Metodologija za obračun zakupnine

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2024-01-17 18:43

Riječ "leasing" ima engleski korijen. U prijevodu, izraz znači "renta". Lizing je vrsta finansijske usluge, specifičan oblik kreditiranja za nabavku osnovnih sredstava od strane preduzeća ili skupe robe od strane pojedinaca.

Priroda posla

Prema ugovoru, davalac lizinga preuzima obavezu da u vlasništvo preuzme imovinu koju je zakupac odredio. Prodavca određuje primalac. Stečena imovina se prenosi na njega uz naknadu za korištenje i privremeni posjed.

Takav postupak se po pravilu provodi u okviru poduzetničke djelatnosti. Od 1. januara. 2011 Leasing može biti i potrošački.

Ugovor može predvideti da izbor prodavca i imovine vrši najmodavac. U ovom slučaju, najmoprimac može biti vlasnik vrijednih stvari.

Njanse

U zakonima različitih država, poreske posljedice lizinga se različito smatraju. U Ruskoj Federaciji, na primjer, takav zakup vam omogućava da izračunate amortizaciju pomoću ubrzane metode. Takođerzakon predviđa preraspodjelu vremena za odbitak PDV-a.

U osnovi, lizing je dugoročni zakup nakon kojeg slijedi kupovina imovine. UNIDROIT konvencija, koju je ratifikovala Ruska Federacija, ne predviđa obavezno pravo otkupa, dozvoljena je samo zakupnina.

Predmet ugovora

Ovo su predmeti koji se ne mogu potrošni. Među njima, na primjer, strukture, zgrade, oprema, vozila, druga imovina.

Zemljišne parcele, objekti koji su zabranjeni ili ograničeni u prometu ne mogu biti predmet takvog zakupa.

Predmet lizinga, dat primaocu na privremeno korišćenje i posjed, smatra se vlasništvom davaoca lizinga. Predmeti preneseni na osnovu ugovora evidentiraju se u bilansu stanja jedne od strana u transakciji prema njihovom dogovoru.

Predmet lizinga pripada određenoj grupi profila. Pripadnost jednoj ili drugoj kategoriji određuje rizik transakcije.

Klasifikacija

Vrste lizinga variraju u zavisnosti od korisnog veka trajanja objekta i ekonomskog sadržaja ugovora. Iznajmljivanje može biti:

• Financial. Rok trajanja ugovora je sličan vijeku trajanja. Obično se na kraju ugovora preostala vrijednost stavke približi nuli. U tom slučaju predmet može postati vlasništvo primatelja bez dodatne naknade. Finansijski lizing se smatra jednim od načina za privlačenje ciljanih sredstava.
• Operativno. Period važenja ugovora je znatno kraći od perioda korisnog rada. Po pravilu, predmet ugovora su već imovinana raspolaganju zakupcu. U ovom slučaju možda neće biti prodavača (treće strane) u transakciji. Nakon isteka ugovora, predmet se ili vraća zakupodavcu i može se ponovo davati u zakup ili ga otkupljuje zakupac po preostaloj tržišnoj cijeni. Posljednja opcija se smatra više izuzetkom od pravila. Stopa zakupa za operativni zakup može biti viša nego za finansijski lizing.

Povratni lizing se razmatra zasebno. Njegova suština je da je prodavac imovine istovremeno i zakupac. Povratni zakup se može posmatrati kao dobijanje kreditnih sredstava protiv sigurnosti proizvodnih sredstava i izvlačenje dodatnih ekonomskih koristi od razlike u oporezivanju.

Rasporedi plaćanja

Glavne opcije su:

• Regresivno. Ovaj raspored predviđa da se mjesečni iznos smanjuje tokom trajanja zakupa.
• Anuitivna. U ovom slučaju, iznos ostaje nepromijenjen.
• Sezonsko. U ovom slučaju, raspored je vezan za sezonske aktivnosti zakupca.

Finansijski lizing je regulisan članovima 665 i 666 Građanskog zakonika, odredbama Saveznog zakona br. 164 i drugim propisima.

