Procjena tržišne vrijednosti: metode, postupak sastavljanja izvještaja, svrhe izvođenja

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Procjena stana ili kuće može biti potrebna u mnogim slučajevima. Da, i veoma je važno znati koliki prihod možete dobiti od prodaje nekretnine. Na kraju krajeva, ovo je imovina koju treba pametno koristiti, što znači da morate znati sve o njoj. Više o procjeni tržišne vrijednosti stana možete pročitati u ovom članku.

Koja je tržišna vrijednost?

Sada u cijelom svijetu dominira tržišni model ekonomije koji podrazumijeva kupovinu i prodaju raznih dobara za novac za koji su ljudi spremni da ih kupe. Na primjer, ako proizvodite jeftine ploče za jednokratnu upotrebu, malo je vjerojatno da će njihova cijena biti vrlo visoka. U suprotnom jednostavno nećete imati kupce. Isti princip može se pripisati i nekretninama: stanovima i kućama. Ali u ovom slučaju mnogo je teže odrediti objektivnu cijenu koja ne bi smanjila ulaganja vlasnika, a pritom ne bi bila previsoka. Situacija se često komplikuje činjenicom da prilikom prodaje imovine vlasnici rijetko budu objektivni. Ako su dobre uspomene vezane uz kuću, iliproveli ste svoje djetinjstvo u njemu, može biti teško ispravno odrediti cijenu na osnovu tržišnih uslova.

Zato su usluge procjenitelja toliko popularne, koje pomažu da se trezveno dodijeli tačna vrijednost. Procjena tržišne vrijednosti stana može biti nezgodna ako vlasnici stana imaju hitnu potrebu da nekretninu brzo prodaju ili ako se nekretnina nalazi u nepovoljnom području.

Po vrsti razlikuju trenutnu, prošlu i buduću tržišnu vrijednost. Kao što možete pretpostaviti, zavisi od vremena za koje se računa. Najčešće se vrši stalna procena, ali ako ćete uložiti u stan kao investiciju, onda vam vrednost stanovanja u budućnosti može dobro doći.

Da li trebam znati cijenu?

Zašto pitati vrijednost nekretnine? Svrhe procene tržišne vrednosti imovine mogu biti različite. Ali najčešće se objekt procjenjuje u sljedećim slučajevima:

• Ako žele dati hipoteku ili iznajmiti nekretninu. U prvom slučaju, trošak je potreban za izračunavanje iznosa osiguranih sredstava (na primjer, za hipoteku ili zajam).
• Ako je imovina donirana i trebate popraviti njenu stvarnu vrijednost.
• U stečaju.
• Osporiti katastarsku vrijednost. Prilikom prodaje imovine država uzima porez u blagajnu, koji se naplaćuje na razliku između tržišne i katastarske vrijednosti. Možda će vam često trebati pomoć procjenitelja da osporite njegovu vrijednost.
• Prilikom prodaje ili kupovine.
• U svim drugim situacijama kada trebate saznati pravu cijenu objekta.

Metode evaluacije

Postoje tri metode za procjenu tržišne vrijednosti.

Najpopularniji je onaj skupi. Uzima u obzir koliko ste vlastitog novca uložili u kupovinu i poboljšanje doma. Kriterijumi za ovu metodu su prilično dobro definisani. Da biste napravili kalkulacije, morate znati koliko će koštati izgradnja potpuno iste kuće ili stana u ovom trenutku. Pritom se uzimaju u obzir apsolutno sve sitnice: od cijene vrata do cijene usluga ugradnje. Naravno, obračunava se i amortizacija i nedostaci stana, zbog čega možete brzo dobiti tačnu cijenu nekretnine. Još jedna definicija koje treba biti svjesna u troškovnom pristupu je trošak zamjene. Koliko će koštati stan iste površine i približno iste lokacije, ali izgrađen od različitih materijala? Kao rezultat, vlasnik može dobiti jasnu sliku o tome koliko njegova nekretnina zapravo vrijedi. Uostalom, malo je vjerovatno da će kupac platiti za objekat koji ne ispunjava navedene zahtjeve.

