Kako investirati u nekretnine: načini ulaganja, strategije, rizici, savjeti

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Jedan od najpouzdanijih i najprofitabilnijih načina za uštedu kapitala je ulaganje u nekretnine. S tim se slažu i finansijski analitičari i obični građani koji žele da zaštite svoja sredstva od ekonomskih skokova i finansijskih kriza. Osim toga, korištenjem ovog alata za zaštitu lične štednje, možete je istovremeno značajno povećati.

Šta još čini ovaj tržišni mehanizam atraktivnim?

Prednosti ulaganja u nekretnine

1. Investitor ulaganjem u nekretnine stvara stalan izvor pasivnog prihoda, što podrazumijeva redovnu zaradu bez dodatnog truda i vremena.

2. Očuvanje slobodnih sredstava, njihova zaštita od inflacije i drugih negativnih ekonomskih pojava.

3. Nedostatak geografskih granica za kapitalna ulaganja. Drugim riječima, kada odlučujete kakoinvestirajući u nekretnine, možete razmotriti opcije za sticanje objekata kako u Rusiji tako iu inostranstvu.

4. Sposobnost realizacije velikih dugoročnih projekata.

5. Pogodnost kontrole i upravljanja, koja se sastoji u odsustvu gotovine ili bankovnog računa, što zahtijeva stalno praćenje trenutne situacije na tržištu.

Kako investirati u nekretnine?

Period finansijske krize, karakteriziran naglim padom cijena nekretnina, idealno je za ovu vrstu ulaganja. Ako se uzme u obzir da, prema statistikama, nekoliko godina nakon ekonomske krize počinje intenzivan privredni rast i rezultira povećanjem vrijednosti nekretnina, onda će takva investicija postati vrlo pouzdana i dugoročno isplativa.

Prije realizacije prvih investicionih planova prvo se treba upoznati sa svim posebnostima ponašanja učesnika na ovom tržištu, provjerenim taktikama i strategijama iskusnih investitora. Također biste trebali izvršiti detaljnu analizu trenutne situacije na tržištu nekretnina, eventualno uz pomoć stručnjaka.

Najbolje načine za ulaganje u nekretnine, razmotrit ćemo sljedeće.

Faktori uspjeha

Uprkos velikoj popularnosti ulaganja u stambene i poslovne nekretnine, u posljednje vrijeme broj uspješnih ljudi koji vode ovu djelatnost primjetno je opao. Ali javno mnijenje o ovom smjeru ulaganja kaonajlakši i najpristupačniji način za uštedu kapitala u međuvremenu se nije promijenio.

Glavni igrači na ovom tržištu najčešće rade preko posrednika koji su profesionalci za nekretnine. Njihov zadatak je da temeljno prouče postavljeno pitanje, prikupe i analiziraju maksimalne informacije o objektu od interesa.

Kada je riječ o malim investicionim operacijama, investitor radi bez usluga nekretnina i pomoći stručnjaka, želeći smanjiti svoje troškove. Hajde da razjasnimo glavne tačke koje svaki investitor početnik treba da zna kako bi profitabilno investirao u nekretnine.

Opća situacija na tržištu

Prva faza je proučavanje i proučavanje trenutne situacije na samom tržištu nekretnina: trendovi promjena politike cijena i dinamika glavnih procesa. Možete poslušati mišljenja svjetski poznatih investicijskih profesionalaca ili se obratiti stručnjaku kojeg poznajete radi individualne konsultacije.

Rokovi povrata

Kako investirati u nekretnine, štiteći se od finansijskih rizika što je više moguće?

Za početak, vrijedi zapamtiti da se samo besplatni novac ulaže u dugoročne projekte. Trenutni trendovi u razvoju tržišta nekretnina ne obećavaju brze prihode u ovoj oblasti. Stoga, uobičajena spekulativna metoda "kupi i prodaje" ovdje neće raditi.

Pored toga, postoji niz drugih važnih tačaka koje treba uzeti u obzir.