Osnovni uslovi posla

Ugovor mora sadržavati klauzule o:

1. Predmet dogovora.
2. Prodavac nekretnine i da njegov izbor vrši zakupac.
3. Termin.
4. Trošak (vrijednost plaćanja).

U odsustvuovih uslova, ugovor se priznaje kao nezaključen.

Plaćanja zakupa

Oni su iznosi koji se odbijaju davaocu lizinga za pravo dato od strane zakupca da koristi imovinu koja je predmet ugovora.

Prilikom obračuna iznosa lizing plaćanja uzima se u obzir sljedeće:

• Amortizacija objekta za cijeli period ugovora.
• Nadoknada plaćanja zakupodavca za kreditna sredstva koja je koristio.
• Iznosi prenijeti za pružanje dodatnih usluga od strane zakupodavca, utvrđeni ugovorom.
• Provizija.
• Trošak predmeta koji se otkupljuje, ako je ugovorom predviđena odgovarajuća procedura i postupak plaćanja ove cijene u ratama u sklopu plaćanja zakupa.

Pri potpisivanju ugovora strane u transakciji određuju ukupan iznos odbitaka, način i oblik obračuna, učestalost plaćanja i način plaćanja.

Plaćanja mogu biti u gotovini, kompenzaciji ili mješovitom obliku. Trošak usluga ili proizvoda u drugom načinu utvrđuje se na osnovu odredbi zakona.

Metode za obračun plaćanja zakupa

Prilikom sklapanja ugovora strane mogu izabrati sljedeće opcije obračunavanja:

1. Sa fiksnim ukupnim iznosom. Ova metodologija za izračunavanje plaćanja zakupa uključuje raspoređivanje jednakih dijelova iznosa na ugovorene periode tokom trajanja ugovora.
2. Unaprijed. U ovom slučaju, zakupac plaća najmodavcu preliminarni iznos. Njegovu veličinu određuju strane. Ostalo je izračunato iplaća se tokom trajanja ugovora na isti način kao i kod obračuna plaćanja zakupa sa fiksnim iznosom.
3. Minimalni odbici. U ovom slučaju ukupan iznos uključuje iznos amortizacije imovine za cijeli period trajanja ugovora, plaćanje za korištenje pozajmljenih sredstava, proviziju, kao i plaćanje dodatnih usluga koje su ugovorne strane ugovorile, te trošak imovina koja se kupuje (ako je utvrdile strane u transakciji).

Razmotrimo dalje kako se vrši obračun plaćanja zakupnine uz primjere obračuna.

Opšta pravila obračuna

Smanjenje duga zakupodavca dovodi do smanjenja plaćanja za korišćenje pozajmljenih sredstava. Osim toga, veličina provizije se smanjuje ako je njena stopa određena kao procenat neotplaćene vrijednosti predmeta lizinga. U tom smislu, preporučljivo je obračunati plaćanja zakupa prema sljedećoj šemi:

1. Iznosi su izračunati za godine obuhvaćene ugovorom.
2. Određuje se ukupan iznos plaćanja za cijelo vrijeme trajanja ugovora. Da bi se to uradilo, iznosi određeni po godinama se zbrajaju.
3. Iznos doprinosa se obračunava na osnovu učestalosti koju odaberu strane, metodologije obračuna plaćanja zakupnine i načina njihovog plaćanja.

Kod operativnog lizinga, ako je ugovor kraći od godinu dana, iznos odbitaka se određuje po mjesecima. Detaljan opis algoritma dat je u Metodološkim preporukama za proračunplaćanja zakupa.

Šema računa

U praksi se koristi sljedeća formula za obračun zakupnine:

OP=PC + AO + DU + KV + PDV, u kojem:

• OP - ukupne uplate.
• PC - Naknada za korištenje pozajmljenih sredstava.
• AO - amortizacija.
• DU - doplata. usluge.
• CF - naknada za davanje objekta.
• PDV - porez na lok. cijena.

Napominjemo da ako je zakupac mala firma, PDV nije uključen u obračun ukupnog iznosa plaćanja zakupa.

