Hipoteka je registrovana hartija od vrijednosti koja se izdaje na osnovu ugovora

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2024-01-17 18:43

Hipotekarne kredite karakteriše prisustvo kolaterala u vidu nekretnina. Za ovu vrstu transakcije potrebna je zvanična potvrda uz pomoć posebnog dokumenta, jer je kredit za nekretnine pozajmica prilično velikog iznosa novca. Osim toga, ovdje je riječ o određenom zalogu, čiju ulogu igra kupljena kuća, stan ili drugi stan.

U tom smislu, ruske banke su uvele praksu izdavanja hipoteke zajedno sa ugovorom o hipoteci.

Šta je hipoteka

Hipoteka je hartija od vrijednosti koja reguliše odnos između zajmodavca i zajmoprimca.

Zahvaljujući njoj, vlasnik postaje vlasnik dva prava odjednom:

1. Pravo na ispunjenje novčanih obaveza po hipotekarnom kreditu bez pružanja drugih dokaza za njegovo postojanje.
2. Pravo korištenja imovine pod hipotekom kao zalog.

Da biste preciznije definisali šta je hipoteka i kako se ona razlikuje od ugovora o hipoteci, pogledajte sljedeću tabelu:

Uslovi	Hipoteka	Ugovor o hipoteci
Status	Hipoteka je vrijednosni papir koji može biti učesnik u transakcijama u banci i između banaka	Službeni dokument sa zakonskom snagom
Mogućnost izmjene	Nema mogućnosti, za ovo morate napraviti novu hipoteku	Možda, ali ako se obje strane slažu
Ko potpisuje	Zajmoprimac i zalogodavac	Zajmodavac i zajmoprimac
Mjesto registracije	Usluga registracije	Notar
Informacije o depozitu	Objekat kolaterala je detaljno opisan	Kolateral se samo spominje
Sadržaj	Garancija izvršenja obaveza strana	Opis pravnih odnosa za izdavanje i otplatu stambenog kredita

Opće informacije

Hipoteka je dužnička hartija od vrijednosti, čije dejstvo prestaje tek nakon potpune otplate svih obaveza zajmoprimca prema kreditoru. Sve dok joj rok važenja nije istekao, banka nosilac prava može ponovo založiti ili prodati hipoteku drugim finansijskim i kreditnim organizacijama. Naravno, samo uz lični pristanak zajmoprimca. Međutim, to nema značajnijeg efekta na samu sigurnost.donosi: uslovi ugovora o hipoteci, kao i uslovi hipoteke, su nepromijenjeni.

Ruska kreditna praksa ne predviđa obavezno izvršenje ovog papira. Velike banke, na primjer, ne smatraju potrebnim da obavezuju zajmoprimca da potpiše hipoteku, jer imaju impresivnu finansijsku imovinu u svojim rezervama, odnosno ne rizikuju da izgube značajniji iznos za sebe. Ali ne tako veliki učesnici na kreditnom i finansijskom tržištu insistiraju na hipoteci kako bi se zaštitili.

Važna karakteristika hipoteke je da su njeni uslovi superiorniji u odnosu na ugovor o hipoteci. Ispada da će u slučaju nepoštivanja obaveze biti ispunjene prema odredbama hipoteke.

Ugovor o hipotekarnom kreditu je glavni dokument ove transakcije, on potvrđuje hipoteku, a hipoteka je njena garancija. Original hipoteke čuva banka koja je odobrila kredit, dok zajmoprimac dobija kopiju ovjerenu kod notara.

Hipoteka je vrijednosni papir čije nominalno vlasništvo ne dozvoljava finansijskoj instituciji da je prenese na treća lica bez pismene dozvole zajmoprimca.

Suština hipoteka

Hipoteka je veza između tržišta nekretnina i vrijednosnih papira. Suština hipoteka je refinansiranje, odnosno hipotekarni dug se može prodati ili staviti pod hipoteku. Institucija hipoteke uvedena je sasvim nedavno, što nesumnjivo znači napredak u razvoju tržišta dužničkih hartija od vrijednosti. Tako će banke moći da prodaju dug na sekundarnom tržištu, čime će sebi obezbijediti široku gotovinsku bazu za dugoročne kredite.

Kod hipoteke, najvažnije je masovno kreditiranje banaka stambenih objekata u izgradnji i spremnih. Dugoročni stambeni krediti ne mogu se zasnivati samo na depozitima i drugim štednim računima. Masovno i dugoročno kreditiranje za izgradnju i kupovinu privatnih nekretnina zahtijevaju mogućnost refinansiranja, uključujući i na berzi. Svjetska finansijska historija je dokazala nemogućnost normalnog razvoja tržišta stambenih kredita bez hipoteka.

Uslovi za izdavanje hipotekarne obveznice

Ova garancija se može izdati pod tri uslova:

• glavna obaveza je novčana;
• prilikom zaključivanja ugovora o hipoteci naznačuje se iznos duga po njemu ili kriterijumi po kojima se može utvrditi;
• ugovor o hipoteci mora sadržavati klauzulu o pitanju hipoteke.

