Kupovina komercijalnih nekretnina: karakteristike, procedure i preporuke

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Kupovina komercijalnih nekretnina zahtijeva izuzetno odgovoran pristup. Samo jedna greška ili netačnost može dovesti do ozbiljnih negativnih posljedica. Bez obzira na složenost transakcije, kupovina komercijalnih nekretnina u Moskvi zahtijeva posebnu pažnju i striktno pridržavanje određenih pravila i algoritma radnji.

Kako kupiti kancelariju?

Najprofitabilniji način ulaganja u komercijalne nekretnine u našoj zemlji danas je nabavka objekata u glavnom gradu i obližnjem regionu. Vlasnik imanja pobjeđuje. On može dobiti stabilan profit od isporuke objekta po ugovoru o zakupu. Osim toga, na tržištu danas možete pronaći veliki broj uspješnih kompanija koje su spremne kupiti poslovni prostor. Uglavnom su zainteresovani za nestambene nekretnine koje su pogodne za komercijalne aktivnosti.

Pronalaženje pravog uredskog prostora može potrajati. Međutim, ako ste konačno pronašli odgovarajući objekt, postavljaju se nova pitanja. Kako se sprovodikupovina poslovnog prostora? Kako sastaviti ugovor? Koje karakteristike treba uzeti u obzir prilikom sklapanja posla? Ovo i još mnogo toga će se raspravljati u ovom članku.

Pravne odredbe: vlasništvo

Srećom, dani neprijateljskih preuzimanja i drugih scenarija nezakonitih radnji su davno prošli. Ali evo ljudi koji su se specijalizirali za takve aktivnosti, rade i dan-danas. Često su uključeni u rješavanje raznih problema. Tokom perioda ekonomske krize, rizik od prevare je veći nego ikad, tako da vlasnici preduzeća treba da budu oprezni i oprezni.

Kako ide kupovina komercijalnih nekretnina? Zamke koje možete očekivati prilikom sklapanja posla su veoma raznolike. Posebno treba da budete oprezni ako znate da je prodavac nekretnine u teškoj finansijskoj situaciji. U savremenoj pravnoj praksi postoji mnogo primjera kako je prvobitni vlasnik prostora, sastavljajući ugovor o kupoprodaji komercijalne nekretnine, ostavio rupe u zakonu koje su omogućile zadržavanje vlasništva. Takvi nepošteni prodavci, nakon rješavanja finansijskih problema putem transakcije, mogli bi zahtijevati povrat predmeta.

Dakle, možemo zaključiti da će kupoprodaja komercijalnih nekretnina biti uspješna samo ako se transakcija legalizira. Ključni faktori u ovom pitanju su ispravnost i ispravnost izrade ugovora. Samo u tom slučaju moći ćete se zaštititi od rizika povezanih s gubitkom imovine iiznošenje neosnovanih finansijskih potraživanja od strane prodavca. Zato je za većinu kupaca najvažniji aspekt nabavka pravno čistog prostora.

Kupovina komercijalne nekretnine za individualnog preduzetnika (pojedinačnog preduzetnika) nosi mnoge rizike koji mogu dovesti do dugotrajnih sudskih sporova. Kao rezultat, ne samo da možete gubiti svoje vrijeme i energiju, već i izgubiti svoje prostorije.

Glavni rizici kupaca

Kupovina komercijalne nekretnine može sadržavati sljedeće rizike:

• prodavac nije vlasnik objekta;
• prava na prostore mogu osporiti treće strane;
• vlasnička prava mogu biti netačna;
• prikaz objekta;
• kupovina objekta može biti popraćena brojnim dodatnim troškovima;
• pojavljivanje trećih lica koja zahtijevaju otplatu dugova ili naknadu za gubitke povezane s korištenjem predmeta.

Dakle, ako ne posvetite dužnu pažnju transakciji, takva akvizicija može dovesti do ozbiljnih finansijskih posljedica. Ovo je posebno tačno kada se uzima zajam za kupovinu komercijalne nekretnine. Činjenica je da velike banke zapošljavaju posebno obučene stručnjake čiji je zadatak da djeluju u interesu organizacije. Nedostatak temeljne provjere kupoprodajne transakcije, nepoštivanje osnovnih sigurnosnih pravila i nepostojanje važnijih pravnih dokumenata mogudovesti do napadačke zapljene stečene imovine.

Obrada ponude

Izrada dokumentacije u slučaju kada se kupovina komercijalne nekretnine od strane fizičkog lica vrši na osnovu standardnih obrazaca. Možda neće uzeti u obzir sve karakteristike određene sobe. Većina ugovora je sastavljena koristeći standardne uslove i opšte fraze. Osim toga, kupac možda neće dovoljno dobro razmisliti o mogućim scenarijima i planu transakcije. Kao rezultat toga, kupovina komercijalne nekretnine može dovesti do poteškoća u stjecanju vlasništva ili sudskih sporova u bilo kojoj od tačaka opisanih u ugovoru.

Kako provjeriti čistoću transakcije?

Ovo pitanje danas zanima mnoge kupce nekretnina. Ako ne izvršite detaljnu provjeru, postoji mogućnost da će treća lica podnijeti zahtjev za nekretninom. Za kupca će to dovesti samo do negativnih posljedica: morat će dokazati svoja prava na sudu, što zahtijeva dodatne troškove. Osim toga, ako je kredit uzet za kupovinu komercijalne nekretnine, značajniji su problemi sa zahtjevima za otplatu bankovnog duga.

