Da li je moguće izdati hipotekarni stan: uslovi hipoteke, potrebna dokumenta i pravni savjet

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20

U članku ćemo razmotriti da li je moguće izdati hipotekarni stan.

Trenutno se sve češće nekretnine stiču uz pomoć hipotekarnog kreditiranja. Glavna prednost ove metode temelji se na činjenici da isplativ kredit na duže vrijeme postaje dostupan budućem vlasniku stana. Specifičnost ugovora o hipoteci je da sama imovina postaje zalog, čime se minimiziraju finansijski rizici zajmodavca.

Brza otplata kredita

Mnogi budući vlasnici nastoje da otplate kredit što je prije moguće. Zbog toga, da bi pribavili dodatna sredstva, često iznajmljuju stečeno stanovanje, pa je i dalje aktuelno pitanje koje banke dozvoljavaju iznajmljivanje hipotekarnog stana.

U stvari, ovaj problem nije uvijek jednostavan. Ovo je zbog činjenice da zajmodavac u ugovoru ima pravo da postavi njegove uslove. Zbog toga često postoji klauzula u kojoj se fiksiraju konkretna pitanja koja se tiču zakupa prostora kao zaloga. Odnosno, banka kreditor odlučuje da li je moguće izdati hipotekarni stan.

Zakoni na snazi

Prije svega, kada postavljate pitanje zakonitosti, morate pažljivo pročitati Federalni zakon o hipoteci. Treba napomenuti da su takve mogućnosti direktno predviđene u njemu. Odredbe pravnog dokumenta pokazuju da zajmoprimac - budući vlasnik nekretnine - ima sljedeća prava:

• uzmite hipotekarni stan za vlastiti život;
• primajte prihod od nekretnina pod hipotekom.

Važan dodatni uslov koji budući vlasnik mora osigurati je da rok zakupa ne prelazi stvarno vrijeme predviđeno za osiguranje kreditnih obaveza. Savezni zakon se također fokusira na činjenicu da se stambeni prostor izdaje samo u skladu sa svojom namjenom. Stoga se prostor ne može koristiti kao kancelarija.

Da li je moguće izdati hipotekarni stan: uslovi hipoteke

Glavne karakteristike zajma za kupovinu nekretnina regulisane su Saveznim zakonom N 102-FZ od 16. jula 1998. "O hipoteci (zalogu nekretnina)". U članu 29. zajmoprimcu nije zabranjeno raspolaganje imovinom stečenom hipotekom. Kreditna institucija može ograničiti ovo pravo. Dakle, ako osoba namjerava da se predahipotekarni stan Sberbanke, na primjer, za iznajmljivanje, mora se o tome konsultovati sa bankom.

Svaka kreditna institucija postavlja svoje uslove u pogledu mogućnosti zakupa kolateralne imovine:

• Banka dozvoljava izdavanje hipotekarnih stanova. Dozvola banke je fiksirana u ugovoru o hipoteci. Ovo su obavezni uslovi za klijenta. Banka mora biti obaviještena o svojoj namjeri sklapanjem formalnog ugovora sa zakupcem.
• Banka zabranjuje klijentu da izdaje nekretnine pod hipotekom. Ovaj uslov je posebna klauzula u ugovoru o hipoteci. Osim toga, sporazumom su definirane posljedice kršenja takvog pravila.
• Kreditna organizacija ne reguliše problem iznajmljivanja imovine u zalog. Zajmoprimac ima pravo da samostalno raspolaže svojom imovinom, bez obavještavanja banke. Odnosno, može iznajmiti hipotekarni stan.

Banka možda neće odobriti

Treba napomenuti da namjera klijenta da plati hipotekarni kredit samo prihodima od zakupa može negativno uticati na odluku banke da odobri kredit.

Kada je prostor pod hipotekom, iznajmljivanje takvog stambenog prostora banka može dozvoliti samo ako je zaključen formalni zakup. Bolje je sklopiti ugovor na godinu dana, dodatno produžiti dokument. Ugovor u ovom slučaju ne treba registrovati.

Dostojanstvo

Da li je moguće izdati hipotekarni stan - pitanje nijemirovanje.

Ako pravilno pristupite pitanju, onda kupovina stambenog prostora u svrhu izdavanja može značajno poboljšati finansijsku situaciju. Stoga je važno uzeti u obzir sve suptilnosti takvog postupka, proučiti i njegove prednosti i moguće poteškoće.

