Razvoj nekretnina i njegova uloga u ekonomskom razvoju. Pojam, vrste, principi i osnove razvoja

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Razvoj nekretnina je proces u više faza koji može biti rizičan, dugotrajan i složen u današnjem okruženju. Postoje mnoge prepreke koje se mogu naći na putu razvoja nekretnina. Takav proces može potrajati godinama da se projekat dovede od početne faze planiranja do završetka. Projekti razvoja nekretnina također mogu biti vrlo unosne prilike za ulaganja.

Concept

Posljednjih godina pojavio se novi koncept u ekonomskoj terminologiji - aktivnosti razvoja nekretnina. Razvoj ove industrije odnosi se na poduzetničke aktivnosti koje uključuju promjene postojećih zgrada, objekata ili zemljišta, što dovodi do povećanja njihove tržišne vrijednosti.

Razvoj je vrsta poslovanja koja se povezuje sa stvaranjem, rekonstrukcijom ili promjenom postojeće imovine ili zemljišta u izgradnji višespratnica, maloprodajnih, kancelarijskih, industrijskih i skladišnih prostora, u cilju dobijanjaprihod od njihovog povećanja cijene.

Concept

Teškoća unapređenja razvoja građevinske industrije dovela je do ekspanzije naučnih i primijenjenih istraživanja u razvoju i implementaciji novih oblika, metoda i sistema upravljanja nekretninama u cilju povećanja konkurentnosti i produktivnosti njihove aktivnosti.

Jedan od ovih oblika je razvoj. Razvoj razvoja nekretnina u Ruskoj Federaciji je relativno nova vrsta poslovanja koja je nastala kao rezultat trendova tržišne ekonomije iz srodnih poslovnih područja u nekretninama, investicijama i građevinarstvu.

Prema ličnostima ruske ekonomske nauke Mazura I. I., Shapiro V. D., koji su se bavili istraživačkim radom u oblasti upravljanja i razvoja nekretnina, razvoj je poseban proces i vrsta profesionalne djelatnosti (poslovanja) koja povezuje se sa kvalitetnom transformacijom nekretnine u cilju povećanja njene vrijednosti.

Razvoj je proces kojim se postiže kvalitetna promjena nekretnina.

Na kraju, glavni znaci razvoja su specifični kvalitativni pokazatelji, odnosno osnovna transformacija i povećanje cijene nekretnine, kao i produktivnost i povrat ulaganja.

S druge strane, razvoj deluje i kao sistem upravljanja procesom stvaranja i razvoja nekretnina, usled čega je njen fizički, finansijski i pravnispecifikacije.

Promjena objekta nekretnine u toku izgradnje se dešava na način da se njegova cijena višestruko povećava.

Kao rezultat, fizički procesi razvoja obezbeđuju pojavu novih potrošačkih svojstava predmeta koji zadovoljavaju promenljive potrebe društva. Ove promjene mogu biti i dramatične i ne baš vidljive spolja. Međutim, one su uvijek neophodan znak razvoja, neophodan uslov za povećanje finansijskog efekta korištenja nekretnina.

Svojstva se mijenjaju tokom vremena tokom razvoja kako bi se zadovoljile potrebe društva.

Procesi finansijskog razvoja se realizuju u vidu povećanja cene imovine kao rezultat izvršenih fizičkih promena. Istovremeno, poskupljenje nije obezbijeđeno bilo kakvim fizičkim promjenama, već samo onim koje zadovoljavaju zahtjeve tržišta i potrebe njegovih kupaca.

Što se ovo poklapa više, to je veća vrijednost kreiranog objekta i veća je efikasnost razvoja.

Produktivnost razvoja će se poboljšati ako zadovolji potrebe kupaca.

Prema svojoj strukturi, kompanija može biti diversifikovani investiciono-građevinski koncern ili holding kompanija sa složeno razvijenim sistemom, koji se sastoji od nekoliko organizacija, od kojih svaka zauzima svoje mjesto u određenoj hijerarhiji i ima svoju cilj.

Treba naglasiti da nisu sve organizacije koje učestvuju uproces kreiranja i implementacije investicionog i građevinskog projekta, dio su strukture (sistema) razvojne kompanije.

To mogu biti opštinske i privatne kompanije koje su uključene u određene faze projekta. Ali što su više uključeni u ovaj investiciono-građevinski holding i potpadaju pod generalnu upravu razvojne kompanije, to će ova kompanija raditi produktivnije. Istovremeno, ove firme će obavljati određene funkcije upravljanja, organizacije, motivacije, kontrole itd.

