Zajednička imovina stambene zgrade - šta je to? Održavanje i popravka zajedničke imovine stambene zgrade

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Stambene zgrade imaju značajnu površinu koja se odnosi na zajedničku imovinu. Koja je konkretna upotreba toga? Kako građani odlučuju o održavanju zajedničke imovine?

Šta je zajednička imovina u kući?

U skladu sa zakonskim aktima usvojenim u Ruskoj Federaciji, zajednička imovina stambene zgrade je zajednički resurs vlasnika stanova koji se nalaze u imovini. Glavni elementi ove infrastrukture mogu se predstaviti u širokom rasponu. Po pravilu se radi o prostorijama koje ne obuhvataju stanove, kao i:

- objekti koji služe za opsluživanje nekoliko prostorija u kući;

- slijetanja;

- liftovi;

- hodnici;

- potkrovlja;

- tehnički podovi i podrumi;

- razne inženjerske komunikacije;

- krovovi;

- konstrukcije koje obavljaju zaštitnu, noseću funkciju;

- razne vrste opreme smještene ukuća izvan apartmana;

- zemljište na kojem se kuća nalazi, biljke koje su na njoj zasađene, elementi uređenja koji se nalaze na njoj.

Glavni propisi koji uređuju pravne odnose u ovoj oblasti su Zakon o stanovanju, kao i Uredba Vlade br. 491 od 13. avgusta 2006. godine. Ruska Federacija. U pitanjima održavanja relevantnih objekata, potrebno je pročitati već naznačenu uredbu Vlade. Zajedničku imovinu stambene zgrade karakteriše veliki broj nijansi u pogledu korišćenja i održavanja.

Proučimo ih.

Osebnosti korištenja zajedničkih kućnih resursa

Vlasnici odgovarajućih prostorija koriste ih u skladu sa saveznim zakonodavstvom Ruske Federacije. Promjena veličine zajedničke imovine kuće moguća je samo uz saglasnost svih vlasnika ove infrastrukture. Osim toga, moguć je prenos relevantnih prostorija u vlasništvo drugih lica. Glavno je da se prilikom realizacije ovakvih pravnih odnosa poštuje kriterijum - zajednička imovina vlasnika prostorija u stambenoj zgradi može se prenijeti na korištenje samo ako se ovim postupkom ne krše prava i interesi građana i organizacija.

Zemljišne parcele na kojima se nalaze stambeni objekti mogu se prenijeti na ograničeno korištenje drugim licima. Ako je prije donošenja zakona koji reguliše korištenje zajedničkih kućnih resursa, te stranice neko već koristio, pristup im nije omogućen.može biti zabranjeno. Novi teret objekta utvrđuje se u skladu sa ugovorom između vlasnika stanova i osobe koja će koristiti zemljište. Eventualni sporovi u okviru ovih pravnih odnosa rješavaju se na sudu.

Karakteristike održavanja zajedničkih kućnih objekata

Proučimo sada kako se održava održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

U skladu sa zakonima iz oblasti stambenog prava Ruske Federacije, vlasnici stanova snose troškove zajedničkog rješavanja predmetnog problema. Udio ovih troškova koji pripada određenom vlasniku utvrđuje se na osnovu udjela u zajedničkoj imovini u vlasništvu tog lica. Čak i ako vlasnik stana u njemu ne živi, on i dalje mora platiti naknadu za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi. Ako osoba ne koristi lift, na primjer, jer živi na 1. spratu, onda mora platiti odgovarajući element infrastrukture stambenog objekta.

Konkretna lista aktivnosti koje čine održavanje zajedničkih resursa u kući zavisi od karakteristika određenog stambenog objekta, klimatskih uslova u kojima se nalazi. Po pravilu, oni uključuju:

- periodični pregled imovine, koji vrše vlasnici stanova i druga odgovorna lica u cilju utvrđivanja nedostataka u strukturi relevantnih objekata;

- osiguravanje funkcionalnosti sistema napajanja;

- čišćenje i sanitacijaobrada lokala, zemljišta na kojem se kuća nalazi;

- odlaganje smeća i otpada nastalog radom firmi koje koriste različite prostorije u kući;

- primjena mjera zaštite od požara predviđenih zakonodavstvom Ruske Federacije;

- briga o biljkama zasađenim na zemljištu uz kuću;

- održavanje elemenata pejzažnog uređenja koji se nalaze na dotičnoj teritoriji;

- obavljanje tekućih popravki objekata, pripremanje za rad u datoj sezoni;

- implementacija mjera za poboljšanje energetske efikasnosti stambene zgrade.

