Kako prodati stan bez poreza: legalni načini izbjegavanja plaćanja poreza

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

Prodaja stambenih nekretnina je složen i dugotrajan proces, zbog čega prodavac ostvaruje određene prihode. Za to morate platiti porez u vidu 13% prodajne vrijednosti, ali u nekim situacijama građani imaju pravo na oslobađanje od plaćanja ove naknade. Da biste to učinili, moraju se ispuniti neki jednostavni zahtjevi. Stoga bi ljudi trebali razumjeti kako prodati stan bez poreza. Korišteni metod mora biti zakonit, jer ako prodavac želi prevariti poreznu upravu navođenjem pogrešnog iznosa u ugovoru, tada će se porez obračunati na osnovu katastarske, a ne prodajne vrijednosti objekta.

Načini smanjenja poreske osnovice

Često ljudi razmišljaju o tome da li je moguće prodati stan bez poreza. Postupak se zaista može provesti bez negativnih poreskih posljedica, ali samo ako su ispunjeni određeni uvjeti. Glavni načini oslobađanja od poreza na dohodak građana uključuju:

• ako je stan kupljen gotovinom ili hipotekom,onda se može prodati bez plaćanja poreza tek nakon 5 godina;
• ako je stan dobijen na osnovu besplatne transakcije, tada treba čekati samo tri godine;
• dozvoljena je ranija prodaja objekta, a ako je prodajna cijena niža od kupoprodajne, onda građanin nema prihod, pa nema potrebe za obračunom i uplatom poreza na dohodak građana u budžet;
• ako je trošak stanovanja manji od 1 milion rubalja, na primjer, ako se proda soba u hostelu, tada možete koristiti porezni odbitak od 1 milion rubalja, tako da samo dobijete negativnu poreznu osnovicu;
• ako se prodaja i kupovina druge nekretnine izvrši u roku od godinu dana, tada će građanin moći koristiti međusobnu nagodbu odbitaka.

Svaka opcija ima svoje karakteristike, pa vlasnik kuće odlučuje kako će stan prodati bez poreza. Ne biste trebali pregovarati sa kupcem da napišete netačne podatke u ugovoru, jer će to samo dovesti do činjenice da će stručnjaci Federalne porezne službe obračunati porez na osnovu katastarske vrijednosti stambenog prostora.

Uslov vlasništva kupljenog stana

Najčešće ljude zanima pitanje za koliko možete prodati stan bez poreza. Ako je kućište kupljeno o svom trošku, onda ćete morati čekati najmanje pet godina. Takve promjene u poreznom kodu napravljene su još 2016. godine.

Čak i ako je stan kupljen uz pomoć materinskog kapitala, hipoteke ili poslodavca, kupac u kupoprodajnom ugovoru jedirektni poreski obveznik. Dakle, ako ne želi da plati porez na dohodak na prodaju objekta, moraće da čeka pet godina.

Do 2016. godine trebalo je čekati samo tri godine, bez obzira na to kako je nekretninu primio prodavac. Ali na osnovu Federalnog zakona br. 382, napravljene su izmjene i dopune Poreznog zakona, kojima je promijenjen period vlasništva nekretnine kako bi se dobilo oslobođenje od poreza na dohodak. Stoga, u čl. 217.1 Poreskog zakona, možete proučiti pravila za obračun ove naknade prilikom prodaje nekretnine.

Karakteristike za primljeni stan

Stanovanje se može ne samo kupiti, već i dobiti na osnovu raznih besplatnih transakcija. Koliko dugo možete prodati stan bez poreza u ovom slučaju? Pod takvim uslovima treba čekati samo tri godine od datuma registracije vlasništva. Ove ponude uključuju:

• stanovanje su privatizirala sva lica koja su u to vrijeme bila uknjižena u stan;
• stan je naslijeđen od preminulih rođaka ili prijatelja;
• predmet su donirali bliski rođaci, među kojima su supružnici, roditelji, djeca ili braća i sestre;
• stanovanje je prebačeno na lice na osnovu ugovora o zakupu, ali je prethodno zadržao vlasnika ove nekretnine doživotno.

U gore navedenim situacijama potrebno je čekati samo tri godine, nakon čega možete prodati nekretninu bez plaćanja poreza. U drugim situacijama, morat ćete čekati pet godina. Ovakvi uslovi su počeli da funkcionišu od početka 2016.

Zašto postoje vremenska ograničenja?

