Kupovina stana sa bespravnom preuređenjem: rizici, mogući problemi, rješenja i savjeti prodavača nekretnina

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Prema važećem zakonodavstvu, svaki rad u vezi sa rasporedom stanova mora biti odobren od strane nadležnih regulatornih tijela. Međutim, kako praksa pokazuje, pojedini neodgovorni građani to zanemaruju, zbog čega ljudi koji kupuju sekundarni stambeni prostor imaju određene probleme. Osim toga? normativni akti se stalno dopunjuju i menjaju, pa ono što je nekada bilo ispravno, u jednom trenutku može prestati da bude. U tom kontekstu, nameće se jedno sasvim logično pitanje: koliki je rizik od kupovine stana sa bespravnom preuređenjem? Pokušajmo to detaljnije razumjeti i saznati s kakvim rizicima će se suočiti kupci nekretnina, kao i kako se osigurati i izbjeći mnogo problema.

Opće informacije

Pre nego što kažeteo tome šta prijeti kupovinom stana s bespravnom preuređenjem, pogledajmo osnovne uslove i regulatorni okvir. Proces izmjene projekta stambenih zgrada reguliran je Zakonom o stanovanju Ruske Federacije. Propisuje sve uslove, proceduru za izdavanje dozvola, daje klasifikaciju preuređenja, a takođe određuje kaznu za svako kršenje zakona.

Važno je shvatiti da za svaki rad na promjeni konfiguracije stana nije potrebna dozvola. U nekim slučajevima će biti dovoljno samo obavijestiti BTI o planiranoj sanaciji, kako bi zaposleni u ovoj vladinoj organizaciji dokumentirali buduće promjene. To uključuje sljedeće:

• transfer vodovodne opreme;
• montaža vrata u noseći zid;
• renoviranje i zastakljivanje balkona;
• izgradnja vestibula koja povećava termoizolacione karakteristike stambenih prostorija;
• izgradnja unutrašnjih pregrada;
• transfer vrata.

Kupovina stana sa bespravnom preuređenjem u bilo kojem od gore navedenih slučajeva ne prijeti ništa, jer nisu u suprotnosti sa normama stambenog zakona i ne zahtijevaju dobijanje dozvola.

Ključni regulatorni zahtjevi

Pogledajmo ih pobliže. Ako vaši planovi uključuju kupovinu stana, bespravna pregradnja može uzrokovati mnogo problema, npr.ako kasnije želite preregistrovati dokumente ili preprodati stambeni prostor. Stoga biste trebali znati u kojim slučajevima je zabranjeno mijenjati konfiguraciju stambenih prostorija. To uključuje sljedeće:

• ako se kao rezultat preuređenja stambeni uslovi pogoršavaju ili otežava pristup komunikacijama;
• mjesto postaje nesigurno ili nesposobno za stanovanje;
• u slučaju kada se radovi zahvate dijelovi kuće koji su rezervisani za aktivnosti službi civilne zaštite ili Ministarstva za vanredne situacije;
• utječu na čvrstoću i izdržljivost nosivih konstrukcija;
• stvaraju prijetnju od urušavanja zgrade ili ometaju normalan rad susjednih zgrada;
• pokvarite opremu za ventilaciju;
• povećati opterećenje nosećih konstrukcija.

Kupovina stana sa bespravnom preuređenjem u ovom slučaju je nepoželjna, jer je prepuna negativnih posljedica. Pogledajte ispod za više detalja o tome s kakvim se posljedicama možete suočiti.

Vrste stambenih konverzija

Pa šta trebate znati o ovome? Ako ste izvagali sve rizike kupovine stana sa bespravnom preuređenjem i pristali na tako rizičan korak, onda morate imati detaljnu ideju o tome što bi to moglo biti. Važeća zakonska regulativa dijeli rekonstrukciju stambenog prostora u dvije vrste:

• jednostavno;
• teško.

Razlika između njihje da je u prvom slučaju potrebno regulatornim tijelima dostaviti samo skicu, au drugom je potrebno izraditi projekat. Ako planirate premjestiti vrata ili premjestiti vodovodnu opremu, tada će biti dovoljno dostaviti skicu BTI-u na odobrenje. Osim toga, bit će potrebne sve izmjene plana stana.

Složena rekonstrukcija je problematičnija i dugotrajnija, jer ćete morati da razvijete i odobrite projekat u nekoliko vladinih organizacija. Cijeli proces traje oko šest mjeseci, a također ćete morati platiti u prosjeku 60.000 rubalja. Nakon prijema dokumentacije o dozvoli, vlasnik stana treba da obavijesti BTI, koji vrši tehnički pregled i izdaje akt.

