Da li da sada uzmem hipoteku? Isplati li se sada uzeti hipoteku?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Ekonomska situacija u Rusiji je sada prilično teška, a mnogi građani razmišljaju kako da osiguraju sigurnost štednje ulaganjem u kupovinu stana. Neki namjeravaju ulagati u nekretnine na račun ličnih sredstava, drugi se oslanjaju na bankarski kredit. Ali isplati li se sada uzeti hipoteku? Možda postoje bolji načini za ulaganje?

Hipoteka u krizi: dvije grupe indikatora

Da bismo odgovorili na pitanje da li uzeti hipoteku sada, kada se razvila teška ekonomska situacija u Rusiji, bilo bi korisno da počnemo sa analizom koje su ključne komponente bankarske krize o kojima analitičari govore tako mnogo. Zatim ćemo pokušati da utvrdimo koliko su sankcije EU i SAD protiv Rusije krive za sadašnju situaciju – njima je pripisana ključna uloga u činjenici da su se u ruskoj ekonomiji pojavile krizne tendencije.

Dakle, koji su problemi u nacionalnom bankarskom sistemu Rusije? Stručnjaci identificiraju dvije glavne grupe indikatora krize, koji se, pak, formiraju pod utjecajem velikog broja različitihfaktori.

Kriza solventnosti

Prvi indikator krize: solventnost stanovništva opada. Ljudi jednostavno ne mogu priuštiti podizanje novih kredita. Ovo je zauzvrat uzrokovano sljedećim glavnim faktorima.

Prvo, sa rastućom inflacijom, rastućim cijenama većine robe široke potrošnje, posebno one iz uvoza. Najuočljivije povećanje troškova kućanskih aparata. I to uprkos činjenici da realne plate, ako rastu, nisu u srazmjernim proporcijama. Također stalno rastu cijene stambenih i komunalnih usluga, transporta. Rezultat: građani nemaju slobodna sredstva za servisiranje kredita.

Drugo, ovo je zaduženje značajnog dijela građana. Mnogi ne razmišljaju toliko o tome isplati li se sada uzeti hipoteku, koliko o tome kako otplatiti prethodne kredite. Mnogi Rusi imaju poteškoća s otplatom tekućeg duga.

Sada pokušajmo da utvrdimo kako su ekonomske sankcije Rusiji uticale na pojavu prvog indikatora krize. Što se tiče prvog faktora, vjerovatno postoji uticaj. Stručnjaci povećanje cijene proizvoda pripisuju prehrambenom embargu Ruske Federacije protiv europskih dobavljača - a to je nekako povezano sa sankcijama. Ovo je ruski odgovor na njih. Što se tiče drugog faktora, najvjerovatnije je krivica sankcija ovdje relativna. Činjenica je da su najveći dio kredita dali Rusi mnogo prije pogoršanja političke situacije.

Možda ćemo takođe imati pravo da primetimo da oba faktora koji formirajuodgovarajući indikatori su povezani. Povećanje cijene proizvoda i usluga, očigledno, dodatno ograničava solventnost potencijalnog zajmoprimca, pod uslovom da ima kredite.

Kriza u bankama

Drugi indikator krize: pogoršanje situacije u bankama, kao rezultat - nemogućnost finansijskih institucija da izdaju kredite, uključujući hipoteke, i da ih ponude pod uslovima koji su ugodni za potrošača. Faktori trenutne situacije su pak sljedeći.

Prvo, banke imaju izuzetno ograničen slobodni kapital. Da bi nešto dale zajmoprimcima, banke moraju nešto da imaju. Mnogi stručnjaci ocjenjuju likvidnost ruskih kreditnih institucija kao nisku.

Drugo, banke su, začudo, u sličnoj situaciji sa zajmoprimcima - u smislu opterećenja duga. Činjenica je da i oni sami mnogo duguju kome - stranim kreditorima, ruskoj centralnoj banci.