Razvoj je nova vrsta poslovanja vezana za restauraciju, inženjering, građevinske i druge radove. Nakon završetka ovih radova dolazi do kvalitativne promjene imovine i povećanja vrijednosti imovine.

Razlike između ruskog i stranog razvoja

Glavna razlika je u tome što se zapadni razvoj zasniva na šemi potrebe za stvaranjem objekta nekretnine, koja je zasnovana na marketinškom istraživanju. U našoj državi se razvija investicioni projekat za određenu parcelu koja je dostupna za projekat.

Razvoj nekretnina u Rusiji implicira da naše kompanije još ne mogu konkurirati stranim, ali ova doktrina postaje sve popularnija zbog razvoja sistema urbanog planiranja i evropeizacije modernog društva. Uloga programera postaje sve opipljivija. Oni mogu organizovati fundamentalnepromjene. Transformacije se vrše na različite načine. Programeri su biznismeni i stručnjaci širokog profila: u oblasti prava, novca i građevinarstva. U Rusiji ih je malo, a cijena njihovih usluga je prilično visoka.

Razvojni zadaci

Centralni cilj razvoja i upravljanja nekretninama je maksimiziranje prihoda od imovine. Izvor ovog prihoda je dodata vrijednost koja je stvorena tokom realizacije projekta kao razlika između cijene objekta i cijene projekta.

Ovdje aktivnost programera mora biti fokusirana na maksimiziranje vrijednosti završenog objekta i minimiziranje troškova.

Glavni ciljevi profesionalnog razvoja nekretnina:

1. Efikasna organizacija procesa odobravanja projekta sa vladinim agencijama.
2. Efikasna organizacija rada sa izvođačima, kao i privlačenje pouzdanih izvođača uz minimiziranje cijena i vremena projekta kroz licitiranje ugovora. Jedan od osnovnih alata za poboljšanje upravljanja građevinskim dijelom (implementacijom) razvojnih projekata je uključivanje profesionalnih projektnih menadžera sa poznavanjem građevinskih tehnologija.
3. Efikasna organizacija projektnog finansiranja sredstava - formiranje ekonomski održivog i dobro uspostavljenog mehanizma za alokaciju finansijskih sredstava, koji uključuje kombinaciju različitih izvora sredstava i promjenu omjera između njih kako napredujeteprojekat.

Izvori sredstava za razvojne projekte su: vlasnički kapital, direktno finansiranje, pozajmljena sredstva (uključujući bankarske kredite, sredstva).

Svaki od ovih izvora ima svoje prednosti i nedostatke. Kao rezultat toga, vlastita sredstva programera obično čine najmanji dio ukupnih sredstava dodijeljenih projektu.

Glavni izvor finansiranja projekta u fazi izgradnje su pozajmljena sredstva i sredstva iz direktnih izvora finansiranja, dok se udio potonjih povećava kako se projekat završava. Programer mora biti u mogućnosti kombinirati ove izvore kako projekat napreduje, izbjegavajući nepotrebnu ovisnost projekta o dodjeli sredstava iz kredita i minimizirajući naknadu za privučena sredstva.

4. Efikasna organizacija prodaje (zakupa) objekta, koja se stvara uz učešće specijalizovanih brokerskih kompanija. Povećanje kapaciteta prodajnih timova korištenjem različitih načina organizacije prodaje uključuje: rad putem interneta, korištenje društvenih mreža, prodaju na terenu.

Principi

Jedan od osnovnih principa razvoja nekretnina je stvaranje moćnog tima konsultanata koji će raditi u različitim fazama projekta - od marketinških poslova do implementacije rada gradilišta. Privlačenje takvih profesionalaca nije jeftino, ali je, kako iskustvo pokazuje, isplativo.

UključenoSvaki korak u razvoju projekta treba da istakne glavne tačke čijom uspešnom implementacijom možete očekivati uspešan rezultat celog projekta. Istraživanje tržišta bi trebalo da odgovori na sljedeća pitanja:

• u kom sektoru tržišta sada postoje nepopunjene niše i hoće li one ostati u budućnosti;
• koji je mogući nivo cijene za prodaju izgrađenog područja;
• koja je prognoza profitabilnosti projekta;
• koji nivo konkurencije u određenom sektoru;
• verovatni rizici i načini za njihovo smanjenje.

Istraživanje tržišta nekretnina omogućava vam da pronađete postojeću ravnotežu ponude i potražnje u različitim sektorima i na taj način identifikujete nepopunjene niše u kojima postoji nedostatak određenih područja.