Ako zaobiđete ovu proceduru, tada mogu nastati određene posljedice prilikom kupovine stana. Neovlašteno preuređenje, ako ga otkriju nadležni regulatorni organi, kažnjivo je važećim zakonom.

Šta se događa ako kupite nekretninu s neodobrenom rekonfiguracijom?

Mnoge ljude zanima pitanje šta prijeti bespravno preuređenje prilikom kupovine stana. I to nije iznenađujuće, jer je sekundarno tržište prepuno ponuda za prodaju stambenih objekata s raznim kršenjima. U ovom slučaju cijela odgovornost nije na prodavcu, već na kupcu. Stoga, prilikom odabira stana, trebali biste biti vrlo oprezni u proučavanju njegovog tehničkog pasoša i druge dokumentacije. Uostalom, akonakon što se transakcija završi, regulatorna tijela će ubuduće otkriti sva kršenja, tada ćete morati platiti kaznu.

Kupovina kuće na kredit

Pa šta trebate znati o ovome? Nelegalizovana pregradnja pri kupovini stana na hipoteku moguća je samo kada ne postoje neslaganja između tehničke dokumentacije i stvarnog plana nekretnine. U ovom slučaju sve nije tako strašno, jer svu odgovornost u potpunosti snosi osoba koja je u trenutku kupoprodajne transakcije djelovala kao zakonski vlasnik stambenog prostora. Stoga, ako nemate dovoljno novca za kupovinu stambenog prostora za gotovinu, a želite za to dobiti kredit, preporučuje se da se prvo konsultujete sa stručnjakom koji može provjeriti svu dokumentaciju da li je u skladu sa osnovnim zakonskim standardima.

Koje rizike trebam uzeti u obzir?

Ovom aspektu treba dati posebnu važnost. Kao što je ranije spomenuto, posljedice bespravne preuređenja prilikom kupovine stana je novčana kazna. Njegova veličina ovisi o mnogim faktorima iu nekim slučajevima dostiže vrlo pristojne količine. U pravilu se možete izvući plaćanjem kazne ako promjena konfiguracije stambenog prostora nije izazvala nikakve posljedice, odnosno nije oštetila susjedne prostorije ili zgrade, kao ni njihove vlasnike. Inače, zakon predviđa krivičnu odgovornost, koja je već teža. Osim toga, žrtvaStranka može tražiti dodatne kazne putem suda, a u većini slučajeva uspijeva ih dobiti. Takvi slučajevi uključuju sljedeće:

• kršenje u funkcionisanju ventilacije;
• manifestacija bilo kakvog mehaničkog oštećenja na fasadi zgrada;
• smanjenje karakteristika zvučne izolacije nosivih konstrukcija.

Ako planirate preuređenje, bolje je ne varati, jer će buka građevinskih alata sigurno reći susjedima o popravci, koji se mogu prijaviti nadležnim regulatornim tijelima. Osim toga, radovi se mogu ne odvijati u skladu sa osnovnim pravilima i propisima i dovesti do poremećaja u radu stambenih komunikacija.

Nelegalno preuređenje mogu otkriti predstavnici javnih preduzeća prilikom očitavanja pojedinačnih brojila energije. Zbog specifičnosti svojih aktivnosti, biće prinuđeni da o tome obaveste nadležne organe, čiji će predstavnici doći sa inspekcijom i, u najboljem slučaju, izreći novčanu kaznu. Osim toga, izvršene promjene neće biti unesene u tehnički i katastarski pasoš, te će stoga ovi dokumenti biti nevažeći, a vi ćete imati problema sa naknadnom preprodajom stambenog prostora.

Glavni rizici kupovine stana sa bespravnom preuređenjem su sljedeći:

• Jednostrani raskid transakcije i njeno poništavanje.
• Oduzimanje imovine u korist države. Najčešće se to dešava kada je kupac znao da su promjene u prostoriji izvršene nezakonito, te je namjerno otišao udogovor.
• Hapšenje imovine dok sve prekršaje ne otkloni njen trenutni vlasnik.

Što se tiče prodavaca, oni ne rizikuju ništa, osim gubitka vrijednosti stambenog prostora. Kao što je ranije pomenuto, oni apsolutno nisu odgovorni ni za šta. Stoga bi kupci trebali ozbiljno shvatiti svoj izbor stambenog prostora, jer su povezani rizici danas vrlo visoki. Preporučuje se dobro razmisliti prije nego što pristanete na bilo kakve poslove.

Kako biti kupci?

