Šta je hipoteka i kako je dobiti? Dokumenti, učešće, kamate, otplata hipotekarnog kredita

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

U današnjoj realnosti života, kada stanovništvo planete stalno raste, jedno od najhitnijih je stambeno pitanje. Nije tajna da svaka porodica, pogotovo mlada, ne može sebi priuštiti kupovinu sopstvenog stana, pa se sve više ljudi zanima šta je hipoteka i kako do nje doći. Koje su prednosti ove vrste kreditiranja i da li se isplati mučiti?

Suština hipoteke je da ako nemate dobre rođake koji mogu besplatno pozajmiti novac za kupovinu kuće, a vi zaista želite da imate svoj stan, možete kontaktirati banku i dobiti potreban iznos. Međutim, ova vrsta kredita se donekle razlikuje od uobičajenog potrošačkog kredita, na koji smo već navikli. Šta tačno - shvatićemo.

Šta je hipoteka i kako je dobiti bez problema

Pre svega, morate shvatiti da je hipotekarni kreditciljani kredit za kupovinu određene nekretnine, a za razliku od potrošačkog kredita, novcem nećete moći upravljati po vlastitom nahođenju. Osim toga, u ovom slučaju zalog najčešće postaje sam stečeni objekt - stan, lokal, proizvodni pogon. Stoga se može tvrditi da je zaloga nepokretnosti za osiguranje obaveza prema poveriocima hipoteka. Banke, inače, prihvataju ne samo stanovanje - automobil, jahta, zemljište može biti zalog. Međutim, karakteristika ove vrste kreditiranja je da na ovaj način stečen objekat postaje vlasništvo zajmoprimca odmah od trenutka kupovine.

U Rusiji, najčešća varijanta ove vrste kreditiranja je hipoteka na stambene objekte. Štaviše, po pravilu se kao zalog banci daje stan koji se kupuje, iako se, kao opcija, mogu založiti i postojeće nekretnine. Ovu vrstu usluge nude gotovo sve banke - Sberbank, Gazprombank, Alfa-Bank, VTB. Hipoteka je uvijek isplativa za svaku kreditnu instituciju, jer čak i ako zajmoprimac nema sredstava da otplati dug, banka će i dalje imati kolateral. Zato ovi voljni daju takve kredite, boreći se da ponude "povoljnije" uslove.

Ko će dobiti kredit i šta je za to potrebno

Da bi stan pod hipotekom postao stvarnost, morat ćete se dovoljno "znojiti" prikupljajući potreban paket dokumenata. Ali o tome ćemo govoriti malo niže, ali sada napravimo nekeprosječan portret potencijalnog klijenta sposobnog da dobije hipotekarni kredit:

1. Pre svega, godine - idealan raspon je od 23 do 65 godina.
2. Nivo pouzdanosti - trebat će vam besprijekorna kreditna istorija. Ako ga nemate, prije nego što podnesete zahtjev za veliki kredit, uzmite nekoliko potrošačkih kredita i pažljivo ih otplatite. Naravno, potrošački kredit nije tako velik kao hipoteka, platit ćete mnogo manju ratu, ali dva ili tri kredita plaćena na vrijeme imat će vrlo pozitivan učinak na vaš imidž u očima banke.
3. Radno iskustvo - više od dvije godine, a na posljednjem mjestu rada - najmanje 6 mjeseci.
4. Imati dovoljno "bijelih" prihoda za plaćanje mjesečne uplate.
5. I, naravno, morate prikupiti ogromnu listu dokumenata, a što je banka ozbiljnija, to će vam se tražiti više papira, potvrda i potvrda.

Naravno, gore opisani zahtjevi su generalizirana verzija, malo drugačiji indikatori se mogu naći u brošurama. Na primjer, neke banke na stranicama svojih prospekta izjavljuju da su spremne da izdaju hipotekarne kredite osobama starijim od 18 godina. Ili druga opcija: navodno za pozitivan odgovor ne treba vam potvrda o prihodima. Dakle, znate: najčešće je ovo samo reklamni trik. Klijenti koji iz sopstvenog iskustva znaju šta je hipoteka i kako je dobiti, kažu: ako ne ispunjavate gore navedene uslove, nećete dobiti kredit za stan. A ko će garantovano računati na pozitivan odgovor?