Proučavanje prodajne cijene i cijene izgradnje omogućava vam da pronađete sektore u kojima će efikasnost razvojnog projekta biti maksimalna.

Veliku pažnju u studiji treba posvetiti prognozama ovih karakteristika, jer se stanje na tržištu konstantno mijenja. Studija treba da sadrži i studiju rada takmičara, utvrđivanje njihovih snaga i mana.

Pregledi

Uobičajeno je razlikovati dva glavna tipa razvoja: razvoj uz naknadu i špekulativni razvoj.

Fee-development je vrsta građevinskog posla u kojem razvojna kompanija ne posjeduje objekat koji se gradi, već se samo bavi čistim razvojem bez investicionih funkcija. Ova vrsta razvoja jenajmanji rizik.

Tradicionalni razvoj na modernom ruskom građevinskom tržištu podrazumeva neophodno učešće razvojnih fondova u aspektima ulaganja i izgradnje.

Udio uloge građevinske kompanije u investicionim projektima kreće se od 100 do 35-40 posto.

Špekulativni razvoj je teži od prve opcije. Programer gradi komercijalnu nekretninu, preuzimajući akciju kao osnivač projekta. Finansijska šema velikih razvojnih projekata je složena kombinacija vlastitih sredstava graditelja i privučenih investicija: bankovnih kredita i plaćanja budućih zakupaca.

Visoke zarade u špekulativnom razvoju praćene su visokim rizicima u slučaju neuspjeha projekta. Špekulativni razvoj je najteži oblik odnosa između učesnika u investicionom procesu na tržištu nekretnina, budući da su nekretnine, proces izgradnje, projektovanje i izuzetno teški bankarski poslovi pomešani u jednom projektu.

Ko je programer?

Programer je kompanija koja kreira objekat i upravlja ovim procesom. Ukupnost svih radova koje izvodi investitor je složen investicioni projekat u oblasti nekretnina. Tokom implementacije projekta, programer (tzv. developer) nastoji minimizirati rizike i povećati profitabilnost. U nekim slučajevima on može djelovati samo kao izvođač i primati fiksnu naknadu od klijenta za svoj rad. Ako programerdjeluje kao inicijator projekta, tada je prisiljen preuzeti sve rizike.

Programer je stručnjak za nekretnine koji je specijaliziran za stvaranje novih ili renoviranje postojećih nekretnina, njihovu uspješnu prodaju i prodaju. Ovi zaposleni često rade s partnerima kako bi podijelili rizik i posao, a mogu raditi i za velike kompanije koje se bave razvojem nekretnina u velikim razmjerima ili koriste razvoj nekretnina kao jedno investiciono sredstvo u raznolikom portfelju.

Ljudi mogu pristupiti karijeri programera iz različitih perspektiva. Programeri mogu imati diplome iz oblasti razvoja nekretnina ili poticati kao agenti za nekretnine, izvođači radova ili arhitekti.

Raditi kao investitor je veoma težak zadatak. Programeri bi trebali biti u stanju procijeniti širok spektar budućih scenarija i odrediti da li su izvodljivi i prihvatljivi. Može pogledati praznu parcelu i vidjeti potencijal u njoj, ili obići oronulu zgradu i napraviti plan za preuređenje i uspješnu prodaju u budućnosti.

Programeri imaju tendenciju da rade u velikom obimu, uključeni u izgradnju više jedinica koje mogu obuhvatiti hiljade nekretnina.

Iskustvo u industriji nekretnina je kritično, jer developer mora dobro poznavati tržište da bi shvatio da li će projekat biti uspješan ili ne. Programerima su također potrebne veze s lokalnim vlastima kako bi im pomogli da se upoznajuprojekti u rasponu od ljudi u kancelariji koji mogu dati smjernice kako bi pomogli u pomicanju projekta do saradnika za planiranje u općini koji će pomaknuti ove projekte naprijed.

Dobar programer je također dio većeg tima. Programer mora raditi s arhitektima, izvođačima, pejzažistima, političarima, agentima za nekretnine i mnogim drugim profesionalcima kako bi vodili projekt od početka do kraja. Programeri moraju odabrati dobre timove, efikasno ih organizirati i upravljati njima kako bi zadovoljili potrebe projekta i članova tima uz zadržavanje kontrole nad cjelokupnim razvojem.

Mnogi programeri biraju određenu oblast specijalizacije, kao što su stambene nekretnine visoke klase, komercijalne nekretnine, nekretnine srednjeg ranga, stanovanje s niskim prihodima i tako dalje.