Druga metoda je uporedna. Sastoji se od istraživanja sličnih transakcija. Na primjer, prošlog mjeseca su kupili jednosoban stan od Vasilija u približno istom području sa istim društvenim sadržajima. Koliko je dobio za to? Sakupljajući određene statističke podatke iz nekoliko ovakvih slučajeva, možemo izvući zaključke o prosječnoj cijeni nekretnina u ovom segmentu. U ovom trenutku, za uporednu procjenu, ne morate čak ni pribjeći pomoćistručnjaci: mnoge stranice prikupljaju informacije i prikazuju rezultat.

Prihodovni metod procjene imovine uzima u obzir koliko možete dobiti nakon kupovine nekretnine. Ova metoda se koristi, na primjer, prilikom kupovine stana kako bi se kasnije izdao. Zaista, u ovom slučaju su važni potpuno drugi faktori: blizina metroa, dizajn, područje itd. Metod prihoda vam omogućava da sa velikim stepenom vjerovatnoće pretpostavite koliko će investicija biti isplativa ili neprofitabilna u budućnosti.

Kriterijumi

U svakom pristupu koriste se različiti kriterijumi za procjenu tržišne vrijednosti prostora. Ali generalno, svi su zasnovani na sljedećim faktorima:

• Pristupačnost prevoza (metro, stajališta, autoputevi).
• Stambeni prostor.
• Layout.
• Dostupnost raznih društvenih sadržaja: tržni centri, škole, vrtići.
• Kvaliteta zraka.
• Prisustvo obližnjih parkova i drugih prirodnih objekata.
• Floor.
• Materijal od kojeg je izgrađeno kućište.
• Dostupnost dorade i popravke.

Procjena

Najčešći objekt za procjenu su obično stanovi. Kupac samo treba da odgovori na pitanje zašto mu je potrebna procjena. Na osnovu odgovora izvođač bira odgovarajući metod. Ali najčešće, procjena tržišne vrijednosti stana uzima u obzir sva tri pristupa. Ako se svi oni primjenjuju, onda se tržišna vrijednost smatra razumnom. Svaki pristup također ima koeficijent koji ga odražava.autentičnost. Na primjer, komparativna metoda ima prilično nizak koeficijent pouzdanosti, budući da mnoge transakcije na ruskom tržištu nisu transparentne, a objekti često nemaju dovoljno analoga. Kako teče proces procjene imovine?

1. Procjenitelj bira metodu procjene koja je najprikladnija za određeni stan ili kuću.
2. Kupac može odabrati vrijeme svoje narudžbe. On također mora navesti svrhu studija i iznos nagrade.
3. Ako se obje strane dogovore, tada se između njih sastavlja ugovor. Često usluge procjenitelja nisu jeftine, pa je ugovor dodatna garancija ispunjenja obaveza.
4. Što više metoda koristi studija, to će biti skuplje. Stoga, procjenitelj može objaviti cijenu svakog posebno kako bi shvatio kolika je.
5. Dalje, izvođač sam provodi procjenu, izračunava koeficijente pouzdanosti i daje konačnu vrijednost.
6. Izvještaj o trenutnoj tržišnoj vrijednosti objekta se popunjava zadnji.

Procjena kuće

Procjena tržišne vrijednosti kuće ne razlikuje se mnogo od slične procedure za stan. Za početak, procjenitelj određuje cijenu ne same vikendice, već lokacije. Ovom iznosu stručnjak dodaje troškove rada i materijala koji su potrebni za izgradnju iste kuće. Najčešće se procjena tržišne vrijednosti lokacije vrši metodom troškova. Ako je kupac odabrao metodu poređenja, tada će izvođač tražiti slične objekteu susjednim područjima kako bi se izračunala prosječna cijena parcele sa kućom. Rezultat je ponderisana prosječna cijena na koju se možete osloniti tokom prodaje.

Kupovina ili prodaja nekretnina je veoma važan korak. Uz pogrešnu procjenu vrijednosti, vlasnik može jako požaliti što nije koristio usluge profesionalnog procjenitelja. Uostalom, kao rezultat, možete izgubiti mnogo veći iznos.

