Prevremena otplata hipoteke: uslovi, dokumenti

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Ako odlučite da otplatite kredit prije roka, potrebno je da se upoznate sa svim detaljima ugovora. Banke su nerentabilne prijevremene otplate hipoteka. Stoga u dokumentima propisuju ograničavajuće uslove.

Essence

Prevremeno otplata kredita znači da se kredit vraća prije roka. Naziva se kompletnim ako klijent uplati cijeli iznos odjednom. Djelomična prijevremena otplata hipoteke podrazumijeva povećanje mjesečnih otplata za 2-3 puta (u zavisnosti od uslova ugovora). U drugom slučaju, zajedno sa smanjenjem duga, mijenja se i raspored plaćanja.

Sheme

Mogućnost prijevremenog otplate duga zavisi od sistema pozajmljivanja: postoje anuiteti ili diferencirana plaćanja. Ako se dug plaća cijelo vrijeme u jednakim iznosima, onda se prvih nekoliko godina gotovo sva sredstva usmjeravaju na otplatu kamata. Ovako banka maksimizira svoj profit i minimizira rizike.

Za klijenta je korisnija šema sa diferenciranim plaćanjima. Prve uplate će biti veoma velike, jer se sastoje od tela kredita i kamate, kojenaplaćeno na saldu. Kako se dug otplaćuje, iznos će se postepeno smanjivati.

Beneficija dužnika

Najatraktivnija za klijenta je diferencirana shema. Telo i kamata na kredit se plaćaju u jednakim ratama. Nije bitno koliko godina (3, 5 ili 10) dužnik želi da zatvori kredit. Samo će morati da plati ostatak iznosa.

Anuitetna šema ima manje pogodnosti. Prvih nekoliko godina skoro sva sredstva se koriste za otplatu kamata. U trenutku kada klijent odluči da zatvori dug, on će već platiti toliku proviziju da odmah plaćanje ostatka iznosa neće uštedjeti porodični budžet.

Ako dužnik ipak odluči da prijevremeno otplati hipoteku (u Sberbanci, na primjer), kreditna institucija će izvršiti ponovni obračun. Zatim postoje dvije opcije:

• klijent će zadržati prvobitni rok hipoteke, ali će se mjesečne uplate smanjiti;
• rok ugovora će se smanjiti, a iznos plaćanja će ostati isti.

Kalkulator otplate hipoteke možete pronaći na web stranici bilo koje kreditne institucije. Pomoću njega možete izračunati približan iznos plaćanja i uporediti dvije sheme kreditiranja. Ali možete sami izračunati.

Primjer

Klijent želi da dobije hipoteku na 1 milion rubalja. na period od 20 godina (240 mjeseci) uz 12% godišnje. Prvo odredite iznos mjesečne uplate i kamate.

Prema različitoj šemi:

1000: 240=4, 166 hiljada rubalja – tijelo zajma.

Kamata se izračunava tako što se stanje pomnoži sa godišnjom stopom i podijeli vrijednost sa 12 mjeseci:

1000 x 0, 12: 12=10 hiljada rubalja. – procentualni iznos.

Dakle, iznos standardne mjesečne uplate će biti:

4 166 + 10.000=14, 166 hiljada rubalja.

Prema shemi anuiteta:

1000 x (0,01 + (0,01: (1 + 0,01)240 -1))=11,011 hiljada rubalja. - iznos isplate anuiteta, gdje je:

• 0, 01=1:12;
• 240 - broj mjeseci pozajmljivanja.

Za poređenje, izračunajmo procenat za prvu uplatu:

1000 x 0, 12: 12=10 hiljada rubalja.

T. e. od 11.011 hiljada rubalja. u prvom mjesecu samo 1.011 rubalja. će se koristiti za otplatu tijela kredita, a ostatak - za kamatu.

Za 10 godina klijent će platiti banci: 11,011 x 120=1321,32 hiljada rubalja.

Nakon istog perioda, prema diferenciranoj šemi, klijent će plaćati mjesečno:

4, 166 + (1000 - (4, 166 x 120)) x 0, 12: 12=9, 167 hiljada rubalja

Prevremena otplata hipoteke, koja je koristila šemu sa diferenciranim plaćanjima, koristi se samo u prvoj polovini ugovora. S godinama se iznos uplate smanjuje, većina kamata će već biti otplaćena.