Programeri također mogu proširiti geografske granice svojih projekata. Na primjer, razvoj koji je vezan za high-end stambeno tržište u New Yorku neće nužno biti tako uspješan u Minneapolisu.

Fape projekta

Projekat razvoja stambene imovine može se podijeliti u tri faze:

1. Rana faza: U početnoj fazi, projekat je fokusiran na ekspertizu, istraživanje i dozvole. Ovo je obično najnedosljedniji dio u trajanju. Ulaganje u ovoj fazi nosi najveće i najrazličitije rizike jer postoji mnogo nepoznatih faktora. Neki od glavnih koraka u ovoj fazi uključuju sljedeće procedure:

• procjena okoliša;
• pregledi;
• analiza tržišta i studija izvodljivosti;
• sticanje zemljišta ili osiguranje prava na kupovinu zemljišta;
• planovi lokacije, planovi razvoja i planovi izgradnje;
• organizacija finansiranja izgradnje;
• poboljšanja infrastrukture.

2. Srednja faza (faza izgradnje): uključuje izgradnju i unapređenje objekata. Budući da je predprojektni rad već završen, rizici projekta u ovoj fazi su značajno smanjeni, ali ne i potpuno eliminisani. Neki od glavnih koraka u ovoj fazi uključuju procedure:

• podizanje finansiranja izgradnje;
• projektni marketing;
• pre-leasing;
• organizacija za upravljanje imovinom (osim ako nije urađeno tokom pre-razvoja).

3. Završna faza (operacija): je prva faza životnog ciklusa zgrade. Iako se rizici povezani sa predrazvojom i izgradnjom mogu eliminisati do ovog trenutka, stanje stanara je i dalje ugroženo. Neke aktivnosti u završnoj fazi uključuju sljedeće procedure:

• traži kupca ako to već nije urađeno;
• trajni marketing i lizing;
• odredite strategiju zadržavanja;
• pojačajte upravljanje imovinom;
• postići stabilizaciju.

A ako se bavimo komercijalnim nekretninama?

Da bi investicija donelaočekivanog profita, morate brinuti o njegovom odgovarajućem plasmanu i promociji na tržištu. U ovom trenutku u Rusiji, zadatak je komplikovan činjenicom da je konkurencija na ovom tržištu izuzetno velika. Iz tog razloga, razvoj komercijalnih nekretnina je relevantniji nego ikad.

Razvoj komercijalnih nekretnina ima mnoge prednosti za finansijera. Glavni su:

• postupno povećanje cijene maloprodajnog prostora, što im omogućava da uskoro preprodaju prostor po većoj cijeni;
• prilika za zaradu pasivnog prihoda od najma;
• sigurna investicija sa najmanjim rizikom.

U svakom slučaju, sam objekat ima neku vrijednost, jer po potrebi, u svakom trenutku, možete dobiti sredstva od njegove implementacije.

Primjena razvoja u trgovini

Uzimajući u obzir razvoj razvoja maloprodajnih objekata, možemo izdvojiti glavne zadatke koji se postavljaju pred investitora u ovom slučaju.

Uključuju:

• Marketinško istraživanje tržišta za identifikaciju konkurenata i pronalaženje najboljih opcija za privlačenje kupaca u kompleks za kupovinu i zabavu;
• tražite optimalnu lokaciju za lokaciju trgovačkog ili poslovnog centra, uzimajući u obzir protok ljudi;
• izrada prijedloga plana lokacije maloprodajnog prostora (podjela na zone).

Za trgovačke centre, cijena zakupa ovisi ne samo o površini prostora, već i o njegovoj lokaciji - onim tačkama koje se nalaze bliže ulazu ili na mjestima velike gužve ljudi ćekošta više.

S vremena na vrijeme može biti potrebno privući dodatna ulaganja u izgradnju.

Skladišna nekretnina

Skladišne nekretnine danas su jedan od najatraktivnijih segmenata ruskog razvojnog tržišta. Tržište je još daleko od zasićenja. Ponude kvalitetnih objekata su beznačajne. Potražnja je značajna. Povrat investicije je oko 15-17%, a rok povrata je 4-5 godina. Implementaciju projekata u razvoju skladišnih nekretnina izvode kako veliki developeri tako i oni srednje veličine.

Zaključak

Dakle, razvoj je sistem ekonomskih, organizacionih, pravnih i fizičkih odnosa na tržištu nekretnina. Realizacija projekta u ovoj oblasti ima mogućnost primjene inovacija i ostvarivanja profitabilnosti na osnovu njihovog ulaganja.