Zauzvrat, pokušajmo da utvrdimo da li su sankcije krive za trenutnu situaciju? Mnogi stručnjaci smatraju da je to tako. Zašto? Pristalice ovog gledišta se fokusiraju na činjenicu da je značajan dio ruskih finansijskih institucija dužnici stranih kreditora. U godinama prije sankcija aktivno su vršili eksterne kredite, koristeći atraktivnost kamatnih uslova. Povrat dugova se u najvećoj mjeri očekivao kroz mehanizme refinansiranja - kroz nove inostrane kredite. Sada, kada su, pod uslovima sankcija, ruske banke praktično izgubilemogućnost pozajmljivanja novca u inostranstvu, finansijeri moraju tražiti nove izvore plaćanja. Mnoge kreditne institucije, smatraju analitičari, nemaju svoje rezerve za to. I još više, nemaju kapital da ga izdaju kao zajmove.

Da li je situacija u bankama prioritet?

Prognoze o tome kako će se razvijati hipoteke, šta očekivati od tržišta, u velikoj mjeri, smatraju analitičari, i dalje zavise od stvarnog stanja u bankama. Aspekt koji odražava aktivnost potencijalnih zajmoprimaca je u ovoj fazi sekundaran. Čak i da Rusi nisu imali problema sa solventnošću, diktiranih povećanjem cijena (posebno elektronike i druge uvozne robe) i izostankom realnog rasta plata, stanje u samoj bankarskoj industriji je predaleko od optimalnog za Ekonomisti vjeruju da će se tržište hipotekarnih kredita razvijati jednako aktivno kao iu proteklih nekoliko godina.

Povratak s kamatama

Najvjerovatnije, analitičari smatraju da će banke, ukoliko žele aktivno kreditirati građane u krizi, to učiniti značajnim podizanjem kamatnih stopa. Ili pooštravanjem kriterijuma za odobravanje kredita koliko god je to moguće. Dakle, sasvim je moguć scenario u kojem osoba ne mora ni razmišljati o tome isplati li se sada uzeti hipoteku. Najvjerovatnije, banka jednostavno neće moći dati kredit pod ugodnim uslovima. Ili čak odbiti prijavu zbog internih kriznih razloga. Ima li smisla sada dizati hipoteku kada je situacija u bankama daleko od optimalne? Mnogi stručnjaci smatraju da je ovakvaodluke još nisu baš opravdane.

Ako je aplikacija odobrena

Razmotrimo uspješan scenario - recimo da Rus nema problema sa postojećim kreditima, ima visoku platu, a banka je u principu spremna da mu da kredit za kupovinu kuće. Isplati li se sada uzeti hipoteku za ovog građanina? Odgovor na ovo pitanje može se dati na osnovu proučavanja ključnog aspekta nadolazeće transakcije: neće li se ispostaviti da će nakon kupovine stana on nakon nekog vremena pojeftiniti tako da će hipoteka biti neisplativa za osobu?

U ovom aspektu, kada se odlučujete da li sada uzeti hipoteku, najbolje je proučiti tržište ne toliko u smislu krizne situacije u bankama i sankcija, koliko u smislu analize trendova koji odražavaju dinamiku kupovina i prodaja nekretnina. Naravno, politička situacija ovdje igra ulogu. Ali ključni faktor u izgledima za ulaganje u stambene objekte, kažu stručnjaci, je stanje na relevantnom tržištu.

Situacija s nekretninama

Kako stoje stvari u segmentu nekretnina? Da li je sada isplativo podići hipoteku u smislu očekivanog kretanja cijena stanova? Stručnjaci identifikuju tri vjerovatna scenarija u pogledu izgleda za razvoj tržišta.

Prema prvom, cijene nekretnina u narednim godinama će ostati na nivou manje-više koji odgovara sadašnjem. Zagovornici ovog gledišta smatraju da je današnje tržište nekretnina u pogledu cijena, omjera ponude i potražnje dovoljno izbalansirano. Potencijalno smanjenje kupovne aktivnosti uZbog ograničenja kreditiranja banaka i niske solventnosti zajmoprimaca, smatraju ekonomisti, biće praćeno i odgovarajućim smanjenjem ponude - uglavnom zbog činjenice da vlasnici kuća radije čekaju krizu i ne prodaju stanove previše jeftino. Da li je sada isplativo uzeti hipoteku u odnosu na ovaj scenario? Verovatno ne mnogo. Cijene će ostati iste, a kamate banke koje će, osim toga, vjerovatno biti velike zbog krize, morat će se platiti.