Na primjer, ako investiramo u razvoj nekretnina, automatski pristajemo na moguću odgoduisporuku objekta, jer takvi presedani danas, nažalost, nisu neuobičajeni. Osim toga, nastali objekt postat će privlačan budućim kupcima tek nakon završetka popravki u susjednim stanovima. Ova činjenica će odgoditi primanje prihoda od ove vrste ulaganja na neodređeno vrijeme.

Kao manje problematičnu alternativu, možete odabrati sekundarni stan, koji je brži i lakši za iznajmljivanje. Međutim, njegova visoka cijena će doprinijeti značajnom smanjenju iznosa prihoda dobijenog kao rezultat.

Stoga, kada odlučujete da li ćete investirati u nekretnine, važno je imati na umu dugoročnu prirodu ovog projekta i njegovu sporu otplatu. S tim u vezi, odluka o kupovini stana u novogradnji na posljednjoj ušteđevini će biti očigledno pogrešna.

Prihod od ulaganja u nekretnine

Jedan od najvažnijih faktora pri odabiru investicionog instrumenta je približan iznos očekivanog prihoda.

Treba imati na umu da je u investicionim aktivnostima usmjerenim na upravljanje nekretninama, kao iu svakoj drugoj finansijskoj strategiji, nivo profitabilnosti direktno povezan sa rizičnosti događaja. Na primjer, prilikom kupovine stana u novogradnji, investitor ima pravo očekivati opipljiv povrat od takvog projekta. Međutim, šanse da ostanete bez uloženih sredstava i gotovog objekta su veoma velike.

Vrijeme i cijena

Koliko imate vremena? Nakon koliko vam mogu zatrebati uložena sredstva? Koliko novca ste spremni uložiti u ovom trenutku? Ova tri pitanja treba razjasnitiprije svega bavljenje investicionim aktivnostima.

Također će biti korisno izračunati tačan broj sati koje možete redovno posvetiti budućem finansijskom projektu. Faktori koji određuju iznos sredstava potrebnih za ulaganje su: tržišni segment, lokacija odabranog objekta i opšta trenutna situacija kako u interesnoj oblasti tako iu privredi u cjelini.

Kada odlučujete kako započeti ulaganje u nekretnine, važno je izbjeći uobičajene greške s kojima se suočavaju mnogi novopridošlice. Da biste to učinili, morate se obratiti najprofitabilnijim alatima za očuvanje kapitala.

Pa u koju je nekretninu najbolje ulagati? Hajde da saznamo.

Komercijalne nekretnine

Ovu vrstu ulaganja karakteriše prilično visok nivo povrata.

Svi stručnjaci jednoglasno prepoznaju odluku o ulaganju u komercijalne nekretnine koje se nalaze u velikim gradovima kao najoptimalniji strateški potez. Ovaj konsenzus stav je potpuno opravdan. Budući da je upravo ovaj alat najtraženiji u kontekstu široko implementiranih velikih i malih poslovnih projekata. S tim u vezi, možete biti sigurni da niti jedno kupljeno skladište, industrijski ili poslovni prostor neće mirovati. Ali nemojte gajiti iluzije o lakoći takvog prihoda. Da bi radionica ili skladište počelo da ostvaruje određenu zaradu, biće potrebno vreme i finansijska ulaganja u nabavku opreme, popravke i op.uljepšavanje objekta. Možda ćete čak morati pokrenuti reklamnu kampanju ili prezentaciju kako biste privukli potencijalne kupce.

Vrijedan savjet: prije ulaganja u nekretnine u određenoj regiji, pametno je konsultovati se sa stručnjacima o stanju na tržištu u trenutnom trenutku. Ovaj korak će zaštititi od neočekivanih fluktuacija cijena koje mogu dovesti do značajnih finansijskih gubitaka.

Ulaganje u stanovanje

Uprkos preporukama stručnjaka, najpopularnije u smislu ulaganja danas je i dalje tržište stambenih nekretnina. U ovom segmentu najbolji izbor bi bio objekat srednje cjenovne kategorije. Ovu opciju je lakše iznajmiti i brzo ostvariti profit.