Troškovi amortizacije

Za njihovo određivanje koristi se formula:

AO=BS x On / 100, u kojem:

• On – stopa amortizacije.
• BS – knjigovodstvena vrijednost.

Prilikom obračuna plaćanja zakupa, knjigovodstvena vrijednost se utvrđuje prema računovodstvenim pravilima.

Učesnici u transakciji imaju pravo primjene metode ubrzane amortizacije sa koeficijentom ne većim od 2 jedinice.

Naknada za korištenje kreditnih sredstava

Za određivanje iznosa plaćanja za korišćenje kredita za kupovinu predmeta lizinga, prilikom obračuna plaćanja lizinga koristi se sljedeća jednačina:

PC=St x KR / 100, u kojem:

• KR - iznos kredita.
• St – stopa kredita.

Ovo pretpostavlja da tokom svake obračunske godine PC indikator korelira sa prosječnom godišnjom vrijednošću neotplaćenog kredita u tekućem periodu ili sa prosječnom godišnjom zaostalom cijenom objekta:

Krtek=K x (Osnach + OScon) / 2, gdje je:

• KRTek - kreditna sredstva korištena za kupovinu objekta čije se korištenje uplaćuje u tekućem periodu.
• OSnach i OScon - procijenjena rezidualna cijena imovine na početku i na kraju perioda, respektivno.
• K - koeficijent koji uzima u obzir udio kredita u ukupnoj cijeni objekta. Ako se za sticanje imovine koriste samo kreditna sredstva, koeficijent se uzima jednakim jedan.

Provizija

Prilikom obračuna plaćanja po ugovoru o lizingu, naknada se može odrediti kao procenat:

• prosječna godišnja rezidualna cijena objekta;
• knjigovodstvena vrijednost predmeta transakcije.

U zavisnosti od toga, koristiće se odgovarajuća jednačina. Prilikom obračuna plaćanja zakupa, naknada se može odrediti na sljedeći način:

CV=BS x p, gdje je:

• BS – knjigovodstvena vrijednost;
• r – stopa nagrade.

Možete koristiti i ovu jednačinu:

KV=Sv / 100 x (OSnach + OScon) / 2, u kojem:

• Sv – stopa nagrade.
• OSnach i OScon - rezidualna cijena objekta na početku i na kraju perioda.

Dodatne usluge

Prilikom obračuna lizing plaćanja, doplata. usluge davaoca lizinga u tekućoj godini je kako slijedi:

DUt=(P + … Pn) / T, gdje je:

• R… Pn – troškovi zakupodavca za usluge (svaku posebno) koje su odredile strane u transakciji.
• T je period važenja ugovora.

obračun PDV-a

Ukoliko se koristi opći postupak obračuna plaćanja zakupnine, porez se utvrđuje na sljedeći način:

NDStack=Wtek x ST / 100, gdje je:

• NDStack - iznos odbitaka u tekućoj godini.
• Vtech - iznos prihoda od transakcije u obračunskom periodu.
• ST – porezna stopa.

Prihod se određuje sljedećom formulom:

Vtek=KVtek + PKtek + AOtek + DUtek.

Treba uzeti u obzir da je sastav elemenata koji ostvaruju prihod određen Poreskim zakonikom i pravilima za utvrđivanje poreske osnovice.

Obračun iznosa pri odbitku u jednakim dijelovima

Ako su strane predvidele godišnju uplatu, obračun zakupnine je sledeći:

LPg=OP / T, gdje je:

• LPG - iznos doprinosa po godini.
• OP - ukupne uplate.
• T je trajanje ugovora.

Ako su strane uspostavile tromjesečna plaćanja, formula koja se koristi za izračun je:

LPK=OP / T / 4

Obračun iznosa mjesečnih plaćanja zakupa je sljedeći:

LM=OP / T / 12

Efektivna stopa

Predstavlja stvarnu cijenu lizing projekta. Efektivna stopa se formira od troškova koje ima zakupac. Razmotrimo primjer. Početni podaci:

• Građanin je odlučio kupiti skupi automobil za 2,8 miliona rubalja.
• Kupac ima samo 280 hiljada rubalja, što je 10% avansa.
• Ugovor je na 10 godina.
• Mjesečno morate plaćati 100.000 rubalja.
• Stopa aprecijacije je 9,52%.
• Ukupna isplata 3,6 miliona RUB
• Otplata se vrši na anuitetski način.

