Kupac u građevinarstvu je Definicija, odgovornosti i funkcije

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Trenutna uloga kupca kao figure određene vrste u građevinarstvu je regulisana regulatornim dokumentima. Kupac u građevinarstvu je osoba koja upravlja procesom. Prema karakterističnim karakteristikama djelatnosti i funkcijama, može se izjednačiti sa investitorom, a po obimu izvedenih radova - sa investitorom ili generalnim izvođačem. Građanski zakonik ima posebnu odredbu o naručiocu prilikom izgradnje, koja detaljno propisuje ciljne zadatke ovlaštene osobe, kao i kazne predviđene za kršenje zakona.

Pojam i njegova definicija

Kupac može biti i pravno i fizičko lice, kojem su investitori dali ovlaštenje za realizaciju projekta. Naručilac u građevinarstvu je subjekt koji upravlja izgradnjom koja mu je povjerena.

Aktivnosti izvođača i odnose između svih zainteresovanih strana organizuje naručilac. On može djelovati i u ime investitora i u ime investitora. Radovi imaju za cilj ispunjavanje svih stavki projektne dokumentacije, regulisanje toka izgradnje, kao i inžinjerske kazne.

Odnosi investitora i kupaca

Funkcije naručioca u građevinarstvu može obavljati i onaj ko ulaže u građevinarstvo, i onaj koji nastupa kao naručilac. Ove dvije definicije se mogu identificirati ili razdvojiti. Investitori su ljudi koji privlače svoj ili tuđi novac u projekat. Upravo je ovaj faktor ključna razlika između koncepata kupca i investitora. Oni koji se ponašaju kao unajmljena osoba iu toku projekta dobijaju ovlaštenje da upravljaju izgradnjom. Istovremeno, stiču im se prava na posedovanje kapitalnih ulaganja i njihovo korišćenje za vreme trajanja ovlašćenja, što je propisano ugovorom. Kada investitor prekrši uslove ugovora, kupac ima pravo obustaviti ispunjenje ustupljenih obaveza.

Ovlasti programera

Tokom realizacije građevinskog projekta, investitor ima određenu odgovornost od strane naručioca. Sve obaveze su navedene u ugovoru. Ulogu kupca i programera može obavljati jedna osoba. Da bi objedinjene funkcije naručioca u građevinarstvu bile dokumentovane, naručilac mora biti pravno lice, imati pravo svojine ili biti zakupac zemljišne parcele. I također imaju ovlaštenja da donose odluke o implementaciji programa izgradnje. Ovo je jedini način da dobijete dozvolu za:

• gradnja;
• puštanje objekta u rad;
• registracija vlasništva.

Prema Građanskom zakoniku, jedan od glavnih uslova za kupce za izgradnju objekata je blagovremeno obezbjeđivanje zemljišne parcele.

Poslovni odnos sa dizajnerom

Kupac je osoba koja namjerava da izvede radove na izgradnji ili restauraciji određenog arhitektonskog objekta. U ovom slučaju, potrebno mu je da projekat izvede po arhitektonsko-planerskom zadatku licencirani arhitekta. Kupac se može obratiti određenom stručnjaku ili najaviti izbor projektanata sa definisanjem tehničkih specifikacija. On mora sklopiti ugovor sa glavnim projektantom, čiji je zadatak naknadno privlačenje podizvođača. Važno je napomenuti da su pitanja pribavljanja odobrenja i drugih srodnih dozvola za geodetske i projektantske radove odgovornost kupca.

Naručilac i izvođač u građevinarstvu

Zaključivanje ugovora sa generalnim izvođačem radova za izvođenje građevinskih radova nije rijetka planirana radnja naručioca, koja od njega zahtijeva kontrolu podizvođača. Takva općeprihvaćena shema ne zadovoljava uvijek kupca zbog činjenice da on u početku nema potrebne informacije o tome ko će kao rezultat biti uključen u izgradnju - može biti mnogo podizvođača. Da bi se smanjila vjerovatnoća takvog neznanja,ugovor sa generalnim izvođačem u posebnoj klauzuli propisuje da on lično mora obaviti ključne i najosnovnije poslove (navedene prenosom). Dakle, generalni izvođač nema pravo prenijeti značajan dio građevinskih radova na podizvođača.

U praksi, nepoštivanje rokova za realizaciju čak i naizgled beznačajnog posla može poremetiti raspored. Često, kako bi bili sigurni u generalnog izvođača, naručilac izgradnje kuća koordinira liste podizvođača. Ovakvim pristupom on u početku pismeno odobrava kandidate za podizvođače.

Ovo se može dogoditi:

1. Integrisano: prilikom licitiranja, generalni izvođač daje listu podizvođača koji će raditi na projektu. Dakle, kupac je u početku svjestan ko će izvoditi posao i donosi informisan izbor.
2. Lokalizovano: u toku rada se dogovaraju potencijalni kandidati za mesto podizvođača.

Prilikom odabira druge opcije, preporučljivo je pozabaviti se odobrenjem podizvođača prije potpisivanja ugovora. Ako to nije učinjeno, naručilac nije odgovoran za jednostrano odbijanje generalnog izvođača da radi sa podizvođačem, a sva odgovornost će pasti na glavnog izvođača.

Pozovite direktno podizvođača

Naručilac u građevinarstvu je osoba koja ima pravo da angažuje podizvođača, zaobilazeći generalnog izvođača. Ugovori se mogu sklapati za izvođenje određenih radova. Sa ovakvim razvojem odnosa, strane snoseodgovornost jedni prema drugima za poštovanje svih klauzula ugovora, uključujući direktno plaćanje. Ali ne može se svaka konstrukcija odvijati na ovaj način. Neki projekti imaju svoje specifičnosti, koje ne dozvoljavaju odstupanje od opšteprihvaćenog „klasičnog“formata odnosa između naručioca, generalnog izvođača i podizvođača.