Što se tiče pogodnosti, vredi obratiti pažnju na objekte u izgradnji i gotove novogradnje. Ulaganjem u ovu vrstu stanovanja možete računati na prihod od 10% tržišne vrijednosti stana. Visok nivo finansijskog povrata je zbog činjenice da su cijene ovih stambenih nekretnina obično niže nego na sekundarnom tržištu.

Nekretnina u inostranstvu

Ulaganja u strane nekretnine su posebna tema za razgovor. U ovoj oblasti ulaganja u hotelski sektor smatraju se najprofitabilnijom opcijom zbog brzog rasta cijena u evropskom hotelskom biznisu.

Investitori koji se ne boje povećanog rizika treba da obrate pažnju na mogućnost sticanja stambenog prostora u zemljama u razvoju. Hvala zaniske trenutne cijene, ova vrsta ulaganja može biti vrlo isplativ način uštede kapitala.

Kako investirati u nekretnine sa malo kapitala?

Ulaganje u zajedničke fondove

Uzajamni fondovi za nekretnine su danas veoma popularni širom sveta. U Rusiji rade u zatvorenom formatu. Suština njihovog funkcionisanja je u akumulaciji sredstava investitora i njihovom daljem usmjeravanju u sticanje prava na vlasničko učešće u tekućoj izgradnji višespratnica. Treba napomenuti da se ovakva investicija može izvršiti samo u fazi izdavanja građevinske dozvole.

Ova metoda ima brojne prednosti:

• relativno niska cijena dionice (od 100 do 1000 dolara);
• izbjegavanje rizika svojstvenih upravljanju stvarnim nekretninama;
• isplata anuitetnog prihoda od strane većine fondova;
• mogućnost ulaganja u nekoliko perspektivnih objekata odjednom;
• nedostatak teritorijalnih ograničenja, koji dozvoljavaju, dok ste u Rusiji, ulaganje u nekretnine u inostranstvu;
• veoma visok nivo likvidnosti.

Nekoliko nedostataka ove metode ulaganja uključuju:

• visok nivo volatilnosti - česta promjena vrijednosti dionice gore i dolje;
• prisustvo određenog seta uslova pri ulaganju u strane fondove - pružanje dokaza o legalnosti ličnog dohotka i odlično poznavanje engleskog jezika.

Akcije kompanije - vlasnika imovine

Ova metoda uključuje sticanje dionica određene kompanije sa daljom perspektivom povećanja vrijednosti kupljenih vrijednosnih papira.

Da li je isplativo ulagati u nekretnine na ovaj način? Procijenite sami na osnovu sljedećih pogodnosti:

• prilika za ulaganje sa malim kapitalom zbog niskog ulaznog praga;
• nedostatak fizičke nekretnine i povezani rizici.

Vrijedi napomenuti negativne aspekte:

• relativno niska likvidnost;
• mala diversifikacija (nizak prag za mogućnost ulaganja u nekoliko projekata istovremeno);
• prisustvo visokih rizika.

Kupovina zemljišta u Rusiji

Uprkos veoma rizičnoj i skupoj prirodi ove metode ulaganja, zajedno sa poteškoćama vezanim za pronalaženje i privatizaciju zemljišta, ovaj metod i dalje omogućava profitabilno ulaganje u nekretnine, a evo i zašto.

Prvo, postoji velika vjerovatnoća rasta cijena parcela u blizini gradova i to oko 20%. Tome doprinosi ubrzani razvoj izgradnje vikendica u prigradskom naselju.

Drugo, ova opcija će biti odličan odgovor na pitanje kako ulagati u nekretnine sa malo kapitala. Sama cijena lokacije je relativno niska, a održavanje objekta neće zahtijevati velika finansijska sredstva, za razliku od impresivnih troškova popravke.i režije u slučaju kupovine stana.

Kupovina zemljišta u inostranstvu

Donja granica za takve investicije je oko 15.000 dolara. Prednost ove opcije je visok nivo marže (oko 25%) nakon odluke o početku izgradnje na kupljenom zemljištu. Međutim, takva investicija je prilično rizična zbog niske potražnje za nekretninama u SAD-u i Evropi.