Njanse

Kao što praksa pokazuje, ako zajmoprimac očekuje prijevremenu otplatu hipoteke, on ne samo da treba odmah izabrati profitabilniji program, već i plaćati veći iznos mjesečno.

Nema koristi, samo ako je novackoje zajmoprimac planira koristiti za kredit, u ovom trenutku može donijeti više prihoda prilikom ulaganja, na primjer, u depozite ili druge nekretnine. Depozit može postati isplativiji ako je rok kredita 25 godina ili više, jer će se mjesečna uplata polako smanjivati.

Procedura depozita

Nakon što zajmoprimac odluči da prevremeno otplati hipoteku u Sberbanci, treba da odluči o načinu deponovanja sredstava. Bolje je plaćati mjesečne tranše u većem obimu nego periodično uplaćivati dva ili tri puta veći iznos. Ali, prvo, klijent ne može uvijek deponovati sredstva u takvom obimu. Drugo, same banke su predvidele ograničenja. Na primjer, oni prihvataju prijevremenu otplatu samo na dan kada su sredstva zadužena, zahtijevaju da se prvo prijavite za promjenu šeme. Ako se zajmoprimac predomisli, morat će platiti kaznu. Dakle, rješenje ovog problema zavisi od toga da li klijent želi pisati mjesečni zahtjev, otići u banku po novi raspored, brinuti se o neočekivanim troškovima itd.

Otplata hipoteke materinskim kapitalom

Zakon predviđa korištenje matičnog kapitala za sticanje ili izgradnju nekretnina. Sredstva se mogu koristiti za plaćanje kapare, glavnice ili kamate. Za zajmoprimca je prva shema najnepovoljnija. Prvo, ne prihvata svaka banka matični kapital kao avans, a drugo, po takvim programima se kamate povećavaju. Ranije se vjerovalo da ako klijent nijemože samostalno izvršiti prvu uplatu, što znači da je nesolventan ili nepouzdan. Danas banke prave ustupke, ali dodatno osiguravaju svoje rizike.

Najčešće javni fondovi plaćaju glavnicu duga. Ima smisla prenijeti novac kao kamatu ako platilac ne planira da otplati kredit prije roka. U tom slučaju, on će platiti proviziju na teret matičnog kapitala, smanjujući mjesečnu tranšu.

Sljedeća dokumenta se moraju dostaviti banci za otplatu hipoteke:

• pasoš;
• potvrda za primanje materinskog kapitala;
• zahtjev za otplatu kredita.

Zaposlenik banke će izdati potvrdu koja sadrži podatke o preostalom iznosu duga i kamata, potvrdu o vlasništvu.

Penzijski fond mora dati odobrenje za otplatu hipoteke materinskim kapitalom. Da biste to učinili, potrebno je prikupiti i dostaviti sljedeći paket dokumenata:

• pasoš osobe koja ima pravo na primanje javnih sredstava;
• certifikat;
• dokumenti koji potvrđuju obavezu otplate kredita: ugovor o hipoteci i potvrda banke;
• potvrda o vlasništvu nad stanom, kupoprodajni ugovor;
• prijava Penzionom fondu o želji zajmoprimca da prenese sredstva za otplatu kredita;
• drugi dokumenti na zahtjev.

Zaposlenik PF-a mora izdati potvrdu o prijemu dokumenata iu njoj navesti datum prijema. U roku od mjesec dana bit će donesena odluka o uplati sredstava banci ili o odbijanju.

Osiguranje

Preduslov za hipotekarni program je osiguranje duga ili imovine, a ponekad i jedno i drugo. Nakon prevremenog zatvaranja kredita, klijent ima pravo da zahteva nadoknadu dela cene usluga. Ugovor o osiguranju stana može se raskinuti i prije roka (ako to nije u suprotnosti sa uslovima kredita), plaćanjem velike kazne. Tada će se mjesečna uplata umanjiti za iznos osiguranja.

Refinansiranje

Klijent se može obratiti drugoj banci za obnovu hipoteke: promijeniti način plaćanja, trajanje programa, stopu i druge uslove. Promjena povjerioca ne znači uklanjanje tereta. Stan će i dalje ostati u zalogu, ali već kod druge institucije. Uprkos očiglednim nedostacima (prikupljanje novog paketa dokumenata, ponovno izdavanje ugovora, dodatne provizije), ovaj metod je prikladan ako klijent želi promijeniti šemu otplate kredita na atraktivniju..