Prednosti kupovine nekretnine za iznajmljivanje uz hipoteku:

• Dodatni prihod. Prihod od zakupnine može se koristiti za otplatu mjesečne uplate hipoteke i plaćanje komunalnih računa.
• Brza otplata kredita. Ako je plaćanje hipoteke isto kao i zakupnina, ratu kredita će zapravo platiti zakupac bez ugrožavanja vlastitog budžeta.
• Sigurnosno kućište mora biti osigurano. Ukoliko su zakupci prouzrokovali značajnu štetu na imovini, osiguranje garantuje otplatu duga klijenta kreditnoj instituciji.

Ali, naravno, nije uvijek isplativo iznajmiti stan.

Nedostaci

Postoje i nedostaci:

• Ova šema se primjenjuje samo na zajmoprimce koji imaju odvojeni životni prostor.
• Nedostatak garancija odgovornosti i čistoće stanara. Nakon isteka perioda zakupa, u većini slučajeva, stambeni prostor zahtijeva velike popravke.
• Mogućnost kašnjenja plaćanja. Ako osoba nema sopstvena sredstva za mjesečna plaćanja banci, ne može se osloniti samo na prihod od zakupnine. Stan može biti nepotražen nekoliko mjeseci ili nesavjesni stanari neće platiti na vrijemenaknada za iznajmljivanje. Zbog takvih faktora, na hipoteku će se formirati kašnjenje u plaćanju. To će rezultirati izricanjem novčanih kazni, što može dovesti do konfiskacije imovine.
• Ako je imovina oštećena, banka će uzeti imovinu pod hipotekom kao kompenzaciju.

Da li je moguće iznajmiti hipotekarni stan, važno je saznati unaprijed prije podnošenja zahtjeva za kredit.

Koliko je to isplativo?

Možete utvrditi prednosti iznajmljivanja stanova pod hipotekom ako detaljno analizirate tržišne trendove i moguće rizike.

Za iznajmljivanje jednosobni stanovi su najisplativija opcija. Potrebno je da hipoteka bude jednaka cijeni stana, a onda zakupnina može pokriti iznos kredita. Iznajmljivanje dvosobnih stanova pogodno je za one koji nemaju drugo stanovanje. Ako stanare smjestite u susjednu sobu, možete zaraditi prihod i kontrolirati sigurnost stambenog prostora. Trosobni stanovi su posebno isplativi za iznajmljivanje po sobama.

Za kredit je bolje izabrati banku koja vam omogućava iznajmljivanje hipotekarnog stana.

Najisplativija opcija je iznajmiti jedan stan i kupiti drugi pod hipotekom. Prihod od zakupnine može se koristiti za pokrivanje mjesečne otplate hipoteke. Hipoteka u ovom slučaju neće uticati na budžet klijenta ni na koji način.

Važno je da se za dalje iznajmljivanje stanovanja fokusirate na isplative opcije. Najlikvidniji za stanare su sekundarni stanovi u blizini autobuskih stajališta i metroa, sa izgrađeniminfrastruktura.

Koje kreditne institucije dozvoljavaju izdavanje hipotekarnog stana?

Sberbank, Alfa-Bank, Svyazbank, VTB 24 i druge velike finansijske institucije dozvoljavaju davanje hipotekarnih nekretnina u zakup ako je dobijena saglasnost banke i sastavljen ugovor o zakupu.

Iznajmljivanje stana kupljenog vojnom hipotekom

Važno pitanje je i izdavanje stana ako je kupljen pod vojnu hipoteku. Ovaj problem je relevantan i zato što vojnik tek nakon odlaska u penziju kupuje nekretninu na vojnu hipoteku u gradu u kojem namjerava živjeti. Kada se na ovaj način stambeno zbrine, svoju službu nastavlja u drugom kraju. Naravno, da bi pokrili iznos komunalnih računa, ljudi često traže da iznajme stan.

U ovom slučaju, pitanje je zbog činjenice da, u skladu sa zakonom "O statusu vojnog lica", građanin nema pravo da se bavi komercijalnim aktivnostima. Zato treba da shvatite da li je prenos stambenog prostora u najam preduzetništvo.