Dakle, veća je vjerovatnoća da ćete dobiti zajam ako:

• imate najmanje 20% cijene kupljenog stambenog prostora za akontaciju;
• vaša zvanična plata je najmanje dvostruko veća od vaše mjesečne uplate;
• hipoteka se izdaje za stan, a ne za zemljište ili privatnu kuću;
• svi radno sposobni članovi porodice imaju službeni radni odnos sa "bijelom" platom;
• postoji još jedna imovina koja vam već pripada po pravu vlasništva (hipoteka i ona također nije potrebna);
• nemate neizmirenih kredita ili drugih dugova;
• niste garant za kredite od rodbine ili prijatelja;
• radno iskustvo na zadnjem poslu je više od 2-3 godine;
• možete dati jednog ili dva solventna žiranta (potrebno prilično često, ali ne uvijek).

Dokumenti

Dakle, odlučili ste da je jedini način da poboljšate svoje životne uslove hipoteka. Banke će od vas tražiti impresivan paket dokumenata. Hajde da se zadržimo na tome detaljnije.

Uopštena lista izgleda ovako:

• bankovni upitnik;
• zahtjev za hipoteku - ponekad se možete prijaviti za nju putem interneta tako što ćete posjetiti službenu web stranicu institucije;
• fotokopija građanskog pasoša ili ekvivalentnog dokumenta;
• kopija potvrde o državnom penzionom osiguranju;
• potvrda (kopija) poreske registracije u Ruskoj Federaciji (TIN);
• vojno sposobni muškarcibit će potrebna kopija vojne iskaznice;
• fotokopije dokumenata o obrazovanju - diplome, svedočanstva, itd.;
• kopije potvrde o vjenčanju/razvodu, rođenju djece;
• bračni ugovor (kopija), ako postoji;
• fotokopija radne knjižice (sve stranice) sa identifikacionom evidencijom poslodavca;
• bilo koja dokumenta koja potvrđuju veličinu i izvor vašeg prihoda - obrazac za porez na dohodak 2, bankovni izvodi, potvrde o alimentaciji ili redovnoj novčanoj pomoći, itd.

U nekim bankama ovi dokumenti su dovoljni, ali najčešće je za hipotekarni kredit potreban mnogo veći broj papira. Na primjer, najvjerovatnije ćete morati pripremiti:

• obrazac 9 - potvrda o registraciji u mjestu stalnog prebivališta;
• fotokopije građanskih pasoša svih osoba koje žive sa vama, kao i najbližih srodnika (roditelja, djece, supružnika), bez obzira na njihovo stalno prebivalište;
• potvrda o visini penzije i kopija potvrde o penziji za neradne srodnike odgovarajuće starosne dobi;
• kopije izvoda iz matične knjige umrlih svih umrlih članova uže porodice - supružnika, roditelja ili djece.

I više dokumenata

Ako imate neku skupu nekretninu, onda će vam trebati vlasnička dokumenta koja potvrđuju vlasništvo - prodajni računi, poklon, privatizacioni listovi za ljetnikovac, stan, auto itd.parametri vašeg stambenog/nestambenog prostora.

Čim budete posjedovali dionice, obveznice itd., morat ćete obezbijediti izvod iz registra vlasnika vrijednosnih papira.

Hipoteka za stanovanje je odgovoran posao. Zato obavezno dostavite dokumente koji potvrđuju vašu pouzdanost - kreditnu istoriju, kopije računa za blagovremeno plaćanje telefonskih i komunalnih računa, zakupninu za posljednjih nekoliko mjeseci, a po mogućnosti godinu ili dvije.

Ako imate bankovne račune - kartične, tekuće, depozitne, kreditne, potražni, itd. - trebat će vam dokumenti koji potvrđuju njihovo postojanje.

Pored svega, da biste se prijavili za hipotekarni kredit, obavezno nabavite potvrdu da niste prijavljeni u psiho-neurološkoj ili narkološkoj ambulanti.

Kada kontaktirate banku, biće vam potrebne ne samo kopije, već i originali gore navedenih papira, a ako imate sudužnika, on će morati da pripremi isti paket dokumenata.

I ponovo dokumenti

Možda će biti potrebna dodatna dokumenta za one koji rade "za sebe" i imaju svoj biznis. To mogu biti kopije konstitutivnih dokumenata, računovodstveni izvještaji koji prikazuju dobit/gubitak za posljednjih nekoliko godina, osoblje, kopije velikih ugovora, bilansi stanja - općenito, bilo koja dokumentacija koja može potvrditi finansijsku stabilnost vaše kompanije i njenu sposobnost da se dinamično razvija.