Svako ko planira prodati nekretninu treba da shvati kada je moguće prodati donirani stan bez poreza. Potreba za čekanjem vezana je za ekonomske nijanse, jer u takvom vremenskom periodu građanin neće moći da ostvari nikakvu zaradu od kupoprodaje nekretnina.

Zvaničnici su sigurni da će za pet godina inflacija i deprecijacija nekretnine značajno smanjiti njenu tržišnu vrijednost, pa ako neko ima za cilj ostvarivanje komercijalne dobiti, onda će ona biti minimalna.

Ako osoba ne dobije profit od transakcije, onda može prodati nekretninu po kupoprodajnoj cijeni. U ovom slučaju građanin ne plaća porez na dohodak građana zbog nedostatka prihoda. Ali moraće da dokaže da zaista nije ostvario nikakav profit.

Kako se računa termin?

Svaki vlasnik nekretnine trebao bi znati kako prodati stan bez poreza. Nakon koliko godina se ova operacija može izvesti? Rok zavisi od načina na koji je porezni obveznik došao do imovine.

Ovaj vremenski period ne počinje uvijek od trenutka potpisivanja bilo kojeg ugovora, jer se ponekad uzima u obzir trenutak registracije prava u Rosreestru. Stoga se staž računa na osnovu sljedećih pravila:

• ako je zaključen ugovor o kupoprodaji, tada rok počinje teći od datuma navedenog u ugovoru ako je kupovina obavljena na sekundarnom tržištu, a može se koristiti i datum dostupan u potvrdi o fakturi ako je predmet kupljeno od programera;
• ako osoba dobije stannasljeđivanjem, tada se uzima u obzir datum otvaranja zaostavštine, dakle, period stvarnog prihvatanja imovine ili prijema potvrde o nasljeđivanju nije bitan;
• ako je osoba nestala, to ne daje pravo nasljednicima da raspolažu njegovom imovinom, ali kada sud prizna da se lice smatra umrlim, tada počinje rok od tri godine od trenutka donošenja sudske odluke napravljeno;
• ako je donacija prikupljena, tada odbrojavanje počinje od datuma navedenog u ugovoru o donaciji;
• često se imovina kupuje u dijelovima, npr. građanin može prvo kupiti sobu, a potom i ostatak stana, pa odbrojavanje počinje od trenutka kupovine prvog dijela.

Ako vlasnik kuće zna kada može prodati stan bez poreza, moći će lako sklopiti posao prodaje nekretnine bez straha da će morati uplatiti veći iznos sredstava u državni budžet.

Korišćenje odbitka imovine

Ako osoba zna kada da proda stan bez poreza, ali ne može čekati tri godine, onda može koristiti druge načine da smanji porezno opterećenje. Jedna od takvih metoda je podnošenje poreskog odbitka. Nudi se svim građanima koji prodaju svoj stan.

Prema čl. 220 Poreskog zakona, iznos takvog odbitka je 1 milion rubalja. Za taj iznos se umanjuje poreska osnovica koju predstavlja prodajna cijena objekta. Ako ljudi namjerno potcjenjuju cijenu stana prilikom sklapanja transakcije, onda 70% katastarske vrijednosti navedene uRosreestre. Ali ovaj uslov se odnosi samo na predmete koji su kupljeni nakon 2016.

Ako se prodaje jeftin objekat, predstavljen jednosobnim stanom ili čak sobom, ali cijena ne smije biti veća od 1 milion rubalja. Pod ovim uslovima moguća je prodaja stana bez poreza u 2019. godini, budući da je poreska osnovica predstavljena negativnom vrijednošću.

Ako je cijena nekretnine veća od 1 milion rubalja, tada se iznos poreza značajno smanjuje zbog odbitka. Na primjer, građanin želi prodati stan koji mu je poklonio rođak godinu dana nakon zaključenja donacije. Stan se nalazi na periferiji grada, tako da košta samo 1,2 miliona rubalja. Prodavac neće moći izbjeći plaćanje naknade, ali može iskoristiti porezni odbitak. Za njega iznos poreza je: (1.200.000 - 1.000.000)13%=26 hiljada rubalja.

Dakle, možete čak i prodati stan u novogradnji bez poreza ili uz minimalnu uplatu, ako koristite odbitak. Ali pod takvim uslovima, stručnjaci poreske službe će i dalje poslati obaveštenje poreskom obvezniku. To se ne može zanemariti, pa ćete morati posjetiti filijalu FTS-a da obavijestite službenike o korištenju odbitka. Dodatno, ovoj organizaciji se dostavljaju 3 prijave poreza na dohodak i drugi papiri za prodatu imovinu.