Međutim, ima smisla uzeti stan na kredit ako osoba trenutno iznajmljuje kuću, a procijenjeni iznos plaćanja će biti srazmjeran cijenama najma. Međutim, ova opcija pretpostavlja da građanin ima značajan iznos za učešće na hipoteci. I u ovom slučaju, vjerovatno će biti isplativije izdati ga kao depozit, za primanje kamate, kroz koje ćete, zauzvrat, platiti iznajmljeni stan. Neke banke sada nude depozit od 20% godišnje ili više. Razlog tome je, smatraju analitičari, povećanje stope refinansiranja Centralne banke, koja je u decembru porasla na 17%. Ako uzmemo za osnovu gore opisani scenario, onda će s investicijskog stajališta depozit izgledati isplativije od ulaganja u stan - malo je vjerovatno da će u ovom slučaju porasti za 20% godišnje, a zatim za isti iznos, dok u slučaju depozita kamatu banka obračunava u toku.

Drugi scenario pretpostavlja da će cijene nekretnina i dalje rasti. Ovo ćeprvenstveno zbog inflacije. Očekuje se, na primjer, da će sumiranjem rezultata privrednog razvoja u 2014. godini ta brojka premašiti 11%. Čak i ako potražnja na tržištu nekretnina nije dovoljno dinamična, stručnjaci smatraju da se povećanje cijena stanova, općenito, može očekivati srazmjerno inflaciji. Isplati li se sada uzeti hipoteku, s obzirom na ovaj scenario?

Najvjerovatnije će smjernice za potencijalnog kupca u ovom slučaju biti otprilike iste kao u slučaju prve opcije. Odnosno, možete uzeti kredit za stan, ako se trenutno stan iznajmljuje, a kamate će biti iste ili ne mnogo veće od kirije. Ili napravite depozit za iznos koji je prikupljen za početnu uplatu, primite kamatu i platite zakup zbog toga.

Treći scenario uključuje pad cijena stanova. To će, pak, biti posljedica mogućeg disbalansa između ponude i potražnje na tržištu, što može biti podstaknuto činjenicom da je Rusija posljednjih godina uvela značajnu zalihu novih zgrada. Iako je značajan dio stanova izgrađenih u okviru ovakvih projekata zajednički, značajan postotak će se naknadno prodati po tržišnim cijenama ili, na primjer, preprodati. Ovo bi moglo stvoriti ono što neki ekonomisti vjeruju da je prekomjerna ponuda na tržištu nekretnina.

Vjerovatno ako se slijedi ovaj scenario, nema smisla ni pitati se da liDa li da sada uzmem hipoteku? Naravno, ovo neće biti najbolja opcija. Ako govorimo o pronalaženju profitabilnih investicija, onda možete obratiti pažnju na depozite. Ako postoji potreba za stambenim prostorom, bolje ga je za sada iznajmiti, pogotovo jer se odgovarajuće stope po pravilu snižavaju nakon segmenta prodaje.

Faktori su međusobno povezani

Naravno, svaki od scenarija na tržištu nekretnina umnogome zavisi od situacije u bankarskom sektoru, te od nivoa solventnosti građana. Stoga se može reći da faktori krize o kojima je bilo riječi direktno utiču na stambeno tržište, kao i na svako drugo. Istovremeno, stručnjaci i dalje smatraju da se objektivni tržišni mehanizmi - ponuda i potražnja - formiraju pod uticajem navedenih faktora u ograničenom obimu. Kriterijumi koji odražavaju stvarne potrebe Rusa za određenim tipovima stanovanja su veoma važni, uzimajući u obzir uticaj migracionih procesa, promene u tehnologijama izgradnje stanova, itd.