Ako ste samostalni preduzetnik bez pravnog lica, banka će vjerovatnotražit će:

• potvrda o registraciji;
• priznanice za poreze i doprinose raznim fondovima;
• kopije bankovnih izvoda za posljednjih nekoliko godina;
• knjiga troškova i prihoda (ako postoji);
• fotokopije ugovora o zakupu prostora i drugih dokumenata koji potvrđuju vašu stabilnost i bonitet;

Kao što vidite, stan pod hipotekom je prilično problematičan posao. Nakon podnošenja svih potrebnih dokumenata, potrebno je sačekati odluku banke o izdavanju hipoteke. Obično period pregleda može trajati od jednog dana do nekoliko sedmica, ali neke banke nude uslugu „ekspresne hipoteke“, kada se odluka može donijeti za dva do tri sata. Nakon odobrenja, možete početi tražiti stan.

Kako odabrati banku: najbolji hipotekarni krediti

Ako vas duga lista potrebnih dokumenata nije uplašila, a samo ste učvrstili odluku da uzmete kuću na kredit, pogledajmo detaljnije pitanje kako odabrati najpovoljniju ponudu. Jasno je da je otplata hipoteke dug i prilično skup proces i, kao što znate, niko ne želi preplatiti. Na šta treba obratiti pažnju pri odabiru kreditne institucije?

1. Pre svega, treba pažljivo proučiti programe koje nude banke. Istovremeno, obratite pažnju na institucije koje posluju na tržištu više od godinu dana i imaju dokazanu reputaciju.
2. Ako već imate karticu (bilo koju)bilo koju od banaka, a generalno ste zadovoljni njenim radom, onda prije svega obratite pažnju na ovo preduzeće. Činjenica je da obično mnoge finansijske institucije nude stalnim klijentima posebne, povoljnije uslove kreditiranja od onih koji im se prvi put obraćaju.
3. Obratite pažnju ne samo na kamatnu stopu, već i na verovatan broj jednokratnih plaćanja, čiji iznos na kraju može biti prilično velik. Takve "provizije" banka može naplatiti za izdavanje raznih potvrda, osiguranja i drugih usluga.
4. Obavezno istražite mogućnost prijevremene otplate kredita. Na primjer, u banci poput VTB-a, hipoteka se može otplatiti prije roka bez problema, dok druge kreditne organizacije u ovom slučaju obavezuju klijenta na plaćanje dodatnih kazni i penala. Ovo također može uticati na vaš izbor.
5. Skoro svaka bankarska institucija ima svoju web stranicu na kojoj možete lako pronaći hipotekarni kalkulator. Ovo je prilično zgodno: popunjavanjem odgovarajućih polja možete otprilike izračunati koliko ćete morati plaćati mjesečno. Uporedite ove brojke pregledavajući stranice nekoliko banaka i odredite najpovoljniju ponudu.

Da se ne biste zbunili sa velikim brojem ponuda, možete kreirati za sebe malu tabelu, u kojoj će u kolonama biti kreditni uslovi, a u redovima nekoliko banaka koje nude hipoteke. Obavezno koristite hipotekarni kalkulator - to će vam uvelike olakšati izračune i pomoći u određivanju ukupne preplate iiznos mjesečne uplate.

Kolone (kriterijumi) mogu biti:

• hipotekarni rok;
• kamatna stopa;
• mjesečna uplata;
• naknade treće strane, jednokratna plaćanja;
• potrebno je potvrditi prihod;
• opcija prijevremene otplate;
• iznos početnog obaveznog doprinosa;
• kazne za kasne mjesečne naknade;
• promotivne ponude.

Naravno, možete dopuniti predloženu listu kriterijuma po svom nahođenju. Nemojte žuriti da odaberete banku sa najnižom kamatnom stopom - možda svi ostali uslovi neće biti tako povoljni. Zato procijenite sve stavke u kompleksu.

Socijalni hipotekarni zajam

Postoji još jedna stvar na koju morate obratiti pažnju prilikom odabira banke. Činjenica je da je za neke kategorije građana predviđena takozvana socijalna hipoteka - preferencijalno kreditiranje u cilju stambenog zbrinjavanja ugroženih slojeva stanovništva koji jednostavno nisu u mogućnosti da kupe stan pod "komercijalnom hipotekom".