Nedostatak korištenja ove metode za smanjenje poreznog opterećenja je što se može koristiti samo jednom godišnje. Stoga, ako osoba planira prodati nekoliko nekretnina u roku od jedne godine, tada će morati smanjiti porez na druge načine.

Obračun nabavne cijene

Kako prodati stan bez plaćanja poreza ako je nemoguće smanjiti naknadu na druge načine? Druga metoda predstavlja mogućnost obračuna kupoprodajne cijene stana. Ova je opcija prikladna samo u situaciji kada je stanovanje prethodno kupljeno na račun ličnih sredstava ili hipoteke. Prodaja stana nakon donacije bez poreza na ovaj način neće uspjeti, jer građanin nije potrošio vlastita sredstva na takvu kupovinu.

Porez se plaća isključivo na dobit ostvarenu prodajom nekretnina. Ako osoba može dokazati da nije primila nikakav prihod od transakcije, onda je oslobođena plaćanja poreza. Kada mogu prodati stan bez plaćanja poreza? Ako koristite ovu metodu, onda možete prodati objekt u bilo kojem trenutku nakon kupovine. Proces korištenja ove metode oslobađanja od poreza razlikuje se u sljedećim parametrima:

• građanin mora čuvati dokumente na osnovu kojih je stekao imovinu;
• ako se stan proda po istoj cijeni po kojoj je kupljen, tada nije potreban porez;
• nema potrebe za transferom sredstava u državni budžet ako se stan prodaje po nižoj cijeni;
• ako je prodajna cijena veća od kupovne, tada se plaća isključivo 13% od postojeće razlike;
• poreski obveznik mora imati službene dokumente koji sadrže podatke o tome za koliko je kupio i prodao svoju imovinu;
• ova metoda se smatra pogodnom ako osoba treba hitno prodati nekretninu, itakođer njegova cijena prelazi 1 milion rubalja;
• dozvoljeno je korištenje metode smanjenja troškova istovremeno sa odbitakom, ali samo za različite objekte nekretnina, na primjer, ako građanin treba da proda više stanova u roku od jedne godine.

Odlika ove metode je da će građanin morati podnijeti dokumentaciju Federalnoj poreznoj službi koja potvrđuje nedostatak prihoda. Dodatno, morat ćete sastaviti 3-prijavu poreza na dohodak.

Korišćenje mreže

Postoji mnogo načina za prodaju novog stana bez poreza. Ako osoba odmah nakon prodaje jedne nekretnine planira kupiti drugi objekat, tada može koristiti netiranje poreznih odbitaka, iako Porezni zakonik službeno nema koncept ove metode. Ova metoda je sljedeća:

• prodavac može iskoristiti odbitak od 1 milion rubalja, a kupac može računati na povrat od 2 miliona rubalja;
• tačnije imovinski odbitak od 2 miliona rubalja. može se koristiti za mreže;
• odbitak može pokriti porez koji morate platiti za prodaju nekretnine.

Na primjer, građanin prodaje svoju imovinu za 2,5 miliona rubalja. Posjeduje dokumente koji potvrđuju da je prije godinu dana kupio stan za 1,9 miliona rubalja. Iznos poreza u ovom slučaju je: (2.500.000 - 1.900.000)13%=78 hiljada rubalja. Tokom iste godine, građanin stječe još jedan stan, čija je cijena 2,3 miliona rubalja. Može da iskoristi maksimumveličinu odbitka, tako da za takvu kupovinu dobija nazad 260 hiljada rubalja.

U isto vrijeme, građanin može koristiti međusobno poravnanje, dakle 260.000 - 78.000=182 hiljade rubalja. mogu se dodatno dobiti od države. Pod ovim uslovima građanin neće morati da plaća nikakvu naknadu. Ali kupoprodaja nekretnina će se morati dokazati službenim dokumentima.

Na isti način možete prodati stan nakon nasljedstva bez poreza. Ali u ovom slučaju porezna osnovica će se povećati, a također ćete morati žrtvovati dio svog odbitka. Proces prodaje i kupovine različitih nekretnina mora biti završen u istom poreskom periodu.

Mogu li namjerno sniziti prodajnu cijenu?