Može se primijetiti da spisak djelatnosti koje čine održavanje i popravak zajedničke imovine stambene zgrade ne uključuje:

- osiguravanje funkcionalnosti vrata u stanovima u vlasništvu stanara - vanjski i unutrašnji, prozori;

- izolacija balkona;

- zamjena stakla;

- održavanje zemljišnih parcela koje nisu uključene u strukturu zajedničke imovine, uključujući sadnju biljaka na njoj.

Ove zadatke rješavaju vlasnici stanova.

Popravke su među glavnim aktivnostima koje se obavljaju u okviru korištenja zajedničke imovine. Može biti tekući i kapitalni. Proučimo njegove karakteristike.

Popravka zajedničkih objekata

Popravka se vrši u skladu sa odlukom skupštine vlasnika. Sadašnji je dizajniran da spriječi habanje, kao i da zadrži funkcionalnost predmetnih objekata. Kapitalne popravke zajedničke imovine uu stambenoj zgradi uključuje zamjenu ili rekonstrukciju pojedinih elemenata stambene infrastrukture. Također se proizvodi ako relevantni objekti isteku.

Tekuće (kao i veće) popravke zajedničke imovine u stambenoj zgradi mogu obavljati društva za upravljanje ako im je ta obaveza utvrđena odlukama vlasnika. Učešće u ovim pravnim odnosima je isključiva nadležnost vlasnika stanova. Stanari također određuju obim i raspored za popravke zajedničkih resursa u kući.

Napominjemo da su kompanije za upravljanje dužne obavljati tekuće i hitne poslove neophodne za održavanje funkcionalnosti objekata, čak i ako ugovorom sa vlasnicima nije utvrđena konkretna lista relevantnih poslova. Za finansiranje ovih aktivnosti vlasnici stanova formiraju fond za remont zajedničke imovine višestambenih zgrada. Uzmite u obzir njegove specifičnosti.

Korišćenje općeg novčanog fonda vlasnika stanova

Predmetni fond je stavljen na poseban račun. Otvara se u finansijskoj instituciji koja ima nadležnost za obavljanje relevantnih transakcija. Sredstva koja se nalaze na posebnom računu i pripadaju vlasnicima stanova se tako koriste za remont sredstava.

Formiranje odgovarajućegFond se vrši na teret doprinosa zakupaca, kao i penala obračunatih na ove iznose na zakonom propisan način. U nekim slučajevima je moguće i da banka obračuna kamatu za polaganje sredstava na predmetni račun. Fond za remont se raspodeljuje vlasnicima stanova srazmerno visini njihovih doprinosa.

Vlasništvo ovih sredstava pripada vlasniku određenog stana. Ako osoba proda stan, tada njegov kupac postaje i vlasnik udjela u fondu za remont. Vrijedi napomenuti da vlasnici sredstava na posebnom računu nemaju pravo da ih koriste u druge svrhe, osim za remont zajedničkih sredstava u kući.

Sada proučimo kako se odvijaju događaji u okviru kojih vlasnici utvrđuju pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi. Riječ je o sjednicama glavne skupštine vlasnika stanova.

Sastanak glavne skupštine vlasnika stanova: karakteristike događaja

Glavna skupština vlasnika stambenih prostorija, u skladu sa zakonima iz oblasti stambenog prava Ruske Federacije, je glavni organ upravljanja kućom. U stvari, to je i sastanak, pa se stoga može smatrati događajem. Skupština vlasnika ima dnevni red i uključuje formiranje liste odluka koje se donose glasanjem.

Zajednička imovina stambene zgrade su objekti koji, prema rezultatima sastanka vlasnika stanova, mogu biti:

- rekonstruisan;

- dopunjenopomoćne zgrade za razne namjene;

- popravljeno - uključujući kada se koristi fond za remont.