Procedura za sastavljanje vrijednosnog dokumenta

Izvještaj je rezultat procjene nekretnine, koji uključuje sve potrebne informacije. Sadrži metode koje su primijenjene za evaluaciju, analizu karakteristika, opis situacije na tržištu i još mnogo toga. Jednostavno rečeno, izvještaj služi kao zvanična potvrda pripisane tržišne vrijednosti i može se koristiti u transakcijama ili za dobijanje kredita. Da bi izvještaj bio validan, mora sadržavati sljedeće odjeljke:

• Naslovna stranica (broj, podaci o izvođaču i vlasniku nekretnine).
• Sadržaj. Iako izvještaj nije jako dugačak, sadržaj vam omogućava da brzo shvatite postojeće odjeljke.
• Propratno pismo, koje sadrži sve osnovne informacije predstavljene u slobodnom formatu. Obično se odnosi na zauzete pristupe.
• Nalazi ukazuju na rezultate evaluacije.

Zahvaljujući prikladnom formatu izvještaja o tržišnoj vrijednosti, svaka osoba može lako pronaći informacije koje su mu potrebne, a rezultat postupka može se pronaći jednostavnim pogledom na posljednju stranicu.

Razlika izmeđutržišna i katastarska vrijednost

Prilikom prodaje ili kupovine nekretnine, vjerovatno ćete morati da se bavite takvom stvari kao što je katastarska vrijednost. To je cijena stanovanja, koju utvrđuje država svojom procjenom. Katastarska vrijednost nije uvijek tačna, tako da između nje i tržišne cijene može nastati jaz od nekoliko stotina hiljada rubalja. Koje korake treba poduzeti u ovom slučaju?

• Naručite procjenu imovine treće strane.
• Ako se razlika ispostavilo da je zaista značajna, onda je potrebno podnijeti zahtjev Rosreestru sa zahtjevom za reviziju vrijednosti katastarske vrijednosti na osnovu dostupnih dokumenata. U ovom slučaju, dobro napisan izvještaj može odigrati veliku ulogu.
• Ako odbijete, možete osporiti odluku na sudu. Glavna stvar je imati vremena da to uradite u roku od 6 mjeseci od datuma procjene.

Savjeti stručnjaka

Procjena tržišne vrijednosti stambene nekretnine je veoma komplikovana procedura, koja ima mnogo nijansi:

• Ako je katastarska vrijednost niža od tržišne, to može značajno smanjiti poreze. Ali ako ćete prodati nekretninu, onda bi bilo bolje da razmislite.
• Koristite besplatne konsultacije. Neke kompanije ih pružaju besplatno u promotivne svrhe. Također na internetu možete dobiti savjete od stručnjaka o kontroverznim pitanjima.
• Procijenite rano. Proces može potrajati dugo. Samoprocjenane radi se brzo i na tom putu se mogu pojaviti nepredviđene poteškoće.
• Odaberite kompanije koje se nalaze u istoj oblasti kao i objekat. U tom slučaju nećete morati da plaćate dodatne troškove transporta i vremena stručnjaka.

Koga da kontaktiram?

Ako odlučite koristiti usluge procjenitelja, tada će vam trebati specijalista koji se posebno bavi vašim segmentom nekretnina. U velikim gradovima obično postoji mnogo opcija. Odabir prave kompanije zasniva se na recenzijama ili preporukama prijatelja. Ako niko iz vašeg okruženja ne može podijeliti kontakte provjerene osobe, tada se pri odabiru izvođača treba voditi sljedećim kriterijima:

• Kompanija mora biti na tržištu nekoliko godina i imati dobru reputaciju.
• Web stranica mora predstaviti licence i certifikate koji će potvrditi pravo upravljanja kompanijom.
• Pozitivne povratne informacije na internetu također mogu poslužiti kao faktor za saradnju.

Cijena usluga procjenitelja

Mnogi misle da usluge procjenitelja koštaju lude pare, jer mora otići na lokaciju i obaviti mnogo posla. Ali u stvari, za procjenu stana morat ćete platiti od 3.500 do 5.000 rubalja. Cijena ovisi o kompaniji, veličini stana i udaljenosti od grada. Obično se putovanja u regiju plaćaju posebno. Postoji i doplata za hitne narudžbe, obično se cijena povećava za 20%.

Rezultati

Ako ste shvatili šta je procjena tržišne vrijednosti, koje metode postoje, tada ste postali kompetentniji u pitanjima kupovine i prodaje nekretnina. Nakon procjene objekta i izrade izvještaja, znat ćete tačno koliko košta vaš stan, kuća ili zemljište.