Mnogi ljudi koji razmišljaju kako da prodaju stan bez poreza radije koriste ilegalnu metodu. Sastoji se u tome da se prodavac u formalnom ugovoru dogovara s kupcem da smanji cijenu stana. U ovom slučaju, prilikom korišćenja poreskog olakšice, građanin će moći da smanji poresku osnovicu skoro na nulu.

Ovu metodu smanjenja poreza ranije je koristilo dosta građana. Kao rezultat toga, zakon je izmijenjen kako bi se spriječilo nezakonito smanjenje poreske osnovice. Da bi to učinili, poreski inspektori upoređuju prodajnu cijenu sa 70% katastarske vrijednosti stana. Porez se obračunava na osnovu najvećeg iznosa. Stoga ljudi jednostavno neće moći značajno smanjiti poreznu osnovicu. Ako osoba razmišlja kako da proda stan nakon privatizacije bezporeza, poželjno je koristiti i druge načine smanjenja poreskog opterećenja.

Poreska uprava uzima u obzir katastarsku cijenu utvrđenu na početku godine, kada je tačno izvršena transakcija. Ako iz različitih razloga nema informacija o katastarskom indeksu, onda će porezni organi morati uzeti u obzir samo cijenu naznačenu u kupoprodajnom ugovoru. Ovaj uslov se ne koristi za nekretnine koje su ljudi kupili prije 2016.

Priprema dokumenata

Svako bi trebao znati kako pravilno prodati stan bez poreza. Nakon koliko godina se može zaključiti posao? Možete čekati 3 ili 5 godina da sklopite posao bez poreznih posljedica. Osim toga, možete koristiti i druge metode smanjenja poreza. U nekim situacijama možda uopće neće biti potrebno platiti. Ali u isto vrijeme, morate odabrati određeni metod prije zaključivanja posla.

Ako osoba posjeduje nekretninu kraće od tri ili pet godina, tada mora pripremiti određeni paket dokumenata Federalnoj poreznoj službi. Ovi papiri uključuju:

• 3-prijava poreza na dohodak fizičkih lica, koja se lako može popuniti pomoću posebnih programa koje besplatno nude zaposlenici Federalne porezne službe;
• dokumentacija koja sadrži podatke o tome kako je tačno ovaj objekat postao vlasništvo neke osobe, a može se predstaviti kupoprodajnim ugovorom, darovnicom, potvrdom o nasljeđivanju ili ugovorom o privatizaciji objekta;
• izvod iz USRN-a koji potvrđuje prijenos pravavlasništvo nad stanom drugoj osobi;
• ako je moguće umanjiti poresku osnovicu zbog razlike između kupoprodajne i prodajne cijene, onda se dostavlja dodatna dokumentacija koja sadrži podatke o tome koliko je novca poreski obveznik potrošio na kupovinu ovog objekta;
• ako je građanin tokom jednog poreskog perioda prodao i kupio nekretninu, pa želi da iskoristi međusobnu kompenzaciju, tada priprema dokumentaciju za oba stana, a takođe sastavlja zahtjev za odbitak imovine.

Sva dokumentacija se prenosi u odjeljenje Federalne poreske službe, koje se nalazi na mjestu registracije građanina.

Pravila deklaracije

Ako osoba proda stambeni prostor prije isteka roka utvrđenog zakonom, tada će, bez obzira na potrebu plaćanja poreza, morati podnijeti prijavu Federalnoj poreznoj službi. Možete ga napraviti sami ili uz pomoć unajmljenih stručnjaka. Sljedeće informacije su uključene u ovaj dokument:

• datum prodaje nekretnine;
• rok vlasništva stana;
• informacije o traženom odbitku u iznosu od 1 milion rubalja;
• informacija o kupoprodajnoj cijeni objekta, ako je stan prvobitno kupljen za gotovinu ili hipotekarnim kreditom;
• datum prodaje objekta;
• obračun poreza i tačan iznos naknade, ako je ipak potrebno platiti;
• podaci o ostalim suvlasnicima nekretnine, ako je poreski obveznik bio vlasnik samo dijela stana.

Obračun se može automatski izvršiti pomoću posebneprograme koje besplatno nude zaposlenici Federalne poreske službe. Pod ovim uslovima, obveznik treba da u ovaj program unese samo osnovne podatke o prodatom stanu, traženom odbitku i drugim faktorima koji omogućavaju smanjenje poreske osnovice. Ako osoba zna kako prodati poklonjeni stan bez poreza, onda ni godinu dana nakon prijema ovog objekta nema potrebe za plaćanjem naknade.