Svaka osoba treba vrlo odgovorno pristupiti nabavci stambenog prostora. Ovo se posebno odnosi na slučajeve kada se kupovina stana sa nelegalnom preuređenjem vrši u hipoteku, jer ćete nakon potpisivanja ugovora biti vlasnik nekretnine i sva odgovornost će pasti na vas. U ovom slučaju postoje dvije mogućnosti za rješavanje problema: da se preurede svi dokumenti za stanovanje u zakonskom roku ili da se prostor vrati u prvobitno stanje. Prva metoda je manje skupa i oduzima mnogo vremena, pa je najbolje da je se pridržavate.

Kako legalizirati neovlaštenu promjenu stana

Zaustavimo se na ovom aspektu detaljnije. Dakle, kupili ste stan sa nelegalnom adaptacijom. Šta se može učiniti da se izbjegnu problemi sa zakonom? Odgovor na ovo pitanje dat je gore: preregistrovati dokumente za stanovanje. Međutim, morate shvatiti da sve povezane troškove snosite vi, a ne prodavac. Morat ćete prikupitisljedeći dokumenti:

• zahtjev za promjenu konfiguracije prostora;
• tehnički list;
• original i kopija kupoprodajnog ugovora;
• kopija građanskog pasoša osobe na koju je stan uknjižen;
• novi plan;
• Pisana saglasnost svih članova porodice za preuređenje.

Imate samo 6 mjeseci da riješite sve ove probleme, pa je nakon kupovine kuće bolje da ne odgađate, već odmah počnite sa prikupljanjem dokumenata, jer to oduzima dosta vremena. Istovremeno, morate biti dobro upućeni u sve pravne aspekte. Kako kažu, nepoznavanje zakona nije opravdanje, a u stvarima vezanim za nekretnine postoji mnogo zamki. A kupovina stana s bespravnom adaptacijom prilično je sumnjivo poduzeće, kojem treba pristupiti sa svim oprezom. Stoga će biti korisno prvo dobiti savjet od advokata. Ovo ne samo da će značajno ubrzati proces, već će i izbjeći mnoge probleme u budućnosti.

Na šta treba obratiti pažnju prilikom odabira kuće?

Da biste izbjegli kupovinu stana sa nelegalnom preuređenjem, morate pažljivo proučiti dokumente za to. Ako postoje kršenja ili nezakonite promjene, onda ih možete lako otkriti. To možete učiniti koristeći jedan od sljedećih metoda:

1. Često, tokom rekonstrukcije, dolazi do promjene početnih karakteristika susjednih objekata, na osnovu čegastanovnici susjednih stanova mogu pogoditi o nezakonitosti radnji i o tome obavijestiti inspekcijske organe. Na osnovu primljene reklamacije, komisija odlazi na navedenu adresu. Ako se u isto vrijeme otkriju neslaganja između stanja stambenog prostora i njegovog plana, tada će vlasnik biti dužan platiti novčanu kaznu i vratiti sve u prvobitno stanje.
2. Sličan scenario se dešava i ako su tokom procesa izmjena učinjena gruba kršenja građevinskih propisa i pravila, što je dovelo do kvarova u komunikaciji, uslijed čega su pozvane ekipe hitne pomoći da otklone probleme. U ovom slučaju, iznos kazne će biti mnogo veći, a zbog činjenice incidenta može se pokrenuti krivični postupak.
3. Nezakonitost preuređenja mogu otkriti službenici javnih komunalnih preduzeća u postupku skidanja očitavanja sa individualnih brojila za potrošnju energije, koji mogu poslati i zahtjev nadležnim organima.

Svaki od gore navedenih slučajeva će biti evidentiran i odražen u relevantnoj dokumentaciji, tako da ako ozbiljno razmišljate o tome kada kupujete stan, možete izbjeći mnogo problema.

Zaključak

Danas se mnogi ljudi odlučuju na kupovinu stana sa nelegalnom adaptacijom, jer je cijena takvog stana mnogo niža, na sličan način žele uštedjeti. Međutim, potrebno je dobro odvagnuti prednosti i nedostatke. Daleko od uvijek je moguće legitimirati promjene u konfiguraciji prostorija ili ih eliminirati, a posljedice mogu bitibudi prilično ozbiljan. Bolje je ne riskirati još jednom i ne sklapati sumnjive poslove. A ako se konačno odlučite za kupovinu stambenog prostora s bespravnim preuređenjem, onda pažljivo pročitajte tehničku dokumentaciju i uvjerite se da nakon kupovine možete učiniti sve u skladu sa zahtjevima zakona. Samo na taj način možete biti sigurni da vas pravda neće zadesiti.