Kako bezbedno prodati stan: uputstva i preporuke

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Prodaja stana je prilično komplikovan i dugotrajan proces koji se može obaviti samostalno ili uz pomoć agencije. Procedura pretpostavlja da prodavatelj prima prilično veliku količinu sredstava, pa je važno shvatiti kako sigurno prodati stan tako da kupac ne može koristiti razne lažne sheme. Ovo će vam omogućiti da dobijete potreban iznos sredstava za stanovanje bez rizika od gubitka novca i nekretnina.

Pravila prodaje

Svaka osoba koja planira prodati stan razmišlja o tome kako pravilno i sigurno prodati stan. Da biste to učinili, preporučljivo je uzeti u obzir sljedeća pravila:

• proces možete završiti sami ili uz pomoć pozvanog agenta za nekretnine;
• ako koristite usluge agencije za nekretnine, trebali biste se pripremiti na potrebu da platite njene usluge, a cijena pomoći se smatra visokim;
• ako proceduru izvodi direktni vlasnik objekta, onda se dosta pažnje poklanja pravilnoj kompoziciji oglasa, budući da bi trebao biti svijetao,privlačan i efikasan;
• osnova sigurne transakcije je kompetentna indikacija cijene stanovanja u ugovoru, te je nemoguće namjerno smanjiti cijenu radi smanjenja poreza, jer kupac može iskoristiti ovu situaciju, pa je platit će iznos naveden u ugovoru;
• prije prodaje objekta, preporučljivo je obratiti veliku pažnju na njegovu pretprodajnu pripremu, zbog čega se vrše kozmetički popravci, te otklanjaju različiti nedostaci u vodovodu ili drugim bitnim dijelovima prostora;
• stanje inženjerskih komunikacija igra odlučujuću ulogu, pa ih je često potrebno obnoviti i poboljšati;
• Da bi transakcija bila pravno čista i sigurna, dosta pažnje se poklanja njenoj dokumentaciji, stoga se sastavlja i potpisuje kupoprodajni ugovor, a objekat se preregistruje na kupca u Rosreestru.

Možete prodati samo privatizovane stanove. Ako sami shvatite kako sigurno prodati stan, možete uštedjeti značajnu količinu novca koja je potrebna za plaćanje usluga posrednika. Istovremeno, možete biti sigurni da kupac neće moći koristiti razne lažne šeme da obmane.

Njanse prodaje dionica

Često prodavac posjeduje samo određeni dio stana. U ovom slučaju, prodaju Vaše imovine odlikuju sljedeće karakteristike:

• imaju drugi vlasnici nekretninapravo preče kupovine udela prodavca, stoga je prvobitno potrebno da im ovaj deo ponudi;
• samo uz pismeno odbijanje ostalih vlasnika, možete prodati udio trećim licima, ali po cijeni koja ne prelazi cijenu ponuđenu drugim vlasnicima;
• odluke suvlasnika nekretnine se moraju očekivati u roku od 1 mjeseca;
• ako postoje odbijanja svih ostalih vlasnika, onda se prodaja udjela vrši na uobičajen način.

Poželjno je sastavljanje i dostavljanje obavještenja kod notara, kako biste u slučaju parnice imali dokaze o poštivanju ispravne procedure za prodaju objekta.

Specifičnosti prodaje stambenog prostora kupljenog na teret materinskog kapitala

Materinski kapital se izdaje građanima koji imaju drugo dijete u porodici. Mogu se koristiti za kupovinu kuće. Stoga se često postavlja pitanje kako bezbedno prodati stan na sekundarnom tržištu ako je kupljen javnim sredstvima. Da biste to učinili, uzimaju se u obzir nijanse:

• obavezno pri korištenju matičnog kapitala, potrebno je da kupljeni stan bude uknjižen ne samo na roditelje, već i na djecu, pa su maloljetnici suvlasnici nekretnine;
• za prodaju takvog objekta potrebno je pribaviti dozvolu organa starateljstva, za šta je važno obezbijediti drugi smještaj za djecu, koji neće biti lošiji od prethodnog objekta;
• nije dozvoljeno da se nakon zaključenja transakcije pogoršavaju uslovi života djece;
• pri ponovnoj kupovini novog objektapotrebno je svakom maloljetniku obezbijediti udio u stambenom zbrinjavanju, a djeci jednostavno možete otvoriti račun na koji će im biti prebačen njihov dio prihoda od prodaje stana.