Nakon uplate prve rate, stopa aprecijacije se primjenjuje na preostali iznos: 2,8 miliona - 280 hiljada=2,52 miliona Ovaj iznos je stvarni kredit uzet od lizing kompanije.

Plate zakupnine je bolje izračunati u Excel-u. Možete koristiti sljedeći model izračuna:

Efikasna stopa (mjeseci zakupnine; -iznos mjesečne uplate (znak "-" obavezno se mora staviti ispred indikatora); ukupan dug).

Vrijednosti se unose u polja formule:

Efektivna stopa (36; -100,000; 2,520,000)

Rezultat će biti 2,07% mjesečno. i 24,85% godišnje.

Obračun iznosa prema ugovoru o operativnom zakupu

Početni podaci su sljedeći:

• Cijena objekta je 72 miliona rubalja.
• Period ugovora - 2 godine
• Stopa amortizacije - 10%/godina
• Stopa kredita - 50% godišnje.
• Provizija - 12% godišnje.
• Iznos plaćanja za dodatne usluge je 4 miliona rubalja. (uključujući: konsultantske usluge za rad objekta - 1,5 miliona rubalja, putni troškovi - 500 hiljada rubalja, obuku zaposlenih - 2 miliona rubalja).
• Iznosi se plaćaju u jednakim ratama prvog dana prvog mjeseca svakog tromjesečja.
• PDV - 20%.

Prosječna godišnja vrijednost objekta (u milionima rubalja)

godine	St-objekat na početku godine	Troškovi amortizacije	Vrijednost objekta do kraja godine	Prosječna godišnja cijena nekretnine
1	72	7, 2	64, 8	68, 4
2	64, 8		57, 6	61, 2

Odredite ukupan iznos po godini (u milionima rubalja).

1 godina:

• PC=50 x 68, 4 / 100=34, 2.
• AO=10 x 72, 0 / 100=7, 2.
• Q=12 x 68, 4 / 100=8, 208.
• B=2, 0 + 34, 2 + 7, 2 + 8, 208=51, 608.
• DU=4 / 2=2.
• PDV=20 x 51, 608 /100=10, 3216.
• OP=2, 0 + 7, 2 + 10, 3216 + 34, 2 + 8, 208=61, 9296.

2. godina:

• CV=12 x 61, 2 / 100=7, 344.
• PC=50 x 61, 2 / 100=30, 6.
• AO=10 x 72, 0 / 100=7, 2.
• DU=4 /2=2.
• B=2, 0 + 7, 2 + 30, 6 + 7, 344=47, 144.
• PDV=20 x 47, 144 / 100=9, 4288.
• OP=9, 4288 + 7, 344 + 7, 2 + 30, 6 + 2, 0=56, 6328.

Ukupna vrijednost:

56, 6328 + 61, 9296=118, 5624

Prilozi - 14, 8203:

118, 5624 / 2 / 4

Utvrđivanje iznosa po finansijskom lizingu uz punu amortizaciju

Početni podaci:

• Cijena objekta je 160 miliona rubalja.
• Ugovor se izdaje na 10 godina.
• Stopa amortizacije - 10% godišnje.
• Stava na kredit - 40% godišnje.
• Provizija - 10% godišnje.
• Kreditna sredstva - 160 miliona rubalja.
• Dodatne usluge – 9,6 miliona RUB
• Doprinosi se godišnje odbijaju od prve godine u jednakim ratama.
• PDV - 20%.

