave slavlja. Ali, kako se pokazalo u praksi, mnogi ne znaju kako provjeriti stan od investitora.

Rokovi za završetak građevinskih radova propisani su u DDU. Ukoliko investitor nema vremena za predaju objekta na vrijeme, dužan je o tome obavijestiti kupce dva mjeseca prije isteka ovog roka i predložiti promjenu odgovarajuće odredbe ugovora. Osim toga, također je važno razdvojiti koncepte perioda puštanja u rad i prijenosa ključeva na vlasnike. Novi naseljenici će u pravilu moći da se usele u nove stanove najkasnije sljedeći dan nakon prijema objekta.državna komisija. Štaviše, u ugovoru treba navesti i trenutak predaje ključeva stanarima. Obično se dešava 4-6 meseci nakon dobijanja dozvole za puštanje u rad.

Svim akcionarima, programeri su dužni da pošalju obavještenje o spremnosti objekta preporučenom poštom najkasnije mjesec dana prije datuma predaje ključeva. Međutim, kupcima se češće telefonom saopštavaju dobre vijesti i pozivaju da dođu u kancelariju radi provjere dokumenata. Morate doći tamo sa svojim pasošem i kopijom ugovora o poslu. Ako je kupljeno stanovanje uknjiženo na više vlasnika, svaki od njih mora biti prisutan, a ako to nije moguće, izdajte punomoć svom zastupniku.

jedan na jedan. Izvođač je dužan da izvrši isporuku objekta prema određenom propisu, a novi vlasnik ima pravo da ga ne prihvati ako postoji brak, nedostaci. Prije potpisivanja akta o prijemu i ustupanju potrebno je provjeriti realizaciju svakog manjeg detalja u stanu predviđenog ugovorom. Osim toga, trebali biste se uvjeriti da je investitor dobio dozvolu za puštanje u rad i da je kući već dodijeljena adresa.

Ako je programer odgodio blagovremenu isporuku objekta, kupac ima pravo na naknadu. U isto vrijeme, mora se shvatiti da nema programeraće preuzeti inicijativu i neće platiti kaznu svojom voljom. Novi vlasnik ima pravo da podnese tužbu sjedištu kompanije i sačeka njeno razmatranje u roku od 10 dana. Mnoge kompanije u takvim slučajevima nude svojim klijentima pretpretresno rješavanje spora, navodeći iznos naknade i period plaćanja.

Pregled stana

Prije nego što krenete na prijem i prijenos stana, vlasnik mora još jednom otvoriti svoj primjerak dioničkog ugovora i pažljivo proučiti poglavlje koje opisuje karakteristike objekta spremnog za korištenje. Ovdje su navedene sve vrste poslova koje programer preuzima. Tokom inspekcije, preporučljivo je ne ispuštati DDU iz ruku kako biste mogli odmah ukazati predstavniku razvojne kompanije na utvrđene nedosljednosti.

Dakle, šta provjeriti kada prihvatite stan od investitora? Hajde da navedemo sve na šta treba da obratite pažnju:

• Prednja vrata. Mora biti pravilno montiran i slobodno otvoren, čvrsto uz otvor. Obratite pažnju na funkcionalnost urezne brave.
• Zidovi. Čak ni minimalno odstupanje od vertikale nije dozvoljeno, dok lokalne nepravilnosti mogu biti unutar 5 mm. Takođe treba da izmerite površinu stana i proverite da li postavljanje zidova odgovara njegovom šematskom rasporedu.
• Floors. Ne bi trebalo biti zračnih šupljina ili snopova. Možete ih pronaći dodirom na nekoliko fragmenata čekićem.
• Plafoni. kapii praznine na spojevima, nesklad između stvarne visine plafona i deklarisane je razlog za odbijanje prihvata stana. Međutim, ako kupac planira ugraditi rastezljive stropove, možete zatvoriti oči na manje nedostatke.
• Windows. Moraju biti instalirane strukture marke koje je programer naveo u DDU-u. Morate sami provjeriti integritet prozora s dvostrukim staklom, funkcionalnost okova, stepen zatvaranja praznina, prisustvo vizira na lođi (ako postoji).
• Električne instalacije. Uz pomoć posebnih testera možete provjeriti rad svih prekidača i utičnica. Ako njihovo prisustvo nije predviđeno ugovorom, uvjerite se da postoje sve žice za dalje povezivanje.
• Inženjerske komunikacije. Sistemi grijanja, kanalizacije i ventilacije, svi zaporni ventili, T-priključci, odvodne cijevi, lavabo, WC školjka, radijatori za grijanje, itd. su podložni verifikaciji.
• Završi. Potrebno je obratiti pažnju na kvalitetu korištenih materijala, njihovu marku. Ne bi trebalo biti pukotina, strugotina ili otvorenih šavova.

Na kraju, potrebno je zabilježiti i očitanja brojila koja su postavljena u stanu i izvan njega. Preporučljivo je sačuvati podatke mjernih uređaja i uporediti ih s onima navedenim u njihovim pasošima. Osim toga, možete kontaktirati developera sa zahtjevom za prikaz podruma ili gornjeg tehničkog sprata. Akcionari imaju pravo pristupa bilo kom dijelu zgrade kako bi se uvjerili da cijevi ili krov ne prokišnjavaju i da nema stranih mirisa.

Posljednji korak

Ukoliko vlasnik nema prava na gotov stan, potpisuje se potvrda o prijemu. U suprotnom, ako se utvrde nedostaci, sastavlja se akt o nedostatku. Ukazuje na kompletnu listu pritužbi kupaca, kao i adresu, broj stana, detalje i informacije o firmi koja se bavi razvojem.

Programer poziva akcionara na ponovni pregled nakon otklanjanja nedostataka. Ukoliko kupac nema ozbiljnih potraživanja, ali iz nekog razloga odbije prihvatiti stan, investitor ima pravo jednostrano predati objekt.