Glavna razlika između ove vrste kreditiranja je cijena jednog kvadratnog metra kupljenog stambenog prostora. Za učešće u programu potrebno je napisati prijavu za poboljšanje uslova života i prijaviti se u Upravi po mjestu prebivališta. Vaša prijava će biti razmotrena i odluka će biti donesena. Jedan od glavnih kriterijuma za takvu registraciju je usklađenost sa Uredbom Kabineta ministara Republike Tadžikistan br. 190, iz koje proizilazi da je norma za osiguranje opštegstambena površina po osobi je 18 m2.

Učesnici programa "Socijalna hipoteka" mogu biti, na primjer, državni službenici. Kredit se može izdati sa samo 7% godišnje i na period do 28,5 godina, a najčešće nije potrebno ni učešće.

Međutim, ne rade sve banke sa ovom vrstom kreditiranja. Potrebne informacije o tome gdje se može izdati, kao i da li možete podnijeti zahtjev za nju, možete pronaći u gradskoj (okružnoj) upravi. Najčešće postoji odjel odgovoran za stambenu politiku.

Pozajmljivanje mladoj porodici

Ako su stariji ljudi uglavnom dobijali stanovanje još u sovjetsko vreme, onda su hipoteke za mlade porodice praktično jedini način da danas steknu sopstveni stambeni prostor i postanu nezavisni. Srećom, ovu vrstu kreditiranja podržava i država.

Svaka mlada porodica može učestvovati u saveznom programu i aplicirati za državne subvencije za kupovinu vlastitog stambenog prostora. Normalna površina za 2-članu porodicu je 42 kvadratna metra. Takva porodica može se kvalificirati za subvenciju od 35% cijene stanovanja. Ako mladi par ima djecu, tada se stambena norma obračunava kao 18 m2 po osobi, a iznos subvencije se povećava na 40% cijene stana.

Državne hipoteke za mlade se mogu dati ne samo ako su u braku - "samci" se također mogu kvalificirati zakoncesioni zajam. U tom cilju, širom zemlje oživljava se praksa studentskih građevinskih timova, koji se formiraju na mnogim univerzitetima. Nakon što je borac takvog odreda odradio "za dobro domovine" sto pedeset smjena, dobija pravo da podnese zahtjev za hipoteku na stan po trošku. Tako, uz malo rada, možete kupiti kuću 2-3 puta jeftinije od tržišne vrijednosti.

Hipoteke za vojno osoblje

Državni program "Vojna hipoteka" je još jedna opcija za podršku stanovništvu. Program je usmjeren na poboljšanje uslova života vojnika kroz akumulativni hipotekarni sistem. Sve zavisi od vojnog čina učesnika i datuma zaključenja prvog ugovora o službi.

Suština programa "Vojna hipoteka" je da svake godine država prenosi određeni iznos na individualni račun svakog vojnika, čiji iznos redovno revidira Vlada Ruske Federacije u zavisnosti od nivoa inflacije i drugih pokazatelja. Vremenom se akumulirani iznos može koristiti kao učešće na hipoteci.

Za i protiv

Sada kada ste barem generalno shvatili šta je hipoteka i kako je dobiti, jednostavno je nemoguće ne zadržati se na glavnim prednostima i nedostacima ove vrste kreditiranja.

Naravno, glavna prednost hipoteke je to što možete odmah dobiti svoj stan, a ne da štedite na njemu dugi niz godina, "kucajući iza uglova". Pošto se kredit izdaje na dugi niz godina, ondamjesečna uplata obično nije previsoka, a prosječan Rus je sasvim sposoban da je otplati.

Međutim, uz svu "ružičastost" perspektiva, ne treba zaboraviti na nedostatke, među kojima, prije svega, treba navesti ogromnu preplatu kamata, koja ponekad dostiže i više od 100%. Osim toga, gotovo svaki ugovor o hipoteci obavezno sadrži troškove trećih strana - za održavanje računa kredita, za razmatranje zahtjeva, razna osiguranja, provizije i tako dalje. Sve to zajedno može dostići 8-10% troška učešća. I, naravno, ogroman spisak dokumenata, iako to nije iznenađujuće, jer vam banka povjerava značajna sredstva, i to na jako dugo vrijeme.