Neće biti moguće zanemariti zahtjeve zakona, jer je nemoguće registrovati transakciju u Rosreestru bez saglasnosti organa starateljstva.

Kako da sam obavim proces?

Mnogi ljudi radije prodaju nekretnine sami. Stoga im se postavlja pitanje kako bezbedno prodati stan bez posrednika. Postupak ima sljedeće karakteristike:

• U početku se kozmetički popravci izvode na nekretninama, što vam omogućava da odredite optimalnu cijenu za objekat;
• cijena stana je određena;
• oglas je ispravno sastavljen, što je preporučljivo postaviti u raznim štampanim medijima i na specijalizovanim sajtovima na internetu;
• potencijalni kupci će doći u stan da pregledaju prostorije;
• ako se kupcu dopada predmet, tada se sastavlja kupoprodajni ugovor;
• prodavcu se daje avans, za koji se može obezbijediti gotovina ili koristiti novčane uputnice, ali u svakom slučaju mora se sastaviti račun;
• ako je sastavljen preliminarni ugovor, tada se glavni ugovor zaključuje u roku od godinu dana;
• prikupljanje svih potrebnih dokumenata za stan;
• sastavljanje i potpisivanje glavnog ugovora o prodaji;
• prijelaz prava nanekretnine kupcu u Rosreestru, što zahtijeva prisustvo obje strane u transakciji;
• preostala sredstva se prenose prodavcu na bilo koji način naveden u ugovoru;
• ključevi stana, dokumenti za nekretninu i ostale stvari se daju kupcu po potrebi.

Još jedna stvar. Ako shvatite kako bezbedno prodati stan sami, nećete morati trošiti novac na plaćanje usluga posrednika. Ali kada koristite svoju snagu, može potrajati dugo da se pronađe kupac. Zbog toga je važno pregledati oglase “Kupujem stan”, jer je na ovaj način često moguće brzo pronaći kupca.

Nijanse korištenja agencijskih usluga

Mnogi ljudi ne žele sami da se bave prodajom objekta. To je zbog činjenice da morate potrošiti mnogo vremena i truda na ovaj proces. Stoga razmišljaju o tome kako bezbedno prodati stan preko agencije. Proces se smatra pojednostavljenim, jer glavne radnje za prodaju nekretnina obavlja angažirani stručnjak. Karakteristike procedure:

• Prvo, morate pronaći odgovarajuću agenciju, koja mora biti provjerena i koja već dugo radi, jer postoji velika vjerovatnoća da ćete naići na prevarante;
• posle odabira firme, agentu se daje pristup stanu, pa mu se daju ključevi nekretnine, kao i kopije dokumenata;
• ostale radnje neophodne za prodaju objekta obavlja angažovani specijalista, tako da vlasnikstanovanja, nećete morati samostalno tražiti kupca niti obavljati transakciju, jer je dovoljno samo prisustvovati potpisivanju ugovora.

Prednosti korištenja posrednika uključuju značajnu uštedu vremena i truda.

Koji dokumenti su potrebni za prodaju objekta?