Prosječna godišnja vrijednost objekta (milion rubalja)

Godina	Vrijednost objekta na početku godine	Troškovi amortizacije	Vrijednost objekta na kraju godine	Prosječna godišnja cijena
1	160	16	144	151
2	144		128	136
3	128		112	120
4	112		96	104
5	96		80	88
6	80		64	72
7	64		48	56
8	48		32	40
9	32		16	24
10	16		0	8

Odredite ukupan iznos u milionima rubalja.

1 godina:

• AO=10 x 160 / 100=16.
• DN=9, 6 / 10=0, 96.
• PC=40 x 152 /100=60, 8.
• CV=10 x 152 / 100=15, 2.
• B=15, 2 + 0, 96 + 16 + 60, 8=92, 96.
• PDV=20 x 92, 96 / 100=18, 592.
• OP=16 + 18, 592 + 60, 8 + 0, 96 + 15, 2=111, 552.

2. godina:

• DN=9, 6 / 10=0, 96.
• AO=10 x 160 / 100=16, 0.
• CV=10 x 136 / 100=13, 6.
• PC=40 x 136 / 100=54, 4.
• B=13, 6 + 0, 96 + 16 + 54, 4=84, 96.
• PDV=20 x 84, 96 / 100=16, 992.
• LM=54, 4 + 16, 992 + 16 + 0, 96 + 13, 6=101, 952.

Obračuni za 3-10 godina vrše se na sličan način. Kao rezultat toga, iznos doprinosa (u milionima rubalja) će biti - 68 352 (683, 52 / 10).

Ekonomska izvodljivost posla

Kupovina osnovnih sredstava na osnovu ugovora o lizingu omogućava kompaniji da smanji poresko opterećenje. Dakle, uplate umanjuju osnovicu poreza na dobit, jer se priznaju kao rashodi. Ubrzana amortizacija korištenjem faktora 3 omogućava smanjenje osnovice za odbitak imovine i dodatno smanjenje poreza na dobit.

Uz pravilno planiranje tokova PDV-a po ugovoru o lizingu, u nekim slučajevima omogućava vam da ostvarite dodatne pogodnosti.

Zasebno, vrijedi razmotriti povratni zakup, u kojem je zakupac ujedno i prodavac objekta. Preduzeće, drugim riječima, daje u zakup imovinu koja mu je prvobitno pripadala. Prilikom povratnog zakupa sklapaju se 2 ugovora: 1 - o kupoprodaji, 2 - o prenosu objekta na lizing.

Ova procedura ne uključuje promjene u proizvodnom procesu. Povratni lizing se koristi za pokrivanje manjka obrtnih sredstava preduzeća koje istovremeno prima novac za „prodatu“imovinu. Stručnjaci takav posao upoređuju sa davanjem osiguranog kredita. Ali uz povratni zakup, troškovi po ugovoru su niži nego u banci.

Extra

U domaćoj praksi uobičajeno je da se stopa aprecijacije odredi u ugovoru. Po pravilu se smatra godišnjim %. Stopa se izračunava kao razlika između ukupnog iznosa plaćanja i cijene objekta, umanjene na godišnju stopu, uzimajući u obzir rok trajanja ugovora.

Procjena efektivnosti lizing poslova može se vršiti u toku analize strukture plaćanja i ekonomskih rezultata. Da biste to učinili, plaćanje se razlaže na komponente:

LP=glavni dug + (% na kredit + porez na imovinu + dodatni troškovi) x 1, 18 (PDV).

Pravi trošak resursa kompanije smanjen je uštedama koje proizilaze iz upotrebe lizing šeme. Međutim, treba uzeti u obzir da na kraju zakupa kompanija ne odbija porez na imovinu, jer se imovina prenosi na nultu vrijednost.

Pored toga, kada kupujete OS vlastitim ili kreditnim sredstvima, kompanija odbija PDV od cijene po kupoprodajnom ugovoru. Kod lizinga porez se naplaćuje na ukupan iznos plaćanja.

Kao što kalkulacije pokazuju, model lizinga za sticanje imovine je mnogo isplativiji od pozajmljivanja na uobičajen način preko bankarske strukture. Međutim, treba imati na umu da je njegova upotreba ograničena na iznos transakcije. Što je veći, veća je ekonomska korist.