Na sjednici skupštine etažnih vlasnika mogu se donijeti odluke:

- o formiranju fonda za remont;

- na iznos doprinosa za remont - u odnosu na minimalni nivo;

- po izboru građanina koji će otvoriti poseban račun odgovarajućeg fonda i obavljati poslove na ovom računu;

- o izboru banke koja će opsluživati finansijske transakcije vezane za obračune između vlasnika stanova i pružalaca usluga za održavanje zajedničkih sredstava;

- o dobijanju HOA, UK ili druge kompetentne organizacije kredita za velike popravke u kući;

- o izdavanju garancija za takve finansijske transakcije;

- o postupku korištenja zemljišne parcele uz kuću;

- o korištenju objekata uključenih u zajedničke resurse kuće od strane trećih lica - na primjer, u svrhu reklamiranja;

- o osnaživanju lica koja učestvuju u potpisivanju ugovora o korišćenju objekata;

- o uvođenju informacionih sistema u okviru interakcije vlasnika stanova, kao io određivanju lica koja imaju pravo na korištenje ovakvih tehnoloških rješenja;

- o postupku finansiranja troškova vezanih za uspostavljanje sastanaka uz učešće Krivičnog zakona, HOA ili druge nadležne organizacije;

- o izboru mehanizama za kontrolu doma;

- o potrebi za tekućim popravkamavlasništvo.

Hajde da istražimo kako se dotični sastanci mogu održati.

Obrasci i procedura za održavanje sastanaka vlasnika stanova

Dotična aktivnost se može održati:

- u obliku ličnog glasanja - kada vlasnici prisustvuju lično, razgovaraju o pitanjima i donose odluke o njima;

- glasanjem stanovnika u odsustvu - na način propisan regulatornim pravnim aktima Ruske Federacije;

- mješoviti oblik.

Regulatorni pravni akti Ruske Federacije takođe su utvrdili proceduru održavanja predmetnog događaja. Prije svega, zakon utvrđuje učestalost održavanja sastanaka kako bi se utvrdilo kako vlasnici kuće koriste zajedničku imovinu stambene zgrade. Ovo je veoma značajan kriterijum u smislu efikasnosti upravljanja relevantnim objektima.

Dakle, predmetni sastanci se moraju održavati jednom godišnje, osim ako nije drugačije propisano lokalnim propisima koje utvrđuju vlasnici stanova. Pored glavnog sastanka vlasnika, mogu se održavati i vanredni događaji vezani za raspravu o različitim aspektima upravljanja kućom. Može ih pokrenuti svaki građanin iz reda vlasnika stanova.

Glavna skupština vlasnika se priznaje kao legitimna ako je kvorum ispunjen. U skladu sa stambenim zakonima Ruske Federacije, trebalo bi da bude 50% od ukupnog broja glasova. Ako kvorum nije ispunjen, održava se druga skupština.

Ako se neko od vlasnika stana odluči staviti na raspravuna pitanje, na primjer, kako bi se vanredno izvršile tekuće popravke zajedničke imovine u stambenoj zgradi, onda mora obavijestiti ostale stanare o svojoj inicijativi 10 dana prije relevantnog sastanka. Osoba treba da pošalje informaciju o događaju komšijama u pisanoj formi ili objavi poruku o sastanku vlasnika stanova na posebnim štandovima. Ovaj dokument mora sadržavati:

- informacija o pokretaču vanredne skupštine vlasnika;

- podaci o formi sastanka;

-datum, mjesto i vrijeme događaja;

- glavna pitanja na dnevnom redu skupštine vlasnika;

- procedura za ispitivanje vlasnika stanova sa informacijama koje se razmatraju na sastanku.

Vlasnici stanova sa 10% ili više glasova na sastancima mogu se obratiti Krivičnom zakonu ili HOA sa zahtjevom za održavanje glavne skupštine. Ova žalba mora biti u pisanoj formi i sadržavati tačke dnevnog reda. U roku od 45 dana od prijema relevantnog dokumenta, ali najkasnije 10 dana prije održavanja skupštine, Krivični zakon ili HOA moraju obavijestiti stanovnike o relevantnom događaju.