Uloga kupca u nabavci opreme

Rad kao kupac u građevinarstvu je izgradnja ispravnih i obostrano korisnih odnosa sa dobavljačima. Ranije su pribjegavali standardnim obrascima odnosa, sada, s razvojem tehnologije, povećanjem određenih potreba i nivoa zahtjeva, uobičajena su 2 modela:

1. Uski, u kojem je kupac povezan samo sa dobavljačima opreme. Oni koji isporučuju zalihe, strukture i sirovine direktno potpisuju ugovor sa izvođačima.
2. Prošireno - predstavlja odnos kada kupac može djelimično odlučiti o kupovini sirovina i materijala za izgradnju. U takvim slučajevima, dobavljači rade direktno sa kupcem, podizvođačima i generalnim izvođačem.

U obje situacije, Građanski zakonik daje pravo privatnom i javnom naručiocu građevinarstva da kontroliše kvalitet materijala kupljenog od strane izvođača. Takav proces zahtijeva složenu koordinaciju radnji, ali kao rezultat, stalni nadzor i potpisane kupoprodajne ugovore sa dobavljačima, koji preciziraju sve moguće nijanse odnosa,doprinijeti da se građevinski radovi završe na vrijeme.

Odgovornosti kupaca

Da bi sve faze procesa izgradnje protekle bez kvarova, potrebno je imati predstavu o funkcijama tehničkog naručioca u izgradnji koje se formiraju u zavisnosti od faza radova koji se izvode izlazi:

1. Priprema idejnog projekta. To uključuje izradu poslovnog plana, ugovaranje i dobijanje svih potrebnih dozvola, obradu dostupnih podataka za izradu projektne dokumentacije, održavanje tendera, potpisivanje ugovora sa podizvođačima, rješavanje problema sa investitorima, analizu rizika i odabir osiguravajućeg društva.



2. Priprema svih potrebnih komponenti gradilišta. To može uključivati odabir teritorije za izgradnju zgrade, dobijanje dozvole od nadležnih organa, formiranje dokumentacije, koordinaciju resursa i komunikacija, izbor odgovornih osoba, stvaranje geodetske baze, razbijanje trase, organizovanje posebnog mesta za izvoz i uvoz zemlje, pregovori o rušenju postojeće oronule zgrade na razmatranoj lokaciji, obračun preostale vrednosti, kontrola stanja objekata koji se nalaze u blizini potencijalnog objekta.
3. Kontrola nad procesom izgradnje. Ovo je odobrenje odgovornih osoba i ovlaštenih organizacija u ime kupca, koji će vršiti kontrolu kvaliteta opreme, konstrukcija, materijala. Samo odobrena i evidentirana lica mogu obustaviti gradnju, izvoditi radovevisokog rizika, preuzima ravnotežu objekta, materijala, odobrava raspored radova, konzervira objekat, bavi se dokumentacijom o puštanju objekta u rad, kontroliše dostupnost licenci i sertifikata izvođača.

Naručilac u građevinarstvu je ovlašćeno lice koje je odgovorno investitoru ne samo za usklađenost sve dokumentacije, već i za pravovremeno puštanje objekta u rad.

Finansijsko računovodstvo

U procesu izgradnje ne smijemo zaboraviti ni na računovodstvenu stranu, a to je otvaranje računa u banci, analiza uloženih sredstava, kontrola uslova plaćanja (privremeni, kompenzacijski, bonus, avans i drugi oblici obračuna), operativno i statističko računovodstvo, poređenje uloženih sredstava i troškova, organizovanje revizije i izvještavanje investitora.

U ovom procesu, odgovornosti klijenta za upravljanje kapitalom su specifične za projekat i dokumentovane u ugovorima.

U radu naručioca važno je razdvojiti uloge izvođača i kontrolora, kao i poštovati sva javna i nedorečena prava i funkcije.

Lista moći

Kupac ima pravo na:

• odbrana interesa investitora u državnim i privatnim agencijama, kao i drugim nadzornim službama;
• pojavljivanje na sudu kao tužilac ili tuženi u ime investitora;
• dobijanje zaključka o usklađenosti sa građevinskim standardima;
• preuzimanje naloga za izgradnjuvladine i komercijalne potrebe;
• odabir izvođača i podizvođača, sklapanje ugovora sa njima;
• raspolaganje finansijama i resursima dodijeljenim od strane investitora;
• odobrenje radne dokumentacije;
• odobrenje procjene, uzimajući u obzir troškove;
• praćenje kontrole kvaliteta korištene opreme, materijala, konstrukcija;
• donošenje odluke o usklađenosti gotove konstrukcije sa svim normama i zahtjevima;
• prijem objekta i puštanje u rad;
• prenos završenog objekta investitoru;
• donošenje odluke o konzervaciji građevine;
• kontrola procesa izgradnje, aktivnosti izvođača i dobavljača.

Kontrola kvaliteta

Kupac u građevinarstvu je osoba koja u svom poslu obavlja 2 zadatka:

1. Ispunjavanje TOR-a na osnovu njihove tehničke dokumentacije.
2. Sprečavanje kvalifikacije budućeg objekta kao neovlaštene gradnje.

Kupac mora pratiti moguće greške izvođača radova i ukazati mu na pronađene nedostatke. U suprotnom, ubuduće mu se oduzima pravo da se poziva na ove nedostatke u spornim pitanjima.

Kupac je menadžer procesa izgradnje. Može djelovati i kao investitor i kao izvođač radova. Kako bi se izbjegla pitanja o poštovanju svih prava i obaveza, preporučuje se da sve bude dokumentovano u ugovorima i sporazumima.