Stambeni certifikat

Drugi način ulaganja novca u nekretnine je kupovina dokumenta kojim se potvrđuje pravo na određeni stambeni prostor u kući u izgradnji. Nakon puštanja objekta u funkciju, ovaj stambeni list možete zamijeniti za stan uplatom nedostajućeg iznosa ili dobiti dospjeli novac, na osnovu cijene objekta u trenutku završetka građevinskih radova. Prednost ove metode je ušteda na razlici u cijenama primarnog i sekundarnog stanovanja.

Međutim, kada planirate živjeti u stanu stečenom na ovaj način, vrijedi se sjetiti visokog potencijalnog rizika od ovog događaja. To je zbog činjenice da u izgrađenoj kući možda nema stambenog prostora koji bi odgovarao prostoru koji je naveden u karakteristikama certifikata. Osim toga, s obzirom na dugoročnu prirodu samog procesa izgradnje, važno je imati na umu rizik pada cijena nekretnina, koji će se, prema brojnim stručnim mišljenjima, u našoj zemlji uočiti u vrlo bliskoj budućnosti.

Prognozespecijalisti ove godine

U I i II kvartalu ove godine, prema autoritativnim izjavama mnogih finansijskih analitičara, nije se očekivao značajniji pad cijena stambenih nekretnina. Generalno, ove prognoze su bile potpuno opravdane. Međutim, u drugoj polovini godine trendovi se dramatično mijenjaju, naginjući prilično intenzivnom sniženju cijena. Vodeći stručnjaci vide jedan od glavnih razloga za povećanje hipotekarnih stopa. Takav međuzavisni proces će dovesti do naknadnog povećanja bankarskih kamata, na osnovu predstojeće promjene prosječne tržišne cijene. Kao mali amandman, stručnjaci dopuštaju prolaznost ove situacije.

Na osnovu gore navedenih prognoza, možemo zaključiti da tržište nekretnina doživljava intenzivnu dinamiku i oporavak u 2018. godini. Možda je ovaj fenomen povezan sa određenom stabilizacijom ruske ekonomije.

Trenutna situacija na tržištu i ekspertske prognoze jasno ukazuju na izvodljivost kupovine nekretnine ove ili sljedeće godine. Nakon nekoliko godina, takva investicija će moći donijeti značajan profit od naknadne preprodaje.

Strahovi investitora i njihovi razlozi

2015. godinu obilježilo je uvođenje nove vrste poreza na imovinu, koja je zamijenila prethodno postojeći obavezni porez na imovinu.

Ova inovacija još uvijek alarmira mnoge investitore. Poreska osnovica za takvu naplatu je katastarska vrijednost objekta. Razni odbici koji se odnose na činjenicu da osoba ima drugu nekretninu ne važe u novom sistemu poravnanja.

Finansijski analitičari smiruju zabrinute investitore, govoreći da trenutna procedura trenutno važi samo za savezne gradove.

Tek do 2020. planirano je proširenje ove vrste sakupljanja na cijelu teritoriju Rusije. Iz ovoga proizilazi da je u naredne dvije godine isplativo sticati stambene ili poslovne nekretnine u malim mjestima i manjim mjestima kako bi ih prodali po vrlo povoljnoj cijeni bliže vremenu uvođenja promjena.

Zaključci

Ne zaboravite da tokom ekonomske krize, stabilnost i pouzdanost deviznih fondova i drugih finansijskih institucija naglo pada, za razliku od ulaganja u nekretnine.

Ova činjenica dovodi do očiglednog zaključka da je ulaganje u stambene i poslovne nekretnine trenutno najpouzdanije, najisplativije i najsigurnije sredstvo za uštedu vlastitog kapitala.

Ekonomska situacija u Rusiji i nestabilnost njene geopolitike nemaju značajan uticaj na ovaj faktor. Štaviše, prema mišljenju stručnjaka, sadašnja teška situacija na svjetskoj sceni uskoro će biti uspješno riješena. A to znači da će doći najpovoljniji trenutak da se postojeća nekretnina proda po veoma povoljnim uslovima.

Stoga, ako imate slobodna sredstva na raspolaganju, požurite da napravite profitabilnu investiciju koristeći jednu od šema koje nudimo.