Preduzetništvo je definisano u Građanskom zakoniku naše zemlje. U njemu se navodi da se radi o djelatnosti koja se obavlja na vlastitu odgovornost, podrazumijeva primanje prihoda i koja se mora registrovati u skladu sa važećom procedurom prema zakonu.

S druge strane, član 608 navodi da nije potrebna registracija za vlasnika nekretnine koji je izdaje.

Na kraju, treba napomenuti da Ministarstvo za carine i poreze Ruske Federacije pismom broj 04-3-01 / 398 od 6. jula 2004. pojašnjava da poslovi koji se odnose na iznajmljivanje vlastitih stambene nekretnine nisu poduzetničke djelatnosti.

Uzimajući u obzir sve navedeno, možemo reći da se stan kupljen pod vojnom hipotekom može legalno izdavati. Takve aktivnosti nisu komercijalne i nisu u suprotnosti sa zakonom "O statusu vojnog osoblja".

Zašto ne mogu iznajmiti hipotekarni stan?

Kreditne organizacije ne pozdravljaju uvijek želju zajmoprimca da iznajmi stečenu imovinu. Glavni razlog je taj što je stambeno zbrinjavanje predmet zaloga. Kada zajmoprimac nije u mogućnosti da ispuni obaveze po kreditu, imovinu oduzima i prodaje banka. Kreditna institucija vodi računa da zakupci ne vode u svim slučajevima brigu o iznajmljenoj imovini. Zbog oštećenog stana njegova vrijednost će na kraju biti smanjena.

Još jedan razlog: kada zajmoprimac planira da otplati hipoteku samo primanjem prihoda od iznajmljivanja stana, to znači da nema dovoljno platežne sposobnosti. To je i rizik za banku i razlog za odbijanje kredita.

Ako kreditor zabrani

Ukoliko zajmodavac zabrani izdavanje nepokretnosti pod hipotekom, zadržava pravo provjere ispunjenosti uslova zaključenog ugovora, namjenske upotrebe i održavanja nekretnine. Provjere mogu biti spontane. Maksimalni iznosposjete bankarskih službenika ne bi trebalo da budu više od dva puta godišnje. Ukoliko se u stanu zateknu neovlašćena lica koja nisu upisana u ugovoru, banka je ovlašćena da izrekne sankcije korisniku kredita. Banka je izdala upozorenje. Zajmoprimac će morati da plati kaznu.

Raskid ugovora

Ako dođe do ponovljene povrede, banka ima pravo raskinuti ugovor o hipoteci. U tom slučaju morate vratiti cijeli iznos duga, inače će imovina pod hipotekom biti oduzeta.

Sve posledice, zabrane i uslovi moraju biti propisani u ugovoru o hipoteci.

Važno je napomenuti da banka može obratiti pažnju na korisnika kredita ako mjesečna uplata nije izvršena na vrijeme. Obično se dobronamjerni platitelji ne provjeravaju.

Kako pravilno iznajmiti hipotekarni stan?

Pravni savjet

Klijenti pitaju advokate da li se isplati kupiti stan na hipoteku radi daljeg izdavanja?

Nema jasnog odgovora. Neophodno je proučiti tržište nekretnina i shvatiti koliko je kupljeno stanovanje likvidno i da li je traženo među stanarima. Sa zakupninom koja je jednaka ili veća od plaćanja hipoteke, renta će, naravno, donijeti profit za klijenta.

Može li se hipotekarni stan Sberbanke izdati vojnicima?

Da. Zakonodavstvo ne smatra iznajmljivanje nekretnina poduzetničkom djelatnošću, odnosno dostupno je vojnom osoblju. Potrebno je dobiti odobrenje banke i zaključiti formalni ugovor sa stanarima. Prihodi od najmapodliježe porezu od 13%.

Ako je neko uzeo hipoteku, a stan se izdaje van roka, šta možete učiniti?

U situaciji kada je hipoteka uplaćena, ali je vrijeme isporuke kuće odgođeno, potrebno je podnijeti tužbu protiv investitora za naknadu štete. Kada se rok isporuke odloži na neodređeno vreme, moguće je raskinuti kapitalni ugovor sa developerom, kao i nadoknaditi uplaćena sredstva.

Razmišljali smo da li je moguće izdati hipotekarni stan.