Ovakve inicijative se takođe mogu povezati sa raspravom o nijansama koje karakterišu popravku zajedničke imovine u stambenim zgradama ili, na primer, korišćenje fonda za kapitalne popravke. Inicijator odgovarajućeg sastanka može biti samo društvo za upravljanje ili partnerstvo vlasnika. Istovremeno, dnevni red može uključivatibiti pitanja koja su obično u nadležnosti sastanka vlasnika stanova.

Sada pogledajmo kako se donose odluke vlasnika kuće.

Karakteristike donošenja odluka na sastancima vlasnika kuća

Kao što smo već napomenuli, realizacija aktivnosti vezanih za održavanje zajedničkih sredstava u kući vrši se na osnovu rezultata glasanja na skupštini vlasnika stanova. Odgovarajuće odluke donose vlasnici u opštem slučaju većinom glasova, ali ponekad je potrebna podrška dvije trećine stanovnika po određenom pitanju.

Obilježja glasanja na sastanku vlasnika stanova

Biće korisno proučiti kako se vrši glasanje o pitanjima dnevnog reda na odgovarajućim sjednicama. Na primjer, u vezi sa postupcima kao što su remont zajedničke imovine stambenih zgrada ili trošenje sredstava koja će se koristiti u odgovarajuće svrhe. Glasanje na skupštini vlasnika stanova može se obaviti lično ili preko zastupnika koji djeluje na osnovu punomoći. Svaki vlasnik ima broj glasova proporcionalan njegovom udjelu u vlasništvu nad zajedničkim resursima u kući. Podaci o licima koja učestvuju u glasanju evidentiraju se u zapisniku sa sastanka vlasnika stanova.

Rezultati glasanja u okviru sastanka vlasnika stanova evidentiraju se u posebnim protokolima, koji su službeni dokumenti. Njihova kompilacija i primjenaodredbe sadržane u njima mogu imati pravne implikacije.

Formuliranje rezultata sastanka vlasnika

Kopije relevantnih protokola ovlašteni građanin mora dostaviti Krivičnom zakoniku, HOA-i ili drugoj nadležnoj organizaciji u roku od 10 dana nakon sastanka vlasnika stanova. Zauzvrat, Krivični zakonik, HOA ili neka druga struktura moraju poslati protokol regulatornim tijelima u roku od 5 dana nakon prijema navedenog dokumenta. Ako ti državni organi dobiju 2 ili više izvora odgovarajućeg tipa 3 uzastopna mjeseca, tada moraju pokrenuti neplaniranu inspekciju aktivnosti građana u vezi sa upravljanjem kućom. Na primjer, ako se stanovnici aktivno raspravljaju o tome koje službe za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade treba da čine mjere za održavanje relevantnih objekata, onda nadležni državni organi mogu provjeriti koliko je zakonito postupanje građana u okviru rješavanja takvih pitanja..

Zapisnik sa sastanka vlasnika stanova ne treba da sadrži odluke o pitanjima koja nisu uvrštena na dnevni red od strane inicijatora skupa. O rezultatima sastanka vlasnika stanova stanari se obavještavaju u roku od 10 dana od dana sastavljanja odgovarajućeg dokumenta. U pravilu - postavljanjem na posebne štandove. Zapisnik o rezultatima sastanka vlasnika stanova vodi se na mjestu koje sami stanari odrede. Izvori normativa su zapisnici sa skupštine vlasnika kojima se uređuje kako treba koristiti zajedničku imovinu stambene zgrade.obavezno za sve stanare, pod uslovom da su pitanja koja se razmatraju na dnevnom redu sastanka bila u nadležnosti nadležnog organa upravljanja zgradom.

Na odluke donesene nakon sastanka vlasnika stanova vlasnici stana mogu uložiti žalbu sudu. Na primjer, ako neko od građana nije bio zadovoljan načinom na koji je bez njegovog učešća utvrđen postupak trošenja sredstava za popravku zajedničke imovine stambene zgrade ili je glasao protiv i smatra da su mu prava povrijeđena. Osoba se može obratiti sudu u roku od 6 mjeseci od dana upoznavanja sa odlukom sastanka vlasnika stambenog prostora.

Dakle, zajedničku imovinu vlasnika u stambenoj zgradi treba koristiti uzimajući u obzir interese svakog stanara. Ima pravo da ih lično izrazi - na sastancima vlasnika stanova ili na sudu.