2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 10:20
Obveznice (hipoteka) čine više od 80% svih transakcija nekretninama u SAD, u Rusiji - manje od 10%. Izgledi hartija od vrijednosti su očigledni. Međutim, mnogi ljudi ne znaju samo šta su hipotekarne obveznice, već i osnovne koncepte.
Osnove
Obveznice su hartije od vrijednosti koje daju pravo na fiksnu zagarantovanu dobit.
Dvije su vrste:
- Na prezentaciji - kupljeno jeftinije, prodato skuplje.
- Fiksna kamata - pretpostavlja prihod (kupon) za investitora nakon određenog vremena.
Obveznice su dužničke vrijednosne papire. Povrat je zagarantovan rejtingom kompanije. Što je preduzeće stabilnije, veća je vjerovatnoća da će primiti obećani prihod.
Šta su obveznice (hipoteka)?
Hipotekarna obveznica je dužnička garancija koja refinansira ulaganja u kredite za nekretnine.
Na primjer, AAA banka izdaje kredite za kupovinu stambenog prostora. On ima kapitalprirodno ograničena. Sa milijardu rubalja banka može izdati, na primjer, 1.000 kredita. Naravno, tržište nekretnina će stati kada kreditnoj instituciji ponestane sredstava.
Ko ima koristi?
Izdavanje hipotekarnih obveznica je korisno za sve učesnike na tržištu:
- Banci - povećava iznos izdatih hipotekarnih kredita.
- Investitor - ulaže novac u imovinu, koja bi, u zavisnosti od cijena stanova, trebala rasti.
- Zajmoprimcu - visoke stope hipoteke su smanjene za 1,5-2%. Naravno, brojke su male, ali u smislu velikog iznosa kredita, korist je očigledna.
- Građevinske firme - građevinske kompanije ne "zamrzavaju" svoje objekte, već nastavljaju da rade.
- Vlada - porezi na razvoj i prodaju.
- Radnici - ne otpuštaju se zbog nedostatka posla.
Kako se osiguravaju dužničke obaveze?
Sada o tome kako ovo tržište funkcionira. AAA banka izdaje kredit za kupovinu imovine u iznosu od 5 miliona rubalja. Na njih izdaje obveznice (hipoteke) i prodaje ih na berzi. Novac od investitora ide u nove kredite. Hartije od vrijednosti su osigurane hipotekarnim uplatama građana.
Alternative
Obveznice (hipoteka) nisu jedini instrument za investitore na ovom tržištu. Postoje alternative:
- Hipotekarni sertifikat o učešću - udio u iznosu kredita za kupovinu imovine. Investitor ima pravo na dobit od nekretnina.
- Hipoteka - hartija od vrijednosti koja potvrđuje pravo na primanje novcazajmoprimac. Razlika od obveznice (hipotekarne obveznice) je u tome što je hipotekarni kolateral stečena imovina.
Karakteristike vrijednosnih papira u Rusiji
Naravno, ideja koja dolazi iz SAD-a može donijeti pozitivne stvari na naše tržište. Međutim, hipotekarne obveznice u Rusiji postavljaju mnoga pitanja i među investitorima i među stručnjacima. Termin „stabilnost“nije primenljiv na razvoj privrede naše zemlje, posebno tržišta nekretnina. U posljednjih 1,5-2 godine ne samo da je prestao rasti, već je i značajno opao. Obveznice (hipoteka) ne mogu generirati prihod na tržištu nekretnina ako ne raste.
Drugi problem je visoka cijena vrijednosnih papira. Privatne komercijalne kompanije i obični građani iz tog razloga neće moći da postanu investitori. Sve nade polažu se u nedržavne penzione fondove, banke koje imaju slobodna sredstva, a koji navodno ne znaju gdje da ih ulože.
Treći problem je nedostatak dobro osmišljenog zakonodavnog okvira.
Možemo rezimirati: visoka cijena vrijednosnih papira, nestabilnost hipotekarnog tržišta, kao i loše osmišljen pravni okvir vjerovatno neće dozvoliti razvoj ove vrste vrijednosnih papira u Rusiji.
Zašto su hipotekarne obveznice uzrokovale krah sistema 2008. godine?