Faktor kursa USD

Neki stručnjaci, istovremeno, smatraju prihvatljivim izdvajanje četvrtog scenarija, koji podrazumijeva značajno povećanje cijena nekretnina zbog uticaja jedinstvenog, u određenom smislu, faktora. Kao što znate, kurs dolara u odnosu na rublju se skoro udvostručio u 2014. Međutim, većina valuta drugih zemalja u razvoju, uključujući i zemlje ZND, nije toliko pojeftinila u odnosu na američku. Kao rezultat toga, prosječna plata u dolarima u Rusiji i, recimo, uKazahstan se praktično izjednačio, ili čak, možda, postao inferioran u odnosu na onaj koji je instaliran u susjednoj zemlji. Kao rezultat toga, stanovi u Ruskoj Federaciji, u smislu, recimo, kazahstanskih tenge, postali su primjetno jeftiniji u nizu segmenata od onih kod njihovih susjeda. Državljani Kazahstana na kraju dolaze u Rusiju i ovdje kupuju stanove. Ovaj trend, kako sugeriraju pojedini ekonomisti, mogao bi se nastaviti, ali i intenzivirati zbog slične aktivnosti stanovnika drugih susjednih zemalja - Bjelorusije, Azerbejdžana, b altičkih država, a možda i Kine. Ovo može donekle podgrijati potražnju za nekretninama i uzrokovati rast cijena u dinamici koja premašuje inflaciju.

Možda bi neko trebalo da prouči, kada odlučuje da li da uzme hipoteku, mišljenja stručnjaka o četvrtom scenariju, ali samo ako živi u pograničnom gradu. Odnosno, ova opcija se može klasificirati kao lokalizirana.

Zaključci

Tako smo identifikovali glavne faktore koji određuju krizne trendove na tržištu nekretnina i razmotrili glavne scenarije, čija će nam studija omogućiti da odlučimo da li se isplati uzeti hipoteku na stan u trenutna situacija na tržištu.

Pokušajmo sumirati. Dakle, postoji kriza na tržištu bankarskih kredita. Banke, po svoj prilici, neće moći da izdaju kredite dinamikom kao prethodnih godina, a pod istim uslovima kamata. Zajmoprimci, zauzvrat, neće uvijek imati objektivnu priliku da plate hipoteku. Rezultat je smanjenje potražnje. Razlog bankarske krize je politička situacija. Zbog toga,odlučujemo da li da uzmemo hipoteku sada, kada postoje sankcije EU i SAD protiv Rusije, verovatno ćemo reći ne. Treba sačekati da se stanje u bankama stabilizuje, naći će nove izvore kredita za otplatu postojećih obaveza ili će im Vlada pomoći u tome.

Drugi faktor koji može uticati na odluku da li se trenutno podiže hipoteka je situacija na ruskom tržištu nekretnina. Ekonomisti identifikuju tri osnovna scenarija. To je stabilizacija cijena, njihov blagi porast, srazmjerno inflaciji, ili pad. Ili, ako osoba živi u pograničnom gradu, neko povećanje cijene stanova.

Da li da uzmem hipoteku? Prednosti i mane ove odluke u odnosu na trenutnu situaciju na tržištu su sasvim očigledne. Među pozitivnim aspektima je mogućnost profitabilnog ulaganja ako potražnja poraste u bliskoj budućnosti. Ekonomisti, iako prepoznaju značajnu dubinu trenutne krize, smatraju da će se situacija u dogledno vrijeme popraviti - zbog mogućeg povrata cijena nafte, supstitucije uvoza i diverzifikacije privrede zemlje. Takođe, ulaganje u nekretnine će barem osigurati sigurnost novčanih ulaganja u odnosu na inflaciju. Među negativnim stranama odluke o kupovini kuće - vjerovatnoća pada cijena ili izostanak njihovog rasta je prilično visoka. Ni jedno ni drugo neće biti isplativo za kupca stana. Također, najvjerovatnije, u ovoj fazi banke neće moći zajmoprimcu ponuditi ugodne uslove zaposto.