Ako proučite upute kako dobro prodati stan, onda možete sami dovršiti proces. Nakon pronalaska kupca sa njim se sastavlja kupoprodajni ugovor. Kupci prvo moraju zahtijevati određenu dokumentaciju koja im omogućava da provjere legitimnost transakcije. Osim toga, ovi papiri će biti potrebni prilikom registracije transakcije kod Rosreestra. Koji dokumenti su potrebni za registraciju prodaje stana? Za ovaj proces se priprema dokumentacija:

• izvod iz USRN-a, koji pokazuje ko je vlasnik imovine;
• izvod iz kućne knjige koji sadrži podatke o svim prijavljenim osobama;
• kopija pasoša prodavca;
• ako je prodavac zvanično oženjen, tada je od žene ili muža potrebno da pribave pismenu dozvolu za prodaju, pošto se takva imovina stečena tokom braka smatra zajednički stečenom;
• ukoliko dio stambenog prostora pripada djeci, potrebno je dodatno izvod iz matične knjige rođenih, kao i dozvola za prodaju od organa starateljstva;
• potvrda o nepostojanju komunalnih dugova;
• tehnički papiri za stan koji uključuju potvrdu o uknjižbi i tehnički plan, a uz pomoć ovih dokumenata potencijalni kupci se mogu uvjeriti da nemabespravno preuređenje.

Ako shvatite koji su dokumenti potrebni za proces prodaje stana, onda ih možete pripremiti unaprijed. Ovo će vam omogućiti da brzo zatvorite posao.

Mogu li prodati na rate?

Često kupci nemaju dovoljno sredstava za kupovinu kuće. U tom slučaju prodavac može učiniti ustupke i pružiti mogućnost kupovine stana na rate. Ali morat ćete se pripremiti za sljedeće karakteristike:

• posao se izvršava promptno, što je definitivno plus korištenja rata;
• prodavci se suočavaju s rizikom da će kupac prestati sa prijenosom sredstava iz različitih razloga;
• poželjno je sastaviti ugovor u prisustvu notara, što će povećati garancije za prodavca.

Vlasnik objekta mora dobro razumjeti kako bezbedno prodati stan. Transfer novca mora biti evidentiran u pisanim priznanicama. Ako u određenom trenutku kupac prestane da doprinosi novčana sredstva kao plaćanje za stanovanje, tada će se transakcija morati osporiti putem suda.

Kako bezbedno prodati stan na rate?

Procedura prodaje bilo koje nekretnine smatra se složenom i dugotrajnom. Često se prodavači moraju nositi s raznim prevarantima koji žele besplatno prisvojiti predmet. Stoga je važno znati kako se zaštititi od brojnih ilegalnih šema kada koristite rate. Kako bezbedno prodati stan? Za ovo se uzima u obzirdetalji:

• period otplate treba odrediti u roku od tri do šest mjeseci;
• uplata mora biti veća od polovine vrijednosti imovine;
• prodavac odlučuje da li će se kamata obračunati ili ne.

Ukoliko kupac iz raznih razloga propadne u dogovoru, onda će morati da se obračuna sa njim preko suda, što donosi dodatne troškove i probleme.

Kako prodati hipotekarni stan?

Često se građani za kupovinu nekretnina radije obraćaju banci za hipoteku. Ali ne mogu uvijek da se nose sa kreditnim teretom. Stoga imaju pitanje kako bezbedno prodati stan pod hipotekom. Proces se provodi uzimajući u obzir zahtjeve:

• banka je obavezno obaviještena o odluci, a ako je razlog prodaje veliko kreditno opterećenje, institucija može ispuniti polovicu, stoga često nudi restrukturiranje duga;
• prodaja stambenog prostora je dozvoljena samo uz dozvolu za ovaj proces od banke;
• zajmoprimac može sam izvršiti proceduru, ali često i same banke radije prodaju objekte na aukcijama;
• potreban iznos sredstava se polaže za otplatu duga, a ako nakon toga ostane novac, ostaje kod zajmoprimca;
• prilikom komunikacije sa potencijalnim kupcima, mora im se dati informacija da je imovina u zalogu banke;
• novac uplaćuje kupac na račun ubanka, nakon čega se potreban dio koristi za otplatu hipotekarnog kredita;
• tek nakon toga transakcija se registruje u Rosreestr.

Banka može pronaći kupca koji će kupiti nekretninu putem hipoteke. U ovom slučaju, zajam se ponovo izdaje novom zajmoprimcu. Za banku je takvo rješenje od koristi, ali novi dužnik mora biti solventan, službeno zaposlen i imati pozitivnu kreditnu istoriju.

