Obveznice (hipoteka) u Rusiji: odakle bankama novac za hipoteke?

2025 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2025-01-24 13:13

Obveznice (hipoteka) čine više od 80% svih transakcija nekretninama u SAD, u Rusiji - manje od 10%. Izgledi hartija od vrijednosti su očigledni. Međutim, mnogi ljudi ne znaju samo šta su hipotekarne obveznice, već i osnovne koncepte.

Osnove

Obveznice su hartije od vrijednosti koje daju pravo na fiksnu zagarantovanu dobit.

Dvije su vrste:

1. Na prezentaciji - kupljeno jeftinije, prodato skuplje.
2. Fiksna kamata - pretpostavlja prihod (kupon) za investitora nakon određenog vremena.

Obveznice su dužničke vrijednosne papire. Povrat je zagarantovan rejtingom kompanije. Što je preduzeće stabilnije, veća je vjerovatnoća da će primiti obećani prihod.

Šta su obveznice (hipoteka)?

Hipotekarna obveznica je dužnička garancija koja refinansira ulaganja u kredite za nekretnine.

Na primjer, AAA banka izdaje kredite za kupovinu stambenog prostora. On ima kapitalprirodno ograničena. Sa milijardu rubalja banka može izdati, na primjer, 1.000 kredita. Naravno, tržište nekretnina će stati kada kreditnoj instituciji ponestane sredstava.

Ko ima koristi?

Izdavanje hipotekarnih obveznica je korisno za sve učesnike na tržištu:

• Banci - povećava iznos izdatih hipotekarnih kredita.
• Investitor - ulaže novac u imovinu, koja bi, u zavisnosti od cijena stanova, trebala rasti.
• Zajmoprimcu - visoke stope hipoteke su smanjene za 1,5-2%. Naravno, brojke su male, ali u smislu velikog iznosa kredita, korist je očigledna.
• Građevinske firme - građevinske kompanije ne "zamrzavaju" svoje objekte, već nastavljaju da rade.
• Vlada - porezi na razvoj i prodaju.
• Radnici - ne otpuštaju se zbog nedostatka posla.

Kako se osiguravaju dužničke obaveze?

Sada o tome kako ovo tržište funkcionira. AAA banka izdaje kredit za kupovinu imovine u iznosu od 5 miliona rubalja. Na njih izdaje obveznice (hipoteke) i prodaje ih na berzi. Novac od investitora ide u nove kredite. Hartije od vrijednosti su osigurane hipotekarnim uplatama građana.

Alternative

Obveznice (hipoteka) nisu jedini instrument za investitore na ovom tržištu. Postoje alternative:

• Hipotekarni sertifikat o učešću - udio u iznosu kredita za kupovinu imovine. Investitor ima pravo na dobit od nekretnina.
• Hipoteka - hartija od vrijednosti koja potvrđuje pravo na primanje novcazajmoprimac. Razlika od obveznice (hipotekarne obveznice) je u tome što je hipotekarni kolateral stečena imovina.

Karakteristike vrijednosnih papira u Rusiji

Naravno, ideja koja dolazi iz SAD-a može donijeti pozitivne stvari na naše tržište. Međutim, hipotekarne obveznice u Rusiji postavljaju mnoga pitanja i među investitorima i među stručnjacima. Termin „stabilnost“nije primenljiv na razvoj privrede naše zemlje, posebno tržišta nekretnina. U posljednjih 1,5-2 godine ne samo da je prestao rasti, već je i značajno opao. Obveznice (hipoteka) ne mogu generirati prihod na tržištu nekretnina ako ne raste.

Drugi problem je visoka cijena vrijednosnih papira. Privatne komercijalne kompanije i obični građani iz tog razloga neće moći da postanu investitori. Sve nade polažu se u nedržavne penzione fondove, banke koje imaju slobodna sredstva, a koji navodno ne znaju gdje da ih ulože.

Treći problem je nedostatak dobro osmišljenog zakonodavnog okvira.

Možemo rezimirati: visoka cijena vrijednosnih papira, nestabilnost hipotekarnog tržišta, kao i loše osmišljen pravni okvir vjerovatno neće dozvoliti razvoj ove vrste vrijednosnih papira u Rusiji.

Zašto su hipotekarne obveznice uzrokovale krah sistema 2008. godine?

Kriza 2008. godine počela je upravo sa hipotekarnim obveznicama (CDO). Činjenica je da su mnogi investitori počeli kupovati vrijednosne papire, znajući da tržište nekretnina stalno raste. To je uticalo na strategiju banaka koje su bile indiferentne prema solventnosti svojih klijenata. Glavna stvar je da jesu. Bilo je slučajeva da su hipoteke od 500.000 dolara izdate ljudima koji nisu imali redovna primanja. Za banku su rizici minimalni - ovaj novac su dobili na berzama od prodaje hipotekarnih obveznica.

Takođe, banke su izdavale kreditne swapove, odnosno osiguranje ako dug nije plaćen.

Ali piramida se toliko okrenula da su počeli da izdaju obveznice (sintetičke CDO) ispod njih. Kako analitičke kompanije nisu znale o čemu se radi, oslanjale su se na podatke investicionih kompanija koje su ih izdale. Neki su znali, ali su se bojali gubitka velikih klijenata. Napravili su još problematičniju imovinu od obveznica rizičnog nivoa BBB, ali je njen stepen ugroženosti već bio jednak AAA (kao i američke državne obveznice), odnosno apsolutno siguran. Ovo je omogućilo investitorima koji poseduju milione dolara da ulažu u neobezbeđene hartije od vrednosti plus da prikupe sredstva iz penzionih fondova kojima je zabranjeno ulaganje u imovinu ispod ovog rejtinga. Naravno, takva piramida se prije ili kasnije morala srušiti kada cijene nekretnina počnu padati. Evo šta se desilo. Velike investicione kompanije, investitori i zastupnici osiguranja su bankrotirali.

Investitori su to kapitalizirali kladeći se na zamjene hipoteka, odnosno osiguranje nekretnina pod hipotekom, koje su prodavane po niskim cijenama. Odnosno, uloživši milion dolara u njih tada, bilo je moguće dobiti nekoliko stotina miliona, pošto niko jednostavno nije verovao u neizvršenje.