Kriza 2008. godine počela je upravo sa hipotekarnim obveznicama (CDO). Činjenica je da su mnogi investitori počeli kupovati vrijednosne papire, znajući da tržište nekretnina stalno raste. To je uticalo na strategiju banaka koje su bile indiferentne prema solventnosti svojih klijenata. Glavna stvar je da jesu. Bilo je slučajeva da su hipoteke od 500.000 dolara izdate ljudima koji nisu imali redovna primanja. Za banku su rizici minimalni - ovaj novac su dobili na berzama od prodaje hipotekarnih obveznica.
Takođe, banke su izdavale kreditne swapove, odnosno osiguranje ako dug nije plaćen.
Ali piramida se toliko okrenula da su počeli da izdaju obveznice (sintetičke CDO) ispod njih. Kako analitičke kompanije nisu znale o čemu se radi, oslanjale su se na podatke investicionih kompanija koje su ih izdale. Neki su znali, ali su se bojali gubitka velikih klijenata. Napravili su još problematičniju imovinu od obveznica rizičnog nivoa BBB, ali je njen stepen ugroženosti već bio jednak AAA (kao i američke državne obveznice), odnosno apsolutno siguran. Ovo je omogućilo investitorima koji poseduju milione dolara da ulažu u neobezbeđene hartije od vrednosti plus da prikupe sredstva iz penzionih fondova kojima je zabranjeno ulaganje u imovinu ispod ovog rejtinga. Naravno, takva piramida se prije ili kasnije morala srušiti kada cijene nekretnina počnu padati. Evo šta se desilo. Velike investicione kompanije, investitori i zastupnici osiguranja su bankrotirali.
Investitori su to kapitalizirali kladeći se na zamjene hipoteka, odnosno osiguranje nekretnina pod hipotekom, koje su prodavane po niskim cijenama. Odnosno, uloživši milion dolara u njih tada, bilo je moguće dobiti nekoliko stotina miliona, pošto niko jednostavno nije verovao u neizvršenje.
Preporučuje se:
Hipoteka u Njemačkoj: izbor nekretnine, uvjeti za dobijanje hipoteke, potrebna dokumenta, zaključivanje ugovora sa bankom, stopa hipoteke, uvjeti razmatranja i pravila otplate
Mnogi ljudi razmišljaju o kupovini kuće u inostranstvu. Neko bi mogao pomisliti da je to nerealno, jer su cene stanova i kuća u inostranstvu previsoke, za naše standarde. To je zabluda! Uzmimo, na primjer, hipoteku u Njemačkoj. Ova zemlja ima jednu od najnižih kamatnih stopa u cijeloj Evropi. A kako je tema zanimljiva, trebalo bi je detaljnije razmotriti, kao i detaljno razmotriti proces dobijanja stambenog kredita
Hipoteka: odakle početi. Uslovi, procedura registracije, potrebna dokumenta, saveti
Ko od nas nije upoznat sa riječju "hipoteka"? Čak i ako se mi sami nismo posebno susreli, naši rođaci, prijatelji, poznanici, kolege s posla, komšije sigurno ga imaju. Malo ljudi danas može priuštiti kupovinu nekretnina bez hipoteke. I koji je pravi način da se to uzme? Gdje početi?
Stanovanje za vojno osoblje: vojna hipoteka. Šta je vojna hipoteka? Hipoteka za vojno osoblje za novu zgradu
Kao što znate, stambeno pitanje je jedno od najgorućih pitanja ne samo u Rusiji, već iu drugim zemljama. Kako bi popravila ovu situaciju, Vlada Ruske Federacije razvila je poseban program. Zove se "Vojna hipoteka". Šta su novo izmislili stručnjaci? I kako će novi program pomoći vojnom osoblju da dobije vlastiti smještaj? Pročitajte o tome u nastavku
Kako zaraditi novac bez novca? Načini da zaradite novac. Kako zaraditi pravi novac u igrici
Danas svako može dobro zaraditi. Da biste to učinili, morate imati slobodnog vremena, želje, ali i malo strpljenja, jer neće sve uspjeti iz prvog puta. Mnogi su zainteresirani za pitanje: "Kako zaraditi novac bez novca?" To je sasvim prirodna želja. Na kraju krajeva, ne žele svi uložiti svoj novac, ako ga ima, u, recimo, internet. Ovo je rizik, i to prilično veliki. Hajde da se pozabavimo ovim pitanjem i razmotrimo glavne načine da zaradite novac na mreži bez vlo-a
Kineski novac. Kineski novac: imena. Kineski novac: fotografija
Kina nastavlja sa aktivnim rastom usred krize zapadnih ekonomija. Možda je tajna ekonomske stabilnosti Kine u nacionalnoj valuti?