Pravni status poslovnog prostora

U slučaju nepoštivanja procedure za registraciju kupoprodajne transakcije, mogu nastati različiti sukobi sa državnim organima koji vrše kontrolu. Uz nedovoljno pažljivo proučavanje svih detalja transakcije, vjerovatno je dakupac je jednostavno prevaren. U ovom slučaju možete izgubiti ne samo imovinu, već i novac.

Da biste smanjili vjerovatnoću negativnih posljedica na nulu, potrebno je pažljivo provjeriti i sam predmet i prodavača. Pokušajte da što preciznije opišete sve uslove ugovora, obavezno uzmite u obzir trenutak transakcije i period neposredno nakon nje. Bolje je unaprijed analizirati sve moguće posljedice i odlučiti se za preferiranu strategiju ponašanja.

Uz nedovoljnu pripremu za transakciju, njena osnova može biti krhka sa pravne tačke gledišta. U ovom slučaju je velika vjerovatnoća kvara. Dakle, ako ste odlučili kupiti komercijalnu nekretninu, kvalifikovana pravna podrška bi trebala biti vaš glavni prioritet.

Skriveni rizici

Prilikom kupovine komercijalne nekretnine, kupac možda neće imati potrebne informacije o tehničkim karakteristikama objekta. Prodavci se trude da se ne fokusiraju na negativne točke. Kao rezultat toga, kupac, nakon završetka transakcije, može se suočiti sa potrebom za značajnim finansijskim troškovima potrebnim za dovođenje nekretnine u ispravno stanje. Na primjer, prilikom kupovine prostora u novogradnji, kupac može pronaći neke nedostatke koji nisu uočeni kao rezultat inicijalnog pregleda. Ponekad čak postoje slučajevi neusklađenosti između površine i rasporeda prostora koji se prodaje i parametara navedenih u službenoj tehničkoj dokumentaciji.

Stručnost

Za utvrđivanje svih parametara i karakteristika objekta potrebno je izvršiti tehnički pregled. Uz mišljenje stručne komisije, možete postaviti osnovane zahtjeve investitoru sa zahtjevom da ispravi određene nedostatke. U slučaju da investitor odbije da otkloni nedostatke učinjene tokom izgradnje, kupac se može obratiti sudu i tamo braniti svoja prava.

Prilikom kupovine komercijalnih nekretnina u starijim zgradama, habanje bi trebalo da bude glavni fokus. Uostalom, nedostaci koji na prvi pogled izgledaju beznačajni mogu dovesti do globalnog uništenja. Za utvrđivanje tehničkog stanja objekta potrebno je izvršiti detaljan pregled konstrukcije. Developeri i agencije za nekretnine zainteresirani su za što skoriju prodaju nekretnine. Malo je vjerovatno da će htjeti obavijestiti kupca o svim karakteristikama prostora. To je razumljivo, jer ako sazna za sve nedostatke, htjet će smanjiti iznos transakcije.

Da ne biste bili žrtva nepoštenog prodavača, važno je ne samo obratiti posebnu pažnju na očigledne nedostatke, već se fokusirati i na najmanje nedostatke. Od prodavača možete zahtijevati ili smanjenje cijene objekta, ili besplatno otklanjanje svih nedostataka u unaprijed određenom roku. Ukoliko se uoče značajniji prekršaji u pogledu kvaliteta komercijalne nekretnine, kupac može odbiti da ispuni obaveze navedene uugovor.

Precijenjeno

Kako se vrednuje komercijalna nekretnina? Za povoljnu kupovinu će biti potrebna detaljna procjena imovine.

Postoje tri glavna pristupa:

1. Profitabilno: postepeno vraćanje utrošenog novca tokom određenog vremenskog perioda.
2. Uporedno: Nekretnina se upoređuje sa sličnim nekretninama za prodaju.
3. Cost: izračunava približni iznos troškova koji će se morati potrošiti da se ne nabavi sličan predmet.

Ova procjena je analitičke prirode.

Kako ispravno procijeniti vrijednost objekta?

Proceduru evaluacije može izvršiti nezavisni stručnjak, agent za nekretnine ili sam prodavac. Kada promet nekretninama obavljaju pravna lica, potrebno je uključiti nezavisnog procjenitelja. Nakon obavljenog posla, specijalista daje detaljan izvještaj, koji će biti službeni dokument.

Nekretnina nakon procjene nekretnine ne izdaje nikakav dokument. Takođe treba imati u vidu da većina posrednika koji danas rade u našoj zemlji nisu u mogućnosti da pruže tako kvalitetnu uslugu. Procjena će biti adekvatna samo ako sarađujete sa kompetentnim i kvalifikovanim specijalistom.

Također, možete sami izvršiti procjenu imovine. Da biste to učinili, dovoljno je malo razumjeti tržišne pokazatelje i analizirati ostale ponude. Ovdje je glavna stvarnapravite procjenu na osnovu mnogo različitih izvora za kupovinu i prodaju objekata.

Glavni faktori koji utiču na cijenu

Važan parametar je lokacija nekretnine. Prestiž područja ima veliki utjecaj na cijenu prostora. Važni su i pogodna infrastruktura i transportna dostupnost. Što preciznije odredite vrijednost objekta, to će transakcija biti uspješnija.

Ako ćete kupovati komercijalnu nekretninu, obavezno pročitajte sve nijanse prije sklapanja posla kako ne biste upali u neugodnu situaciju i ne izgubili novac.