Kako se zaštititi?

Mnogi ljudi razmišljaju o tome kako da prodaju stan za gotovinu. Transakcija mora biti sigurna i pouzdana, tako da se moraju uzeti u obzir neke točke kako bi se zaštitili od prijevare. To uključuje sljedeće:

• prodajna cijena objekta je navedena u ugovoru, tako da je ne treba potcijeniti;
• plaćanje po ugovoru treba izvršiti samo vlasniku nekretnine, a ne posredniku;
• prenos sredstava se vrši prema ispravnom mehanizmu, koji je naznačen u kupoprodajnom ugovoru, za koji se između strana sastavlja račun;
• ako kupac unese svoje klauzule u ugovor, važno je osigurati da su zakonite;
• često morate imati posla sa sumnjivim kupcima koji mogu biti lopovi, pa je preporučljivo zahtijevati od građana da potpišu akt o pregledu stambenog prostora i davanju ličnih podataka;
• ako jedna osoba želi sklopiti posao, onda je preporučljivo uzetidepozit koji se ne vraća čak i ako građanin odbije da potpiše ugovor;
• najčešće morate imati posla s prijevarom u trenutku prijenosa novca, pa je preporučljivo koristiti bezgotovinsko plaćanje za ovo kako biste se zaštitili od primanja lažnog novca;
• poželjno je dostaviti nacrt kupoprodajnog ugovora na provjeru od strane iskusnih pravnika kako bi bili sigurni da ne sadrži bilo kakve nezakonite klauzule, zbog kojih se dokument lako poništava.

Samo ako uzmete u obzir gore navedene tačke, možete proučiti oglase "kupovina stana" ili samostalno sastaviti tekst o prodaji stambenog prostora.

Nijanse korištenja sefa

Postoje čak i različite metode prevare povezane s korištenjem sefa. Često prevaranti odgađaju registraciju ugovora s Rosreestrom. Ovo uzrokuje da prodavac propusti vremenski period tokom kojeg ima pristup ćeliji. Dakle, kupac izvlači stan i uzima novac iz ćelije.

Kako bezbedno sami prodati stan preko sefa? Da biste bili sigurni, dobra je ideja da pratite uslove zakupa. Takođe je nepoželjno sklapanje ugovora po kojem se pristup ćeliji može ostvariti samo uz učešće kupca, jer on jednostavno ne može dolaziti na sastanke.

Važno je koristiti ne sef u banci, već akreditiv, koji koristi bezgotovinsko plaćanje, tako da ako se transakcija zaista i ne dogodi, kupac neće moći vratiti njegovsredstva.

Nijanse plaćanja poreza

Ukoliko stan pripada građaninu manje od tri godine nakon što je primljen nasljedstvom ili ugovorom o donaciji, a manje od pet godina nakon kupovine, tada ćete morati platiti porez na sredstva dobijena prodajom. Može se smanjiti raznim metodama:

• ako postoji originalni ugovor o kupoprodaji stambenog prostora, tada se porez plaća samo na razliku između prodajne i kupoprodajne cijene;
• za smanjenje poreske osnovice, možete koristiti odbitak u iznosu od 1 milion rubalja.

Često ljudi namjerno snižavaju cijenu u ugovoru kako bi izbjegli plaćanje poreza. Stoga je država uvela izmjene u zakonsku regulativu na osnovu kojih se prodajna cijena upoređuje sa katastarskom vrijednošću objekta. Porez se obračunava od najviše stope.

Zaključak

Prodaja nekretnine smatra se složenim procesom, tokom čijeg sprovođenja možete naići na razne lažne šeme. Stoga je važno razumjeti kako se možete zaštititi od brojnih prevara.

Postupak prodaje objekta može se obaviti samostalno ili uz pomoć agencije za nekretnine. U prvom slučaju se velika pažnja poklanja kompetentnoj izradi kupoprodajnog ugovora i postupku prenosa novca.