Odgovornost za neplaćanje poreza i nedostatak deklaracije

Svako lice, pod određenim uslovima, može prodati stan bez poreza. Nasljeđe u obliku imovine mora biti u vlasništvu najmanje tri godine da bi bilo oslobođeno plaćanja naknade. Ako osoba kupi kuću, onda će morati čekati 5 godina. Ako koristite druge metode oslobađanja od plaćanja takse, moraćete da podnesete prijavu Federalnoj poreskoj službi. Dodatno, možda će biti potrebno prebaciti mali iznos u budžet u obliku poreza.

Ako se osoba ne pridržava zahtjeva zakona, onda će morati snositi odgovornost za kršenje. Ako se naknada ne uplati u utvrđenim rokovima, onda prema čl. 122 Poreskog zakonika morat će platiti kaznu od 20% od iznosa uplate. Čak i ako osoba, iz raznih razloga, ne zna da je dužna da plati taksu, to nije osnov za oslobađanje od odgovornosti. Ako odbije dobrovoljno platiti poreze i kazne, sudski izvršitelji će biti uključeni u naplatu sredstava nakon prihvatanjarelevantna sudska odluka.

Kada dospijeva porez?

Skoro svaka osoba želi da proda stan bez poreza. Period tokom kojeg trebate posjedovati nekretninu ovisi o tome kako je građanin primio ovaj objekat. Ali ako osoba hitno mora prodati svoj stan, onda može koristiti druge načine za smanjenje porezne osnovice. Nije uvijek moguće osloniti se na ove metode za oslobađanje od plaćanja takse, pa ponekad poreski obveznici ipak moraju prenijeti mali iznos sredstava u budžet.

Na osnovu čl. 220 Poreskog zakonika, ovaj postupak mora biti završen prije kraja aprila godine koja slijedi za izvještajnom. Ako je uplata prevelika, građanin se može obratiti Federalnoj poreznoj službi sa zahtjevom za otplatu rate. Istovremeno, važno je dokazati da je materijalno stanje građanina toliko loše da ne može da se nosi sa takvim poreskim opterećenjem.

Kada se dokumenti predaju?

Ukoliko rok vlasništva nekretnine ne prelazi tri godine, onda će čak iu situaciji kada ne morate platiti porez, građanin će morati prenijeti određenu dokumentaciju Federalnoj poreznoj službi. Takođe uključuje 3-NDFL deklaraciju, koja potvrđuje da poreski obveznik zaista ne može prenijeti nikakav iznos sredstava u državni budžet.

Izjavu sa ostalim papirima potrebno je dostaviti do 15. jula naredne godine nakon izvještajne.

Da li penzioneri plaćaju porez?

Svaki prodavac razmišlja o tome kakoprodajem stan bez poreza. Svako lice mora platiti naknadu ako nisu ispunjeni zakonski uslovi za period vlasništva. Nije bitno starost i finansijska situacija prodavca. Dakle, čak i penzioneri koji nisu radno sposobni građani su dužni da plaćaju porez na dohodak građana kada ostvare prihod od prodaje nekretnina.

Za penzionere ne važe povlašćene stope ili drugi olakšice. Moraju voditi računa o rokovima predviđenim za sve poreske obveznike. Ako iz raznih razloga nemaju vremena da prebace potreban iznos u budžet, onda će morati da plate kazne ili da se suoče sa sudskim izvršiteljima.

Čak i ako je prodavac maloljetan, roditelj ili staratelj i dalje mora platiti porez prodavcu. Isto pravilo važi i za invalide koji primaju samo naknade od države. Stoga, kada prodaju nekretnine, ljudi bi trebali biti svjesni poreznih implikacija svoje odluke.

Zaključak

Svi žele da prodaju stan bez poreza. Nasljedstvo u obliku stambene nekretnine može se prodati bez plaćanja naknade nakon tri godine vlasništva. Ovaj uslov se odnosi na sve predmete primljene na osnovu besplatnih transakcija. Kupljeni stan se može prodati bez poreskih posljedica tek nakon pet godina.

Postoje i drugi načini za oslobađanje od poreza ili smanjenje poreske osnovice. Ali kada ih koristite, u svakom slučaju, morat ćete podnijeti poreznu prijavu i druge dokumente Federalnoj poreznoj službi. Ukoliko poreski obveznik iz raznih razloga ne dostavi dokumentaciju poreznojusluge ili ne prenese potreban iznos sredstava u obliku poreza, onda će se emu morati suočiti s negativnim posljedicama svoje odluke.