Ovo ne znači da hipoteka ili glavni ugovor više ne važe. Oba i dalje važe. Ali treba imati na umu da je hipoteka vrijednosni papir, čije su obaveze osigurane kolateralom. Imalac može naplatiti predmet hipotekarnog kredita ili dobiti izvršenje po glavnom ugovoru upravo na osnovu hipoteke, a ne na osnovu hipoteke ili glavnog ugovora. Osim toga, jedna od karakteristika hipoteke treba uključivati obaveznu državnu registraciju ove vrijednostipapir.

Hipotekarni dužnik izdaje dokument. Hipoteka je ugovor o zalozi, koji se izdaje u jednom primjerku, u pisanoj formi, na posebnom obrascu standardnog obrasca. Državna registracija hipotekarne obveznice zahtijeva individualni registarski broj i pečat, bez kojih se ova garancija smatra nevažećom.

Kategorije objekata

Hipoteka je vrijednosni papir osiguran jednim od objekata sljedećih kategorija:

• stanovi, stambene zgrade i njihovi dijelovi;
• nedovršeni objekti;
• zemljišta;
• garaže, baštenske kuće, dače i druge potrošačke zgrade;
• plovila unutrašnje plovidbe, brodovi i avioni, svemirski objekti.

Hipoteka se ne može izdati ako je predmet ugovora nepokretnost sa određenim svojstvima, kao što su:

• zemljište;
• poduzeće kao jedinstven i nedjeljiv imovinski kompleks;
• šuma, itd.

U ugovoru o hipoteci, pravo zakupa može biti naznačeno kao predmet.

Šta je hipoteka na tržištu vrijednosnih papira

Hipoteka je osigurana dužnička obaveza. Kompanija koja posjeduje portfelj takvih hipoteka ima pravo da počne sa izdavanjem sopstvenih obveznica kako bi privukla dodatna finansijska sredstva. Otplaćuju se plaćanjem kamata na hipoteke u vlasništvu kompanije koja je izdala obveznice.

Hipoteka na tržištu hartija od vrijednosti je dokument koji ispunjava niz zahtjeva. Konkretno, mora biti doslovno, odnosno određeni detalji moraju biti prisutni na papiru. Ako ih nemate sve, automatski će poništiti njegovu vrijednost.

Pored tačaka i podataka utvrđenih zakonom, hipoteka može sadržavati informacije koje su odredili zalogoprimac i zalogodavac. Na primjer, to mogu biti određene sankcije koje se primjenjuju na zajmoprimca u slučaju kašnjenja u plaćanju sljedećeg plaćanja ili neke dodatne mogućnosti koje uključuju očuvanje založene imovine. Banka ima pravo da samostalno, bez učešća dužnika, postavi ove dodatne uslove.

Prenos hipoteke i njegove pravne implikacije

Prenos hipoteke u pravnom smislu podijeljen je u dvije faze:

• sastavljanje indosamenta u korist indosanta (bilo koje treće strane);
• stvarni prijenos originala.

Indosant (onaj koji prenosi hartiju od vrednosti) je dužan da dužniku dostavi pismeno obaveštenje o činjenici prenosa hipoteke. Po prijemu isprave, indosant postaje vlasnik svih prava hipotekarnog povjerioca prema hipoteci i glavnim ugovorima. Indosant mu je odgovoran za stepen pouzdanosti informacija sadržanih u prenošenoj hartiji od vrednosti. Pored toga, prenos hipoteke znači potvrdu indosanta o savesnom izvršavanju svih obaveza dužnika po ugovoru. Poslijeprijenos papira, zalogodavac se odriče svake odgovornosti prema indosantu za propust dužnika da ispuni bilo koju obavezu.

Međutim, postoji klauzula u Zakonu o hipoteci koja predviđa određivanje uslova odgovornosti. Tako kupac hipoteke povećava sopstvenu udobnost i sigurnost svoje investicije.

Refinansiranje hipotekama

Zakon o hipotekama predviđa nekoliko načina za refinansiranje hipotekama:

• prodaja hipoteke;
• njena kaucija;
• prodaja ovog dokumenta sa obaveznim uslovom njegovog ponovnog otkupa;
• Izdavanje hipotekarnih vrijednosnih papira.

Veoma važna nijansa u ovoj stvari je da hipoteku možete refinansirati samo dok dužnik ne ispuni sve obaveze po kreditu.

Prednosti i nedostaci hipotekarnih vrijednosnih papira

Prednosti izdavanja hipotekarnih obveznica i certifikata su:

• primanje od hipotekarnog tržišta finansijskih sredstava za proširenje skale hipotekarnih kredita;
• Investitori dobijaju hartije od vrednosti sa visokim prinosima i garancijama.

Nedostatak hipotekarnih obveznica i certifikata za vlasnika je mogućnost otplate kredita od strane dužnika prije roka. Rizik vraćanja nominalne vrijednosti certifikata je visok, zbog čega će imalac hipotekarnog vrijednosnog papira biti lišen dugoročne dobiti u vidu kamate.